Переустройство и перепланировка жилого помещения

3. Переустройство и перепланировка жилого помещения

Согласно ст. 25 ЖК переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, а перепланировка жилого помещения — изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Переустройство (переоборудование) жилых помещений может включать в себя:

- установку бытовых электроплит вместо газовых плит или кухонных очагов;

- перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;

- устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.[21]

Перепланировка жилых помещений может включать в себя:

- перенос и разборку перегородок;

- перенос и устройство дверных проемов;

- разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;

- устройство дополнительных кухонь и санузлов;

- расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;[22]

- ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;

- устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Реконструкцию жилого помещения следует отличать от переустройства и перепланировки, определяемых ст. 25 ЖК РФ.[23]

Согласно этим Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда указанные работы, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются. Правилами предусматривается также Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда, в результате которого возможны также переустройство и перепланировка (приложение № 8 к Правилам).

Следует отметить, что ст. 678 ГК (подлежащая применению к договору социального найма — ст. 672 ГК) содержит иную терминологию, нежели предложенная ЖК. Данная статья ГК предусматривает производство переустройства и реконструкции. [24]

Что касается требования ст. 678 ГК о проведении переустройства и реконструкции жилья с согласия наймодателя, то данное положение некоторым образом согласуется с положениями ст. 26 ЖК, согласно которой наниматель может быть «заявителем» только в качестве уполномоченного наймодателем.[25](п. 5 ч. 2).

Переустройство или перепланировка жилого помещения проводится по согласованию с органом местного самоуправления, в который надлежит представить:

заявление по форме, утвержденной Правительством РФ;

правоустанавливающие документы на жилое помещение;

проект переустройства или перепланировки;

технический паспорт жилого помещения;

согласие нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи (в порядке и на условиях, обозначенных ч. 2 ст. 26 ЖК);

заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения обозначенных работ.

Требование о представлении других документов является неправомерным.[26]

Решение о согласовании или об отказе в переустройстве или перепланировке доводится до сведения заявителя в установленный срок путем выдачи документа о согласовании (органом, осуществляющим согласование таких работ). Данный документ является основанием для проведения работ по переустройству или перепланировке.

Правительством РФ утверждены форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки.

При применении утвержденных форм заявления и документа необходимо обратить внимание на следующие их положения.

Согласно ч. 2 ст. 26 ЖК перечень представляемых документов является закрытым. Частью 3 этой статьи установлено, что орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представления других документов, кроме установленных ч. 2 этой статьи.[27]

Вместе с тем пунктом 6 перечня, содержащегося в форме заявления, предусматривается представление иных документов. Такие документы, как доверенность, выписка из устава, могли бы быть обозначены в примечании на с. 1. Что касается перечня документов, необходимых для проведения переустройства и (или) перепланировки, то его следует сделать «закрытым».

Пункт 3 формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, обязывает заявителя осуществить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения с соблюдением требований нормативного правового акта субъекта РФ или акта органа местного самоуправления, регламентирующего порядок проведения таких работ.

Необходимо отметить, что определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений отнесено Жилищным кодексом к компетенции органов государственной власти РФ (ст. 12). Субъекту РФ и органу местного самоуправления не предоставлено право устанавливать порядок проведения таких работ (см. ст. 13 и 14).

В форме заявления на переустройство и (или) перепланировку жилого помещения наряду с нанимателем и собственником жилья, обозначаемых в настоящей статье в качестве потенциальных заявителей, упоминается арендатор жилого помещения. Видимо, требует пояснения целесообразность (возможность) обозначения арендатора в таком качестве, поскольку ст. 26 ЖК его не упоминает. Следует при этом обратить внимание на ст. 671 ГК, согласно которой арендатором жилого помещения может быть лишь юридическое лицо.

В завершение следует отметить необоснованность упоминания в постановлении ст. 28 ЖК. Поручения в отношении и формы заявления, и формы документа содержатся в ст. 26 (п. 1 ч. 2 и п. 5).

Статьи 25-29 ЖК, посвященные переустройству и перепланировке, не содержат следующие, столь серьезные, позиции:

переустройство и перепланировка жилого помещения производится с целью благоустройства помещения;

такие работы должны проводиться с учетом соответствующих норм и правил;

такие работы не должны нарушать прав и интересов иных лиц, проживающих в доме (см., в частности, ст. 209 ГК). Последняя позиция отражена в ст. 29 ЖК в связи с необходимостью судебного решения, как последствия самовольных переустройства или перепланировки. Однако данное положение должно применяться в качестве условия проведения таких работ, а также в качестве основания отказа в согласовании этих работ.

Статья 84 ЖК РСФСР предусматривала, что переустройство и перепланировка жилого помещения осуществляются только в целях повышения благоустройства квартиры. Такая позиция была закреплена рядом определений Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ.

Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.

Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Акт приемочной комиссии направляется в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества для внесения необходимых изменений в инвентаризационные документы.

Статья 29 ЖК устанавливает последствия самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Самовольными являются работы, проведенные при отсутствии предусмотренных ст. 26 ЖК оснований или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки.

Самовольное переустройство и (или) перепланировка влекут ответственность, предусмотренную законодательством. Последствием этого может явиться расторжение договора социального найма жилого помещения, принудительное изъятие жилья. В подобных случаях может возникнуть административная ответственность (ст. 7.21 КоАП).

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме одного исключения: согласно части 3 статьи 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Помимо сноса предусмотрено и более мягкое наказание - штраф.[28]

Собственник или наниматель жилого помещения обязаны привести жилое помещение (самовольно переустроенное или перепланированное) в прежнее состояние в установленный (разумный) срок. В случае невыполнения этого требования судом по иску органа, осуществляющего согласование, может быть принято решение о расторжении договора социального найма (в отношении нанимателя), о принудительном изъятии жилья (в отношении собственника).[29]

Заключение

Итак, из данной работы можно сделать следующие выводы. Под жилищным фондом понимается совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. Это легальное определение включает в понятие жилищного фонда все жилые помещения независимо от отнесения их к той или иной форме собственности. В зависимости от классификационных оснований жилищные фонды дифференцируются на различные виды.

Так, в зависимости от форм собственности жилищный фонд согласно п. 2 ст. 19 ЖК подразделяется на:

1) частный жилищный фонд,

2) государственный жилищный фонд,

3) муниципальный жилищный фонд.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется в соответствии с п. 3 ст. 19 ЖК РФ на:

1) жилищный фонд социального использования,

2) специализированный жилищный фонд,

3) индивидуальный жилищный фонд,

4) жилищный фонд коммерческого использования.

Практическое значение приведенной дифференциации жилищных фондов на указанные состоит в том, что законодатель связывает правовой режим жилого помещения с тем, в каком жилищном фонде оно находится. Наряду с указанными фондами, которые можно, условно говоря, назвать на сегодняшний день основными, существуют по крайней мере два фонда, которые носят вспомогательный характер. К таковым следует отнести:

1) Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства;

2) Аварийный жилищный фонд.

Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства образуется и действует в целях создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан, повышения качества реформирования эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрения ресурсосберегающих технологий, предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселения граждан из аварийного жилищного фонда путем создания некоммерческой организации, осуществляющей функции по предоставлению такой финансовой поддержки, определяет компетенцию, порядок создания и деятельности некоммерческой организации.

Библиографический список

1.  Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) //СПС КонсультантПлюс (Версия 4000.00.32. Последнее обновление 26.11.2010г.).

2.  Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004)// СПС КонсультантПлюс//(Версия 4000.00.32. Последнее обновление 26.11.2010г.)

3.  Федеральный закон от 30.03.99 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»//СПС КонсультантПлюс//(Версия 4000.00.32. Последнее обновление 26.11.2010г.)

4.  Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" (изм. от 30.04.2009г.)//СПС КонсультантПлюс//(Версия 4000.00.32. Последнее обновление 26.11.2010г.)

5.  Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170//(Версия 4000.00.32. Последнее обновление 26.11.2010г.)

6.  Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов. - "Юстицинформ", 2007 г., 179с.

7.  Шешко Г.Ф. Жилищное право: Учебное пособие. — М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ», Издательство «АСТ МОСКВА», 2007. — 256с.

8.  Жилищное право. Учебник под ред.И.А. Еремичева, П.В. Алексия. 4-е изд. перераб. и доп. – ЮНИТИ-ДАНА, Закон и право, 2007. – 335с.

9.  Пименова Е.Н.Жилищное право. Конспект лекций. Издательство: itteachvideo, 2007

10.  Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации/Под общ. ред. Н.М. Коршунова. М.: Эксмо, 2005. 478с.

11.  Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2008 года" (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 17.09.2008) (ред. от 05.12.2008).

[1] Пименова Е.Н.Жилищное право. Конспект лекций. Издательство: itteachvideo, 2007

[2] п.1 Постановления Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" (изм. от 30.04.2009г.)//СПС КонсультантПлюс//(Версия 4000.00.32. Последнее обновление 26.11.2010г.)

[3] Пименова Е.Н.Жилищное право. Конспект лекций. Издательство: itteachvideo, 2007

[4] ч.2.3 ст.19 Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004)// СПС КонсультантПлюс//(Версия 4000.00.32. Последнее обновление 26.11.2010г.)

[5] Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов. - "Юстицинформ", 2007 г., с.49

[6] Шешко Г.Ф. Жилищное право: Учебное пособие. — М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ», Издательство «АСТ МОСКВА», 2007. — с.63.

[7] . 3 ст.401 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) //СПС КонсультантПлюс//(Версия 4000.00.32. Последнее обновление 26.11.2010г.)

[8] ст. 23 Федерального закона от 30.03.99 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» //СПС КонсультантПлюс//(Версия 4000.00.32. Последнее обновление 26.11.2010г.)

[9] Шешко Г.Ф. Жилищное право: Учебное пособие. — М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ», Издательство «АСТ МОСКВА», 2007. — с.64.

[10] Пименова Е.Н.Жилищное право. Конспект лекций. Издательство: itteachvideo, 2007, с.75.

[11] Шешко Г.Ф. Жилищное право: Учебное пособие. — М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ», Издательство «АСТ МОСКВА», 2007. — с.63.

[12] Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации/Под общ. ред. Н.М. Коршунова. М.: Эксмо, 2005. С. 47

[13] Шешко Г.Ф. Жилищное право: Учебное пособие. — М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ», Издательство «АСТ МОСКВА», 2007. — с.63.

[14] Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов. - "Юстицинформ", 2007 г., с.50

[15] Ст.288 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) //СПС КонсультантПлюс//(Версия 4000.00.32. Последнее обновление 26.11.2010г.)

[16] Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации/Под общ. ред. Н.М. Коршунова. М.: Эксмо, 2005. С. 93

[17] Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов. - "Юстицинформ", 2007 г., с.50

[18] Шешко Г.Ф. Жилищное право: Учебное пособие. — М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ», Издательство «АСТ МОСКВА», 2007. — с.63.

[19] п.4 ч.1 ст.24 Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004)// СПС КонсультантПлюс//(Версия 4000.00.32. Последнее обновление 26.11.2010г.)

[20] Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов. - "Юстицинформ", 2007 г., с.52

[21] Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов. - "Юстицинформ", 2007 г., с.51

[22] п. 1.7.1. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170////(Версия 4000.00.32. Последнее обновление 26.11.2010г.)

[23] Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2008 года" (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 17.09.2008) (ред. от 05.12.2008)

[24] Шешко Г.Ф. Жилищное право: Учебное пособие. — М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ», Издательство «АСТ МОСКВА», 2007. — с.63.

[25] п.5 ч.2 ст.29 Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004)// СПС КонсультантПлюс//(Версия 4000.00.32. Последнее обновление 26.11.2010г.)

[26] п.3 ст.26 Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004)// СПС КонсультантПлюс//(Версия 4000.00.32. Последнее обновление 26.11.2010г.)

[27] п.2 ст.26 Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004)// СПС КонсультантПлюс//(Версия 4000.00.32. Последнее обновление 26.11.2010г.)

[28] Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов. - "Юстицинформ", 2007 г., с.54

[29] п.3 ст.29 Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004)// СПС КонсультантПлюс//(Версия 4000.00.32. Последнее обновление 26.11.2010г.)