Принципы оценки недвижимости

1. Управляющие компании: их характеристика, формы взаимодействия с собственниками недвижимости. Девелопмент

Управление недвижимостью – это комплексный подход к улучшению и поддержанию состояния объекта, организация и прогнозирование его развития. Главная задача – получение максимально возможного дохода от использования объекта. В логической связке с основной находятся и другие задачи управления: повышение стоимости здания, приращение собственности за счет получаемых доходов и защита капитала от инфляции.

Управление недвижимостью подразумевает, прежде всего, такие действия, как сдача в аренду и управление офисными зданиями, управление недвижимостью как инвестицией. Если на Западе управление недвижимостью – высокоприбыльный бизнес, то в России об услугах по управлению недвижимостью заговорили лишь в начале 1990-х годов, когда появился спрос на первоклассные офисы. Бизнес по управлению офисной недвижимостью в России молодой, однако, по мнению специалистов, у него есть все шансы стать весьма доходным. Структура цены на услуги профессиональных управляющих компаний, как правило, разделяется на плату за управление и операционные (эксплуатационные) расходы. По разным оценкам, плата за управление, например, в среднем составляет 3–5% от годовой арендной платы. Нетрудно догадаться, что доходы управляющих напрямую зависят от ставки арендной платы. Средняя российская компания, которая строит свое здание, к сожалению, не подходит к нему как к своему активу, состояние которого надо поддерживать на должном уровне и 10, и 20 лет. Тем не менее, в последнее время и отечественные крупные финансовые и нефтегазовые корпорации при строительстве своих офисных зданий стали пользоваться услугами компаний, занимающихся управлением недвижимостью. Но подобные примеры пока редкость – обычно специалистов по управлению офисами привлекают уже после сдачи объекта в эксплуатацию. Порой это обходится девелоперам и владельцам зданий в сотни тысяч долларов убытка: выясняется, что закупленное у различных поставщиков оборудование не соответствует единым параметрам, а количество сдаваемых в аренду площадей неэффективно в соотношении с общей площадью. Услуги по управлению недвижимостью так или иначе связаны с эксплуатацией зданий. Это и техническая эксплуатация, и охрана труда, и безопасность, и организация отношений собственника с городскими коммунальными службами, и хлопоты по поиску арендаторов и установлению с ними контакта. Современные дома насыщены большим количеством сложной техники, которая требует надлежащего обслуживания. Это самый трудный и обширный фронт работ, поскольку крепнет понимание того, что нельзя экономить на профилактическом обслуживании и ремонте инженерных, коммуникационных и прочих систем, обеспечивающих комфортные условия работы арендаторов. Управляющий контактирует не только с проектировщиками, но и с архитекторами. Общение с чиновниками при сдаче объекта Госкомиссии – тоже задача управляющего недвижимостью. Естественно, один человек не в силах справиться с таким объемом работы. Поэтому имеет смысл приглашать не отдельно взятого управляющего (пусть даже и профессионала), а управляющую компанию (с большим количеством специалистов). Управляющие компании ставят перед собой задачу максимизации прибыли, получаемой собственником от объектов офисной, торговой или промышленной недвижимости при минимальных затратах ресурсов и времени. Кроме того, у хозяев зданий фактически отпадает необходимость в создании собственных структур по управлению недвижимостью и в обучении персонала. Все проблемы решают наемные управленцы. Как правило, в обязанности нанятого управляющего входит:

1. Организация маркетингового исследования для изучения спроса на подобные объекты недвижимости.

2. Снижение расходов на содержание здания (косвенный доход).

3. Привлечение инвестиций в ремонт и реконструкцию объекта.

4. Разработка эффективной схемы взаимодействия с арендаторами (в том числе определение оптимальной ставки аренды и коэффициента загрузки помещений).

5. Исключение возможностей появления задолженностей по коммунальным и налоговым платежам.

6. Решение правовых вопросов. Анализ деятельности иностранных и отечественных компаний по управлению недвижимостью показывает, что лучше знакомые с российскими реалиями отечественные компании предлагают услуги, которые иностранцы не оказывают.

Во-первых, это налаживание взаимоотношений с проверяющими и ресурсоснабжающими организациями, разработка планов и проведение мероприятий по соблюдению всех требований контролирующих городских структур. Во-вторых, отечественные управляющие не гнушаются выступать подрядчиками по капитальному ремонту или по вывозу мусора. В-третьих, российские компании более мобильны в оказании различных услуг. Так, западные компании свято соблюдают «букву закона» и в нестандартных ситуациях не идут на действия, не предусмотренные контрактом. Любая российская компания, напротив, готова в любой момент выполнить все работы непредвиденного характера – что-то заменить, сделать реконструкцию и так далее. Получается, что взаимоотношения с заказчиком отечественные компании выстраивают несколько иным образом. Но, к сожалению, не всегда такой подход находит понимание у собственника объекта. Понятно, что управляющая зданием компания рискует больше, чем сам собственник. Бывает, что при отсутствии внешнего финансирования она вынуждена вкладывать свои собственные деньги в «раскрутку» здания.

На сегодняшний день механизма защиты этих инвестиций нет – каждый действует на свой страх и риск. И это при том, что собственник в любую минуту может расторгнуть договор на управление. В то же время совершенно очевиден отлаженный контроль за действиями управляющей компании со стороны собственника. Эффективное управление позволяет увеличить доходы любого объекта, в каком бы состоянии он не был. Решение, принятое по недвижимости, может оказаться любым. Ремонт, модернизация, установка централизованного кондиционирования, новых телефонных линий, сдача в аренду резервных площадей – тут все зависит от конструкции самого здания. Еще один источник денег – размещение рекламы на доме. Плюс установка банкоматов, ларьков, автоматов с газированной водой и т.д. Даже самая «запущенная» недвижимость способна счастливо преобразиться под влиянием талантливого управляющего. Более того, в отношении объектов недвижимости, переданных в управление, не может быть обращено взыскание по долгам. Значит, даже собственники, к которым в судебном порядке предъявлены требования о взыскании задолженностей и штрафов, могут рассчитывать на доход от недвижимости.

Строительные компании пытаются самостоятельно угадать тенденции спроса на возводимые ими здания. Это, прежде всего, строительство офисных зданий и элитных жилых домов, на первых этажах которых находятся престижные офисные площади. Пока большинство владельцев офисных зданий предпочитают управлять ими без посторонней помощи. Спектр услуг, которые они предоставляют, не выходит за рамки технической эксплуатации и практически не затрагивает главную – экономическую – сторону управления, нацеленную на максимизацию прибыли.

Кроме того, повышение технологичности строящихся зданий требует высокого профессионализма при управлении ими и применения современных методов обслуживания. К тому же требования, предъявляемые арендаторами к услугам по управлению, становятся все более высокими. В целом специалисты считают управление недвижимостью очень широким сегментом рынка. Очевидно, что быстрее должен развиваться сектор управления коммерческой недвижимостью. Однако в российских регионах эти услуги пока не пользуются большой популярностью из-за относительно низкого уровня арендных ставок. Кроме того, поскольку потребность в офисных помещениях зависит от объема поступающих в регион инвестиций, различной является и потребность в уровне управления недвижимостью. Хотя, по мнению экспертов, в экономически развитых регионах, где крупные компании открывают все больше своих офисов, неизбежно будет расти спрос на услуги управляющих компаний.

Понятие «девелопмент», как уже отмечалось выше, имеет два взаимосвязанных значения: