Методы определения рыночной стоимости и обоснование целесообразности их применения

4.2 Методы определения рыночной стоимости и обоснование целесообразности их применения

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Для оценки объекта мы пользовались такими методами как, метод сравнения продаж, метод прямой капитализации и метод, основанный на восстановительной стоимости.

Метод сравнения продаж:

Метод СП основан на прямом, на непосредственном сравнении аналогов, которые были проданы недавно.

Область применения:

- метод применяется, когда имеется информация о недавних, надежных сделках на аналогичных объектах.

«+» метода СП:

- наиболее простой метод;

- предлагает способы корректировки;

- этот метод обеспечивает данные для других подходов;

«-» метода СП:

- требует активного рынка;

- сравнительные данные не всегда имеются;

- требует внесений корректировок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность информации;

- метод основан на прошлых событиях;

Метод сравнительного анализа продаж сводится к исследованию информации о сделках с аналогичным товаром (компьютерной техникой и комплектующими близких по техническим параметрам, но других производителей или иных модификаций) о которых имеется достоверная информация.

Метод прямой капитализации

 

V= ЧОД/R

Схема:

1)  определяем размер стабилизированного ЧОД за год (как правило, путем усреднения за n лет);

2)  определяем величину коэффициента капитализации (служит для приведения ЧОД к стоимости);

3)  определение стоимости путем деления.

Преимущества:

1.  простота расчетов;

2.  мало предположений;

3.  отражение состояния рынка;

4.  дает хорошие результаты для стабильно-функционирующего объекта малыми рисками.

Не следует применять:

- когда отсутствует информация о рыночных сделках;

- когда объект находится в режиме стабильно функционирования.[2.4]

Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания основано на включение в стоимость нового строительства прямых и косвенных издержек.

Прямые затраты — затраты, непосредственно связанные со строительством, и в общем случае включают в себя:

стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;

стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;

основную заработную плату строительных рабочих;

стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей;

прибыль и накладные расходы подрядчика.

Косвенные затраты — расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя:

затраты на подготовку территории строительства;

затраты на проектные и изыскательские работы;

прочие затраты и работы;

содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения), затраты на авторский надзор;

другие виды косвенных издержек.

Определение значений прямых издержек основано на применении общих правил определения сметной стоимости строительства, изложенных в действующих нормативных и руководящих документах.

Расчеты значений прямых издержек могут быть выполнены одним из двух способов:

пересчетом известной величины сметной стоимости строительства с применением индексов;

путем составления восстановительной сметы на объект оценки.

 

5. Расчет рыночной стоимости

Оценка офисного здания для купли-продажи.

Оценивается отдельно стоящее здание с земельным участком. Здание предлагается на продажу как административно-офисное.

Собственники недвижимости: здание – ОАО «Бенефис»

рыночная стоимость оценка недвижимость

Исходные данные: Таблица 1.

№ п\п	Показатель	Значение показателя
1	Тип объекта недвижимости	здание офисного типа
2	Местоположение	г. N, улица Цветочная, дом 5.
3	Оцениваемые права: -на здание -на землю	право собственности право долгосрочной аренды
4	Дата оценки	06 декабря 2010 года.
5	Цель оценки	определение рыночной стоимости объекта недвижимости для обоснования цены продажи объекта
6	Описание земельного участка	Участок земли площадью 0.1 га(1 га=10 000м2) с ровным рельефом, к участку подходит дорога с твердым покрытием. Ставка земельного налога составляет 10 млн. руб / га в год, коэффициент аренды составляет 0.8.
7	Описание здания	на земельном участке находится здание постройки 1984 года. Здание состоит из технического подвала и одного этажа. Общая площадь здания (Sобщ) = 1 300 м2.Полезная площадь здания(Sполезн) =1 000 м2.Здание имеет функциональный и физический износ(Таблица 2).Функциональный износ: установленная в здании система вентиляции не соответствует рыночным стандартам, стоимость демонтажа старой системы составляет 5 млн руб. Прямые издержки (Спрям) на полное восстановление здания составляет 806 млн руб. Косвенные издержки(Скосв) составляют 7% от стоимости строительства главного сооружения. Распределения прямых издержек по статьям приведено в таблице 2. Предпринимательская прибыль (ПП) составляет 20% от всех издержек.
8	Существующее использование здания	Здание сдается в аренду, ставка арендной платы за 1 м2полезной площади здания составляет 166 000 руб. Удельные расходы по эксплуатации здания составляют 56 000 руб в год за м2 общей площади здания. Коэффициент капитализации (R) для здания равен 0.1.
9	Определить рыночную стоимость объекта по трем методам: -затратный подход -рыночный подход -доходный подход (метод прямой капитализации)

Таблица 2.

№ п\п	Наименование издержек	% от прямых издержек	ПВС	% Ифиз	∑ И физ	∑ И функц	Сост зд
1.	Прямые издержки по устройству:
1.1.	фундамента	5	40 350 000				40 350 000
1.2.	наружных стен	18	145 260 000				145 260 000
1.3.	перекрытия	13	104 910 000				104 910 000
1.4.	кровли	5	40 350 000	10	4 035 000		36 315 000
1.5.	перегородок	8	64 560 000				64 560 000
1.6.	потолков	4	32 280 000	5	1 614 000		30 666 000
1.7.	полов	4	32 280 000	5	1 614 000		30 666 000
1.8.	внутренней отделки	6	48 420 000	50	24 210 000		24 210 000
1.9.	наружной отделки	4	32 280 000				32 280 000
1.10.	системы водоснабжения и канализации	10	80 700 000				80 700 000
1.11.	системы электроснабжения	8	64 560 000	30	19 368 000		45 192 000
1.12.	системы отопления	9	72 630 000				72 630 000
1.13.	системы вентиляции	2	16 140 000			5 000 000	21 140 000
1.14.	системы пожаротушения	3	24 210 000				24 210 000
1.15.	охранной системы	1	8 070 000				8 070 000
ИТОГО прямые издержки		100	807 000 000				761 159 000
2.	косвенные издержки	7	56 490 000				56 490 000
3.	ПП	20	172 698 000				172 698 000
Всего			1 036 188000		50 841 000		990547000

Затратный подход

Заполним колонку ПВС:

И_косв = 807 000 000*7% = 56 490 000

ПП = (807 000 000+ 56 490 000)*20% =172 698 000

Всего = И_прям + И_косв+ ПП = 807 000 000 + 56 490 000 + 172 698 000 = 1 036 188 000

Сзем = кратность ставки зем.налога *ставка земельного налога * Sзем.участка

Сзем = 10 * 1000 * 1000 * 0,8 = 8000000 руб.

Сзат = Сзем + Сост

Сзат = 8000000 + 990547000 = 998547000 руб.

 

Рыночный подход. МСП

Таблица 3

№ п\п	Характеристики	Единица измерения	аналог
			А	Б
1	Цена продажи	млн. руб.	1 150	1 200
2	% корректировки цены
2.1	по времени продажи	%	3 месяца назад (+51,75)	1 месяц назад (+ 18)
2.2	по месту положения	%	схожее	лучше, увелич. на 5 % (-60)
2.3	по физическим характеристикам	%	лучше на 10% (-115)	хуже, на 8% (+96)
2.4	общий % от снижения (увеличения)	%	4.5% -10% = -5.5%	1,5%-5%+8% =4,5%
3	скорректированная цена аналогов	млн. руб.	1086,75	1 254

Уровень инфляции 18% в год, следовательно, в месяц 1,5 %.

У объекта А корректировка на 4,5 %, у объекта Б на 1,5 %.

Путем принятия среднего арифметического цен аналога А и аналога Б получим, что стоимость оцениваемого объекта = 1170,375 млн. руб.

Доходный подход

Потенциальный валовый доход (ПВД) = арендная плата (кв. м.) * S *12 месяцев;

ПВД = 1000*167000 = 167000000 руб.

Действительный валовый доход (ДВД) = ПВД (т.к. сразу используем полезную площадь);

Чистый операционный доход (ЧОД) = ДВД – «текущие операционные расходы»;

ЧОД = 167000000 – 57000*1300 = 92900000 руб.

V (стоимость) = ЧОД / R

R – коэффициент капитализации – 0,1

V = 92900000/ 0,1 = 929000000 + Сзем. уч. = 929000000 + 8000000 = 937000000 руб.

6. Определение показателя рыночной стоимости объекта оценки

Для того чтобы определить рыночную стоимость объекта оценки недвижимости, мы должны найти среднее значение стоимостей по трем подходам. Поэтому, мы должны сложить все три стоимости объекта, полученные по трем походам, и разделить на три.

(998547000 (ЗП) + 1170375000 (РП) + 937000000 (ДП))/3= 1 035 307 333 руб.

Заключение

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка стоимостной оценки. Преимущество каждого подхода в оценке рассматриваемых объектов недвижимости определяются по следующим критериям:

- Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.

- Тип, качество и обширность информации, на основе которых проводился анализ.

- Способность параметров, используемых подходов, учитывать коньюнктуpные колебания и стоимость денежных средств.

- Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением различных подходов к оценке, можно сделать следующее заключение:

Рыночная стоимость объекта оценки, расположенного по адресу: город N, улица Цветочная, дом 5, на 06.12.2010 составляет: 1 035 307 333 рублей.

 

Используемая литература

1.  Оценка недвижимости: учебник / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой – 2-е изд., перераб. И доп. – М.: Финансы и статистика, 2007. – 560 с.: ил.

2.  Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебное пособие. – М.: ГУ ВШЭ, 2002. – 224 с.

3.  Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. –М.: Финансы и статистика, 2003. -496с.: ил.

4.  Лекции по Оценке бизнеса, автор - Новосельцева В.Д.,2010.