Регулювання орендних відносин у вітчизняному законодавстві України

1.2 Регулювання орендних відносин у вітчизняному законодавстві України

Одним з напрямів підвищення ефективності використання майна державних підприємств та організацій у сучасних умовах є передача його в оренду фізичним і юридичним особам. За допомогою оренди реалізуються як інтереси власника щодо отримання доходу з наявних у нього виробничих фондів, так і інтереси орендаря, який, не обтяжуючи себе щоразу придбанням необхідного обладнання, устаткування тощо у власність, має змогу ефективно використовувати найняте ним майно для здійснення своєї статутної діяльності.

Загальне поняття оренди сформульовано в ст. 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 14 березня 1995 р.[8;cт.2]. Відповідно до цієї статті орендою визнається засноване на договорі строкове платне користування майном, що необхідне орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

З наведеного визначення випливає, що:

по-перше, орендні відносини мають виключно договірний характер і не можуть виникати на підставі планових завдань або інших адміністративно-управлінських актів;

по-друге, оренда передбачає передачу майна у користування (без надання права орендареві розпоряджатися орендованим майном);

по-третє, таке користування є платним, що забезпечується внесенням орендарем орендодавцеві орендної плати у визначених розмірах;

по-четверте, оренда передбачає передачу майна у строкове (тимчасове) користування. У разі закінчення строку, на який було укладено договір оренди, цей договір припиняється.

Майно, що передається в оренду, може використовуватися орендарем для здійснення як підприємницької (виробництво продукції, виконання робіт, надання послуг, заняття торгівлею), так і іншої (задоволення лікувально-оздоровчих, просвітницьких, культурно-спортивних потреб тощо) діяльності.

Законодавство про оренду є одним з правових інститутів господарського законодавства України. Відносини щодо оренди майна регулює насамперед Закон України "Про оренду державного та комунального майна". Його особливість полягає в регулюванні двох груп відносин: організаційних, пов'язаних з передачею в оренду майна державних підприємств та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, їх структурних підрозділів; майнових між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності.

Зазначений закон, незважаючи на його назву, має універсальний характер, оскільки його положеннями (якщо інше не передбачено законодавством та договором оренди) може регулюватися оренда майна інших форм власності (приватної та колективної).

Важливе значення для регулювання орендних відносин мають й інші акти законодавства України: декрети Кабінету Міністрів України "Про укладення договорів оренди приміщень підприємствами й організаціями торгівлі, громадського харчування та сфери послуг" від 29 грудня 1992 p. №20-92, "Про перелік майнових комплексів державних підприємств, організацій, їх структурних підрозділів основного виробництва, приватизація або передача в оренду яких не допускається" від 31 грудня 1992 р. №26-92, "Про впорядкування використання адміністративних будинків і нежитлових приміщень, що перебувають у державній власності" від 11 січня 1993 р. №5-93, "Про приватизацію цілісних майнових комплексів державних підприємств та їх структурних підрозділів, зданих в оренду" від 20 травня 1993 p. №57-93; Закон України "Про приватизацію державного майна" від 4 березня 1992 p.; постанова Кабінету Міністрів України "Про затвердження Методики оцінки вартості об'єктів оренди, Порядку викупу орендарем оборотних матеріальних засобів та Порядку надання в кредит орендареві коштів та цінних паперів" від 10 серпня 1995 р. №629; Типові договори оренди, затверджені наказом Фонду державного майна України від 23 серпня 2000 p. №1774, та ряд інших нормативних актів.

Закон України "Про оренду державного та комунального майна" визначає, яке саме майно може бути об'єктом оренди. Насамперед об'єктами оренди, за цим законом, є цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць). Закон (п. 1 ст. 4) під цілісним майновим комплексом розуміє господарський об'єкт із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), з наданою йому земельною ділянкою, на якій він розміщений, автономними інженерними комунікаціями, системою енергопостачання.

Оскільки майно підприємства, крім основних фондів, становлять також оборотні кошти та інші цінності, законодавством встановлений спеціальний порядок передачі їх орендареві. Так, грошові кошти та цінні папери з урахуванням дебіторської та кредиторської заборгованості орендодавець надає орендареві на умовах кредиту за ставкою рефінансування Національного банку України. Надання орендареві в кредит коштів та цінних паперів здійснюється на підставі кредитного договору, який укладається одночасно з договором оренди. Строк надання кредиту не повинен перевищувати строку дії договору оренди. У разі розірвання кредитного договору, закінчення строку його дії або припинення договору оренди орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві надані йому кошти та цінні папери.

Інші оборотні матеріальні засоби (тобто негрошові кошти і нецінні папери) викуповуються орендарем згідно з договором купівлі-продажу, який укладається одночасно з договором оренди. Плата за придбані оборотні матеріальні засоби вноситься орендарем протягом 30 календарних днів з моменту укладання договору. Створеному членами трудового колективу господарському товариству орендодавець може продати оборотні матеріальні засоби в кредит за умови оплати ним не менш як 30 відсотків їхньої вартості. При цьому термін оплати оборотних матеріальних засобів не повинен перевищувати одного року з дати укладення договору купівлі-продажу. Розміри чергових внесків та строки їх сплати визначаються у договорі купівлі-продажу.

Об'єктами оренди, за Законом України "Про оренду державного та комунального майна", можуть також бути нерухоме (будівлі, споруди,.приміщення) та інше окреме індивідуально-визначене майно підприємств, а також майно, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації).

Разом з тим не можуть бути об'єктами оренди цілісні майнові комплекси державних підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць), що здійснюють діяльність, передбачену ч. 1 ст. 4 Закону України "Про підприємництво" (це діяльність, пов'язана з обігом наркотичних засобів, психотропних речовин, їх аналогів і прекурсорів), а також цілісні майнові комплекси казенних підприємств.

Законодавчими актами України може бути доповнено перелік державних підприємств, майнові комплекси яких не можуть бути об'єктами оренди. Так, згідно з Декретом Кабінету Міністрів України "Про перелік майнових комплексів державних підприємств, організацій, їх структурних підрозділів основного виробництва, приватизація або передача в оренду яких не допускається" від 31 грудня 1992 р. №26-92 не допускається, зокрема, передача в оренду радіотелевізійних передавальних центрів та об'єктів, що становлять загальнодержавну систему зв'язку; магістральних ліній електропередачі, магістральних трубопроводів; магістральних залізниць, автомобільних шляхів державного значення, метрополітенів; гідро- і атомних електростанцій; протирадіаційних споруд тощо[24;c. 145].

2. Істотні умови договору майнового найму

2.1 Договір майнового найму

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ст. 759 ЦК України).

Договір найму є найпоширенішим зобов'язанням з передачі майна у користування. У главі 58 ЦК України врегульовуються відносини з договору найму. Слід зауважити, що у законодавстві та науковій літературі поряд з терміном «найм» широко вживаються терміни «оренда», «лізинг», «прокат», якими позначають однотипні за своєю юридичною природою договори, кожен з яких має певні особливості, обумовлені предметом найму.

Договір майнового найму відрізняється від інших (суміжних) цивільно-правових договорів такими ознаками:

1) наймач отримує майно не у власність, а лише у тимчасове користування. Цим договір майнового найму відрізняється від договорів купівлі-продажу, міни, дарування, за якими одержувач майна стає його власником. Крім цього, оскільки користування майном за договором найму є тимчасовим, після закінчення строку договору або у разі його дострокового розірвання наймач зобов'язаний повернути майно у тому самому стані, в якому він його одержав;

2) оскільки надане наймачеві майно підлягає Поверненню, предметом договору найму можуть бути:

— річ, що визначена індивідуальними ознаками і зберігає свій

первісний вигляд при неодноразовому використанні, тобто неспоживна річ. Законом можуть бути встановлені види майна, що не можуть бути предметом договору найму. Особливості найму окремих видів майна встановлюються нормами ЦК України та іншими законами;

— майнові права, наприклад земельні паї;

— підприємство як єдиний майновий комплекс (ст. 191 ЦК України).

Надаючи важливого значення змісту договору оренди майна, законодавець спеціально визначив істотні умови договору, тобто ті, які мають юридичне значення, впливають на формування і суть правовідносин, що виникають з цього договору. Значення визначення істотних умов полягає в тому, що в разі недосягнення сторонами домовленості хоч би за однією з них такий договір не вважається укладеним.
 Відповідно до ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" істотними умовами договору оренди є:
об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації)[8;ст. 10].Оцінка об'єкта оренди здійснюється за Методикою оцінки вартості об'єктів оренди, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 10 серпня 1995 р. №629. Зазначена Методика передбачає особливості оцінки вартості цілісного майнового комплексу (при цьому обов'язковим є проведення повної інвентаризації відповідно до Положення про інвентаризацію майна державних підприємств, що приватизуються, а також майна державних підприємств та організацій, яке передається в оренду, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 2 березня 1993 р. №158), оцінки вартості будівель, споруд, приміщень, яка проводиться експертним шляхом згідно з Порядком проведення експертної оцінки при передачі в оренду державного майна, що затверджується Фондом державного майна України, та оцінки вартості іншого, окремого індивідуально-визначеного майна, яка проводиться з урахуванням вимог Методики оцінки вартості майна під час приватизації, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 12 жовтня 2000 р. №1554;
термін, на який укладається договір оренди, що визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін; орендна плата, що є платежем, який вносить орендар орендодавцеві незалежно від наслідків господарської діяльності. Методика розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 р. №7861. Відповідно до цієї Методики (Додаток №1 та Додаток №2) орендна ставка за використання цілісних майнових комплексів державних підприємств встановлена залежно від сфери діяльності цих підприємств і коливається у межах від 3 до 10 відсотків до залишкової вартості основних засобів. Орендні ставки за використання нерухомого майна також залежать від цільового призначення орендованого майна і коливаються від 1 до 20 відсотків до вартості нерухомого майна, визначеної експертним шляхом. Розмір річної орендної плати у разі оренди окремого індивідуально-визначеного майна встановлюється за згодою сторін, але не менш як 5 відсотків вартості орендованого майна, а у разі коли орендарем є суб'єкт малого підприємництва - не менш як 4 відсотки вартості орендованого майна.
 У разі визначення орендаря на конкурсних засадах умовами конкурсу може бути передбачено більший розмір орендної плати. Строки внесення орендної плати, як правило, визначаються у договорі, проте зазначена Методика рекомендує в договорі оренди цілісного майнового комплексу державного підприємства встановлювати, що сплата орендних платежів має проводитися щоквартально в 5-денний термін від дати, встановленої для подання квартальних бухгалтерських звітів (балансів), а за IV квартал - у 10-денний термін від дати, встановленої для подання річного бухгалтерського звіту (балансу)[25;187]. Методику розрахунку, граничні розміри та порядок використання орендної плати для об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим, визначають органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим, а для об'єктів, що перебувають у комунальній власності, - органи місцевого самоврядування.

Орендна плата встановлюється, як правило, у грошовій формі. Залежно від специфіки виробничої діяльності орендаря за згодою сторін вона може встановлюватись у натуральній або грошово-натуральній формі. Розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін, а також на вимогу однієї зі сторін у разі зміни цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України. Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати, якщо з незалежних від нього обставин змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об'єкта оренди; порядок використання амортизаційних відрахувань.

У разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря останній зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, Що погіршення або загибель майна сталися не з його вини. Орендар має право залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди. Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна, щоб не заподіяти йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти, якщо інше не визначено договором оренди. Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає; виконання зобов'язань за договором оренди, яке має здійснюватися відповідно до загальних вимог, встановлених Цивільним кодексом щодо виконання договорів.

Орендодавець зобов'язаний:

- передати об'єкт оренди орендареві у строки і на умовах, визначених у договорі оренди. У разі порушення цього зобов'язання орендар має право вимагати від орендодавця передачі об'єкта та відшкодування збитків, завданих затриманням передачі, або відмовитись від договору і вимагати відшкодування збитків, завданих йому невиконанням договору оренди;

- проводити за свій рахунок капітальний ремонт зданого в оренду майна, якщо інше не передбачено законом або договором.

За договором оренди орендаря може бути зобов'язано використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду, та виробляти продукцію в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону. Орендар також зобов'язаний:

- використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню;

- вносити орендну плату своєчасно і в повному обсязі.

Договором оренди можуть бути встановлені й інші обов'язки сторін: відповідальність сторін за невиконання обов'язків за договором оренди, у тому числі за зміну або розірвання договору в односторонньому порядку, встановлена законодавчими актами України, а також конкретними укладеними договорами оренди;

За згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови.