ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И

СООРУЖЕНИЙ

1.1 Понятие аренды зданий и сооружений

Аренда зданий и сооружений впервые была выделена в ГК РФ в самостоятельную разновидность договора аренды (параграф 4 гл. 34).

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК).

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК в договоре аренды здания или сооружения должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какое здание (сооружение) подлежит передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных условие о предмете аренды считается несогласованным, а договор - незаключенным. В связи с этим к договору аренды здания или сооружения должны прилагаться документы, идентифицирующие отдельно стоящее здание (сооружение): план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием кадастрового номера земельного участка, правами на который обладает арендодатель - собственник здания (сооружения). На каждое здание и сооружение имеются технические паспорта с их планами и с указанием целевого назначения этих объектов.

Здание (сооружение), являющееся предметом договора аренды, должно совпадать со зданием (сооружением) как объектом государственной регистрации прав на него и сделок с ним. Дело в том, что государственной регистрации подлежат также права на здания (сооружения), играющие второстепенную, обслуживающую роль по отношению к главенствующим по назначению зданиям или сооружениям. Например, на гаражи, котельные, виадуки и т.п. Такие здания и сооружения, зарегистрированные в качестве самостоятельных объектов недвижимости, но не указанные в качестве предмета договора, не могут рассматриваться в качестве включенных в его состав по правилу о юридической судьбе вещей, принадлежностей

Здания и сооружения, являющиеся объектами арендных правоотношений, «удостоенных» специального регулирования в ГК, квалифицируются как объекты недвижимости по признакам неразрывной связи с землей и невозможности их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению (п. 1 ст. 130 ГК). Несмотря на возможную неточность формулировки критерия отнесения зданий, сооружений и иных объектов к недвижимому имуществу, указанный критерий, а именно: неразрывная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению, - позволяет здесь ограничить сферу применения специальных правил об аренде зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК).

Поскольку здание всегда находится на земле и при использовании его арендатором неизбежно возникнет вопрос о мере пользования арендатором землей, одновременно должен быть решен вопрос и о передаче арендатору прав на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Правила, регулирующие передачу арендаторам прав на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения, установлены ст. 652 ГК РФ. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему на срок аренды здания или сооружения переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

Данную ситуацию непосредственно регулируют правила, содержащиеся в ГК РФ (ст.ст. 652, 653). Указанные правила сформулированы применительно к двум ситуациям: когда арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка и когда земельный участок, на котором находится здание (сооружение), не принадлежит арендодателю на праве собственности.

В первом случае в договоре аренды здания (сооружения) одновременно решается вопрос о передаче арендатору в аренду и соответствующего земельного участка, на котором находится это здание (сооружение). Арендатору в соответствии с договором земельный участок может быть предоставлен и на ином праве. Если же договор аренды здания (сооружения) не содержит каких-либо указаний о праве арендатора на земельный участок, считается, что к арендатору переходит на срок аренды здания (сооружения) право пользования частью земельного участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для использования его по назначению (п.2 ст.652 ГК).

В то же время, признавая право арендатора здания или сооружения на соответствующий земельный участок, ГК оставляет открытым вопрос о форме его землепользования. в п. 2 и 3 ст. 652 четко прослеживается дифференцированный подход к ее определению. В соответствии с ним при установлении для арендатора недвижимости формы землепользования должен учитываться характер прав арендодателя здания или сооружения на занимаемый недвижимостью земельный участок.

В п. 2 предусматривается сдача в аренду здания и сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем арендодателю на праве собственности. В п. 3 - сдача в аренду здания и сооружения, находящегося на чужом для арендодателя (не принадлежащем ему на праве собственности) земельном участке. При этом лишь в п. 2 разрешен вопрос о виде права арендатора здания или сооружения на занимаемый недвижимостью участок и порядке его определения.

Согласно п. 2, если арендодатель является собственником земельного участка, на котором расположено сдаваемое в аренду здание или сооружение, конкретная форма землепользования для его арендатора определяется законом либо договором аренды здания или сооружения.

При решении вопроса о форме землепользования соглашением сторон арендатору здания, сооружения может быть предоставлено право аренды или иное предусмотренное законом право на соответствующую часть земельного участка (право постоянного (бессрочного) пользования, право безвозмездного пользования и др.). Выбор формы землепользования осуществляется согласно нормам гражданского и земельного законодательства о характере прав на землю участников земельных отношений (см. гл. 17 ГК, гл. I, III и IV ЗК)[4].

Так, законом могут быть ограничены права иностранных граждан, лиц без гражданства на аренду земельного участка (п. 1 ст. 22 ЗК). На титулах постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, используются только лицами, указанными в п. 1 ст. 20, п. 1 ст. 24 ЗК (государственными и муниципальными учреждениями, федеральными казенными предприятиями и др.). Граждане и юридические лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться земельным участком (п. 4 ст. 20 ЗК). Распоряжение земельным участком, находящимся у гражданина на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству (п. 2 ст. 21 ЗК).

Если же договор аренды здания или сооружения не определяет форму землепользования, к арендатору автоматически переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования соответствующей частью земельного участка (при условии, что в законе отсутствуют ограничения на переход прав землепользования). Основанием перехода к арендатору права пользования на землю является закон: ч. 2 п. 2 комментируемой статьи и договор аренды здания или сооружения как правоустанавливающий документ[5].

В п. 3 ст. 652 устанавливается порядок предоставления в аренду здания или сооружения, расположенного на чужом для арендодателя земельном участке. К примеру, земля - государственная собственность и передана в аренду или в бессрочное пользование владельцу здания или сооружения.

Правило п. 3 носит диспозитивный характер и воспроизводит смысл положений п. 3 ст. 271 ГК о том, что собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, распоряжается недвижимостью по своему усмотрению постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором. Поэтому допустимость аренды здания или сооружения, расположенного на чужом земельном участке, определяется прежде всего условиями пользования земельным участком. Это означает также, что арендодатель здания или сооружения, не являющийся собственником земли, вправе по своему усмотрению, т.е. без согласия собственника земельного участка, сдать в аренду здание или сооружение, расположенное на чужом земельном участке, если при этом не нарушаются условия землепользования, установленные законом или договором с собственником земельного участка. Если же перемена в лице владельца здания (сооружения) повлечет изменение установленных условий землепользования, согласие собственника земельного участка на аренду здания или сооружения необходимо.

Свободы распоряжения недвижимостью, к примеру, лишен владелец здания (сооружения), находящегося на чужом земельном участке, в пределах которого расположен объект археологического наследия. Пользователь такого участка владеет и пользуется им с соблюдением требований законодательства об охране объектов культурного наследия[6]. При таких обстоятельствах, если предполагаемый арендатор здания (сооружения) не располагает возможностями для соблюдения указанного законодательства, то аренда здания или сооружения без согласия собственника земельного участка недопустима.

СТ. 653 (подобно положениям п. 1 ст. 617 ГК о перемене на стороне арендодателя) служит идее придания устойчивого характера арендным отношениям в случае перемены собственника (землепользователя, землевладельца) земельного участка, на котором находится переданное в аренду здание или сооружение.

И гражданское, и земельное законодательство допускает возможность продажи земли, занятой зданием или сооружением (см. п. 1, 2 ст. 552 ГК, п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 ЗК). Земельный участок, как правило, продается вместе с находящимся на нем зданием или сооружением. В то же время допускается продажа только земельного участка без отчуждения расположенной на нем недвижимости. Подобное возможно, к примеру, если здание (сооружение) и земельный участок, который обслуживает этот объект, имели разный правовой режим. К примеру, земля - государственная собственность и передана в аренду или в бессрочное пользование собственнику здания или сооружения, который и решил ее выкупить. Юридическим лицам - собственникам зданий и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено исключительное право на покупку земельных участков путем их приватизации (ч. 2 п. 1 ст. 36 ЗК).

Переход к другому лицу права собственности и других вещных прав на земельный участок, обремененный правами на землю арендатора расположенной на ней недвижимости, не служит основанием для изменения или расторжения договора аренды здания или сооружения. При этом действует правило о следовании права аренды за вещью. К другому лицу переходят в полном объеме все права и на него возлагаются все обязанности его предшественника по земельным отношениям. Соответственно новый собственник или иной титульный владелец земельного участка не вправе до истечения срока действия договора аренды здания (сооружения) требовать изменения условий землепользования, ссылаясь на изменения в составе участников земельных отношений.

Условия такого землепользования, объем прав арендатора здания, сооружения остаются прежними, существовавшими до продажи земельного участка.

Правило о сохранении прав арендатора здания или сооружения на пользование земельным участком действует только в случае перемены собственника (землевладельца, землепользователя) по договору купли-продажи. Оно не применяется, если перемена произошла по иным основаниям (наследование, реорганизация юридического лица - собственника, реквизиция, договоры дарения или ренты и др.). Такое ограничение вряд ли всегда оправданно. Было бы целесообразнее, по аналогии с нормой п. 1 ст. 617 ГК, распространить правило о сохранении прав арендатора здания или сооружения на пользование соответствующим земельным участком для всех случаев отчуждения земли.

Такое положение, согласно которому арендатор здания (сооружения) сохраняет за собой право пользования частью земельного участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для его использования по назначению, и в случае изменения собственника земельного участка, в том числе в результате его продажи другому лицу (ст. 653 ГК), призвано способствовать стабильности арендных отношений и защите прав и законных интересов арендатора.

В договоре аренды здания (сооружения) значительно возрастает по сравнению с арендой иного имущества роль условия договора об арендной плате (ст. 654 ГК). Цена договора аренды здания (сооружения) является его существенным условием.

К обязательствам, возникающим из договора аренды здания (сооружения), не могут быть применены общие правила об аренде, действующие в случаях, когда договором не определены размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Согласно общим положениям об аренде в подобных ситуациях стороны должны руководствоваться условиями об арендной плате, обычно применяемыми при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ст. 614 ГК). Если же объектом аренды является здание или сооружение, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания (сооружения) считается незаключенным.

Суть специального правила, регулирующего отношения, связанные с арендой зданий и сооружений, состоит в том, что к указанным правоотношениям не подлежат применению диспозитивные нормы, позволяющие определить существенное условие о размере арендной платы на тот случай, когда в документе, подписанном сторонами, отсутствует пункт об арендной плате.

Предусматривая обязательность для договора аренды здания (сооружения) условия о размере арендной платы, ГК не включает каких-либо специальных правил относительно формы арендной платы, порядка и сроков внесения арендатором арендных платежей. Поэтому в этой части сохраняют своей действие общие положения об аренде (ст. 614 ГК). И применительно к договору аренды здания или сооружения условие об арендной плате вовсе не обязательно должно определяться в форме твердой суммы платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны могут договориться об иных формах арендной платы, в частности: в виде установленной доли доходов арендатора от использования здания (сооружения); в форме услуг со стороны арендатора, оказываемых арендодателю; путем возложения на арендатора затрат на капитальный ремонт здания (сооружения), и т.д. Главное, чтобы встречное предоставление арендатора, получаемое арендодателем в качестве арендной платы, имело бы в договоре денежную оценку, что позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон относительно размера арендной платы.

Специальные требования к форме договора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора. ГК РФ не требует нотариального удостоверения договора аренды здания или сооружения, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом.

ГК РФ содержит лишь основные положения, связанные с регистрацией договоров аренды недвижимости, устанавливая требуемую форму договора, а также условия действительности данной сделки и сроки, при которых такой договор аренды подлежит государственной регистрации. Более детальное регулирование отношений, связанных с регистрацией договоров аренды, и иных прав осуществляется Федеральным законом от 21.07.97 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", который вступил в силу на территории Российской Федерации с 1 февраля 1998 г[7]. В соответствии с этим Законом аренда недвижимого имущества выступает как ограничение (обременение) прав на это недвижимое имущество и подлежит государственной регистрации наряду с сервитутом, ипотекой, доверительным управлением (ст. 4 Закона). Часть 2 п. 1 ст. 14 Закона устанавливает, что проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. Таким образом, при предъявлении в регистрирующий орган наряду с документами, указанными в ст. 17 Закона, договора аренды здания, сооружения на этом договоре совершается специальная регистрационная надпись (как правило, в виде штампа установленной формы).

Общий порядок регистрации прав на недвижимое имущество определен Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ. Приказом Минюста России от 6 августа 2004 г. N 135 [8]утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества. В Инструкции обобщены действующие правила регистрации арендных договоров, указано, в каком порядке нужно представлять документы на государственную регистрацию таких договоров и как будет проходить их правовая экспертиза.

Государственная регистрация договора аренды здания (сооружения) одновременно означает обременение права собственности или иного вещного права арендодателя на соответствующий объект, сданный в аренду. Соответствующие сведения о договоре аренды здания (сооружения) вносятся в подраздел III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним - «Записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества». В указанном подразделе Единого государственного реестра имеется специальная часть (подраздел 111-1) для записей сведений об аренде. На месте записи об аренде в графу «Описание предмета аренды» заносятся данные об арендуемом объекте недвижимости или его части, а в графе «Срок» указываются даты начала и окончания аренды или дата начала аренды и ее продолжительность; если срок аренды договором не определен, вместо продолжительности аренды пишутся слова «срок не определен».

В случае прекращения договора аренды здания или сооружения указанные записи об обременении права собственности или иного вещного права арендодателя погашаются специальным штампом погашения регистрационной записи, проставляемым на лицевой стороне листа записи об аренде. В штампе погашения регистрационной записи проставляется дата регистрации прекращения соответствующего обременения и имя регистратора, заверенные подписью последнего.

Никаких отдельных разделов, куда могли бы вноситься сведения о государственной регистрации права аренды Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним не содержит, да в этом и нет необходимости, поскольку право аренды здания или сооружения возникает из зарегистрированного договора аренды и им же удостоверяется.

Согласно информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. №53[9] условия ст. 651 ГК РФ распространяются также и на аренду нежилого помещения, т. е. «объект, входящий в состав зданий и сооружений». Это поставило жирную точку в спорах о государственной регистрации краткосрочных арендных отношений нежилых помещений. Теперь можно с уверенностью говорить о том, что договор аренды нежилых помещений, зданий и сооружений, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определенного в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ, т. е. с момента подписания его сторонами.