Содержание
Введение
Глава 1. История развития законодательства об аренде земли
1.1 Дореволюционные земельные правоотношения
1.2 Земельная реформа 90х годов и ее правовая основа
Глава 2. Понятие арендных отношений и аренды земли2.1 Понятие и основные признаки аренды земли. Законодательство об аренде
2.2 Правовое регулирование аренды земли: соотношение норм гражданского и земельного права
Глава 3. Особенности аренды земельных участковЗаключение
Список использованной литературы
Введение
Договор аренды земельных участков в настоящее время является одним из самых распространенных договоров в сфере недвижимости.
В российском законодательстве определение договора аренды дано в ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Принадлежность аренды земельного участка к договорному типу аренды предопределяется тем, что она, как и любой другой договор аренды, направлена на возмездную передачу земельного участка во временное владение и пользование, однако между ними имеются и определенные различия.
Специфическим признаком, обусловившим выделение аренды земельного участка как особого вида аренды, является предмет договора, что требует специального правового регулирования.
В ст. 607 ГК РФ говорится, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
Нормы, регулирующие сдачу в аренду земельных участков, содержатся в гл. 17 ГК РФ (ст. ст. 264, 270, 280), введенной в действие Федеральным законом от 16 апреля 2001 г. N 45-ФЗ, и в Земельном кодексе РФ (далее - ЗК).
В ЗК РФ вопросы аренды регулируются гл. IV, посвященной различным видам пользования землей. В соответствии со ст. 20 этого Кодекса юридические лица (кроме указанных в п. 1), имевшие до этого право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, обязаны переоформить это право на право аренды или приобрести их в собственность до 1 января 2006 г. (в ред. Федерального закона от 8 декабря 2003 г. N 160-ФЗ). Аренде земельных участков посвящена ст. 22 ЗК РФ.
Условия аренды и выкупа земельных участков, на которых находятся приватизированные объекты недвижимости, определяются ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ (в ред. от 27 февраля 2003 г.) "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации государственного и муниципального имущества). По желанию собственника объекта, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок до 49 лет.
Сдача в аренду участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может осуществляться путем проведения конкурсов и аукционов. Порядок их проведения определен Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков".
Новый ЗК РФ пытается непосредственно регулировать целый ряд гражданско-правовых отношений. При этом некоторые авторы считают, что большинство из содержащихся в нем гражданско-правовых норм, призванных регламентировать оборот земельных участков, не отличаются высоким уровнем, а в ряде случаев прямо противоречат соответствующим положениям ГК РФ.
Глава 1. История развития законодательства об аренде земли
1.1 Дореволюционные земельные правоотношения
Крестьянская реформа 1861 г.
Основные земельные преобразования в России, коренным образом изменившие ее земельно-правовой строй, берут свое начало с реформы 1861 г. Социально-политическая атмосфера середины XIX в. объективно вела к необходимости отмены крепостного права, которое себя изжило как морально, так и экономически.
С 1857 г. начинается создание соответствующих государственных структур по подготовке реформы. В январе был образован Секретный комитет по крестьянским делам во главе с Александром II. Однако этот комитет не имел ни концепции, ни плана проведения реформ.
В феврале 1859 г. появляются губернские комитеты, выработавшие к середине 1859 г. свои предложения. Эти предложения можно разбить на три группы:
Ø не допускающие никакого освобождения крестьян и предусматривающие лишь мелкие преобразования;
Ø предусматривающие освобождение крестьян без земли;
Ø предусматривающие освобождение крестьян с землей.
В результате, как известно, восторжествовала государственная политика проведения реформы 1861 г., основанная на возможности получения крестьянами политической и экономической свободы.
19 февраля 1861 г. был подписан Манифест об отмене крепостного права, принято Общее положение о крестьянах, вышедших из крепостной зависимости, Положение об устройстве дворовых людей, Положение о выкупе, Положение о губернских и уездных по крестьянским делам учреждениях, Правила о порядке приведения в действие положений о крестьянах, Закон об учреждении крестьянского банка[1], ряд местных положений о поземельном устройстве крестьян.
Эти документы послужили важнейшей правовой основой проведения земельной реформы в России.
Положение провозглашало крестьян свободными обывателями, которым предоставлялись не только личные, но и имущественные права. При сохранении за помещиком права собственности на землю крестьяне получали за определенные повинности в постоянное пользование усадебные земли и земли, необходимые для обеспечения их быта и выполнения обязанностей перед правительством. Таким образом, хотя в этом случае крестьяне и не превращались в собственников земли, в отличие от дореформенного периода они становились субъектами особого вида вещного права на землю — права постоянного пользования. За отведенный на праве постоянного пользования земельный надел крестьянин обязан был отбывать в пользу помещика определенные местными положениями повинности работой или деньгами. Такие местные положения существовали в 34 российских губерниях.
Допуская добровольный характер соглашений между крестьянами и помещиками в отношении таких повинностей, Положение от 19 февраля 1861 г. предусматривало соблюдение следующих обязательных условий:
1) надел, предоставляемый крестьянам для обеспечения их быта и выполнения государственных повинностей, не должен был быть меньше размера, установленного для этих целей Местными положениями;
2) повинности крестьян в пользу помещика, связанные с выполнением определенных работ, оформлялись временными договорами на срок не более трех лет, при их последующем возобновлении на срок также не более трех лет;
3) все заключаемые между помещиками и крестьянами сделки не должны были ограничивать личные и имущественные права крестьян, гарантированные указанным Положением. При не достижении соглашения все повинности в пользу помещика производились в точном соответствии с Местными положениями.
Важнейшим в земельной реформе 1861 г. было то, что крестьянин признавался субъектом права собственности на землю. С согласия помещика он мог выкупать в собственность усадебную оседлость и иные угодья, в том числе полевые земли. При этом выкуп усадебных земель регулировался Местными положениями, а иных – общими законами. При приобретении земельных участков в собственность все земельные отношения между крестьянином и помещиком прекращались. Каждый крестьянин мог приобретать в собственность также все недвижимое имущество и совершать с ним сделки в соответствии с общими законами о сельских обывателях.
Положение от 19 февраля 1861 г. предусматривало, что помимо крестьян (физических лиц) приобретать помещичьи земли в собственность могло также сельское общество (как юридическое лицо), которое распоряжалось этими землями по своему усмотрению. В частности, общество могло предоставлять земельный участок хозяину в частную собственность или оставлять его в общем владении домохозяев. Каждый член сельского общества мог требовать, чтобы из состава земель, приобретенных сельским обществом, ему был выделен в собственность участок земли, соразмерный с долей его участия в приобретении земли обществом.
При невозможности выделения земельного участка член общества имел право на денежную компенсацию. Продажа земельного участка его собственником, приобретшим участок у сельского общества, была в определенной мере ограничена: в течение первых девяти лет с момента приобретения земельного участка он мог быть продан только одному из членов общества, а после истечения этого срока любому постороннему лицу.
Таким образом, в результате земельной реформы 1861 г. субъектами права собственности на землю, используемую в сельском хозяйстве, являлись помещики (дворяне), крестьяне и община как юридическое лицо.
Общинное землепользование заслуживает особого рассмотрения, поскольку оно явилось предметом идеологической борьбы среди политиков и представителей науки не только в период дореволюционных земельных реформ, но и при проведении современной земельной реформы в России.
С юридических позиций структура общинного землепользования представляла собой следующее. При признании общины субъектом права собственности на землю усадебная земля каждого крестьянского двора оставалась в потомственном пользовании проживающего там семейства и переходила по наследству согласно обычному порядку наследования. Что касается полевой земли (мирской), то она находилась в общинном пользовании крестьян, при котором все сельскохозяйственные угодья распределялись по приговору мира по душам, тяглам или иным способом, а повинности, положенные за землю, отбывались с помощью круговой поруки. При этом переданные в пользование крестьян общинные земли домохозяев селения. Наряду с указанным порядком землепользования каждому крестьянскому обществу предоставлялось право заменить общинное пользование наследственным, т.е., отменив переделы и разверстку мирской земли, разбить ее раз и навсегда на подворные участки и раздать их домохозяевам в потомственное пользование.
... средства с экипажем и договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (без экипажа). В первую очередь, следует оговорить особенности правового регулирования аренды транспортного средств, являющиеся общими для обеих разновидностей договора аренды транспортного средства, которые позволяют выделить данный договор в самостоятельный вид договора ...
... может быть предусмотрена обязанность арендатора возместить арендодателю сумму уплаченного им земельного налога за соответствующую часть земельного участка. Арбитражные суды не всегда поддерживают данную позицию. Поскольку нормы, регулирующие отношения, связанные с арендой земли, содержаться не только в гражданском законодательстве, но и в земельном, у судов возникают трудности при разрешении ...
... только юридическому лицу; 3) залог права аренды земельного участка возможен только в отношении государственных земель. 3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОТНОШЕНИЙ, СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ Проблема совершенствования правового регулирования земельных отношений в Белоруссии (в том числе и аренды земельных участков) в последнее время стала одной из ...
... Своеобразным переворотом в 1993 г. стал Закон Республики Беларусь «О праве собственности на землю». Фактически этот Закон содействовал развитию рынка земли в Республике Беларусь. Начали осуществляться сделки купли-продажи земельных участков. В дальнейшем право различных форм собственности на землю закреплено в Конституции Республики Беларусь. В дальнейшем функционирование рынка земли определили ...
0 комментариев