Анализ стоимости объектов недвижимости

Министерство Образования Российской Федерации Московский Государственный Строительный Университет Курсовая работа по теме:  «Анализ стоимости объектов недвижимости»   Выполнила: студентка ЭОУС-4-6 Онисимова Т.К. Проверил: канд. экон. наук, доцент Кулаков Ю.Н. Москва 2003 г.

Содержание.

 

1.   Введение

1.1.     Понятие стоимости. Стоимость и цена. Стоимость и затраты.

1.2.     Виды стоимости

2.   Основная часть

2.1.     Динамика стоимости по воспроизводственному циклу

2.2.     Динамика стоимости объекта недвижимости в течение жизненного цикла(Стоимость как функция от времени)

а. Динамика стоимости в зависимости от накопленного

физического износа.

б. Динамика полезности и стоимости

2.3.     Влияние пространственного фактора на стоимость объекта недвижимости

2.4.     Зависимость стоимости от вида использования объекта недвижимости

3.   Заключение

3.1.  Модель взаимосвязи различных факторов, влияющих на  

стоимостной эквивалент.

4. Библиографический список

1.Введение

1.1. Понятие стоимости. Стоимость и цена. Стоимость и затраты.

Стоимость относится к числу фундаментальных экономических категорий и не имеет единственного или даже хотя бы общепринятого определения. Стоимость ассоциируется, во-первых, с полезностью[1] – способностью вещей удовлетворять благосостоянию или приносить удовлетворение – и выступает как мера ее полезности. По выражению К. Менгера, стоимость – «характеристика того, насколько важны для нас отдельные товары (или наборы товаров), когда мы осознали, что без владения этими товарами невозможно удовлетворить наши потребности».

Во- вторых, в той мере, в какой своей полезностью вещи обязаны умственным и физическим усилиям человека, стоимость отражает объем и качество таких усилий. Другими словами, существующая сегодня стоимость вещи в общем рассматривается как мера затрат, которые необходимо понести, для создания точно такой же или другой, но столь же полезной вещи.[2]

В-третьих, стоимость связывается так же с относительной редкостью вещей: для того, чтобы можно было говорить о стоимости вещи, эта вещь не должна быть общедоступной, т.е. потребность в таких вещах не должна превышать их наличие (предложение).

В-четвертых, вещи, обладающие полезностью и относительно редкие, обычно являются предметами обмена на другие вещи или деньги. Очевидно, что вещи обладают различной способностью обмениваться на другие вещи. При этом стоимость рассматривается как категория обмена и характеризует привлекательность вещи, как предмета обмена и, следовательно, ее способность обмениваться на другие вещи или деньги.

В-пятых[3], существенно, что в оценке недвижимости стоимость выражается в деньгах, а не в единицах каких-либо других вещей и понимается тем самым как денежная стоимость. Изменение денежной стоимости вещи может означать, с одной стороны, что изменились какие-либо свойства самой вещи и\или отношение людей к ней, а с другой стороны, что претерпела изменения ценность денег как единицы измерения стоимости. Возможно также, что произошло и то и другое одновременно.

Стоимость и цена.

Термин «цена» часто используют как синоним стоимости в обмене, хотя это разные понятия. Под ценой понимается определенная денежная сумма, передаваемая покупателем продавцу в обмен на вещь в реальной или предполагаемой сделке. Цена, которую покупатель готов уплатить за вещь, определяется его собственными представлениями о ее полезности. С другой стороны, продавец, определяя цену, которую он готов получить за вещь, руководствуется собственными соображениями о полезности вещи, с которой он расстается. Тем самым цена в любой предполагаемой или реальной сделке, безусловно, определенным образом связана со стоимостями вещей в пользовании для конкретных покупателя и продавца. Однако в каждой конкретной сделке цена определяется суждениями двух конкретных людей, в то время как стоимость в обмене – это оценка вещи рынком. Поэтому, несмотря на возможные количественные совпадения, цена и стоимость в обмене не тождественны: при одной и той же стоимости вещь может быть продана по самым различным ценам.

Экономическая теория, однако, утверждает, что независимо от того, как различаются и как изменяются со временем цены одной и той же вещи, существует общий закон, объясняющий эти различия и изменения, и этот закон – стоимость вещи. В связи с этим конкретные изменения цен в конечном счете связаны с изменениями стоимости вещей, а в более общей форме – с соотношением спроса и предложения.

Стоимость и затраты.[4]

Понятия «стоимость» и «затраты» также не совпадают. Для того, чтобы убедиться в этом, достаточно признать, что затраты на строительство роскошного особняка в престижном жилом районе и в отдаленном пригороде при прочих равных условиях одинаковы, разница же в стоимости огромна.

Стоимость безусловно связана с затратами, однако не с теми затратами, которые в действительности были когда-то и кем-то произведены в связи с созданием вещи, а с теми, которые должны были быть произведены сейчас для того, чтобы была создана точно такая же или другая, но столь же полезная вещь. Это представление о стоимости подробно рассматривается при характеристике затратного подхода к оценке.

1.2.Виды стоимости

Рыночная стоимость объекта[5] – наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

·     Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

·     Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

·     Объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

·     Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

·     Платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Рыночную стоимость недвижимости иначе называют стоимостью при обмене[6] в отличие от стоимости в использовании (или потребительской стоимости), которая отражает ценность объекта для конкретного собственника. Концепция рыночной стоимости основывается на том, что типичный покупатель на рынке недвижимости имеет возможность выбрать альтернативные объекты недвижимости.

Стоимость в использовании (потребительская стоимость) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который, допустим, не собирается объект для продажи на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

Понятие «инвестиционная стоимость» сходно с понятием «стоимость в использовании». Это стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект или вложить в него финансовые средства. Расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов. Инвестиционная стоимость рассчитывается обычно при оценке конкретного инвестиционного проекта либо объекта, приносящего доход.

Восстановительная стоимость (или стоимость воспроизводства объекта) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с применением таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ. В данном случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки (достоинства) в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости.

Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта может получить при продаже ликвидируемого объекта недвижимости.

2.Основная часть