Отдельные виды договоров аренды

3. Отдельные виды договоров аренды.

Договор аренды имущества является родовым понятием по отношению к некоторым другим договорам ( отдельные виды аренды и аренда отдельных видов имущества), суть которых заключается в том, что одно лицо (арендодатель) обязуется предоставлять другому лицу (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное владение и пользование. К числу таких договоров, признаваемых отдельными видами аренды или арендой отдельных видов имущества, относятся договоры: проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовой аренды (лизинга).

Выделение названых видов договора аренды служит прежде всего целям наиболее простого и оптимального правового регулирования сходных правоотношений. Сходство соответствующих правоотношений позволило законодателю установит правило, согласно которому к указанным договором подлежат субсидиарному применению общих правил ГК, регулирующих договор аренды (ст. 625). Такой подход избавил законодателя от необходимости каждый раз воспроизводить в ГК одни и те же нормы, регулирующие большую часть условий этих договоров, что было бы неизбежно в случаи предание им наряду с договором аренды самостоятельного характера. Рассматривая названные договоры в качестве отдельных видов договора аренды, ГК мог ограничить лишь указанием на их квалифицирующие признаки и установлением применительно к этим договором некоторых подлежащих приоритетному применению специальных правил, учитывающих специфику регулируемых правоотношений. Главное – четко выделить особенности соответствующих договоров и обеспечить их адекватное регулирование с помощью специальных правил, исключающих применение корреспондирующих им общих положений о договоре аренды.

Так договор проката выделяют в отдельный вид договора аренды по следующим квалифицирующим признакам: 1) в качестве арендодателя по договору проката выступает коммерческая организация или индивидуальный предприниматель, 2) сдача имущества – постоянная предпринимательская деятельность, 3) объект договора – движимое имущество, 4) прокат – публичный договор, следовательно, имущество предоставляется в аренду любому, кто к ним обратится. С другой стороны, арендаторами выступают граждане, которые пользуются правами арендатора, а также правами потребителя (ст.626 – 631 ГК РФ), законодательством о защите прав потребителя. Арендная плата по договору проката устанавливается только в виде платежей в твердой сумме. Другие формы оплаты, в т.ч. и перечисленные в п.2 ст. 614 ГК, не могут быть предусмотрены соглашением сторон. Платежи могут вноситься согласно условием договора как единовременно, так и периодически. Оплата в полнм объеме предусматривается при краткосрочном прокате (почасовом, суточном, месячном). При заключении договора на длительный срок в нем устанавливаются сроки внесения и размер периодических платежей, причем первый взнос, как правило, устанавливается в момент подписания договора.

В отличии от общих положений об аренде (параграф 1 гл. 34 ГК) договор проката не может быть заключен на неопределенный срок. Более того, в отношении проката в законе установлен максимальный (предельный) срок – один год (п.1 ст. 627 ГК). Если срок превышает предельный, то договор будет считаться заключенным на один год.

Для договора проката в п.2 ст.626 КГ предусматривается обязательная письменная форма, последствия несоблюдения установлены в п.1 ст. 162 ГК. В настоящее время сфера применения проката существенно сузились главным образом из-за распада централизованной специализированной сети ателье. Тем не менее договор проката получил особое закрепление в гл. 34 ГК РФ, что существенно повысило уровень и значимость его правового регулирования. Правила содержащиеся в параграфе 2 гл. 34 ГК, достаточно полно регулируют отношения по прокату.

Договор аренды транспортных средств имеет следующие квалифицирующие признаки: арендодатель – это собственник (владелец) транспортного средства (особенность в субъектном составе); в аренду передается транспортное средство с экипажем ( командой) и без таковой, транспортное средство передается на условиях оказание услуг по управлению и технической эксплуатации или без таковых ( особенности в предмете договора ) ст.623 – 641 ГК.

Квалифицирующим признаками договора аренды здания и сооружения (ст. 650 – 655) является предмет и форма договора, как в случае с арендной предприятия. Эти договора заключаются в письменной форме путем составления одного договора, подписанного сторонами. Здание и сооружения – как объекты недвижимости – характеризуются своей фундаментальностью, привязкой к земле, конструктивно расчитаны на длительный срок использования, обладают всегда значительной стоимостью. Подобные особенности объекта аренды неизбежно влекут установление жестких законодательных требований к договору аренды.

В законе содержаться требования, согласно которым в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Для зданий и иных сооружений это могут быть адрес, качественные характеристики, площадь сдаваемого в аренду здания и иного сооружения, иные характеристики, позволяющие индивидуализировать объект аренды. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным ( п.3 ст. 607 ГК РФ). Указанные площади арендуемого здания или иного сооружения необходимо не только с целью индивидуализации объекта аренды, но и для определения арендной платы. Практически всегда арендная плата устанавливается из расчета определенной денежной суммы за квадратный метр арендуемой площади.

Следует отметить, что здания и иные сооружения могут быть объектом арендных отношений после ввода их в эксплуатацию по завершению строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации в установленном законом порядки.

В юридической литературе неоднократно дать юридическое определение здания, сооружения и их различием. Однако не которые специалисты считают, что вряд ли необходимо, поскольку данные понятие не относятся к числу правовых. В толковом словаре русского языка понятие «сооружение» является родовым по отношению к понятию «здание». Сооружение определяется как всякая значительная постройка (различного вида и назначения). Под зданием же понимается архитектурное сооружение, постройка, дом.

Рассматривая здания и иные сооружения как объекты аренды, нельзя забывать, что в месте со зданием в аренду и соответствующая часть земельного участка, на которой самое здание расположено « договор аренды зданий и сооружений можно назвать правоустанавливающим документом для возникновения одновременно двух видов отношений:

-     арендных отношений по поводу использования здания (сооружения);

-     отношений по поводу использования части земельного участка.»11

Подтверждением этого положения служит ст. 652 ГК РФ. Причем в данном случае речь идет о конкретной части земельного участка, на которой расположено арендуемое здание. Отношения по поводу использования этой части земельного участка также могут носить арендный характер. В случае когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором расположено здание, арендатору передается право аренды или иное право на соответствующую часть земельного участка (п.2 ст. 652 ГК РФ). При этом если в договоре не установлены права арендатора в отношении земельного участка, то к нему автоматически на весь срок аренды переходит право пользования земельного участка.

Понятие лизинга происходит от английского глагола to lease - сдавать в аренду. Однако сама лизинговая операция не является той привычной для нас формой, которую мы определяем словосочетанием «сдача в аренду». Договор финансовой аренды (лизинга) регламентируется ст. 665 ГК. По договору финансовой аренды (лизингу) арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанные арендатором (лизингодержателем) имущество у определенного им же продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.

«Но чем же в таком случае отличается лизинг от обычной аренды?

Прежде всего тем, что конечной целью лизинговой сделки является выкуп (приобретение в собственность) лизингополучателем имущества, которое он получил от лизингодателя по договору лизинга. Лизинговые платежи, выплачиваемые лизингополучателем на протяжении всего срока действия договора (ч.6 гл. 34 ГК РФ не устанавливает минимального срока лизингового договора), частично засчитываются в счет выкупа имущества, и, таким образом, по окончании срока его действия имущество может быть выкуплено лизингополучателем по его остаточной стоимости.

Следующее отличие заключается в том, что лизингодатель является специально созданной финансовой организацией (лизинговой компанией или банком), обладающей лицензией на данный род деятельности. Лицензией на данный род деятельности введено Постановлением Правительства РФ от 26.02.96 № 197. Поэтому при заключении договора с той или организацией обязательно следует проверить наличие лицензии, выдаваемой Министерством экономики РФ или специально уполномоченным органом исполнительной власти (проведение лизинговых операций банками осуществляется на основании пункта, содержащегося в лицензии на проведение банковских операций). В противном случае вы рискуете тем, что сделка, которую вы заключили по договору лизинга, может быть признана незаконной.»12

Поскольку договор лизинга тесно связан с договором купли – продажи, арендатору Гражданский кодекс предоставляет определенные права в отношении продавца (ст. 670 ГК), а в отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы (ст. 326 ГК). Существенной стадией при заключении лизингового договора является определения момента, с которого начинается исчисления срока лизинга (аренды), ведь между датой его подписания и датой доставки имущества лизингополучателю может пройти несколько месяцев и, таким образом, реальный срок пользование имуществом может не совпасть с установленным сроком действия договора. И как следствие, может возникнуть спор о моменте окончания срока договора,; количество лизинговых платежей и возможности перехода права собственности на лизинговое имущества лизингополучателю. Именно поэтому обязательно следует указать, с какого момента (со дня подписания договора или со дня подписания акта приемки имущества в эксплуатацию) начинается исчисления срока лизинга.

Заключение.

При общей тенденции и усилению роли договора Гражданский кодекс в ряде случаев снижает жесткость требований в отношении определения его условий. Речь идет о существенных условиях договора, признаваемых таковыми по закону, при отсутствии хотя бы одного из которых договор не может считаться заключенным. В действующем Гражданском кодексе для договора аренды такие условия сведены до минимума: существенным в силу закона является лишь условия о предмете (объекте) аренды (ст. 607 ГК). Для отдельных видов договоров предусмотрены дополнительные условия, отнесенные к существенным, например, размер арендной платы в договоре арендной платы здания или сооружений. Но во всех остальных случаях к существенным в силу закона не отнесены даже такие важные для аренды условия, как срок и размер платы за аренду, исходя из возможности данного договора. Законодатель в одних случаях пошел по пути предоставления сторонам права конкретизировать свои отношения в процессе действия и исполнения договора (в отношении срока окончания аренды), в других – допустил возможность применения по аналогии условий аренды, действующих при сравнимых обстоятельствах ( в части определения размера арендной платы в случаях, когда её размер не указан в договоре). Этот подход как бы вписывает конкретные отношения в общую систему аналогичных рыночных связей, подчиняя их складывающейся конъюнктуре и соответствующим обычаям делового оборота.

Необходимо подчеркнуть, что Гражданский кодекс РФ, расширивший правовую регламентацию договорных отношений, рассчитан на непосредственное применение содержащихся в нем норм, что, однако, не исключает применение в некоторых случаях других законодательных и иных правовых актов, предусматривающих особенности отдельных видов аренды.

Такая гибкость правового обеспечения договора аренды дает возможность всем участникам договора всесторонне оговорить условия аренды, тем самым обеспечить себе возможность в любых обстоятельствах защитить свои права, о чем неоднократно в той или иной форме разъясняется в решениях Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда РФ.

Список используемой литературы:

1.   Конституция РФ.

2.   Гражданский кодекс РФ. Ч.2/СЗ РФ.1996. №5 ст. 410.

3.   Водный кодекс РФ (1995г.) // СЗ РФ. 1995. №47 ст.4471.

4.   Лесной кодекс РФ от 29.01.1997. // СЗ РФ. 1997. №5 ст. 610

5.   Закон РФ «О защите прав потребителей» (в ред. 9.01.96г.). // СЗ РФ. 1996. №3 ст.140.

6.   Закон РФ «О недрах» ( в ред. 3.03.95г) //СЗ РФ.1995. №10. Ст. 823

7.   Закон РФ « Об образовании» от 10.06.92г. // СЗ РФ.:М., 2001 ст. 78 – 96.

8.   Земельный кодекс РФ (от 25.10.01) // СЗ РФ 2001.№4. ст.41 – 47

9.   Основы Гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991г. // Ведомость СССР. 1991. №26 ст. №733.

10.                Основы законодательства Союза ССР и Союзных республик об аренде от 23.11.1993. // Ведомость съезда народных депутатов СССР и Верховного совета СССР. 1989. №25 ст. 481.

11.                 Федеральный закон « О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.01. // СЗ РФ. 2001. №44. Ст. 41,48.

11. ФЗ « О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ» // СЗ РФ. 1996. №5. Ст. 411

12. ФЗ «О лизинге» от 29.10.98г. // СЗ РФ. 1998 №44. Ст. 1186

13. ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципальных предприятий в РФ» // СЗ РФ. 1994. №13. Ст. 1478.

14.   Указ Президента РФ от 14.10.92г. №1230 « О регламентировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду // Ведомость съезда народных депутатов РФ» Верховного совета РФ. 1992. № 43. Ст. 2429

15.   Указ Президента РФ от 7.03.1996г. « О реализации конституционных прав граждан на землю» // СЗ РФ. 1996. №11. Ст. 1026

16.   Положение об аренде участков лесного фонда в РФ. Утв. Постанов. Правительства РФ от 23.06.93г. // СЗ РФ. 1993. №32. Ст. 3012

17.   Постановление правительства РФ от 10.02.94г. « О регулировании полномочий Правительства РФ по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности.» // САПП. РФ. 1994ю №8. Ст. 593

18.   Положение о продаже и временном порядке определения цены приобретения объектов нежилого фонда, сданных в аренду.

Утверждено распоряжением Гос. Ком. РФ по управлению Гос. Имуществом от 16.02.94г. // БНА РФ 1994. №6.

19.   Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.94г. №4 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» // Бюлл. Верховного суда РФ. 1995.№1,7; 1997.№1

20.   Постановление Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1.02.96 №6/8. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ // Бюлл. Верховного Суда РФ. 1996. №9.

21.   Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда от 28.04.97. №13 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1997. №7. Ст.100

22.   Письмо Высшего Арбитражного суда РФ от 10.09.93г. №С-13/ОП-276. // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1993.№11. Ст. 107

23.    Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договор о передаче имущества. М.: Статус. 2000.

24.   Гражданское право; Учебник. Ч.2 / Под. Ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект. 1998.

25.   Гражданское право России. Ч.2. Обязательственное право. М., 1997.

26.   Образцы договоров. М., 1997.

 

[1] Ведомость СССР. 1989г. №25 Ст. 481

2 Гражданское право. Учебник. Часть 2. / под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 1998. С. 151.

 

3.Закон РФ «О недрах», ст.11

4. Водный кодекс РФ, ст. 46-53

5 Лесной кодекс РФ, ст. 34

6 Статья Ю. Кулешова «Бизнес – адвокат» №15, 1999г. Аренда: проблемы регистрации.

7 Письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 10.09.93г. №С-13/оп- 276// Вестник Высшего Арбитражного суда РФ. 1993г. №11 С.104

8 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договор о передаче имущества. М.: Статус, 2000. С.466

9 Вестник ВАС РФ. 1998. №11. С. 45 – 46.

10 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.04.1987г. №13 // Вестник ВАС РФ. 1997. №7.С.100.

11 Договор аренды зданий и сооружений // М. Булаков. Фин. Россия 1997. №18. С 15.

12 Финансовая аренда. Что нужно знать при заключении лизинговой сделки?» В.Востоков «Бизнес – адвокат» №10, 1997г.