Правила государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью

1.3. Правила государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью.

 Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи (ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение) подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правила ведения которого (ред. от 23.12.99) утверждены Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219.

Фактически ЕГРП состоит из трех основных составляющих:

- книги учета документов;

- непосредственно записи о конкретных объектах недвижимого имущества, существующих и прекращенных правах на эти объекты, правообладателях, существующих и прекращенных ограничениях (обременениях) прав, произведенных в соответствии с установленными требованиями;

- дела правоустанавливающих документов.

Следует обратить внимание, что записи, внесенные в Единый государственный реестр прав, являются единственным источником юридически значимой информации, подтверждающей существующие права на недвижимое имущество, а также существование ограничений и обременений этих прав, которая позволяет определить момент возникновения и прекращения прав на конкретный объект недвижимого имущества, момент заключения сделки с объектом недвижимого имущества, момент возникновения и прекращения ограничения или обременения существующего права.

Учреждение юстиции по регистрации прав в обязательном порядке ведет книгу учета документов, принятых на государственную регистрацию. Именно с даты внесения в нее записи о поступившем заявлении о регистрации права на объект недвижимого имущества, ограничения права или сделки начинается государственная регистрация. Кроме того, при внесении записи в эту книгу документам, принятым на регистрацию, присваивается входящий номер, который впоследствии составляет основу номера произведенной записи о регистрации права, его ограничения или сделки.

Книга содержит информацию обо всех поступивших на регистрацию документах. Если на основании документов принято решение об отказе в государственной регистрации, то об этом делается отметка в книге и регистрационная запись в этом случае не производится, номер регистрации не присваивается.

Если же принимается решение об осуществлении государственной регистрации, то информация о произведенной регистрации отражается в книге учета выданных свидетельств о государственной регистрации прав. Книга учета выданных свидетельств о государственной регистрации прав содержит информацию о том, что правообладатель или иное лицо, обратившееся за регистрацией ограничения (обременения), извещено о результатах произведенной по его заявлению государственной регистрации и получило документ о зарегистрированном праве или сделке.

Кроме этого, учреждение юстиции должно иметь также книгу учета выданной информации из Единого государственного реестра прав. Эта книга содержит данные обо всех поступивших запросах на получение информации из ЕГРП, а также учитывает выдачу выписок, справок и иных документов из ЕГРП.

Сам ЕГРП состоит из отдельных разделов – на каждый объект недвижимого имущества, о регистрации прав на который или сделок с ним было подано заявление. Каждый раздел ЕГРП идентифицируется кадастровым или условным номером объекта. Все записи об объекте недвижимого имущества, правах на этот объект, возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях (обременениях) вносятся в соответствующий, открытый именно для этого объекта недвижимости раздел ЕГРП, то есть на земельный участок, здание, стоящее на этом земельном участке, конкретное помещение в этом здании (или иной объект, входящий в состав здания) заводятся отдельные разделы реестра. Но при этом разделы в ЕГРП размещаются в соответствии с принципами единого объекта недвижимого имущества.

Следует отметить, что в регистрационных округах, где система государственной регистрации переживает этап становления, как правило, отсутствуют разделы с записями о земельных участках и зданиях многоквартирных домов. Эти разделы появятся в ЕГРП только тогда, когда собственниками квартир будет принято решение о регистрации кондоминиума, определен размер доли в праве на общее имущество дома, принадлежащей каждому собственнику квартиры, и произведена регистрация прав. Пока же существуют только разделы с записями о квартирах, расположенных в этих домах, поскольку квартира в многоквартирном доме является самостоятельным объектом права. Согласно ст.289 ГК РФ и в силу закона собственнику квартиры принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст.290 ГК РФ), которая возникает с момента регистрации права собственности на квартиру, и поэтому не требует отдельной регистрации.

Как уже говорилось выше, каждый раздел ЕГРП идентифицируется кадастровым номером, который соответствует кадастровому номеру объекта. Отсутствие кадастрового номера объекта недвижимости не является основанием для отказа в государственной регистрации прав. В этом случае идентификация объекта осуществляется по условному номеру, который присваивается учреждением юстиции по регистрации прав и определение структуры и порядка присвоения которого отнесено к компетенции субъекта Российской Федерации.

Ст.12 Закона о государственной регистрации устанавливает, что каждый раздел ЕГРП состоит из трех подразделов, в которые вносится строго определенная информация.

Подраздел I содержит краткое описание объекта недвижимого имущества на основании документов, удостоверенных организациями, осуществляющими кадастровый и технический учет объектов недвижимости на территории регистрационного округа. Существует 4 формы подраздела I: для земельного участка; здания или сооружения; жилого, нежилого помещения и прочих составляющих здания или сооружения; участка лесного фонда.

Если объект прекращает свое существование (например, в связи со слиянием объектов), то связанный с ним раздел ЕГРП закрывается, а в графу “Запись о ликвидации (преобразовании) объекта” заносятся реквизиты документов, на основании которых происходит закрытие раздела.

Подраздел II формируется из записей о праве собственности и об иных вещных правах на основании сведений, содержащихся в правоустанавливающих документах. Основанием для внесения записей о регистрации прав собственности или иных вещных прав на объект недвижимого имущества в подраздел II являются правоустанавливающие документы. В соответствии со ст.17 Закона № 122-ФЗ к ним относятся:

- акты органов государственной власти или местного самоуправления, изданные в пределах их компетенции;

- договоры и другие сделки с недвижимым имуществом;

- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений;

- свидетельства о праве на наследство;

- вступившие в законную силу судебные решения;

- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти;

- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Следует обратить внимание, что все названные документы должны соответствовать законодательству, действующему в месте и на момент совершения сделок, выдачи свидетельств, издания актов. Учреждение юстиции по регистрации прав в обязательном порядке проверяет юридическую силу представленных на государственную регистрацию документов.

Запись об аренде вносится на основании договора аренды.

Запись об аресте вносится на основании определения суда, постановления о наложении ареста, вынесенного органом налоговой полиции, следственными органами МВД, акта о наложении ареста и описи имущества должника, на которое наложен арест, составленного судебным приставом – исполнителем.

В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) вещных прав. Этот подраздел разбит на специальные части (записи об аренде, ипотеке, о сделках, о запрещении заключения сделок с имуществом и т.д.), каждая из которых заполняется по мере регистрации соответствующих ограничений (обременений) прав.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, удостоверяет произведенную регистрацию прав путем выдачи специального документа о зарегистрированном праве – свидетельства о государственной регистрации прав. Форма свидетельства и требования к его содержанию установлены Правилами ведения Единого государственного реестра прав. Свидетельство представляет собой бланк строгой отчетности, имеющий несколько степеней защиты от подделок. Бумага имеет водяные знаки. Каждый бланк идентифицирован учетной серией и номером.

В свидетельстве должны быть указаны наименование учреждения юстиции по регистрации прав, выдавшего свидетельство, дата выдачи, реквизиты документов, являющихся основаниями для регистрации права, данные о субъектах и объектах права, вид зарегистрированного права, наличие ограничений (обременений) права.

Следует обращать внимание на наличие даты и номера регистрации в Едином государственном реестре прав, данных о регистраторе, его подписи и печати учреждения юстиции по регистрации прав. Свидетельство может быть заполнено от руки или машинописным способом. Исправления, подчистки и приписки не допускаются.

По своей природе сделки, подлежащие обязательной государственной регистрации, могут быть направлены на отчуждение, на ограничение прав на недвижимое имущество или являться акцессорными (дополнительно заключенными к ранее зарегистрированным сделкам). К таким сделкам относятся:

А. Сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества.

Жилые помещения.

Договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п.2 ст.558 ГК РФ).

Договоры купли-продажи доли в праве общей собственности жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (ст.251 ГК РФ).

Соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п.3 ст.55 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” (далее – Закон об ипотеке).

Договоры мены жилых домов, квартир, частей домов или квартир (ст.567 ГК РФ).

Договоры мены доли в праве общей собственности жилых домов, квартир, частей домов или квартир (ст.251 ГК РФ).

Договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты (ст.584 ГК РФ).

Договоры пожизненного содержания с иждивением (ст.601 ГК РФ).

Договоры дарения жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (ст.574 ГК РФ).

Договоры дарения доли в праве общей собственности жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (ст.251 ГК РФ).

Договор аренды с выкупом (ст.624 ГК РФ).

Пожертвование (ст.582 ГК РФ).

Нежилые помещения.

Договоры дарения нежилых помещений (ст.574 ГК РФ).

Договор аренды с выкупом (ст.624 ГК РФ).

Договор продажи предприятия как имущественного комплекса (ст.560 ГК РФ).

Пожертвование (ст.582 ГК РФ).

Б. Сделки, направленные на ограничение прав на недвижимое имущество.

Договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений на срок не менее 1 года (ст.651 ГК РФ).

Договор аренды предприятия как имущественного комплекса (ст.658 ГК РФ).

Договор аренды земельных участков (ст.609 ГК РФ).

Договор аренды жилых помещений юридическими лицами (статьи 609, 671 ГК РФ).

Договоры субаренды (ст.615 ГК РФ) с учетом вышеизложенных пунктов 1-4.

Договоры ипотеки ( ст.339 ГК РФ, ст.10 Закона об ипотеке).

Договор залога права аренды недвижимого имущества (ст.5 Закона об ипотеке).

В. Акцессорные сделки.

Уступка требования по зарегистрированной сделке (ст.389 ГК РФ).

Перевод долга по зарегистрированной сделке (ст.391 ГК РФ).

Соглашение об изменении или расторжении зарегистрированной сделки ( ст.452 ГК РФ).

Отступное по зарегистрированной сделке (ст.409 ГК РФ).

Отказ одаряемого принять дар (ст.573 ГК РФ).

Акцессорные сделки совершаются в той же форме, в какой была совершена основная сделка.

Следует отметить, что не все сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, хотя переход прав по ним регистрируется. К сделкам, не подлежащим государственной регистрации, относятся:

- договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения (государственной регистрации подлежит только переход права);

- договоры мены объектов нежилого назначения (государственной регистрации подлежат возникшие у сторон права);

- договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений на срок менее года;

- договоры найма жилых помещений муниципального, государственного и частного жилья;

- инвестиционные договоры и договоры долевого участия в строительстве;

- предварительные договоры;

- различные соглашения между участниками общей собственности, в том числе соглашения о порядке владения и пользования общим имуществом и договоры реального раздела общего имущества (в последнем случае регистрации подлежит не сделка, а возникшие права);

- брачные договоры, регулирующие режим имущества супругов, в том числе и недвижимого (в случае раздела недвижимого имущества на основании брачного договора необходима регистрация возникших прав на соответствующее имущество);

- договоры доверительного управления (собственником имущества, передаваемого в доверительное управление, остается то же лицо, а регистрируется обременение права собственности);

- договоры безвозмездного пользования недвижимым имуществом (ссуда) (регистрируется не договор, а обременение);

- договоры простого товарищества (при внесении в качестве вклада недвижимого имущества необходима регистрация прав долевой собственности, если таковая будет установлена договором).

 Перечень сделок, не требующих государственной регистрации, является открытым, поскольку в силу одного из принципов действующего гражданского законодательства возможно заключение сделок как предусмотренных, так и не предусмотренных ГК РФ.

 Говоря о необходимости государственной регистрации тех или иных сделок, следует иметь в виду принцип достаточности однократной проверки и подтверждения прав лиц на недвижимость. Иными словами, регистрации подлежит либо переход права на объект недвижимого имущества, либо сама сделка, по которой переходит это право.

Исключение составляет обязательная регистрация договора и перехода права при купле-продаже (мене) жилого помещения (статьи 551, 558 ГК РФ) или предприятий (статьи 560, 564, 567 ГК РФ).

Удостоверение произведенной регистрации договоров или иных сделок производится совершением специальной надписи на документе, выражающем содержание сделки. Форма штампа регистрационной надписи установлена Правилами ведения Единого государственного реестра прав. Штамп проставляется на оригинале правоустанавливающего документа. В случае указания сторонами в договоре количества его экземпляров штамп о государственной регистрации должен быть проставлен на всех экземплярах договора.

 Необходимо обратить внимание, что в п.2 ст.14 Закона № 122-ФЗ содержится специальное указание на юридическую действительность форм свидетельств государственной регистрации, введенных отдельными субъектами РФ и органами местного самоуправления до установления единой формы свидетельства Правилами ведения Единого государственного реестра прав.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, может отказать в государственной регистрации в случаях, перечисленных в п.1 ст.20 Закона
№ 122-ФЗ:

- если право на объект недвижимого имущества, заявленный к регистрации, не является правом, подлежащим государственной регистрации на основании Закона № 122-ФЗ;

- документы, предоставленные на государственную регистрацию прав, не соответствуют требованиям действующего законодательства;

- акт государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствие с законодательством, действовавшим в месте издания на момент издания;

- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

- правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.

 Следует обратить внимание, что перечень случаев отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество является закрытым и расширению не подлежит. Во всех других случаях в государственной регистрации прав не может быть отказано.

Отказ о регистрации выдается в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления о регистрации, и направляется заявителю в письменном виде. Причем копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов.

Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован в судебных органах.

Орган юстиции, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан давать информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу, которое предъявит удостоверение личности (для юридических лиц – документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя) и заявление о предоставлении информации в письменной форме (п.1 ст.7 Закона № 122-ФЗ). Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации.

 Отказ от предоставления информации выдается также в письменной форме и должен быть мотивированным. Причем лицо, обратившееся за информацией, может обжаловать такой отказ в суд.