Ипотечный кредит в Канаде

2. Ипотечный кредит в Канаде.

В Канаде, ипотечный кредит предоставляется всем желающим, имеющим стабильный заработок и возможность внести первоначальный взнос 5—25% от стоимости. Ипотечные кредиты предоставляются по льготной кредитной ставке ввиду того, что, с одной стороны, они поддерживаются Центральным банком, и, с другой стороны, они обеспечены самой недвижимостью в качестве залога. Срок одобрения и оформления ипотечного кредита — от 1 до 3-х недель. При этом заемщик должен предоставить документы, подтверждающие его доходы, уплату налогов, все кредитные задолженности перед другими организациями.

В большинстве случаев при оформлении ипотечного кредита заемщику необходимо оформить страхование ипотеки, недвижимости и жизни. Страхование ипотеки (mortgage insurance) является обязательным и предоставляет защиту банку и его право на изъятие недвижимости в случае неплатежеспособности заемщика. Страхование имущества (property insurance) предоставляет защиту в случае пожара, порчи имущества, стихийных бедствий и т. д. Страхование жизни (life insurance) является обязательным и предоставляет защиту банку и семье в случае его смерти путем выплаты остатка суммы ипотеки либо по месяцам, либо единовременно.

При оформлении ипотечного кредита оцениваются многие факторы, в особенности максимальная сумма ипотеки, которую может себе позволить заемщик. Также принимаются во внимание кредитная история заемщика, его чистота от правонарушений и т. д. Быстрая проверка возможна в течение одного дня, благодаря тому, что каждый взрослый житель Канады имеет свой номер, по которому возможно получить сведения в специальных организациях, хранящих и ежемесячно дополняющих дела на каждого. После одобрения ипотечного кредита происходит само оформление, расходы по которому несет заемщик. Они включают следующее:

оценку стоимости недвижимости по рыночной стоимости специалистом кредитного учреждения;

юридические и нотариальные услуги;

инспекцию состояния недвижимости;

налог на покупку недвижимости/земли;

стоимость регистрации для страхования ипотеки;

первый взнос за все виды страхования;

налоги на недвижимость до конца календарного года;

первоначальный взнос.

Виды ипотечного кредита.

Возможны различные вариации видов ипотеки в зависимости от кредитного учреждения, но, в основном, они делятся на следующие:

открытые и закрытые;

с фиксированной или плавающей ставкой;

разделенный на несколько частей, каждая со своей ставкой, амортизационным периодом и сроком;

краткосрочный с льготной ставкой;

специальные — для студентов и пенсионеров.

Все эти виды могут относиться как к конвенционному, так и к застрахованному ипотечному кредиту. Существует достаточно большой выбор комбинаций кредитов и выплат по ним, которые варьируются, чтобы удовлетворить нужды заемщика и обеспечить гарантии кредитному учреждению.

3. Ипотека в Германии.

Ипотечные банки являются в Германии одним из краеугольных камней системы финансирования жилищного строительства. Их коммерческая деятельность заключается главным образом в выдаче долгосрочных кредитов на жилищное строительство, которые финансируются через эмиссию долговых обязательств и обеспечиваются залоговым правом отданных в залог земельных участков.

Правовые основы кредитного договора.

Правовой основой для заключения договора на получение кредита являются §§ 607—610 Гражданского кодекса Германии (ГКГ), которые содержат общепринятые, основополагающие правовые нормы кредитного договора.

§607 ГКГ устанавливает порядок возвращения кредита, §608 — выплату процентов по кредиту к концу года или, при погашении кредита, на протяжении одного года до оговоренного момента, если в договоре кредитования не был оговорен иной порядок выплаты процентов. §609 ГКГ предусматривает право сторон расторгнуть кредит и сроки предварительного уведомления о расторжении, если договор кредитования не содержит никаких иных регулирований относительно возвращения кредита.

Особенно важным предписанием для заемщика кредита является § 609 ГКГ. Он гарантирует право заемщика на расторжение договора в случае, если одним из условий кредита была твердая процентная ставка на определенный срок, например, 6% годовых на протяжении 5 лет, и срок этой договоренности истекает до момента погашения кредита. Это предоставляет заемщику право расторгнуть кредит со сроком в один месяц до истечения дня, когда истекает срок действия по процентах.

И это выгодно заемщику, так как он может вернуть банку кредит из своих средств или воспользоваться кредитом другого банка, предложившего ему более выгодные условия.

Если заемщик и кредитодатель согласовали твердую процентную ставку на период более 10 лет, скажем, к примеру, на 15 лет, то заемщик согласно этого предписания может в любом случае по истечение 10 лет расторгнуть договор кредитования с предупреждением за 6 месяцев до истечения срока. Его права на расторжение договора никаким образом не могут быть ущемлены или исключены в договоре кредитования. Эти правовые предписания были специально изданы в интересах и для защиты кредитозаемщика, чтобы оградить его от долгосрочных обязательств по договору кредитования.

Последнее предписание, содержащееся в §610 ГКГ, дает кредитору право отозвать свое кредитное обещание, если произошло ухудшение финансовых возможностей заемщика и тем самым ставится под угрозу погашение кредита.

Закон о потребительских кредитах. Положения §4 гласят, что кредитный договор должен быть заключен в письменном виде с физическими лицами (заемщик/потребитель), если кредит не предназначен для их коммерческой или профессиональной деятельности. Кроме того, здесь перечисляются все необходимые составные части кредитного договора.

Закон об ипотечных банках. В соответствии с §14 (абзац 1) Закона об ипотечных банках Германии, ипотечный банк предоставляет ипотечные кредиты в виде денег. Банк должен определить основные принципы условий для такого рода кредитов в письменной форме и передать их на согласование своему органу банковского надзора и Федеральному ведомству по надзору за деятельностью кредитных институтов. В условиях должно быть особо определено, какие последствия для заемщика повлекут за собой несвоевременные платежи, а также при наличии каких предпосылок банк вправе затребовать досрочного погашения ипотеки, как обеспечения кредита (§15). Ипотечный банк обязан включить в договор кредитования все предписания относительно способа выплаты кредита, отчислениях в пользу банка, банковских сборах, размере и времени уплаты процентов и остальных обязательных платежах заемщика, начале амортизации, расторжения договора и возврате кредита (§16). Наконец банк может при кредитах, срок которых рассчитан на текущее погашение — а это обычный вид кредита — расторгнуть договор только лишь по причинам, связанным с поведением заемщика (§19). По другим причинам банк не имеет права, в отличие от заемщика, расторгнуть договор.

Виды ипотечного кредита.

В системе ипотечного кредитования известно 3 вида кредита:

кредит на погашение (аннуитет);

кредит с твердой процентной ставкой;

кредит в рассрочку.

Стороны решают, какой вид кредита им выбрать.

Кредит на погашение (аннуитет). Этот вид кредита является обычным для сделок по ипотечным кредитам. Заемщик ежегодно выплачивает постоянную сумму (аннуитет), которая не изменяется на протяжении оговоренного промежутка времени, например, 5-ти лет. Она обычно делится на 12 месячных взносов, которые состоят из доли процентной ставки и доли погашения. Первая составляющая постепенно уменьшается, а последняя соответствующе возрастает на величину, равную объему сэкономленной процентной ставки, таким образом эти долевые взносы остаются постоянными в течение всего времени погашения кредита. Такое соотношение вызвано постоянным снижением требований по выплате процента в процессе погашения ссуды.

Кредит с твердой процентной ставкой. При кредитах с твердой процентной ставкой заемщик в течение срока погашения кредита выплачивает только согласованные проценты. Это осуществляется, как правило, в виде ежемесячных частичных сумм. А сама сумма кредита (кредитный капитал) выплачивается по истечение срока одним взносом в виде одной общей суммы. Суммы, которые заемщик при кредите на погашение (аннуитете) выплачивает в счет погашения кредита, платятся в этом случае, как страховые взносы согласно договора страхования жизни или, как взносы согласно условиям договора по стройсбережению, а права по этим договорам уступаются кредитному банку с тем, чтобы сумма для погашения кредита была получена из суммы страхования жизни или из суммы по договору стройсбережения.

Кредит в рассрочку. Этот вид кредита скорее не присущ системе ипотечного кредитования. Погашаемая доля, которая должна производиться частичными платежами, остается, в отличие от кредита на погашении, неизменной: она не повышается от платежа к платежу.

Условия кредита.

В начале договора сторонами устанавливается сумма кредита.

Условия предоставления кредита и связанные с этим издержки . Сюда относятся:

процентная ставка, например 6% годовых;

время начала выплаты процентов, то есть с какого времени должны выплачиваться проценты по кредиту, в большинстве случаев это совпадает с днем выплаты кредитной суммы банком;

норма погашения кредита. При финансировании жилых помещений, используемых для собственных нужд, она составляет в Германии, как правило, 1%, для жилья старой застройки очень часто устанавливается 2%, а иногда и 3%. Низкая ставка на погашение выгодна заемщику, поскольку он будет не так сильно обременен текущими платежами на погашение;

размер предоставляемого кредита. Заемщик в большинстве случаев заинтересован в 100% размере получении кредита. Но может быть оговорена также и более низкая величина выплаты кредита, например 98%. Это приводит к тому, что процентная ставка в этом случае по сравнению с 100% выплачиваемой суммой кредита также немного уменьшается. Для заемщика это означает, что его обременение кредитом будет не столь значительно, но он должен сумму кредита выплатить обратно сполна, в ее 100% размере;

способ выплаты платежей. Обычной является договоренность, согласно которой заемщик выплачивает кредит — проценты и платежи в погашение — в последний день каждого месяца равными частями;

размер взноса. Он указывается в договоре, чтобы заемщик знал, какую сумму он обязан выплатить в конце каждого месяца.;

проценты за готовность предоставления кредита. Ипотечный банк оговаривает со своими клиентами начисление с определенного дня процентов за предоставление кредита. Они взимаются со дня предоставления и до момента выплаты банком, заявленной кредитозаемшиком суммы кредита и составляют 0,25% в месяц. Это соглашение необходимо, так как ипотечный банк, должен сам также «найти» еще деньги для предоставления кредита и вынужден также выплачивать, причитающиеся проценты за предоставленный ему чуждый капитал. Но этот день на практике очень редко совпадает с моментом предоставления ипотечным банком кредита своему заемщику, который, со своей стороны, обязан выплачивать уже ему проценты за кредит. Благодаря процентам за предоставление кредита заемщик облегчает ипотечному банку исполнение его обязательств перед его кредиторами до тех пор, пока он не получает кредит и не начинает платить по нему проценты.

Выплачиваемая сумма кредита.

Выплачиваемая сумма включает сумму кредита за исключением оговоренных расходов. Договор кредитования часто содержит еще указание на то, что из выплачиваемой суммы кредита вычитаются (изымаются) возникающие дальнейшие издержки, которые еще не могут быть определены при заключении договора, а также оговоренный процент за предоставление кредита и подлежащие уплате проценты за кредит. Поэтому заемщик знает, что ему будет выплачена сумма кредита за вычетом вышеперечисленных позиций.

Расчет доли процентной ставки и доли погашение в сумме ежемесячного взноса. В договоре кредитования приводится разъяснение, почему доля процентов и доля взноса на погашение изменяется в остающейся без изменения ежемесячной сумме взноса таким образом, что доля процента из-за погашения из месяца в месяц уменьшается, а взнос на погашение увеличивается. Это является основой того, что кредит с 1% ставкой погашения возвращается не через 100 лет, а, в зависимости от величины процентной ставки, в большинстве случаев уже через 27—32 года. Для ясности заемщика здесь дополнительно указывается, что суммы текущего платежа в счет погашения кредита, выходящие за рамки оговоренных сумм, не допускаются. Этот момент важен для ипотечного банка, поскольку он не располагает возможностью в любое время возвратить взятую у другого кредитодателя ссуду, использованную в свою очередь для предоставления кредита своему заемщику. Выплата. Здесь перечислены все формальности, выполнение которых является предпосылкой для получения заемщиком кредита, например, оформление и занесение ипотеки в поземельную книгу, доказательства достаточного уровня доходов заемщика или заключение страхового договора на случай пожара в здании на достаточную для обеспечения кредита сумму.

Нивелировка условий. Поскольку условия кредита, в особенности размер процентной ставки, действуют только на протяжении определенного периода времени, например, в течение 5 лет, и кредит не может быть погашен раньше этого срока, то стороны договариваются о порядке своих действий по истечении этого времени. Это соглашение содержит обычно обязательство банка предложить заемщику продление кредита с принятой на данный момент процентной ставкой и право заемщика принять или отклонить это предложение на протяжении определенного времени.

Залог по ссуде.

§12 абзац 1 Закона об ипотечных банках Германии обязывает ипотечные банки определить и рассчитать размер залога по ссуде для объектов, являющихся обеспечением кредита. Здесь речь идет об одном из основных правил ипотечных кредитных операций. Установление размера залога по ссуде служит банку критерием для определения верхнего предела величины кредита, который он может предоставить заемщику. Согласно этому предписанию размер залога по ссуде не может превышать продажную стоимость объекта залога, так как земельный участок по своим свойствам и при рациональном хозяйствовании уже приносил постоянный доход. Обстоятельства, которые увеличивают стоимость объекта залога, например, личная заинтересованность какого-либо лица, спекулятивное предложение или рассчитанное только на узкий круг лиц избыточное и дорогостоящее оборудование объекта во внимание не принимается. Согласно §13 Закона об ипотечных банках, каждый ипотечный банк обязан разработать порядок определения залоговой стоимости объекта. Этот порядок должен быть одобрен и разрешен к исполнению органом банковского надзора. Согласно этому порядку ипотечный банк при оценке стоимости должен использовать письменное заключение, так называемую «экспертную оценку стоимости объекта залога», представленную независимым, официально назначенным экспертом в области строительства.

Банк имеет право отойти от этой процедуры, если величина ссуды не превышают определенной максимальной величины, а документы по объекту залога достаточны для определения размера залога по ссуде.

Стоимостные компоненты определения стоимости залога по ссуде. При определении стоимости отдаваемого в залог имущества как обеспечения кредита оцениваются принципиально три параметра:

стоимость земли;

стоимость возведенных на земельном участке объектов (стоимость строительства);

капитализируемая стоимость потенциальных (будущих) накопленных доходов.

Стоимость земли объекта залога. Стоимость земли определяется на основании сравнения стоимости 1 кв. м земли объекта залога и похожих по положению, особенностям и возможностью дальнейшей застройки других земельных участков. Полученная при продаже земельных участков стоимость фиксируется различными службами, например, экспертными комиссиями при органах местного самоуправления; эти данные могут быть использованы затем для сравнения. Если 1 кв. м земли стоит 150 евро, то для объекта залога площадью в 140 кв. м стоимости земли составит: 400 кв. м X 150 евро = 60000 евро.

Стоимость возведенного объекта. Ипотечные банки при оценке стоимости возведенного объекта используют в основном два метода, это метод индексации и метод понижения стоимости. При методе индексации, который применяется в основном для старой застройки, при зданиях старше 10 лет, строительные затраты на 1 куб. м архитектурного пространства, установленные на основании статистических цен 1914 года, умножаются на принятый органами банковского надзора индекса строительных издержек, который как минимум раз в году должен устанавливаться заново. Этот индекс содержит надбавку к стоимости, учитывающую повышение цен с 1914 г., так называемая «надбавка на удорожание».

Реальная стоимость объекта залога. Сумма рассчитанных таким образом стоимости земли и стоимости возведенного здания и представляет собой реальную стоимость объекта залога.

Капитализированная стоимость потенциальных будущих доходов объекта залога. Накопленная прибыль рассматривается на основании постоянно получаемого чистого годового дохода, речь идет о так называемой капитализированной ежегодной чистой доходности объекта. Чистый доход состоит из годового дохода, например, из арендной платы, за вычетом, исходя из принятых в регионе, общих хозяйственных расходов, которые составляют примерно 25—35%. К хозяйственным расходам относятся в основном эксплуатационные, административные и производственные затраты, затраты на содержание здания, риск потери арендной платы и амортизационные отчисления. Полученный таким образом чистый годовой доход капитализируется по определенной процентной ставке: новые строения 5% (коэффициент капитализации — 20), для других объектов с 6% (коэффициент капитализации — 16,67), до 7% (коэффициент капитализации — 14,29). Сумма накопленной прибыли определяется по формуле: чистый годовой доход X коэффициент капитализации.

Расчет и определение размера залога по ссуде. Для установления размера залога по ссуде ипотечный банк суммирует вначале полученные суммы стоимостных компонентов «реальная стоимость» плюс «капитализированная стоимость» и находит затем среднеарифметическое. Затем банк, исходя из конкретной ситуации, решает, какой компонент — реальная стоимость или сумма капитализированной прибыли — значительнее и весомее при определении стоимости участка. Это зависит от характера использования объекта залога. Если он полностью или преимущественно сдается внаем или в аренду, то его стоимость составляет в первую очередь постоянно получаемый доход. В этом случае ипотечный банк берет за основу размера залога по ссуде сумму капитализированной прибыли, если она ниже, чем установленная реальная стоимость. Если же сумма капитализированной прибыли больше реальной стоимости, то банк действует по вышеприведенной схеме, получая среднее статистическое. Если участок не приносит дохода, поскольку он находится в пользовании собственника, то сумма капитализированной прибыли не принимается во внимание. В случае использования в личных целях частных домов, квартир или, если в частном доме одна квартира используется для собственного проживания, а другая сдается внаем ипотечный банк, при определении размера залога по ссуде больше ориентируется на установленную реальную стоимость.

Предельная величина ссуды. Предельная величина ссуды согласно §11 Закона об ипотечных банках составляет 3/5 размера залога по ссуде, вычисленного и установленного ипотечным банком для каждого конкретного случая, то есть говорится о 60% пределе. Согласно §10 Закона об ипотечных банках для выпуска закладных могут быть использованы в виде обеспечения только те ипотеки, которые отвечают требованиям §§ 11 и 12 Закона об ипотечных банках. Через это предписание держатели закладных защищены особым образом.

Размер залога по ссуде и предельная величина залога в случае выделения кредита. Пример: Для приобретения квартиры нужен кредит размером в 200000 евро. Было установлено, что квартира не старше 10 лет и цена в 300000 евро соответствует действительности. Выше было сказано, что ипотечный банк вправе исчислять реальную стоимость по методу понижения стоимости и ориентироваться на размер залога по ссуде. Расчет произведен следующим образом: а) цена квартиры — 300000 евро; б) скидка в 10% от реальной стоимости — 30000 евро; в) размер залога по ссуде равен реальной стоимости — 270000 евро; г) Предельная величина залога по ссуде (60%) — 60% от 270000 евро = 162000 евро. Ипотечный банк, исходя их условия обеспечения залоговых листов, согласно § 10 Закона об ипотечных банках может использовать только 162000 евро от величины кредита. Но нуждаются в кредите в 200000 евро, поэтому напрашивается вопрос, может ли банк предоставить им остаток суммы в 38000 евро. Согласно § 5 абзац 2 пункт 2 Закона об ипотечных банках это разрешено в указанных там пределах. Все ипотечные банки действуют в рамках этого предписания и выделяют кредит в размере до 80% от себестоимости объекта залога. Если установленная стоимость, которая в данном случае определена как реальная стоимость в 270000 евро, равна себестоимости объекта залога, то 80% составят 212000 евро. А это уже означает, что ипотечный банк правомочен выделить кредит в размере 200000 евро. И банк предоставит эту сумму, если он только убедится при проверке платежеспособности заемщиков, что они в состоянии регулярно выплачивать ежемесячную ставку на погашение кредита. Но недостающую сумму в 38000 евро банк не может покрыть из средств, полученных от продажи ипотечных закладных, он должен изыскать их иным способом.

Обеспечение кредита посредством ипотеки.

В договоре кредитования стороны согласовывают, что заемщик ипотечного банка оформляет ипотеку на объект залога.

Сущность и смысл ипотеки, правовые основы. Правовыми основами ипотеки являются §§ 1113—1100 Гражданского кодекса.

Понятие «ипотеки». §1113 Гражданского кодекса определяет ипотеку, как обременение земельного участка с тем содержанием, что лицу, в чью пользу происходит обременение, выплачивается определенная сумма денег для удовлетворения его требований из стоимости земельного участка. Отсюда следует, как существенный признак — связь (акцессоритет) требования с занесенным в поземельную книгу, в качестве обременения, правом, например, размер требования банка, вытекающий из договора кредитования, с ипотекой в пользу банка. То есть размер, и состояние ипотеки зависит от согласованных в договоре денежных требований.

Предмет ипотеки. Предметом ипотеки, согласно §1113 ГК, может быть земельный участок. Данные о его площади содержатся в кадастровых документах и поземельной книге. К земельному участку относятся также его важные составляющие, так как они не могут быть предметом особого права, согласно (§93 ГК). Это предметы, жестко связанные с поверхностью земельного участка. К ним относятся в первую очередь здания, сооружения, но могут быть также и зеленые насаждения участка (§94 ГК). Ипотека включает в себя также, согласно §1120 ГК, принадлежащие собственникам продукты производства земельного участка и инвентарь. Принадлежности и инвентарь — это движимое имущество, которое используется при эксплуатации земельного участка (§97 ГК имеет значение для земельных участков, занятых в сельскохозяйственном и промышленном производстве). Ипотека распространяется также на арендную плату и на требования по уплате процентов от аренды земельного участка (§1123 ГКГ), получаемых собственником земельного участка, а также на страховые обязательства предметов, подлежащих ипотеке: в основном это требования из страховок здания, §§ 1127, 1128 ГКГ, например, страхование здания на случай пожара.

Виды ипотек. §1116 Гражданского кодекса допускает два вида ипотеки, а именно: ипотека, подтвержденная ипотечным актом, так называемая оборотная ипотека, и «книжная» ипотека, то есть ипотека, внесенная в поземельную книгу. Закон исходит от ипотеки, подтверждаемой ипотечным актом. Это означает, что наряду с занесением ипотеки в поземельную книгу кредитору выдается на руки свидетельство. Но собственник земельного участка и владелец ипотеки (банк) могут прийти к соглашению о том, что в этом нет необходимости. Об этом соглашении делается запись в поземельной книге. Если записи о таком соглашении не имеется, то нужно исходить из того, что речь идет об ипотеке с выдачей ипотечного акта.

Возникновение ипотеки. Основными предпосылками к возникновению ипотеки являются:

соглашение между собственником земельного участка и будущим владельцем ипотеки (кредитором). Их отношения должны быть скреплены договором;

занесение ипотеки в поземельную книгу;

при ипотеке с ипотечным актом кредитору передается акт (§1177 ГКГ).

Договор по ипотеке содержит следующие данные:

точное обозначение земельного участка (по поземельной книге), который должен быть обременен ипотекой;

требование в денежном выражении, которое подлежит обеспечению;

согласованную процентную ставку и время, с которого должны выплачиваться проценты;

согласованный срок исполнения платежей;

размер пени за просрочку;

регулирования касательно расторжения ипотеки (§1141 ГКГ);

наименование и адрес кредитора, например, «ипотечный банк Н»;

имя и адрес собственников земельного участка, например, супруги С;

договоренность о том, что ипотека должна быть внесена в поземельную книгу (разрешение на внесение изменений в поземельную книгу) и соответствующее заявление в ведомство поземельных книг (участковый суд, служба поземельных книг);

дату заключения договора.

Договор ипотеки может не иметь строгой формы. Но на практике это происходит все же не так, поскольку содержащееся в договоре разрешение на внесение изменений в поземельную книгу требует нотариального заверения подписи собственника земельного участка в договоре. Без официального нотариального заверения подписи запись об ипотеке не будет сделана ведомством поземельных книг (участковым судом), поскольку только в случае нотариального заверения существует гарантия того, что собственник земельного участка собственноручно подписал договор об установлении ипотеки и разрешение на ее внесение в поземельную книгу. Договор в Германии подписывается, как правило, в присутствии нотариуса и заверяется им.

Ипотечные банки через дополнительное примечание в договоре кредитования часто согласовывают с собственниками земельных участков то, что последние обязуются подчиниться процедуре принудительного исполнения. Эта договоренность вступает в силу, в случае не исполнения заемщиком своих обязательств по кредиту. Она избавляет стороны от судебного производства, предшествующего дальнейшему, законом установленному судебному процессу принудительного взыскания, экономя таким образом время и деньги. Если такое соглашение заключается, то нотариус должен засвидетельствовать весь договор по ипотечному кредитованию. Задача нотариуса состоит в том, чтобы он, нейтрально по отношению к сторонам договора, оказал консультации относительно вопроса гарантий, предоставляемых заверенным таким образом договорного соглашения.

Итак, если договор об ипотечном кредитовании заключен, то стороны договора должны предоставить его ведомству поземельных книг вместе с заявлением о внесении ипотеки на земельный участок в поземельную книгу. Если во всем этом был задействован нотариус, то как правило, он от имени заключивших договор сторон и доставляет его в ведомство поземельных книг и ходатайствует о внесении ипотеки в поземельную книгу.

Обязательные данные об ипотеке в поземельной книге и ипотечном акте. Ведомство поземельной книги обязано в соответствии с §1115 ГКГ указать, по меньшей мере, следующие данные:

владельца ипотеки

денежную сумму требования

процентную ставку по кредиту

В остальном ведомство поземельной книги (участковый суд) при внесении ипотеки в поземельную книгу может руководствоваться разрешением на внесение ипотеки. Существенным при внесении в поземельную книгу является то, чтобы четко был указан размер обременения земельного участка.

Согласно Положения о ведении поземельной книги ипотечный акт должен включать в себя:

номер листа поземельной книги;

номер обременяемого земельного участка, под которым он зарегистрирован в поземельной книге;

обязательные данные по ипотеке, содержащиеся в поземельной книге.

Ранг ипотеки. В разделах I и II поземельной книги могут содержаться данные о различных правах на земельный участок. Поэтому ранг ипотеки по отношению ко всем другим правам на земельный участок определяется согласно времени внесения ипотеки в поземельную книгу. В интересах ипотечного банка следить за тем, чтобы его права по ипотеке были занесены в поземельную книгу в качестве первостепенных по отношению ко всем остальным правам, которые в свою очередь не должны никаким образом ущемлять интересы ипотечного банка.

Продажа объекта залога через самого собственника. Если заемщик длительное время не сможет выполнять свои обязательства по кредиту, то банк посоветует ему в течение определенного периода, соответствующего действительным условиям, продать объект залога. Как собственник он вправе это сделать и такой вариант является наиболее приемлемым для него способом выполнить частично или полностью свои кредитные обязательства. Как правило, свободная продажа объекта залога (дома, квартиры) намного выгоднее сторонам, чем приведение в исполнение судебного решения и принудительная продажа объекта залога. Результат продажи зависит, естественно, от ситуации на рынке недвижимости, а значит, от продажной стоимости. Из полученной от продажи объекта залога суммы денег банк за аннулирование ипотеки получает часть выручки, необходимую для покрытия возникшей задолженности и погашения кредита. В том случае, если собственнику не удалось продать объект залога, то по истечении определенного времени банк расторгает договор кредитования и ипотеки и прибегает к последнему средству, к судебному исполнению условий договора, влекущему за собой принудительную продажу объекта с аукциона.

Ипотечные банки.

Ипотечные банки являются кредитными институтами, что отражено в §1 Закона о кредитных операциях, который является для всех кредитных институтов Германии «Основным законом» и в § 1 Закона об ипотечных банках, специально созданном законе для частно-правовых кредитных институтов. Их основные задачи, виды сделок изложены в § 1 Закона об ипотечных банках. Это:

залог земельных участков (находящихся внутри страны) и его обеспечение через установление ипотеки над земельным участком;

эмиссия ипотечных закладных на основании приобретенных ипотек;

предоставление кредитов отечественным корпорациям и учреждениям общественного права или предоставление кредитов третьим лицам при условии, что гарантами выступают эти корпорации

эмиссия коммунальных долговых обязательств — закладных согласно § 41 Закона об ипотечных банках на основании предоставления кредитных средств отечественным корпорациям и организациям и получения определенных прав по отношению к ним.

Согласно § 5 Закона об ипотечных банках они имеют право на совершение некоторых побочных и вспомогательных сделок. Важным видом вспомогательных сделок является возможность предоставления ссуды, превышающей 60% предельной стоимости земельного участка.

Следующим видом побочных сделок является размещение капиталовложений, получение вкладов, хранение и управление ценными бумагами. Это может быть также и участие в других сделках или определенного размера долевое участие в деятельности других предприятий, если это служит решению основных задач ипотечного банка.

К вспомогательным сделкам отнесено размещение свободных средств в других банках или скупка выпущенных им самим собственных ценных бумаг. Вспомогательные сделки допустимы только в том случае, если они служат главным или побочным операциям.

Что касается финансовой политики, проводимой ипотечными банками, то в ней им отведена посредническая и трансформационная функция. Задачей банков является привлечение свободного, ищущего вложения частного капитала и средств институциональных вкладчиков (например, страховых компаний) для долгосрочного рефинансирования. Привлеченный таким образом капитал используется для кредитования частных лиц и жилищно-коммунального хозяйства, предприятий промышленности и сельского хозяйства так, чтобы вкладчику (держателю закладных) была гарантирована возможность получения своих денег в срок.

Особенности ипотечных банков.

Все сказанное выше дает нам повод говорить об ипотечном банке, как особой форме кредитного института, обладающего существенными отличиями. Речь идет об особых кредитных институтах, чья сфера деятельности определяется специальными законодательными актами, регулирующими задачи и виды сделок. Ипотечный банк не может осуществлять всю широкую гамму финансовых операций, как коммерческие банки.

Итак, ипотечные банки в кредитной сфере работают со строго определенными видами и формами кредита, а поэтому имеют дело с определенным кругом деловых партнеров.

Другой отличительной особенностью ипотечных банков является их привилегия по выпуску долговых закладных обязательств. Все остальные частноправовые кредитные институты не имеют право употреблять для обозначения своих ценных бумаг слово «закладной лист» (§ 5 Закон об ипотечных банках). То, что рефинансирование осуществляется через продажу ипотечных и коммунальных долговых обязательств и закладных листов тоже говорит о том, что ипотечные банки ограничены в выборе способов рефинансирования, то есть создания денежного капитала и одновременно этим ограничивается круг деловых партнеров, для которых такая форма вложения капитала приемлема.

Форма организации ипотечных банков также определена специальным регулированием, это § 2 Закона об ипотечных банках. Они могут существовать только в форме акционерного общества или коммандитного акционерного общества. Однако ипотечные банки в форме коммандитного акционерного общества в Германии не существуют.

Закладные листы.

Эмиссия закладных листов. Ипотечный банк имеет право осуществить эмиссию залоговых листов только в случае, если он приобрел уже ценности, способные служить в качестве их покрытия. Минимальная общая стоимость выпускаемых закладных составляет 10 млн. евро. Эмиссии закладных осуществляются или в виде реальной (наличной) отпечатанной типографским способом залоговой облигации (закладной), или в виде сертификата на эмиссию закладных в крупных выпусках, которые размещаются затем в банке-депозитарии, это так называемые «глобальные свидетельства».

Закладной лист — закладная («наличный» экземпляр). Закладные листы печатаются специализированными типографиями ценных бумаг с использованием особого способа печати на защищенной от подделок бумаге. За выполнение требований к качеству печати следит биржевая служба допуска и эксперты немецкого Федерального банка. Согласно § 8 Закона об ипотечных банках закладной лист должен содержать информацию о правовых отношений между ипотечным банком и держателем закладного листа — так называемые условия эмиссии:

номинальная стоимость закладного листа; существуют закладные листы номиналом в 100, 200, 500, 1000, 5000 и 10000 евро;

процентная ставка, по которой банк обязуется выплачивать годовые проценты; время и место их выплаты;

время и место возврата номинальной стоимости закладных;

название ипотечного банка, как должника по отношению к держателю закладной;

положения о возможности расторжения договора; согласно § 8 абзац 2 стр. 2 Закона об ипотечных банках держателю закладной не может быть предоставлено право на расторжение договора с ипотечным банком, поскольку в этом случае банк может столкнуться с проблемами ликвидности, он не может получать от своего кредитора ссуду в любой момент, к примеру, по требованию держателей закладных, а только в срок, определенный договором кредитования. С другой стороны, ипотечный банк может отказаться от права выплаты номинальной стоимости закладной на срок до 10 лет. На практике, как правило, оговаривается «неподлежимость востребования закладной» как для банка, так и для держателя закладной;

наименование органа, разрешившего выпуск закладных листов и дата выдачи разрешения;

дата выдачи закладного листа;

идентификационный номер ценной бумаги, для облегчения установления эмиссии;

подтверждение, назначенного государством доверенного лица (попечителя ипотечного банка), что для закладной имеется в наличии, предусмотренное законом покрытие, о чем ипотечным банком была сделана запись в ипотечном регистре (регистр покрытия).

Закладные листы оформляются как предъявительские, так и именные ценные бумаги, то есть могут быть выданы на конкретное лицо. В конце 1996 г. 75% всех находящихся в обращении закладных были выданы на предъявителя и 25% являлись именными. Лицу, разместившему свой капитал в банке, выдается закладной лист и дополнительно к нему купонный лист процентных ставок, который содержит годовые процентные купоны на все время действия закладной. Для получения годовой суммы процентов вкладчик предъявляет один процентный купон банку, и банк осуществляет его погашение.

«Глобальное» закладное свидетельство. В целях упрощения и рационализации совершения кредитных операций в Германии большей частью проводятся эмиссии, при которых не происходит выдача закладных листов. Это так называемые «безштучные» эмиссии. В этом случае ипотечный банк выдает на всю эмиссию сертификат, одно «глобальное» свидетельство, которое затем согласно § 9а Закона о депонировании ценных бумаг, размещается на хранение в банке-депозитарии, хранителе ценных бумаг. Лицо, желающее приобрести часть такой эмиссии, получает от ипотечного банка или банка, выступающего посредником в этой сделке, письменную квитанцию на кредитованную сумму (документальное подтверждение о депонировании денежной суммы). Эта квитанция на кредитованную сумму содержит обозначение эмиссии, величину процентной ставки, номинальную стоимость части приобретаемой эмиссии, срок выплаты процентов и денег. Учреждение банка, выдавшего квитанцию, следит через депозитарный банк за депонированием процентов и погашением суммы со стороны ипотечного банка, осуществившего данную эмиссию. Инвестор вправе в любое время реализовать на фондовой бирже свой закладной лист или долю эмиссии, которой он владеет по квитанции, и таким образом получить свой капитал по актуальному курсу обратно, не дожидаясь истечения срока действия закладной и выплаты номинальной стоимости закладной банком.

Предписания по правовой защите держателей закладных.

В основе Закона об ипотечных банках лежит требование о защите прав держателей закладных ипотечного банка. Это содержится в следующих трех основополагающих принципах закона:

принцип специализации;

принцип конгруэнтности;

принцип покрытия.

Принцип специализации. Этот принцип вытекает из § 1 и § 5 Закона об ипотечных банках, согласно которым ипотечным банкам разрешены только определенные виды сделок. Кредиты, как правило, долгосрочные, и их пригодность для покрытия закладных предполагает при проведении кредитных операций метод, который основывается на достаточно абстрактных требованиях гарантии, размер которых зависит от вида объекта залога. Это делает легко обозримой структуру риска какого-либо банка, снижает возможный риск при совершении сделок. Но ипотечный банк обязан следовать не только абстрактным требованиям гарантии по отношению к объекту залога, но, согласно § 18 Закона о кредитных операциях, он, как и любой другой кредитный институт, обязан проверить личную кредитоспособность заемщика. Если это условие не выполняется, то кредит не может быть выделен, даже если стоимость объекта залога соответствует всем необходимым требованиям. Ограниченное количество видов кредитных операций, совершаемых ипотечным банком, способствует высокой эффективности их работы и позволяет иметь меньший, чем в других банках персонал, поэтому расходы на содержание персонала и материальные издержки у ипотечного банка не столь значительны. С принципом специализации, таким образом, связан принцип экономической эффективности. Из этого следует также и снижение риска банкротства. Со времени издания Закона об ипотечных банках в 1900 году в Германии не произошло ни единого случая их банкротства.

Принцип конгруэнтности. Этот принцип характеризуется тем, что требования ипотечных банков по отношению к своим заемщикам и обязательства банков по залоговым листам их инвесторам, по своим условиям должны соотноситься друг с другом. § 6 абзац 1 Закона об ипотечных банках определяет, что общая суммарная стоимость выпущенных залоговых листов ипотечным банком должна быть, в размере их номинала, покрыта ипотеками, по меньшей мере, такой же стоимости и, по меньшей мере, такими же доходами от процентов. Это так называемая конгруэнтность покрытия. Согласно § 9 Закона об ипотечных банках закладные листы разрешено выпускать лишь в том случае, если срок действия закладных листов не намного превышает срок действия договоров ипотечного кредитования (конгруэнция обращения). Именно поэтому держателю закладных не может быть предоставлено право расторжения инвестиционного договора (§ 8 абзац 2 стр. 2 Закона об ипотечных банках). Право расторжения сделало бы невозможным конгруэнцию обращения. Кроме того, существуют ограничения относительно объемов выпуска закладных листов (§ 7 Закона об ипотечных банках). Согласно этому предписанию общая стоимость выпускаемых ипотечным банком в обращение закладных не может превышать 60-кратно размер его (гарантийного), собственного капитала.

Принцип покрытия (обеспечения) закладной. Его смысл заключается в том, что ипотечный банк для обеспечения запросов (требований) держателей закладных должен образовать резервный капитал для покрытия стоимости закладных. Таким образом, держатели закладных в случае банкротства ипотечного банка могут рассчитывать на преимущественное удовлетворение своих требований из этих средств. Эта процедура определена в §§ 6 см. п. 3.2-10-12, 22, 30-32 и 35 Закона об ипотечных банках. Согласно § 10 в качестве покрытия для ипотечных закладных листов можно использовать лишь те ипотеки, сумма кредита по которым не превышает 60% установленной стоимости объекта залога (§12 Закона об ипотечных банках предписывает банкам очень осторожно производить оценку стоимости объекта залога). Для того чтобы можно было в любой момент быстро получить информацию о таких ипотеках, они, согласно § 22 Закона об ипотечных банках, заносятся банком в специальный регистр (ипотечный регистр). Внесение в регистр есть предпосылка и доказательство того, что на гарантию банка — ипотеку, распространяются особые права держателя закладных. Для идентификации объекта залога, ипотеки и кредита в реестр заносятся необходимые сведения. Независимый, назначенный Федеральным ведомством по надзору за деятельностью кредитных институтов, то есть государственным органом надзора, попечитель (доверенное лицо) должен, согласно § 30 Закона об ипотечных банках, проверять: идет ли речь о допустимой стоимости покрытия, и надлежащим ли образом произошло возникновение обеспечительного права, ипотеки или нет. Без его документального подтверждения (свидетельства) выдача закладных недопустима. Доверенное лицо совместно с банком следит за сохранностью внесенных в Регистр ипотеки ценностей (§ 31 Закона об ипотечных банках). Банк может только с согласием доверенного лица изымать их из резервного капитала обеспечения закладных. Преимущественное право держателей закладных перед другими кредиторами банка по удовлетворению их требований из внесенных в ипотечный регистр ипотек в случае банкротства ипотечного банка закреплено § 35 Закона об ипотечных банках. Все представленные принципы и их законодательная база предлагают держателю закладных тем самым по многим причинам широкие возможности защиты. Они превратили ипотечный закладной лист в самую надежную ценную бумагу в Германии.

Закладной лист представляет собой особо надежную форму размещения капитала. И надежность вложений побудила немецкого законодателя разрешить определенным лицам и учреждениям вкладывать деньги, которыми они управляют по поручению третьих лиц, в закладные листы.

Согласно § 1806 ГКГ опекун должен надежно и под проценты разместить деньги опекаемого, являющиеся частью его состояния. Это означает, что опекун может выбрать только такой способ вложения денег, который полностью бы исключал их потерю. Согласно § 1807 абз. 1 п. 4 ГКГ и с учетом § 1 «Постановления о гарантии надежности вложения капитала подопечного» закладные листы и сродненные с ними долговые обязательства (облигации), закладные листы частных ипотечных банков как раз и относятся к такому виду гарантированных вложений.

Особые гарантии.

Для ипотечных ссуд в Германии существуют особые гарантии:

принцип покрытия: сумма находящихся в обороте закладных листов должна быть меньше или равна сумме ипотечных ссуд;

учет всего резервного капитала покрытия закладных в ипотечном регистре;

ответственность института кредитования капиталом покрытия и всем состоянием банка;

преимущественное право держателя закладных перед всеми остальными кредиторами в случае банкротства банка;

пределы обращения закладных у частных ипотечных банков;

определенная законом процедура определения стоимости объекта залога для частных ипотечных банков

Немецкие частные страховые компании и учреждения социального страхования также сталкиваются с проблемой надежного размещения денежных средств, получаемых ими от своих клиентов и которые призваны служить в качестве покрытия обязательств, вытекающих из договоров страхования, так называемый капитал страховой компании для выплаты страхового возмещения.

В § 54а Закона о надзоре за социальным страхованием и § 83 абз. 1 Кодекса социальных законов закладные листы признаются надежным способом размещения капитала страховых компаний. Итак, страховые компании имеют право вкладывать деньги своих клиентов в закладные листы.

Также и стройсберкассы согласно § 4 абз. 3 предложение 2 Закона о стройсберкассах имеют право вкладывать накопления их клиентов или средства инвестиционного фонда, согласно § 8 Закона о порядке взимания и уплаты коммунальных сборов в закладные листы.

К тому же закладные листы можно перезаложить и получить, таким образом, банковскую ссуду. Это означает, что немецкий Федеральный банк и его филиалы — земельные центральные банки — выдают кредиты под залог закладных листов. То есть немецкое законодательство предусмотрело для особо требующих защиты своих интересов круга инвесторов закладной лист, как особую форму вложения капитала. Это говорит о том, что также и оно признает этот вид вложения как самый надежный.

Частному вкладчику, который хочет вложить накопленные денежные средства в ценные бумаги, стоит призадуматься, какой вид вложения ему выбрать, то ли спекулятивный (акции), то ли надежный, в виде закладных. Первый способ предлагает ему более высокий процентный доход: но, чаще всего, связан с риском полностью или частично потерять свои деньги. Если же вкладчик выберет надежную форму размещения капитала, то процентный доход, как правило, меньше по сравнению со спекулятивной формой, но выплата денег гарантирована.

В Германии частный инвестор выбирает надежную форму вложения своего капитала. Этим объясняется тот факт, что еще несколько лет назад закладные листы ипотечных банков являлись самой обращаемой ценной бумагой на фондовом рынке и образовали сегмент почти в 40%.

Система «Стройсбережение».

Годами расцвета для немецких стройсбербанков были годы после второй мировой войны. В Германии имел место острый дефицит жилья. В этой ситуации граждане в большой мере использовали преимущества системы «Стройсбережение», и делают это до сегодняшнего дня.

В общей сумме немецкие стройсбербанки в период с 1950 по 1998 год выплатили своим клиентам по «стройсбережению» (далее «стройсберегатели») около 900 млрд. нем. марок. За этот период система «Стройсбережение» участвовала в финансировании примерно 12 млн. квартир. Только в 1999 году эта сумма составила более чем 53 млрд. нем. марок для 122278 квартир. Из них один Стройсбербанк Швэбиш Халл выплатил 13,3 млрд. нем. марок для 30728 квартир.

Сегодня, существующие в Германии 34 стройсбербанка, обслуживают почти 30 млн. договоров по «стройсбережению», в которых участвуют около 19 млн. граждан Федеративной Республики Германии. Таким образом, в среднем каждый четвертый немец заключил договор о «стройсбережении». Основная доля средств по «стройсбережению» расходуется сегодня для модернизации и реконструкции квартир и домов.

Пример: 10 желающих строить, не имея достаточного собственного капитала, начитают сберегать средства. Предположим, каждому для этого нужен 1 млн. рублей, но каждый сберегает в год лишь 100 тыс. Если каждый действует в отдельности, то желающий строить должен ждать примерно 10 лет, пока он сможет начать строительство. В случае если все 10 объединяются в целевой коллектив, первый из них может строить уже через год, если другие предоставляют ему свои сбережения в качестве кредита. На второй год может строить второй, если первый теперь уже вместо сберегательного вклада вносит долю по возврату кредита и т. д.

Таким образом, все желающие достигают цели в среднем в два раза быстрее по сравнению с тем подходом, при котором каждый действует единолично. Государство поощряет желание сберегать и использовать собственный капитал путем предоставления дотаций; в Германии эти дотации называются «премии по стройсбережению».

В отличие от почти всех других стран, особенно в отличие от англосаксонских стран, немецкая система «стройсбережения» базируется на замкнутой системе финансирования. Путем объединения многочисленных клиентов в «Общество самопомощи» эта система гарантирует независимость от рынка капитала и его процентных колебаний. «Стройсберегатели» берут на себя договорную обязанность планомерно сберегать в общую кассу, из которой они по определенной очередности получают заранее установленную «стройсберсумму». Эта сумма состоит из внесенных вкладов — в зависимости от тарифа это 40 или 50% от «стройсберсуммы» — и из ссуды по «стройсбережению», которая является разницей между «стройсберсуммой» и суммой внесенных вкладов.

Характерным для «стройсбережения» по этой форме является тот факт, что ссуду получают только «стройсберегатели». Действует принцип замкнутой системы сбережения и финансирования. В Стройсбербанк поступают сбережения, государственные дотации в виде жилстройпремий и средства от погашения строительных ссуд. Из этих средств — и только из этих средств — выдаются новые строительные ссуды (кредиты). Следуя принципу замкнутой системы финансирования, «Стройсбережение» можно разделить на три фазы:

фаза сбережения;

фаза оценки выполнения условий для кредитования;

фаза выдачи ссуд.

В начале фазы сбережения «стройсберегатель» договаривается со стройсбербанком о сумме договора или сумме по «стройсбережению». В этом договоре «стройсберегатель» регулярно берет на себя обязательство вносить регулярные вклады, причем ему разрешатся внести больше денег, чем оговорено. Процент для этих вкладов является постоянным, и он составляет от 2,5 до 4% годовых, в зависимости от тарифного варианта.

Условием для выплаты «стройсберегателю» договорной суммы является достижение им определенной суммы сбережения, которая в течение определенного времени должна находится в распоряжении коллектива «стройсберегателей», то есть стройсбербанка. В зависимости от тарифа — это около 40—50% договорной суммы.

Для определения очередности выплаты вычисляется, так называемый, «оценочный фактор», определяющийся по простой формуле «время умножить на деньги». Здесь должна быть достигнута определенная величина, размер которой связан с общим объемом поступающих сбережений. Факт выполнения условий — то есть достижение минимального размера сбережений и необходимого «оценочного фактора» — называется «цутайлунг».

С «цутайлунг» начинается фаза выдачи ссуд (кредитование). Сберегатель получает помимо своих собственных сбережений кредит, который до полного погашения имеет постоянный низкий процент, и на получение которого «стройсберегатель» приобрел законное право уже с момента заключения договора по «стройсбережению».

Отдельные фазы процесса «стройсбережения» видны из соответствующего рисунка в приложениях. В фазе сбережения клиент в начале накапливает определенную сумму денежных сбережений. Как быстро сумма сбережений вместе с кредитом может быть выдана, зависит, после достижения цели по «стройсбережению», от общей суммы сбережений в банке. Разумеется, клиент не обязан взять стройсберкредит. Можно получить только сбережения и расходовать их по собственному желанию.

В случае продолжительности сбережения не менее 7 лет клиент может даже оставить себе государственные «стройсберпре-мии», так как он предоставлял свои сбережения коллективу «стройсберегателей» в течение 7 лет. Он внес тем самым вклад для того, чтобы другие «стройсберегатели» получили необходимые им деньги ускоренными темпами.

После выплаты кредита начинается фаза возврата кредита, для которого действует низкий неизменяемый процент (от 4,5% до 6% годовых).

Прямая линия отражает эффективную процентную ставку для «стройсберкредитов» — 5,37% годовых. Эти ставки не изменяются. Они постоянны не только на период погашения ссуд, но и в течение всего времени действия договора.

Тем самым «стройсберегатель» с одной стороны имеет точный исходный базис калькуляции для своего объекта (стройка, покупка или модернизация квартиры) с момента заключения договора, с другой стороны — «стройсберегательный» кредит не подвергается колебаниям процентных ставок на рынке.

После 1998 года, однако, следует фаза резкого повышения процентных ставок. На вершине этого развития в 1999 году желающий строить, который взял кредит на рынке капитала, платит примерно 1.550 нем. марок, то есть почти на 40% больше, чем на несколько лет раньше. Вследствие этого, «стройсберегательные» средства, состоящие из сбережения и кредита, покрывают в Германии, как правило, только часть общего финансирования собственного дома или квартиры.

В целом, предоставление жилья гражданам, в той или иной форме, поддерживается государством. Различают две формы этой поддержки:

поддержка в приобретении жилья в частной собственности;

прямые и непосредственные субсидии квартплат.

Проблемы на рынке жилья Германии.

В настоящее время и в Федеративной Республике Германии имеются проблемы на рынке жилья. В старых землях ФРГ наблюдаются тенденции уменьшения количества людей, живущих в одной квартире. Все более и более молодые люди хотят все раньше и раньше иметь собственную квартиру. Кроме того, сильный приток людей из других стран повышает спрос на жилье. В новых Федеральных землях (территория бывшей ГДР) основная часть жилого фонда нуждается в основательной реконструкции и частично даже в новостройке.

Потребность в деньгах для сохранения жилого фонда оценивается в размере 224 млрд. нем. марок, строительство нового жилья — 140 млрд. нем. марок и стоимость строительных работ для замены пришедших в негодность домов — 230 млрд. нем. марок. При цене для новой квартиры или дома в размере 400 тыс. нем. марок стоимость государственной поддержки для приобретения собственности составляет от 50 тыс. до 120 тыс. нем. марок в зависимости от вида поддержки.

Строительные мероприятия, связанные с субсидией квартплат, оцениваются для государства уже в размере от 190 тыс. до 300 тыс. марок.

Поддержка при приобретении собственности, тем самым, значительно выгоднее для государства, чем предоставление населению жилья в аренду. На чем основывается это преимущество? Тот человек, который решил приобрести собственность, связывает с этим более высокую готовность собственного вклада в создание и финансирование жилья, чем тот человек, который арендует квартиру. Это означает, что будущий владелец квартиры или дома готов в значительно большей мере участвовать в создании для себя и своей семьи аналогичных жилищных условий.

Пути поддержки жилищного строительства.

При поддержке в приобретении частной собственности на жилье различают два пути поддержки:

поддержка после начала финансирования, при этом речь идет обо всех льготах, содействующих покупателю недвижимости при выплате процентов и погашении, связанных с возвратом полученного кредита. Как правило, эти льготы предоставляются в виде более выгодного налогообложения;

поддержка перед началом финансирования, при этом речь идет обо всех льготах, содействующих будущему покупателю недвижимости в накоплении собственного капитала для строительства или покупки дома или квартиры.

«Стройсбережение» является единственной сберегательной формой в Германии, которая от государства получает прямую поддержку для создания собственного жилья. При сберегательном вкладе в размере до 1.600 нем. марок в год замужние или женатые получают стройсберпремию в размере 10%, если их годовой доход не превышает 54 тыс. нем. марок. Для незамужних и холостяков эта премия составляет половину вышеназванного размера.

В новых Федеральных землях действуют другие цифры. Здесь люди, состоящие в браке, получают 15% премии при сберегательном вкладе до 4 тыс. нем. марок. Тем самым в новых Федеральных землях законодательство создает более весомый стимул для улучшения жилищной ситуации, являющейся там ещё более острой, путем проведения частных мероприятий по строительству и реконструкции жилья.

Структура рынка в Германии.

В 2000 году в Германии были приняты решения о выдаче ипотечных кредитов для финансирования жилья на общую сумму 79,1 млрд. евро. На этом сегменте рынка лидируют сберегательные кассы, на долю которых приходится 35,3% от этой суммы. На втором месте — ипотечные банки, имеющие долю в 27,1%. За ними следуют строительные сберегательные кассы с долей в 22,1%. На рынке финансирования производственных объектов недвижимости (общий объём на конец 2000 года — 217,6 млрд. евро) абсолютными лидерами были ипотечные банки, доля которых составляла 50,4%. Второе и третье места занимали соответственно сберегательные кассы (18,2%) и государственные банки федеральных земель (16,3%). Именно показатели в жилищном секторе иллюстрируют тот факт, что ипотечные банки играют важную роль в финансировании объектов недвижимости. Для того, чтобы выстроить самодостаточную систему жилищного строительства нужно, однако, провести и другие институциональные реформы, в том числе, в финансовом секторе. Так, например, наличие системы строительно-сберегательных касс и соответствующая структуру сектора коммерческих банков позволит участвовать в кредитовании жилищного строительства не только специализированным учреждениям, но и также другим банкам.