Разграничение, общая характеристика

2.1 Разграничение, общая характеристика.

Проблемы возникли в России, когда она стала самостоятельной и суеверной (1990 г.) и тем более в 1992 г., когда четко были обозначены субъекты Российской Федерации имеется 89 субъектов. За субъектами Российской Федерации было признано право государственной собственности на землю на их территории.

Кроме того, в Российской Федерации имеется 29 малочисленных народов, многие из которых тоже стали заявлять о своем праве на землю. Проживающие компактно малочисленные народы объединялись в местные административные (муниципальные) образования, а проживающие некомпактно входят в указанные образования с соблюдением их национальных особенностей и в том числе прав на землю.

Таким образом, в России возникло право государственной федеральной собственности на землю субъектов Российской Федерации, а также право муниципальной собственности на землю.

Впервые право муниципальной собственности на землю было четко сформулировано в Законе “О местном самоуправлении”[РГ. 1991 г. от 1 августа]. В ст. 2 Закона названы местные (т.е. муниципальные) образования: города, районы, поселки, сельские населенные пункты. В ст. 36 - 78 подробно изложена компетенция местных Советов и администрации по распоряжению и управлению муниципальными землями. Статьи 36 - 78 действовали до принятия субъектами Российской Федерации своих уставов.

28 августа 1995 г. был принят Закон РФ “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации”[РГ. 1995 г. от 6 сентября]. На основе Конституции РФ, конституций, уставов и законов субъектов Российской Федерации муниципальные органы принимают свои уставы и другие акты, в том числе в области земельных отношений.

Собственность на землю краев и областей была предусмотрена Законом РСФСР “О краевом, областном Совете народных депутатов и краевой, областной администрации” от 5 марта 1992 г.[РГ. 1992 г. от 20 марта].(Закон отменен в 1995 г.) В ст. 3 - 4 Закона были определены их компетенция, принятие уставов в других актов; в ст. 11 закреплена собственность области, края на землю; в ст. 44, 51 - компетенция их представительных органов и их администраций в регулировании, в том числе земельных отношений. Наконец, в ст. 9 Конституции РФ была окончательно закреплена муниципальная собственность на землю.

И таким образом, в соответствии с законодательством Российской Федерации сложились: государственная собственность Российской Федерации и ее субъектов на землю и муниципальная собственность на землю.

Государственная собственность Российской Федерации и ее субъектов и муниципальная собственность на имущество (кроме земли) были разграничены впервые постановлением Верховного Совета РСФСР “О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность республик в совете Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность” от 29 декабря 1991 г.[ВВС. 1992 г. № 3]. В постановлении к нему даны три приложения:

в первом говорится об объектах, которые находятся в собственности Российской Федерации (составляющие основные национальные богатства страны, необходимые для решения общегосударственных задач, обеспечения жизнедеятельности народного хозяйства в целом, оборонные и космические объекты, железнодорожные и другие виды общероссийского транспорта, крупнейшие предприятия и др.);

во втором сказано об объектах имущества, которые могут передаваться в собственность субъектов Российской Федерации (объекты, доминирующие в них, в зависимости от стоимости основных фондов и численности работников, объекты транспорта, связи, энергетики, здравоохранения, культуры и т.д.);

в третьем речь идет об объектах муниципальной собственности (производственные и непроизводственные объекты местного значения, общественного питания, культуры, здравоохранения и др.).

Передача объектов из собственности Российской Федерации в собственность ее субъектов осуществляется по ходатайству последних и по решению Правительства Российской Федерации; передача объектов из собственности Российской Федерации или ее субъектов в муниципальную собственность - по их ходатайству и по решению Правительства Российской Федерации и администраций субъектов Российской Федерации. Решений о таких передачах объектов в муниципальную собственность очень много.

Процесс передачи объектов непрерывный, он идет и будет идти постоянно, по мере необходимости. Таких актов Правительства Российской Федерации и администраций субъектов Российской Федерации также принято и постоянно принимается много.

2.2 Федеральные земли.

При разграничении земель необходимо иметь в виду, что все федеральные земли расположены на территории (в границах) субъектов Федерации. Все земельные участки на территории субъектов Российской Федерации, занимаемые федеральными объектами (зданиями, сооружениями, предприятиями, объектами и др.), относятся к федеральной собственности. Это оформляется актами Российской Федерации или соглашением между Российской Федерации и ее субъектом.

К федеральным землям относятся также земли, выделяемые для федеральных нужд и целевых программ, иные земли общефедерального значения (водного и лесного фондов, особо охраняемых территорий и др.).

Впервые выделение федеральных земель было приведено Указом Президента Российской Федерации “О федеральных природных ресурсах” от 16 декабря 1993 г.[САПП 1993 г. № 51. Ст. 4932.].В нем разграничение производится исходя из принципа общегосударственного значения земель.

К землям федерального значения, относятся земли, которые имеют общероссийское значение, правовой режим которых установлен федеральными законами или распоряжение которыми осуществляется Правительством Российской Федерации или с его согласия.

Федеральными землями являются земельные участки, определяемые федеральными законами либо договорами (соглашениями) о разграничении земель (например, земли запаса федерального значения).

Участки, отнесенные к федеральной собственности, предоставляют, как правило, федеральными предприятиями и организациям в пользование или аренду.

В ст. 294 - 300 ГК РФ (гл. 9) говорится о хозяйственном ведении и оперативном управлении имуществом, государственными и муниципальными предприятиями и организациями.

Земельные участки федеральной собственности, представленные в пользование или аренду физическим и юридическим лицам, должны пройти государственную регистрацию в соответствии со ст. 131 ГК РФ. Регистрируются они в едином государственном реестре органами юстиции. 17 июня 1997 г. принят Закон РФ “О государственной регистрации недвижимости” [РГ. 1997 г. от 30 июня.], но этот закон распространяется только на земельные участки, входящие в единый комплекс с сооружениями и строениями. Кроме того, они проходят специальную государственную регистрацию в органах системы Госкомзема РФ (в ст. 261 ГК РФ называются специальные органы, а к ним, как известно, и относятся именно органы Госкомзема РФ). Они ведут государственный учет и мониторинг земель, земельный кадастр. В них учитываются и отражаются все федеральные земли.

Российская Федерация является самостоятельным субъектом гражданских и соответствующих им земельных отношений, например, в сделках действует как равноправная сторона. Она действует здесь не как публичная власть, а как обычный собственник. На нее распространяются правила и нормы о юридических лицах. От имени Российской Федерации выступают ее органы власти в рамках своих полномочий (ст. 124 - 127 ГК РФ). Они распоряжаются только федеральными землями и не вправе распоряжаться землями субъектов Федерации, муниципальными и частными землями.

В отношении этих земель федеральные органы выполняют и публичные функции (учет, контроль, ведение мониторинга и кадастра, привлечение к ответственности и др.).

2.3 Земли субъектов Российской Федерации.

Субъекты Российской Федерации также являются субъектами гражданских и соответствующих им земельных отношений как равноправная сторона, как собственники земли на своих территориях.

Субъекты Российской Федерации в соответствии с Конституцией РФ и федеральными законами принимают свои законодательные и иные правовые акты, регулирующие земельные отношения на своей территории, заключают договоры и соглашения с Российской Федерацией, с муниципальными образованиями.

Но конечно, не все земли находятся в собственности субъекта Российской Федерации. В его собственности находятся земли, занимаемые объектами промышленности, транспорта, культуры, науки и др. В его собственность могут переходить земельные участки в связи я передачей объектов федеральной собственности в собственность субъекта. В собственность Российской Федерации переходят земельные участки в связи с приобретением их муниципальных нужд.

Земли субъекта Российской Федерации также предоставляются в пользование или аренду юридическим и физическим лицам, в пожизненное наследуемое владение. Все земли также проходят государственную регистрацию в установленном порядке, о чем говорилось выше.

Субъекты Федерации, являясь субъектами гражданских и земельных отношений, выступают как собственники земли на своих территориях. На них также распространяются нормы и правила о юридических лицах. От имени субъектов Российской Федерации выступают их органы власти в пределах своей компетенции. Они осуществляют права владения, пользования и распоряжения “своей” землей (ст. 124 - 127 ГК РФ) и не вправе распоряжаться федеральными, муниципальными и частными землями.

А как органы публичной власти они выполняют также и публичные функции.

2.4 Право муниципальной собственности на землю.

В соответствии со ст. 112 и 130 Конституции РФ, а также ст. 124 - 127 ГК, Федеральным законом “Об основных принципах организации местного самоуправления” муниципальные образования - это город, район, поселок, сельский населенный пункт.

Они могут объединяться в другие муниципальные образования: села - в волости (псковский вариант эксперимента), в округа (свердловский вариант эксперимента), в уезды. Это происходит в соответствии с законодательством Российской Федерации, уставами и актами субъектов Российской Федерации, уставами муниципальных образований. В соответствии с законодательством (ст. 124 - 127 ГК РФ) муниципальные образования являются субъектами права. К ним применяются нормы и правила о юридических лицах.

Муниципальная собственность на землю - это собственность муниципальных образований в пределах их черты. Однако и здесь не все земли находятся в муниципальной собственности. Они определяются методом “вычитания” федеральных земель, земель субъекта Российской Федерации и частных земель.

В первую очередь это земли, занятые муниципальными объектами (инженерной и социальной инфраструктуры, школами, больницами, предприятиями общепита, домами культуры, детскими учреждениями, муниципальным жильем). Далее, на территории муниципального образования выделяются земли общего пользования. Это - дороги, улицы, скверы, насаждения, парки, площади, пляжи, кладбища.

В муниципальную собственность могут включаться земли, приобретаемые по решению местной администрации у собственников земельных участков путем их выкупа в установленном порядке, а также земли, передаваемые из федеральных земель и земель субъектов Федерации.

Все муниципальные земли также проходят государственную регистрацию (в порядке, о котором говорилось выше).

От имени муниципальных образований их органы местного самоуправления (муниципальные органы) осуществляют права владения, пользования и распоряжения муниципальными землями. Государственными и частными землями они не вправе распоряжаться.

Они вправе проводить объединения, обмен, перераспределение муниципальных земель между муниципальными образованиями. Это может производиться на основании договора между ними по согласованию с органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Помимо этого они выполняют и публичные функции как органы публичной власти.

Раздел 3. Право частной собственности на землю.

Как уже говорилось, субъектами права частной собственности на землю являются граждане и их объединениями (юридические лица). Для того чтобы быть субъектом права частной собственности на земельный участок, лицо должно обладать право- и дееспособностью в соответствии с земельным и гражданским законодательством.

3.1 Субъект права частной собственности на землю.

В настоящее время земельное законодательство не рассматривает вопрос об особом правовом положении иностранных физических и юридических лиц. Нормы земельного права России упоминают о гражданах или организациях “вообще”, не выделяя их государственную принадлежность.

Одновременно гражданское право в том, что касается имущественных прав, к которым относится и право собственности на землю, в виде общего правила устанавливает для иностранцев и лиц без гражданства национальный режим. Это означает, что физические лица - неграждане России обладают правоспособностью наравне с российскими гражданами. Частные же случаи ограничения правоспособности иностранных граждан и лиц без гражданства специально оговариваются гражданским и иным законодательством. В любом случае на основании все того же национального режима иные физические лица не могу иметь прав больше, чем имеют российские граждане.

Исключение составляет только закон о крестьянском хозяйстве, которые прямо указывает на то, что главой крестьянского хозяйства может быть гражданин РСФСР (Российской Федерации). Однако при современной правовой ситуации, когда глава хозяйства является лишь сособственником земельного участка, это утверждение закона утратило прежнюю актуальность. В самом деле, законодательством не запрещено включать в члены крестьянского хозяйства иностранцев, значит, и в этом случае будет действовать все тот же национальный режим.

Предоставление иностранцам и лицам без гражданства национального режима в отношении земли не всегда сочетается с общественными и государственными интересами. Следует считать пробелом земельного права то, что оно не выделило регулирование прав на землю иностранных граждан и юридических лиц без гражданства обладают равными правами на землю с гражданами России.

3.2 Объект права частной собственности на землю.

Объектом права частной собственности на землю является земельный участок. В качестве объекта права частной собственности земельный участок соответствует признакам, установленным для объекта земельного права и гражданского права, как недвижимое имущество.

Кроме того, для того чтобы объектом права частной собственности, земельный участок должен быть свободен от законодательных ограничений предоставления земли гражданам и юридическим лицам.

Земельным законодательством закреплены некоторые категории земель, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности и не могут быть переданы в частную собственность. Это: земли историко-культурного назначения; первые зоны земель оздоровительного назначения; земли, предоставленные для нужд обороны.

В дополнение к перечисленному, Указом Президента Российской Федерации от 14 июня 1992 г. № 631 был утвержден Порядок продажи участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности. [ВВС. 1992 г. № 25 Ст. 1427]. Указом установлено, что продаже в порядке приватизации не подлежат земли общего пользования в населенных пунктах, земли заповедников, памятников природы, национальных и дендрологических парков, ботанических садов; земли оздоровительного и историко-культурного назначения; земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр, земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению; земельные участки, находящиеся во временном пользовании.

Перечисленные категории земель - это земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, ограниченные в обороте или ограниченно оборотоспособные.

Чтобы стать объектом частной собственности, земельные участки перечисленных целевых назначений должны быть переведены в установленном порядке в иную категорию, из которой возможно предоставление земель в собственность гражданам и их организациям.

Земли иных категорий в соответствии с ЗК РСФСР могут находиться в собственности граждан или юридических лицах, но с требованием соблюдения особого режима их использования.

3.3 Виды права частной собственности на землю.

Граждане и юридические лица могут обладать правами на землю индивидуально и совместно.

В случае личного (индивидуального) права собственности на землю все права и обязанности сосредоточены у одного лица - физического или юридического.

Как понимает право общей собственности законодательство и какие разновидности этого права существует?

Статья 244 ГК РФ закрепляет следующее положение: имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Право общей собственности может возникнуть по желанию самих собственников или по закону. Например, правом общей собственности на земельный участок в соответствии с ГК РФ наделены члены крестьянских хозяйств, супруги, если они приобрели этот участок во время брака.

Земельный участок может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Владение, пользование и распоряжение земельным участком, находящимся в общей собственности, осуществляется по соглашению всех собственников [ГК РФ. Ст. 246, 247, 253.].

3.4 Основания возникновения права частной собственности на землю.

Право частной собственности на землю как разновидность вещных гражданских прав возникает по следующим основаниям:

1.   из договоров и иных сделок, предусмотренных законом;

2.   из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения права частной собственности на землю;

3.   из судебного решения, установившего право собственности на землю;

4.   в результате приобретения имущества по основаниям, допустимым законом;

5.   в следствии событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

К возникновению права частной собственности на землю следует отнести и возможность совокупности оснований. Это связано с сочетанием совершения сделки с землей и регистрации права собственности на землю в государственных органах как особого основания для возникновения права собственности. Такое же сложное сочетание оснований возникает, когда первым из оснований для возникновения права собственности на землю является судебное решение или решение государственного органа о предоставлении земли.

3.5 Возникновение права частной собственности из сделок.

Основанием для возникновения права частной собственности на землю являются следующие сделки: купли-продажи, мены, дарения. Статья 8 ГК РФ предусматривает, что основанием для возникновения гражданских прав могут быть и иные сделки, не предусмотренные законом, однако для возникновения права частной собственности на землю возможность таких сделок не представляется.

3.6 Основания прекращения права частной собственности на землю.

Прекращение права собственности на земельный участок происходит в случае отчуждения земельного участка в соответствии с законодательством, либо смерти собственника или прекращения юридического лица. Почти всегда с прекращением права собственности на земельный участок одного лица право собственности на тот же участок возникает у другого лица.

Прекращение права собственности наступает в случаях: смерти собственника; ликвидации юридического лица, являющегося собственником; отчуждения земельного участка путем реализации права распоряжения (продажа, дарение, мена).

Собственник может отказаться от права собственности на земельный участок, но отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении земельного участка до приобретения на него права собственности другим лицом (например, до тех пор пока участок земли не выкупит администрация района) (ст. 236 ГК РФ). Земельный участок может быть выкуплен для муниципальных и общественных нужд.

Кроме того, право собственности на земельный участок прекращается в связи с обращением на него взысканий по обязательствам собственника: в том числе, если земельный участок являлся предметом обеспечения данного обязательства - (например, предметом залога). В случае обращения взыскания на земельный участок - предмет залога - на основании решения арбитражного суда право собственности на землю прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на земельный участок у лица, к которому переходит этот земельный участок (ст. 237 ГК РФ). Здесь имеет смысл более подробно остановиться на самом праве залога, хотя оно и составляет часть содержания права распоряжения земельным участком.

3.7 Залог земельного участка.

Порядок залога земельного участка регулируется Гражданским кодексом (общие положения залоговых отношений распространяется и на залог земельного участка) (ст. 334, 340 и другие статьи ГК РФ).

Как и другое имущество, земельный участок является предметом залога в качестве обеспечения выполнения обязательства собственника земли. Самым распространенным случаем является залог земельного участка для получения денежного кредита.

Залог возникает в силу договора между залогодателем и залогодержателем. В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме и удостоверен нотариально. Кроме того, договор о залоге земельного участка должен быть зарегистрирован. Несоблюдение этого правила влечет недействительность договора.

Однако в ряде случаев комитеты отказывают в регистрации договоров залога.

В частности, в ноябре 1995 г. в арбитражный суд с иском об обязании Раменского комитета (Московская область) по земельным ресурсам и землеустройству осуществить государственную регистрацию договоров залога земельных участков обратился акционерный коммерческий банк “Кредит-Москва”. В результате суд обязал Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Раменского Района зарегистрировать договоры залога земельных участков и взыскать с р/с комитета в пользу банка 1 100 00 руб. расходов по госпошлине.

Обязанности по регистрации и оформлению документов о правах на земельный участок и прочно связанную с ним недвижимость возложены на Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и земелеустройству и его территориальные органы.

Взыскание обращается на земельный участок при невыполнении основного обязательства по решению арбитражного суда.

3.8 Права и обязанности собственника земельного участка.

Лицо, обладающее правом частной собственности на землю, наделено полным объемом прав собственника земли, составляющим содержание права собственности.

Еще в начале реформ законодательством о земле были сформулированы права собственника земельного участка таким образом, что собственник вправе: самостоятельно хозяйствовать на земле, использовать в установленном порядке для нужд хозяйства имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодия, водные объекты, пресные подземные воды; возводить жилье, культурно-бытовые и иные строения и сооружения с соблюдением требований законодательства; иметь право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную продукцию и доходы от ее реализации; проводить оросительные, осушительные, культурно-технические работы.

Используя земельный участок, собственник обязан выполнять требования законодательства, которые, как уже было сказано, с одной стороны, связаны с государственной и экологической значимостью земли, с другой - с требованием законодательства не нарушать прав и обязанностей иных пользователей.

1.   Собственник обязан соблюдать требования законодательства, рационально и эффективно использовать земельные ресурсы. Использовать землю в соответствии с ее целевым назначением.

Он обязан повышать ее плодородие, применять природоохранные технологии, не допускать ухудшения экологической обстановки на территории в результате своей хозяйственной деятельности. К этим обязанностям примыкает обязанность осуществления комплексных мероприятий по охране земель, заключающихся в рациональной организации территории, в восстановлении и повышении плодородия почв; защите от водной и ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения отходами производства, химическими и радиоактивными веществами, от других процессов разрушения; защите от заражения сельскохозяйственных угодий и других земель карантинными вредителями и болезнями растений и других видов ухудшения культурно-технического состояния земель; рекультивации нарушенных земель, восстановлении их плодородия и других полезных свойств земли, своевременном вовлечении ее в хозяйственный оборот; снятии, использовании и сохранении плодородного слоя почвы при проведении работ, связанных с нарушением земель.

2.   Собственник обязан вести строительство, руководствуясь действующими земле-строительными, архитектурно- градостроительными, противопожарными, санитарными нормами и правилами.

3.   Собственник не праве реализовать ни одно из принадлежащих ему прав способами, препятствующими реализации тех же прав иными лицами, пользующими соседние земельные участки.

Документом, удостоверяющим право собственности на земельный участок, по Указу Президента Российской Федерации “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России” является свидетельство на право собственности на землю. Государственные акты и свидетельства о предоставлении земельного участка, выданные ранее вступления в действие упомянутого Указа, являются документами постоянного действия и имеют равную силу со свидетельством.

Раздел 4. Возникновение права частной собственности на землю из сделки. 4.1 Купля - продажа земельных участков.

Общие положения о купле - продаже регулируются частью второй ГК РФ. Однако не все статьи § 1 гл. 30 “Общие положения о купле - продаже” ГК РФ применимы к сделкам с землей из-за специфики этого объекта. Но часть статей распространяется и на земельные отношения.

По договору купли - продажи (в соответствии со ст. 454 ГК РФ) одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Собственно, это и составляет основное содержание данного договора.

На земельные отношения распространяются и статьи § 7 “Продажа недвижимости” гл. 30 ГК РФ. В соответствии со ст. 549 по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя в том числе и земельный участок.

Часть 3 ст. 129 ГК РФ делает оговорку о том, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Для собственников земельных участков или тех, кто собирается их приобрести, это означает, что при решении правовых вопросов следует обращаться к земельному законодательству, чтобы уяснить особенности сделки. Правда, современное законодательство о земле пока достаточно скупо регулирует именно сделки купли-продажи. Но определенные акты, позволяющие заключать договоры, уже приняты. В частности, разработан порядок купли-продажи гражданам Российской Федерации земельных участков, Типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка.

Договоры купли-продажи земельных участков заключаются, как правило (но не во всех случаях), по результатам аукционов и конкурсов, которые проводятся на основании гражданского (ст. 448 ГК РФ) и земельного законодательства. Проведением аукционов и конкурсов занимаются органы местной администрации.

4.2 Основные требования к заключению договора купли-продажи, закрепленные земельным и гражданским законодательством.

Законодательством устанавливается, что продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором, а также, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, одновременно передать покупателю принадлежности товара и относящиеся к нему документы (ст. 456 ГК РФ).

Принадлежность - это вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи, связанная с ней общим назначением, и в соответствии со ст. 135 ГК РФ принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Земельное законодательство не останавливается подробно на том, что при передаче земельного участка может являться его принадлежность. Кроме того, в еще более сложном случае, при продаже недвижимости (здания) вместе с земельным участком, не всегда легко, даже для специалиста, определить, где же здесь главная вещь, а где ее принадлежность. А решить этот вопрос важно при заключении договора. В какой-то мере разграничивают эти две проблемы ст. 552 и 553 ГК РФ. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости (ст. 552) покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. То есть в этом случае данная часть (которая может и не составлять весь земельный участок) выступает как принадлежность главной вещи - здания.

Когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Если дом продает собственник земельного участка, то право на участок под домом и для его использования определяется договором купли-продажи и по договору он может остаться в собственности продавца дома. Если же договором не определяется, на основании какого права продавец дома передает соответствующий земельный участок, то по закону будет считаться, что он перешел покупателю, как и здание, на праве собственности.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускоется без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Наиболее распространенные случаи такой сделки - это продажа дома или гаража, расположенных на арендуемых продавцом земельных участках. При этом покупателю переходит право аренды части земельного участка.

В случае, если земельный участок, на котором находится принадлежащая продавцу недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования, на условиях, предусмотренных договором купли-продажи (ст. 553 ГК РФ).

Вышеперечисленные нормы распространяются на большинство земельных участков. Однако земельное законодательство предусмотрело некоторые особенности для заключения сделок при продаже недвижимости в сельской местности. Указ Президента Российской Федерации “О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности” от 14 февраля 1996 г. предусматривает, что граждане и юридические лица, получившие в собственность здания, сооружения или иную недвижимость в сельских населеннных пунктах и на землях сельскохозяйственного назначения, вправе приобретать в собственность и земельные участки, на которых расположены указанные объекты недвижимости, за плату или бесплатно. При этом органам местного самоуправления рекомендовано предоставлять земельные участки под объектами недвижимости в собственность: гражданам, вышедшим из производственных сельскохозяйственных кооперативов или иных сельскохозяйственных коммерческих организаций и получившим объекты недвижимости в счет имущественных паев, а также юридическим лицам, образованным этими гражданами, - бесплатно; другим гражданам и юридическим лицам - по нормативной цене земли.

В соответствии с тем же Указом в случае приобретения права собственности на объект недвижимости несколькими собственниками за каждым из них закрепляется часть земельного участка, пропорциональная его доле собственности на объект недвижимости. При невозможности раздела земельного участка или при соглашении собственников недвижимости о создании общей собственности он может быть предоставлен им в общую собственность (долевую или совместную).

Размер и границы предоставляемого земельного участка, на котором расположен соответствующий объект недвижимости, определяются (устанавливаются) в соответствии с назначением данного объекта на основе утвержденных в установленном порядке норм отвода земель либо в соответствии с проектно-технической документацией.

Если площадь предоставляемого земельного участка меньше размера, установленного нормами отвода либо проектно-технического документацией, то при наличии свободных земель площадь данного участка увеличивается до необходимого размера. Если же фактическая площадь предоставляемого в собственность земельного участка превышает установленный размер, то собственник объекта недвижимости уплачивает земельный налог за часть площади сверх установленного размера в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Очень важным положением гражданского и земельного законодательства является требование о том, что при заключении договора о продаже земельного участка должны быть точно указаны данные, позволяющие точно определить земельный участок. Это размер земельного участка, его местонахождение, перечень угодий, входящих в состав земельного участка, цель использования земельного участка, его кадастровая оценка. Для точного определения всех этих параметров к договору купли-продажи прилагается план земельного участка, а также все необходимые данные указываются в договоре. При отсутствии плана участка он изготовляется за счет средств продавца или покупателя по соглашению между ними.

Если эти данные будут в договоре отсутствовать, договор будет считаться незаключенными и сделка недействительной в соответствии с ГК РФ.

При совершении сделки купли-продажи продавец или покупатель не вправе по своему усмотрению изменить целевое назначение земельного участка, а также такие условия его использования, как право прохода (проезда) по участку, технического обслуживания или ремонта зданий и др.

О форме договора продажи земельного участка законодательство высказывается однозначно: договор заключается в письменной форме, а несоблюдение этой формы договора влечет за собой его недействительность (ст. 550 ГК РФ). Мы уже говорили о том, что была разработана и принята типовая форма договора купли-продажи земельного участка, которой должны придерживаться участники сделки.

Одним из последствий несоблюдения покупателем установленной формы договора может являться то, что он не вправе рассчитывать на получение свидетельства о праве собственности на землю, без которого ни доказать, ни защитить свои права на землю он не сможет.

Срок передачи земельного участка продавцом покупателю определяется договором. Если срок договором не установлен, обязательства по передаче участка должны быть выполнены в разумный срок; в соответствии со ст. 314 ГК РФ величина срока определяется с учетом всех обстоятельств исполнения обстоятельств.

Одним из важных условий заключения договора купли-продажи земельного участка является цена участка. При отсутствии условия о цене участка договор считается незаконным (ст. 555 ГК РФ). Цена участка определяется по соглашению сторон. При заключении сделок с местной администрации о покупке земли, а иногда и сделок между частными лицами нередко стороны руководствуются нормативной ценой земли.

Покупатель обязан оплатить земельный участок непосредственно до или после передачи земельного участка, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Если договором не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить цену земельного участка полностью. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный земельный участок, продавец вправе потребовать его оплаты и уплаты процентов, в соответствии с гражданским законодательством (ст. 486 ГК РФ).

Существенное внимание уделяет законодательство условиям передачи товара (земельного участка). При этом устанавливается ряд обязательств как для покупателя, так и для продавца.

Из смысла законодательства вытекает, что продавец обязан передать земельный участок в надлежащем состоянии (надлежащего “качества”), пригодным для цели его использования. Например, крестьянскому хозяйству в целях сельскохозяйственного использования нельзя продать зараженный земельный участок с нарушенным почвенным слоем, если он не поддается восстановлению и приведению в пригодное для сельского хозяйства состояние.

Продавец обязан предупредить покупателя обо всех недостатках земельного участка до заключении договора. Если он этого не сделал, а покупатель обнаружил недостатки, не позволяющие использовать земельный участок по назначению, он вправе требовать уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков или возмещения собственных затрат на устранения недостатков (ст. 475 ГК РФ). Если недостатки оказываются существенными и неустранимыми, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной суммы и отказаться от земельного участка или потребовать другой земельный участок. Подобного рода требования покупатель может предъявить в случае, если недостатки были обнаружены в разумный срок (ст. 477 ГК РФ), в пределах двух лет со дня передачи земельного участка либо в пределах более длительного срока, если это установлено законом или договором купли-продажи. Оговоримся сразу, что земельным законодательством данные сроки пока не оговариваются, поэтому остается условие, установленное ГК РФ или договором.

По правилу, установленному земельным законодательством, купля-продажа земельных участков возможна при отсутствии споров по поводу участка и иных, установленных законодательно причин, препятствующих заключению сделки. В ключе того же требования продавец на основании ГК РФ обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц (т.е. лиц, не участвующих в договоре), за исключением случаев, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Какие это могут быть права? Права арендатора, права залогодержателя, когда земельный участок является предметом залога, и некоторые другие.

Право собственности на участок переходит от продавца к покупателю с момента регистрации районным (городским) комитетом по земельным ресурсам и землеустройству нотариально удостоверенного договора купли-продажи.

Право собственности покупателя регистрируется в земельном комитете местной администрации.

Указ Президента Российской Федерации “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России” в целях придания гласности совершению сделок с землей добавляет к установленному порядку положение о возможности продажи земель на аукционах или конкурсах.

4.3 Обмен земельного участка.

Действующий ЗК РФ в перечне, раскрывающем содержание права собственности на землю (ст. 52), не предусматривает права на обмен земельного участка. Тем не менее данное право установлено п. 2 Указа Президента Российской Федерации “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России”: “Граждане и юридические лица имеют право...обменивать…земельный участок”. Пункт 5 того же Указа представляет право обмена собственнику доли (пая) земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.

Что касается порядка обмена земельного участка, то он регулируется соответствующими положениями части второй ГК РФ. В соответствии с ГК РФ обмен имущества, принадлежащего гражданам и юридическим лицам на праве собственности, производится по договору мены, к которому применяются статьи ГК РФ, регулирующие сделки купли-продажи. При этом обе стороны выступают в качестве продавцов своего имущества и покупателей того имущества, которое они получают по договору мены.

Форма договора мены земельного участка была разработана Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству. Эта форма предполагает необходимое для заключения договора содержание, а именно: реквизиты сторон; предмет договора; наличие или отсутствие споров по предмету договора; обременения земельного участка (сервитуты и иные права третьих лиц по предмету договора); ограничения в использовании предмета договора; обязательства сторон.

Договор обмена земельного участка должен быть заверен нотариально и зарегистрирован в земельном комитете.

4.4 Дарение земельного участка.

Право дарения земельного участка имеют собственники (граждане и юридические лица) на основании Указа Президента Российской Федерации “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России” (п. 2). Общие положения о дарении, так же как при регулировании иных гражданско-правовых сделок, регулируются гражданским законодательством.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность.

Для обеспечения заключения договором дарения, так же как и договоров мены, Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству была разработана форма договора дарения земельного участка.

Договор дарения земельного участка должен быть оформлен письменно и зарегистрирован в государственном органе регистрации сделок с земельными участками, как и иные сделки с землей.

Радел 5. Возникновение права частной собственности на землю из актов государственных органов и органов местного самоуправления и из иных оснований. 5.1  Возникновение права частной собственности на землю из актов государственных органов и органов самоуправления.

Данное основание имеет знание для возникновения права частной собственности на землю в связи с тем, что земля может быть предоставлена в собственность граждан и юридических лиц из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на основании решения соответствующего органа. Для того чтобы данное решение состоялось, необходимо соблюдение условий, закрепленных в законодательстве.

Земли в Российской Федерации предоставляются из земель запаса и фондов перераспределения, а также из земель иных категорий, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Предоставление земель является бесплатным. Существует также порядок предоставления земель за плату (например, за плату, по нормативной цене, предоставляются продуктивные сельскохозяйственные угодия после 1 января 1992 г.). Но из-за платности самого предоставления данное основание приближается к сделке купли-продажи.

Земли предоставляются гражданам и юридическим лицам для определенных целей из земель соответствующих этим целям категории. Такими целями являются: ведение сельского хозяйства, индивидуальное жилищное строительство, дачное, гаражное строительство. Предоставление осуществляется в рамках общего порядка, предусмотренного для предоставления и отвода земель.

Лицо должно подать заявление в местную администрацию, в ведении которой находятся земли. Заявление должно содержать указание на цель использования земельного участка, предполагаемые размеры и его местоположение.

Местная администрация направляет заявление в земельный комитет администрации для подготовки материалов по отводу земель, которые затем направляются обратно в администрацию для принятия окончательного решения. В соответствии с реформенным законодательством земли, предназначенные для предоставления гражданам, объединились в так называемые фонды перераспределения.

По смыслу законодательства в фонды перераспределения входили земли запаса данного района (их часть, определенная соответствующими местными органами власти), а также неэффективно используемые земли сельскохозяйственных предприятий и колхозов, при этом, находясь в фонде перераспределения, земли колхозов и совхозов до предоставления новым собственникам могли использоваться прежними пользователями. Каким должен быть размер земельного фонда, должны были решать местные органы власти в зависимости от наличия в районе подходящих земельных ресурсов.

Право частной собственности возникает также в случае закрепления гражданами и юридическими лицами в собственность земель, находившихся до этого в их пользовании. В данном случае основанием возникновения права собственности служит также решение, принимаемое местной администрацией.

Законодательством установлено, что, если граждане пользовались земельным участком до 1 декабря 1991 г., они могут закрепить его в собственность, т.е. в установленном порядке оформить право собственности на участок и получить свидетельство, удостоверяющее это право.

Имеют такую возможность и юридические лица. Во-первых, при приватизации зданий и сооружений передается в собственность земельный участок, необходимый для обслуживания приватизируемой недвижимости. Во-вторых, такую возможность имеют садово-огороднические товарищества и дачные кооперативы, которые вправе закрепить в собственность одновременно все земельные участки членов кооператива или товарищества, а также земли общего пользования.

5.2 Возникновение права частной собственности на землю из иных оснований.

Нерассмотренными остались следующие основания: а) из судебного решения, установившего право собственности на землю; б) в результате приобретения имущества по основаниям, допустимым законом; в) вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

Из судебного решения право частной собственности на землю возникает в тех случаях, когда судом принимается решение о предоставлении или восстановлении права частной собственности на землю гражданина или юридического лица.

Данное решение принимается в порядке судебной защиты права собственности на землю. Способы защиты предусмотрены законодательством и соответствуют способам защиты права собственности на землю вооще.

К основаниям приобретения земельного участка, допустимым законом, относятся следующие: наследование земельного участка, приобретательная давность.

Наследование земельного участка происходит на основании гражданского законодательства по завещанию собственника либо по закону. При наследовании по завещанию право частной собственности возникает на основании составленного в соответствии с законодательством завещания собственника земельного участка, в порядке и в сроки, установленные завещанием и законом. Наследник становится собственником земли после прохождения процедуры вступления в наследование и регистрации права собственности в государственных органах. Наследование по закону происходит в порядке, установленном законом, в соответствии с правилами наследования имущества родственниками умершего.

В соответствии со ст. 234 ГК РФ возникновение права частной собственности по приобретательной давности возможно только в случае длительного, открытого и непрерывного владения вещью “как своим собственным имуществом”. Поэтому исключена возможность приобретения права собственности по приобретательной давности, если имущество использовалось лицом на основании договорных отношений или если на протяжении длительного времени основной владелец признавал данную вещь своей.

О начале течения сроков приобретательной давности как основания для возникновения права собственности на земельный участок в соответствии со ст. 234 ГК РФ, речь может идти с даты утверждения права частной собственности на землю в российском законодательстве, поскольку до этого момента лицо не может считаться владеющим государственным земельным участком “как своим”. Закон РСФСР “О земельной реформе” от 23 ноября 1990 г. утвердил право собственности на землю. Кроме того, при исчислении сроков следует учесть положение п. 4 ст. 234 ГК РФ о том, что течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли бы быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 305 ГК РФ, начинаются не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Событием, с которым закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий, следует считать необходимость регистрации права собственности на земельный участок в государственных органах. Данная регистрация происходит после совершения процедуры отвода земель в натуре. После регистрации собственник считается вступившим в свои права.

Основные выводы и предложения

Как известно, все земли делятся на определенные категории в соответствии с их основным целевым назначением. Лицо, использующее земельный участок, не вправе по своему усмотрению изменить основное целевое назначение использования земли. Целевое использование земельного участка предполагает также, что такое использование - не только право, но и важнейшая обязанность лица-пользователя (п. 1 ст. 53 ЗК).

Необходимым условием обеспечения рационального использования земли, стабильности хозяйственной деятельности является соблюдение принципа устойчивости права на земельный участок.

Список использованных литературных источников

1. Крассов О. И. “Земельное право”: Учебник.- М.: Юрист, 2000.-624 с.

2. Боголюбов С. А. “Земельное право”: Учебник для вузов.-М.: НОРМА,2001.- 400 с.

3. Конституция РФ

4. Комментарии к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой. / Под ред. О. Н. Садикова. М., 1995.

5. Комментарии к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. / Под ред. О. Н. Садикова. М., 1996.

Список сокращений.

ВВС - Ведомости Верховного Совета, Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета (РСФСР, РФ)

ГК РФ - Гражданский кодекс Российской Федерации

ЗК РСФСР - Земельный кодекс РСФСР

РГ - Российская газета

СААП - Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации