Лизинг

5.3. Лизинг.

На сегодняшний день одним из предпочитаемых направлений предпринимательской деятельности является лизинг (финансовая аренда). Суть данного договора в том, что арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность обусловленное договором имущество у определенного продавца и предоставить это имущество арендатору (лизингополучателю) за плату во временное пользование для предпринимательских целей.

Согласно действующему законодательству предметом договора финансовой аренды может быть движимое и недвижимое имущество, характеризующим признаком которого является сохранение натуральных свойств в процессе его использования, т.е. непотребляемые вещи. Поэтому имущественные права, не могут быть объектом аренды. Статья 666 ГК ограничивает круг объектов, которые могут выступать в качестве предмета договора финансовой аренды. Так, земельные участки и другие природные объекты не могут быть переданы в финансовую аренду, так как их использование с предпринимательской целью определяется специальным законодательством. Итак, следует подчеркнуть, что арендованное имущество можно использовать только в предпринимательской деятельности.

Как правило, сторонами в этом договоре выступают коммерческие организации и граждане-предприниматели. В качестве арендодателя может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее титул собственника. Арендодатель не обязан также получать специальное разрешение (лицензию), чтобы заключить договор финансовой аренды. Таким образом, арендодателем здесь является юридическое лицо, передающее в аренду по договору специально приобретенное для этого имущество, или гражданин-предприниматель без образования юридического лица, зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя, либо частное лицо - собственник имущества, которое является предметом договора финансовой аренды.

Особенностью договора финансовой аренды является наличие третьего участника сделки - продавца, который реализует имущество, являющееся объектом лизинга. Им может быть, например, предприятие-изготовитель машин и оборудования или другое юридическое лицо либо гражданин, продающие лизинговое имущество.

В отношении формы договора финансовой аренды действует общее правило, по которому договор на срок более одного года, а если одной из его сторон является юридического лицо, то независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Если предметом договора финансовой аренды является объект недвижимости, то договор подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор финансовой аренды транспортных средств - воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, которые отнесены законом к недвижимому имуществу, государственной регистрации не подлежат, что специально оговорено в статьях 633 и 643 ГК.

В законодательстве не оговорены максимальные или минимальные сроки действия договора финансовой аренды. Стороны могут заключить его на любой срок, который обязаны указать в договоре (ст.610 ГК). Характерно, что договор бывает экономически выгоден, когда первоначальный срок финансовой аренды приближается к нормативному сроку службы имущества.

Участники финансовой аренды, как правило, связаны между собой двумя договорами: арендодатель с продавцом лизингового имущества - договором купли - продажи и арендодатель с арендатором - договором финансовой аренды. При этом, арендатор не состоит в договорных отношениях с продавцом лизингового имущества, но имеет по отношению к нему определенные права и обязанности. Основанием для этих прав и обязанностей арендатора служат его договорные отношения с покупателем имущества - арендодателем. Арендатор вправе предъявлять непосредственно продавцу арендованного имущества требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем. При этом арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества. Арендатор не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя. Только стороны договора купли-продажи в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий договора одной из сторон вправе требовать расторжения договора.

В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы. При солидарности требований любой из солидарных кредиторов вправе предъявить должнику (продавцу) требование в полном объеме. Исполнение обязательства полностью одному из солидарных кредиторов освобождает должника (продавца) от исполнения остальным кредиторам.

В договоре финансовой аренды недвижимости обязательно определяется размер арендной платы, порядок, сроки и периодичность внесения арендных платежей. Договор финансовой аренды носит инвестиционный характер. С помощью его арендодатель финансирует предпринимательскую деятельность арендатора. Для арендатора данный договор служит способом получения необходимого ему, в частности, недвижимого имущества. Поэтому экономически выгодным для сторон договор будет в том случае, когда сумма лизинговых платежей близка к стоимости передаваемого в аренду имущества в ценах на момент заключения договора, что ранее предусматривалось необходимым условием при заключении договора финансовой аренды.

5.4. Купля-продажа квартир как предмет предпринимательской деятельности.

По оценкам отечественных и зарубежных экспертов, занимающихся анализом финансовой ситуации в России, купля-продажа квартир занимает одно из первых мест по степени рентабельности. Предприниматели, вкладывая в этот сегмент финансового рынка капитал, реально увеличивают свои доходы.

О купле-продаже квартир как предмете предпринимательской деятельности можно говорить, прежде всего, в рамках риэлтерской деятельности. Пункт 2 Положения о лицензировании риэлтерской деятельности определяет данный вид предпринимательской деятельности как деятельность, осуществляемую юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтерисованым лицом (либо по доверенности), по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтерисованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них. В Положении особо указывается, что услуги по оценке недвижимости не являются риэлтерской деятельностью.

Для продажи жилья в ГК сформулированы дополнительные требования, направленные на защиту проживающих в жилых помещениях граждан. Так, в частности, существенным условием договора продажи (купли-продажи) квартиры или ее части, в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, признается перечень таких лиц с указанием их прав пользования продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор продажи (купли-продажи) квартиры считается незаключенным.

Договор продажи (купли-продажи) квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи (купли-продажи) к покупателю подлежит государственной регистрации.

В договоре продажи (купли-продажи) квартиры должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить жилое помещение, подлежащее передаче покупателю по договору (адрес, по которому находится продаваемая квартира). При отсутствии этих данных в договоре условие о жилом помещении (квартире), подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Заключение

Таким образом, был рассмотрен вопрос "Жилищное право и вопросы жилищного законодательства". В работе ознакомились с понятием права собственности, его характерными признаками. Также было уделено внимание определению роли жилищного права в настоящее время.

Кроме этого, в работе стоит выделить те аспекты российского законодательства, которые затрагивают вопросы жилищного права. Это такие как, законодательное закрепление процедуры совершения сделок с покупкой-продажей квартир, зданий и сооружений, арендой недвижимости, лизингом, а также, безусловно, вопросы приватизации жилого фонда в России.

Список нормативных актов и использованной литературы .

·    Гражданский кодекс РФ

·    Жилищный кодекс РСФСР

·    Закон РСФСР « О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 04.07.1991 года

·    Закон РФ от 24.12.92 г. “Об основах федеральной жилищной политики”

·    Основы законодательства РФ о нотариате от 11.02.93 г. №4462-1

·    Указ Президента РФ от 27.08.96 г. “Об утверждении Порядка предоставления информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество”

·    Постановление Правительства РФ от 24.12.94 г. “О лицензировании отдельных видов деятельности”

1.  Бяков Э. “Приватизация и создание рынка недвижимости” // “Российский экономический журнал”,1996; №№ 5-6

2.  Витрянский В. “Купля-продажа” // “Хозяйство и право”,1996; №1

3.  Газман В. “Гарантии для участников лизинговых операций” // “Хозяйство и право”,1996; №11

4.  Золотогоров В.Т. Энциклопедический словарь по экономике. Минск: Полымя, 1997

5.  “Законодательные основы риэлтерской деятельности”, М.,1995

6.  Калачева С.А. “Арендные сделки”, М., 1996

7.  Лаврухин О. “Рынок недвижимости” // “Бизнес”,1996; №11

8.  “Аренда жилых и нежилых помещений” // “Сборник нормативных документов с комментариями”,М.,1996

9.  Суханов Е. “Сделки с недвижимостью” // “Экономика и жизнь”, 1996; №21

10.Экономика предприятия, учебник, под ред. О.И. Волкова, М., Инфра-М, 1998