Эффективный возраст оцениваемого здания – 30 лет

1.   Эффективный возраст оцениваемого здания – 30 лет.

2.   Оставшийся срок экономической жизни – 60 лет.

Процент накопленного износа без учета действия внешнего фактора:

Процент износа с учетом действия внешнего фактора:

Рассчитанный в данном случае накопленный износ в 93% обусловлен действием преимущественно внешнего фактора. Доля возможного учета остальных видов износа в этом результате чрезвычайно мала, что и позволяет считать этот результат внешним износом.

После определения восстановительной стоимости, а также расчета совокупного износа определяют стоимость оцениваемого объекта. В заключении хотелось бы отметить, что в условиях слаборазвитого и малоинтенсивного рынка затрат подход был и остается одним и чуть ли не единственным применимым в отечественной практике.

Определение стоимости комплекса зданий и сооружений затратным методом.

Известны следующие данные:

1.   Стоимость прав аренды земли рассчитать исходя из таблицы № 1.

№	Характеристики	Объект оценки	Объект №1	Объект №2	Объект №3
1	Цена за сотку, у.е.		47	50	40
2	Условия финансирования	Рыночное	Рыночное	Льготное 2%	Рыночное
3	Дата продажи	Сейчас	9 мес.	1 мес.	6 мес.
4	Размер участка, сотка	220	90 (5%)	120 (2%)	200 (1%)
5	Состояние	Без улучшений	Без улучшений	Без улучшений	Есть улучшения, 10%
6	Место расположения	Среднее	Хорошее 5%	Хорошее 5%	Среднее

Рост стоимости земли (прав аренды) 1% за квартал (приблизительно принимаем 1 у.е.=30 руб.).

Объект №1.

1.   Цена за сотку у.е. = 47

2.   Условия финансирования – рыночные

3.   Дата продажи 9 мес. – 3 кв. следовательно 3%. 47х0,03=1,41 у.е.

4.   Размер участка: 47х0,05 = - 2,35 у.е.

5.   Состояние – без улучшений.

6.   Место расположения – 47х0,05 = - 2,35 у.е.

47-2,35-2,35+1,41=48,41=44 у.е.

Объект №2.

50-1-1+0,165-2,5=46 у.е.

Объект №3.

40+0,8-0,4+4=44 у.е.

(44+44)/2=44 у.е., следовательно если площадь оцениваемого объекта 220 соток, по 220х44 = 9680.

Выбрав наиболее близкие значения, получившихся результатов, получим стоимость прав аренды равную 10560 у.е.

2.   Восстановительная стоимость комплекта на момент оценки составляет 825000 у.е.

3.   Оценка износа.

3.1.           Устранимый физический износ.

Оцениваемые здания требуют капитального ремонта и реконструкции для приведения их в состояние, которое соответствует наиболее эффективному их использованию.

Реконструкции и ремонту подлежат: здания S = 4580 м², в т.ч.:

-     производственные здания S = 2748 м²,

-     бытовые помещения S = 458 м²,

-     складские помещения S = 916 м²,

-     гаражи S = 458 м².

Планируемая замена на:

-     производственное здание под помещение по выпуску медицинского оборудования,

-     бытовые помещения под офис,

-     складские помещения под выставочный комплекс,

-     гаражи – ремонт.

Стоимость ремонта и реконструкции составит:

1)   по производственным помещениям – 90 у.е. за 1 м²,

2)   по офисам, магазинам, выставочным залам – 110 у.е. за 1 м².

Общие затраты на ремонт и реконструкцию составят:

-     2748х90 = 247320 у.е.

-     916х110 = 100760 у.е.

-     458х110 = 50380 у.е.

-     458х110 = 50380 у.е.

Устранимый физический износ составит:

247320+100760+50380+50380 = 448840 у.е.

3.2.           Неустранимый физический износ.

Табл. 2

Наименование	Доля зданий и сооружений в об.ст-ти (%)	Восстано- вительная ст-ть (у.е.)	Физический износ (%)	Средний износ (%)
1. Производственные строительные здания	60	495000	50	30
2. Бытовые помещения	10	82500	35	3,5
3. Складские помещения	20	165000	45	9
4. Гаражи	10	82500	35	3,5
Итого	100	825000		47

Графа 5 = графа 2 х графу 4 / 100.

1.   Стоимость нового строительства – 825000 у.е.

2.   Устранимый физический износ – 448840 у.е.

3.   Остаточная стоимость 825000-448840 = 376160 у.е.

4.   Неустранимый физический износ 376160х0,47 = 176795 у.е.

3.3.           Устранимый функциональный износ – 1200 у.е. (затраты на снос и на строительство нового объекта).

3.4.           Неустранимый функциональный износ

3.4.1.  стоимость строительства при высоте 8,1 м = 180 у.е./м

3.4.2.  стоимость строительства при высоте 5 м = 160 у.е./м.

«Излишняя» площадь строительства 2748 м² при износе «лишних» элементов 50%.

«Излишняя» площадь строительства 275 м² при износе «лишних» элементов 45%.

1)   находим разницу, стоимости строительства: 180 – 160 = 20 у.е.

2)  2748 х 20 = 54960 у.е.

54960 х 50% = 27480 у.е.

54960 – 27480 = 27480 у.е.

3)  275 х 20 = 5500 у.е.

5500 х 0,45 = 2475 у.е.

5500 – 27480 = 3025 у.е.

Неустранимый функциональный износ:

27480 + 3025 = 30505 у.е.

Расчет стоимости объекта затратным методом представлен в таблице 3.

Табл. 3

№	Показатели	Значения, у.е.
1	Стоимость здания	825000
2	Устранимый физический износ	448840
3	Неустранимый физический износ	657340   176795
4	Функциональный устранимый износ	1200
5	Функциональный неустранимый износ	30505
6	Стоимость здания, сооружения с учетом износа	825000-657340=167660
7	Стоимость прав аренды земли	9680
8	Стоимость объема с учетом износа	167760+9680=177440

Вывод: рыночная стоимость объекта оценки составляет 177440 у.е.

Список литературы:

1.   Е.И. Тарасович. Оценка недвижимости. С.-П., Санкт-Петербургский технический университет, 1997 г.

2.   Д. Фридман, Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 1995 г.

3.   М.А. Федотова, Э.А. Уткин. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. – М.: Ассоциация авторов и издателей «ТАНДЕМ».

4.   Г.С. Харрисон. Оценка недвижимости. Учебное пособие. М.: РОО, 1994 г.

5.   Е.И. Нейман и др. Оценка рыночной стоимости недвижимости. М.: Дело, 1998 г.

Содержание

I. Введение 2

II. Затратный подход к оценке недвижимости 2

1. Оценка восстановительной стоимости 3

2. Расчет выявленных видов износа 12

а) физический износ 13

б) функциональный износ 17

в) внешний (экономический) износ 19

III. Определение стоимости комплекса зданий и сооружений

затратным методом 22

IV. Список литературы 26