Выкупная цена земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд

2. Выкупная цена земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд

Плата за земельный участок, предназначенный для указанных целей, выкупная цена, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, ее субъекта или муниципального образования в лице уполномоченных ими органов уплатить выкупную цену за изымаемый участок.

При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику в связи с изъятием земельного участка, включая и те, которые он несет из-за досрочного прекращения своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Изложенный порядок определения выкупной цены определен ст.281 ГК, и он в полном объеме соответствует ЗК, согласно которому изъятие или выкуп для государственных и муниципальных нужд земельных участков у граждан может производиться после того, как по их желанию соответствующие органы местной администрации выделят равноценный земельный участок, а также предприятия, учреждения и организации, для которых отводится земельный участок, построят на новом месте жилые, производственные и иные постройки взамен изымаемых и возместят в полном объеме все другие убытки, включая упущенную выгоду.

Как уже отмечалось, принудительное изъятие принадлежащих гражданам земельных участков и снос находящихся на них жилых и иных строений и устройств допустимы лишь при соблюдении двух условий: предварительного и равноценного возмещения отчуждаемого имущества. Эти условия взаимозависимы. Чтобы предварительно выплатить стоимость имущества, которое гражданин утрачивает в связи с принудительным изъятием у него земельного участка, необходимо установить размер понесенных при этом убытков и потерь, исходя из норм действующего земельного законодательства.

В случае сноса домов, находящихся в личной собственности граждан, в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд указанным гражданам и членам их семей, а также другим гражданам, постоянно проживающим в этих домах, предоставляются в том же населенном пункте благоустроенные квартиры по размеру, как правило, не менее занимаемого жилого помещения в доме, подлежащем сносу.

Однако, если по размеру занимаемое жилое помещение меньше, чем это предусмотрено нормой, по которой в данном населенном пункте обеспечиваются жилой площадью граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, квартиры предоставляются из расчета не менее этой нормы. Если размер занимаемого жилого помещения превышает установленную в регионе норму жилой площади, квартира предоставляется исходя из указанной нормы.

Дополнительная жилая площадь должна быть предоставлена, если собственник дома или другие проживающие в доме граждане имеют на нее право и фактически пользовались ею в сносимом доме.

При предоставлении квартир гражданам, подлежащим выселению из сносимых домов, не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов (ч. 2 ст. 23 Основ жилищного законодательства).

К другим гражданам, которые наряду с собственником сносимого дома и членами его семьи обеспечиваются квартирами, относятся проживающие в доме бывшие члены семьи собственника, наниматели и другие лица, вселившиеся в установленном порядке (по договору найма, имеющие прописку и т.п.), при условии, что дом, подлежащий сносу, является их единственным постоянным местом проживания.

3. Если дом, подлежащий сносу, принадлежит нескольким собственникам на правах общей долевой собственности, то каждый из них имеет право на получение квартиры, если им создана самостоятельная семья. Вместе с тем, когда эти собственники дома являются членами одной семьи, им может быть предоставлена одна квартира.

4. Требование собственника дома, временно в нем не проживающего, о предоставлении ему квартиры в связи со сносом дома может быть предъявлено в течение общего трехгодичного срока исковой давности.

3. Компенсация и возмещение убытков владельцев земельных участков

Правительство РФ Постановлением от 28 января 1993 г. N 77 (в ред. Постановления от 15 мая 1999 г. N 534) утвердило Положение о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства" (далее - Положение).

Данное Положение не распространяется на случаи принудительного выкупа земли у граждан - собственников земельных участков в части возмещения убытков и упущенной выгоды, поскольку имущественные права собственников, в том числе и право собственности на земельный участок, регулируются в основном нормами гражданского, а не земельного законодательства. Порядок возмещения ущерба, причиненного собственнику земельного участка в связи с его изъятием, изложен выше.

Положение регулирует отношения по изъятию земельных участков у граждан, имеющих на них ограниченные права, какими являются право пожизненного наследуемого владения, право аренды, право временного пользования.

Для этой категории землевладельцев, арендаторов и землепользователей установлен следующий порядок возмещения убытков при изъятии у них земельных участков для государственных и муниципальных нужд:

убытки, причиненные изъятием или временным занятием земельных участков для указанных нужд, а также ограничением прав пользователей земли, подлежат возмещению в полном объеме, включая упущенную выгоду;

возмещение убытков производится предприятиями, учреждениями и организациями, которым отведены земельные участки или деятельность которых вызывает ограничение прав пользователей земли;

возмещению подлежат: стоимость жилых зданий, иных строений, сооружений и устройств, находящихся на изымаемом участке, или затраты по их переносу на новое место; стоимость плодово-ягодных, защитных и иных многолетних насаждений; убытки (затраты), необходимые для улучшения качества земли на вновь, отведенном участке; другие затраты, вызываемые неудобствами землевладения и землепользования.

Оценка расположенных на земельном участке жилых домов, объектов хозяйственно-бытового назначения, иных строений и сооружений производится по сметной стоимости строительства новых зданий, объектов и сооружений, равных имеющимся по полезной площади, вместимости, емкости, благоустройству и другим адекватным условиям.

Оценка плодоносящих плодово-ягодных насаждений, а также защитных и иных многолетних насаждений производится по стоимости саженцев, затратам на посадку и выращивание их до начала плодоношения или смыкания крон (в ценах, действующих на момент изъятия земли).

Оценка водных источников (колодцев, скважин, прудов и т.п.) производится по сметной стоимости работ на строительство новых водных источников равного дебита и качества воды, включая стоимость проектно-изыскательных работ.

Обеспечение жилыми помещениями граждан, являющихся собственниками квартир в полностью или частично приватизированном доме, в связи с его сносом Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предоставил гражданам право обрести в собственность занимаемые ими квартиры из государственного и муниципального жилищного фонда, в том числе и в домах, требующих капитального ремонта (ст.16). Естественно, что многие такого рода дома пришли в негодность и подлежат уже не ремонту, а сносу. Особенно это касается пятиэтажек, возведенных в начальные годы массового жилищного строительства. Местные органы власти по мере возможности занимаются их ликвидацией. Но снос таких домов возможен лишь при строгом соблюдении жилищных прав граждан, как нанимателей, так и собственников квартир.

Статья 493 ЖК регулирует порядок обеспечения жилыми помещениями граждан, являющихся собственниками квартир в полностью или частично приватизированном доме, в случае, когда он предназначен под снос. Данной статьей установлено, что если дом, в котором находятся приватизированные квартиры, подлежит сносу по основаниям, предусмотренным законодательством, то выселяемым из него собственникам квартир с их согласия предоставляется равноценное жилое помещение на праве собственности либо иная компенсация органом местного самоуправления, предприятием, учреждением, организацией, осуществляющими снос дома.

В таких случаях собственник должен получить жилое помещение, равноценное по площади, количеству комнат, благоустройству и другим благоприятным свойствам, которыми располагало прежнее жилище, или иную компенсацию (например, денежную).

При этом, сама по себе стоимость квартиры не является достаточным доказательством ее равноценности. Жилые помещения предназначены для проживания в них граждан, поэтому имеет значение сравнение потребительских качеств квартиры (размер, планировка, степень благоустройства и т.д.).

4. Судебное рассмотрение споров, связанных с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд

Споры сторон разрешаются в судебном порядке.

Разрешая возникший спор по требованиям, заявленным другими гражданами, временно не проживающими в доме и не утратившими право пользования жилыми помещениями, о предоставлении им квартиры в связи со сносом дома, суды должны руководствоваться ст. 60 ЖК РСФСР и о сохранении жилого помещения за временно отсутствующими гражданами.

При решении вопроса о том, на кого должна быть возложена обязанность по предоставлению жилых помещений гражданам, проживающим в сносимом доме, судам следует руководствоваться постановлением Совета Министров СССР от 15 декабря 1961 г. N 1131 в редакции постановления Совета Министров СССР от 21 октября 1983 г. № 1015. Согласно п. 4 этого постановления, при отводе земельных участков государственным или кооперативным и иным общественным предприятиям, учреждениям и организациям (кроме жилищно-строительных кооперативов) жилые помещения предоставляются этими предприятиями, учреждениями, организациями. В остальных случаях изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд жилые помещения предоставляются исполнительными комитетами местных Советов народных депутатов.

Так же разрешается вопрос и при предъявлении исков о выплате стоимости сносимых жилых домов, строений, устройств, а также плодово-ягодных насаждений и посевов.

Если у суда возникнут сомнения в правильности исчисления комиссией суммы денежной компенсации, он выносит определение о приостановлении производства по делу и о направлении материалов для проверки правильности оценки дома, устройств, насаждений, посевов специалисту для проведения независимой оценки указанных объектов.

Кроме оспаривания размеров компенсации, метража, предоставляемого взамен сносимого жилого помещения, собственник может обратиться с иском также о признании недействительным распоряжения, на основании которого земельный участок изымается для государственных или муниципальных нужд. Основаниями такого иска могут быть издание распоряжение неуполномоченным лицом, возможность отведения под государственные или общественные нужды земельного участка, не занятого жилыми помещениями (жилыми домами) и др.

Заключение

Законодательно перечень государственных и муниципальных нужд, являющихся основаниями для изъятия земельного участка не определен. Однако практика исходит из того, что в большинстве своем такими нуждами является прокладка железнодорожных путей, автомобильных дорог, строительство зданий и сооружений общественного назначения (например, школы, больницы и т.д.). Но ни какой важностью и значимостью нельзя оправдать лишение собственника или владельца его имущества без его согласия или предоставления равноценного возмещения. Поскольку в наше время жилые помещения (квартиры, жилые дома) являются, зачастую, единственным ценным имуществом гражданина, а также местом его проживания, то, по нашему мнению, при его изъятии для государственных и муниципальных нужд недопустимо только выплата денежной компенсации, без предоставления другого равноценного жилья.

Большинство судебных процессов в этой области, вытекают из того, что собственнику (владельцу) жилого помещения (жилого дома) предоставляют жилплощадь взамен изымаемой меньше по площади или по стоимости. Как показывает судебная практика суды в большинстве своем не принимают во внимание, неравноценность предоставляемого жилого помещения. Собственникам приходится добиваться правды в самых высших инстанциях.

Таким образом, несмотря на высокую степень разработанность нормативной базы в этой сфере, к сожалению, субъектами, которые изымают земельные участки для государственных и муниципальных нужд законодательство зачастую не соблюдается.

Список литературы

1. Жилищный кодекс РСФСР

2. Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик от 24 июня 1981 г. N 5150-Х (с изм. и доп. от 26 марта, 8 июня 1984 г., 27 ноября 1985 г., 21 апреля 1986 г., 10 мая 1989 г., 22 мая 1990 г.)

3. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за II квартал 2001 г. (по гражданским делам) (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 26 сентября 2001 г.)

4. Определение СК Верховного Суда РСФСР "При разрешении спора о выселении лиц ввиду сноса принадлежащего на праве личной собственности дома в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд суду следует выяснять, какую конкретно площадь в сносимом доме они занимали, и в зависимости от этого разрешить вопрос о том, соответствует ли размер предоставляемого им жилого помещения установленным нормам" (извлечение)

5. Г.П. Макаров Права граждан на компенсацию утраченного жилья // Гражданин и право 2001 г., № 2

Для подготовки данной работы были использованы материалы с сайта http://tarasei.narod.ru