Сделки с недвижимостью

ВВЕДЕНИЕ.

Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте.

В расцвет рыночных отношений в России, который многие, и не без оснований, именуют «разгулом», когда сфера обращения недвижимости постоянно расширяется, а элементарные основы, цивилизованный рынок ещё не устоялись, не приобрели законченных форм, тема правового регулирования отношений, касающихся недвижимости, сделок с недвижимым имуществом очень актуальна в настоящее время. Поэтому в своей дипломной работе я хочу рассмотреть наиболее важные аспекты этого вопроса.

Особый характер предмета сделок с недвижимостью требует признания и подтверждения государством прав их участников. Являясь гарантией законности заключения сделок с недвижимым имуществом, эти меры позволяют сделать рынок недвижимости прозрачным и снизить возможности для мошенничества и преступлений. Поэтому законодательно было закреплена обязательная государственная регистрация сделок с недвижимостью, включающая проведение правовой экспертизы документов, необходимых для государственной регистрации и проверки законности сделки.
В главе 1 рассматривается институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, порядок государственной регистрации и ее участники с точки зрения обеспечения стабильности оборота недвижимости, его гласности и публичности.

17 июня 1997 г. Государственной Думой был принят Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и 31 января 1998 г. он вступил в силу. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" №122-ФЗ определяет:
1. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
2. Перечень прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственная регистрация которых обязательна.
3. Круг участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав.
4. Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав (учреждения юстиции по регистрации прав, порядок создания которых и их размещение определяются субъектами РФ по согласованию с центром).
5. Порядок государственной регистрации прав.
6. Особенности регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним, куда включены права на предприятие как имущественный комплекс; кондоминиумы; права общей собственности; сервитуты; ипотека; права на вновь создаваемый объект; аренда; права, установленные судебным решением; права, связанные с распоряжением имуществом на условиях доверительного управления или опеки.
Очевидным преимуществом является введение обязательной правовой экспертизы документов в сделках с недвижимостью. Ранее проверка законности полностью зависела от порядочности нотариуса, чью функцию теперь взяло на себя государство. С другой стороны полнота власти чиновника в решении таких вопросов создает дополнительные возможности для злоупотребления служебным положением.
Кроме этого, Закон о государственной регистрации имеет еще одну особенность. С момента его вступления в силу отменено обязательное нотариальное удостоверение совершаемых гражданами сделок с недвижимостью. Теперь такое удостоверение является правом, а не обязанностью граждан и организаций. Таким образом, Закон о государственной регистрации внес существенные изменения в действующее гражданское законодательство, повлиял на существующие гражданско-правовые отношения в сфере недвижимости и, наконец, заставил заработать ряд положений нового гражданского законодательства.

В главе 2 рассмотрена ипотека. В расцвет рыночных отношений в России, когда сфера обращения недвижимости постоянно расширяется, а элементарные основы, цивилизованный рынок ещё не устоялись, не приобрели законченных форм, залог выступает одной из немногих и наиболее эффективной гарантией стабильности отношений между субъектами экономики в повседневной практике, по сути своей, представляя реальную страховку неисполнения обязательств. Сегодня, несмотря на наличие негативных оценок действующего законодательства о залоге, он приобретает всё большую популярность, чему есть масса причин, вытекающих из современной рыночной ситуации в стране.

В Законе РФ “Об ипотеке” закреплены гарантии реализации прав и законных интересов участников залоговых отношений. Закон подробно регулирует многие важные вопросы ипотечного правоотношения: сущность договора ипотеки, заключение договора об ипотеке, составление и выдачу закладной, передачу прав залогодержателя третьим лицам, обременение заложенного имущества (третьими лицами) правами третьих лиц, последующий залог, взыскание на заложенное имущество и его реализацию, особенности ипотеки отдельных объектов (предприятий, зданий, сооружений, земельных участков, жилых домов, квартир и других объектов недвижимости).

В главе 3 рассмотрено правовое регулирование сделок с таким видом недвижимости как жилье. Учитывая высокую стоимость жилой площади, сумма заключаемых сделок оценивается, как правило, во многие миллионы рублей. Квартирный бизнес ныне является одним из самых выгодных: посреднические организации - риэлтерские фирмы и отдельные маклеры - готовы оказать любые услуги гражданам по распоряжению принадлежащими им квартирами и домами, получая при этом большие дивиденды. В этой главе также проанализированы самые распространенные способы мошенничества и приведен правовой механизм борьбы с ними.

ГЛАВА 1. Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом.

Понятие недвижимого имущества.

Деление имущества на движимое и недвижимое берёт начало ещё в римском праве и воспринято практически всеми современными правовыми системами. В современном праве за недвижимым имуществом сохраняется особый правовой режим, предполагающий специальный порядок обременения и отчуждения, специальную регистрацию прав на недвижимость, некоторого ограничения этих прав и административного (природоохранительного, градостроительного и т.п.) контроля за их осуществлением¹. Ясно, что вопрос о включении тех иных вещей в состав недвижимости имеет важное значение при оценке, продаже, залоге, завещании и других операциях с недвижимым имуществом.

Законодательное определение понятия “недвижимость” раскрыто в ст. 130 ГК РФ, согласно которой к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие регистрации воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Перечень объектов, приравненных к недвижимым вещам в ст. 130 ГК РФ не является универсальным для всех национальных законодательств и исчерпывающим.

Понятие, приведённое в ст. 130 ГК РФ, не отражает должным образом такого сложного гражданско-правового объекта как недвижимость. Законодательство не раскрывает точного содержания понятия “имущество”, что является существенным применительно к недвижимости. Так, в Гражданском Кодексе РФ используются различные (в зависимости от ситуации) по объёму понятия “имущества”: под ним могут пониматься отдельные вещи или их совокупность (ст.ст. 15,46); вещи, деньги и ценные бумаги (ст.ст. 302,307); вещи, деньги, ценные бумаги, а также имущественные права (ст.ст. 18,56).

Аналогичной позиции придерживалась и русская дореволюционная юриспруденция: “содержание имущества с юридической точки зрения выражается, с одной стороны, в совокупности вещей, принадлежащих лицу на праве собственности и в силу иных вещных прав и в совокупности прав на чужие действия …, а с другой - в совокупности вещей, принадлежащих другим лицам, но находящихся в его обладании, и в совокупности обязательств, лежащих на нём” ².

Приведённая цитата наиболее полно раскрывает содержание понятия “имущество“, включающее в себе также имущественные права и права требования. Вместе с тем такое понятие, верное с теоретической точки зрения, вызывает определённые сложности в понимании предмета как такового. Смешение объективно материально реализованного предмета недвижимости и имущественных прав в отношении него приводит к усложнению конструкций практически всех гражданско-правовых институтов. Так, в отношении ипотеки, используя данный подход, следует говорить не о залоге объекта недвижимости, а о залоге права собственности или права хозяйственного ведения данным объектом, что не соответствует действительности и приводит к смешению различных по содержанию понятий залога права и залога объекта недвижимости.

Получается, что при использовании понятия “имущество” требуется дополнительное уяснение того, что именно имеется в виду в данном конкретном случае, в частности, при рассмотрении ипотечных правоотношений.

Критика законодательного определения понятия “недвижимость” связана с непоследовательностью отнесения объектов к недвижимым. Следуя п.1 ст.130 ГК, вещь может быть отнесена к разряду недвижимых при наличии прочной связи её с землёй и невозможности её перемещения в пространстве без определённого ущерба ей. Также в качестве необходимых признаков недвижимости в теории гражданского права указываются прочность и непотребляемость. Насколько эти признаки реально применимы к объектам, относимым современным законодательством к разряду недвижимых?

Так, примером, что далеко не все перечисленные в ст.130 ГК в качестве недвижимости вещи беспрекословно обладают всеми данными признаками, является предприятие, в состав которого входят вещи “абсолютно движимые” – продукция, сырьё, инвентарь, но в отношении них также устанавливается законом режим недвижимости. И вполне обосновано.

К разряду недвижимых законом также отнесены многолетние насаждения. Но при этом возникают вполне уместные вопросы, касающиеся оборота данного объекта: кто будет осуществлять регистрацию сделок с многолетними насаждениями, что может служить в качестве правоустанавливающего документа на данный момент?

Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты вообще не имеют связи с земной поверхностью и относятся к объектам недвижимости только в связи с необходимостью их государственной регистрации и особой социальной значимостью данных объектов в гражданском обороте. Аналогичный аргумент можно выдвинуть и против признания недвижимостью жилых помещений в домах и иных строениях, а также квартир (они отнесены к недвижимости Гражданским Кодексом и Федеральным законом “Об основах федеральной жилищной политики”). Здания и сооружения благодаря достижениям современной техники также уже не настолько прочно связаны с землёй, их местоположение может быть существенно изменено путём передвижения без особого ущерба для их целевого назначения.

Пожалуй, единственным классическим объектом недвижимости может быть признан участок земли, поскольку именно земная поверхность является объективно недвижимой по крайней мере относительно самой себя. Вместе с тем выступление земли в гражданском обороте России выступает под знаком законодательной неустойчивости из-за отсутствия основополагающего нормативного акта по данному вопросу – Земельного кодекса. Кроме того, некоторые специалисты сомневаются в возможности отнесения земли к имуществу, ссылаясь на альтернативный характер ст.130 ГК. В этой статье используются три обозначения используемого нами предмета: “недвижимые вещи”, “недвижимое имущество”, “недвижимость”. Анализ данной статьи приводит к мысли об идентичности этих понятий. В связи с этим вопрос о том “всякая ли недвижимость является имуществом, и отрицательный ответ на это представляются не совсем уместными в отношении земли”¹. Земля, безусловно, обладающая признаками имущества и имеющая экономическую ценность, также должна участвовать в гражданском обороте.

Таким образом, к недвижимости относятся материально реализованные, существенные по объёму и стоимости объекты, большинство из которых связаны с землёй и зависимы от неё, чей правовой режим близок к земельному, а гражданский оборот которых, связан со сложной системой государственной регистрации прав и их перехода специально уполномоченным на то государственными органами в силу их особой государственной значимости. Данное определение вряд ли может быть признано научным, однако оно уже фактически применяется на практике.

В завершении рассмотрения данного вопроса замечу, что выделение недвижимости из остального имущества объясняется не только важностью для экономики страны имеющихся природных ресурсов, тесной связью с недвижимости с землёй, но и с тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и значимые объекты. Это требует их специальной регистрации в гражданском обороте, что находит своё отражение в особенностях содержания многих правоотношений, особом порядке и форме заключения договоров, предметом которых является недвижимое имущество. Некоторые правоотношения могут иметь объектом только недвижимое имущество, например, ипотека.

Государственная регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Успешное и эффективное развитие имущественного оборота в предпринимательских отношениях, как показала практика, во многом зависит от наличия четких и достаточно полных правил, содержащихся в законодательных и иных правовых актах. Особенно это актуально в тех случаях, когда предметом заключаемых участниками рыночных отношений сделок становятся объекты недвижимости. Ценность и значение этих объектов для субъектов гражданского оборота должны обуславливать необходимость их строгой правовой регламентации.
Руководствуясь вышеизложенными и другими соображениями, законодатель включил в часть первую Гражданского кодекса РФ статью 131, нормы которой обязывают осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимые вещи и сделок с ними. Долгое время данную статью Кодекса можно было считать декларированной, поскольку принятие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предусмотренного в п.6 упомянутой статьи, постоянно откладывалось, что крайне отрицательно сказывалось на общей ситуации в стране, связанной с учетом прав на недвижимость.
На сегодняшний день можно констатировать, что в этой сфере законодательного регулирования произошли серьезные изменения. 21 июля 1997 года Президент РФ подписал Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ (далее - Закон). Закон был официально опубликован в "Российской газете" 30 июля 1997 года.
Закон состоит из 6 глав и 33 статей. Я остановлюсь на его основных положениях и попытаюсь дать ответы на три, как мне представляется, самых актуальных вопроса:
1. Что (объекты) подлежит государственной регистрации.
2. На кого (какие органы) возложена обязанность осуществлять государственную регистрацию.
3. Порядок указанной регистрации.
Но, прежде чем рассмотреть названные вопросы, необходимо раскрыть юридическое значение государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ (п.1 ст. 2 Закона).
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Вышеуказанные положения конкретизированы в ГК РФ.
В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Что касается сделок, предметом которых является недвижимость, то согласно ст. 164 ГК РФ указанные сделки подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Несоблюдение требования государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ).
Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом
(п. 1 ст. 166 ГК РФ). Она не порождает юридических последствий и может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения. Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение десяти лет со дня, когда началось ее исполнение (п. 1 ст. 181 ГК РФ, п. 32 Постановления совместного Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8).

Все объекты государственной регистрации, предусмотренные ст. 131 ГК РФ и ст. 4 Закона, можно разделить на три группы.
Сразу следует отметить, что применительно ко всем объектам государственной регистрации речь идет исключительно о недвижимом имуществе (недвижимости), в состав которого включаются объекты, указанные в п. 1 ст. 130 и ст. 132 ГК РФ (за исключением воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов).

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество.
Содержание права собственности регламентировано в ст. 209 ГК РФ. К другим вещным правам в соответствии со ст. 216 ГК РФ, в частности, относятся: право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265 ГК РФ), право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268 ГК РФ), право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294 ГК РФ), право оперативного управления имуществом (ст. 296 ГК РФ).
Право собственности тоже является вещным правом. Но, по сравнению с ним, другие вещные права, указанные в ст. 216 ГК, имеют ограниченный характер. Ограниченность их проявляется в более узком объеме правомочий, предоставляемых носителю ограниченного вещного права. Однако, в случае перехода права собственности на имущество к другому лицу, вещные права лиц, не являющихся собственниками, не прекращаются (п. 3 ст. 216 ГК РФ).
В то же время имеется общность права собственности и других вещных прав. Прежде всего, она выражается в характере рассматриваемых прав и способах их защиты, предусмотренных главой 20 ГК РФ. Все вещные права по своей правовой природе являются абсолютными. Это означает, что субъекты данных прав могут их реализовать самостоятельно, без содействия третьих лиц, которые, в свою очередь, обязаны не препятствовать обладателям прав осуществлять имеющиеся у них правомочия. Иными словами, лицо, владеющее каким-либо имуществом на вещном праве, в том числе на праве собственности, может абсолютно самостоятельно совершать с этим имуществом любые действия, которые составляют содержание того или иного вещного права, а все иные лица, в том числе и собственник (если речь идет об ограниченном вещном праве), несут обязанность не нарушать указанные права.
Правомочия (действия), которые могут совершать субъекты вещных прав в отношении принадлежащего им имущества, определены в вышеуказанных статьях Гражданского кодекса, посвященных конкретному вещному праву.

2. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество.
Ограничениями (обременениями) прав, согласно ст. 4 Закона, являются: сервитут (ст.ст. 274, 277 ГК РФ), ипотека (п. 2 ст. 334 ГК РФ), доверительное управление (п. 2 ст. 1017), аренда
(п. 2 ст. 609, ст.ст. 651, 658 ГК РФ).
Включение в одну группу указанных ограничений прав следует считать достаточно условным, преследующим исключительно цель оптимального (системного) изложения норм Закона, поскольку предусмотренные в этой группе обременения имеют различную правовую природу. Так, сервитут является ограниченным вещным правом (ст. 216 ГК РФ), ипотека - способом обеспечения обязательств (ст. 334 ГК РФ), аренда и доверительное управление - договорными обязательствами (ст.ст. 609, 1017 ГК РФ).
Сделанный в предыдущем абзаце вывод подтверждается определением ограничений (обременений), содержащимся в ст. 1 Закона.
Следует заметить, что, по моему мнению, Закон допускает некоторую неточность в отношении аренды. Дело в том, что в вышеуказанных статьях ГК РФ, посвященных аренде, речь идет о регистрации договоров аренды, тогда как ст. 26 Закона предусматривает регистрацию прав аренды недвижимого имущества. Упоминая о праве аренды, Закон не раскрывает содержание этого права. Не предусмотрено такое право и Гражданским кодексом РФ. Основываясь на анализе главы 34 "Аренда" ГК РФ, было бы правильнее говорить об обязательствах (правах и обязанностях) арендодателя и арендатора, возникающих из договора аренды, которые, согласно Кодексу, регистрироваться не должны.
В этой связи необходимо все же руководствоваться Гражданским кодексом РФ, поскольку Закон издан на основании Кодекса, и в случае их противоречия применению подлежат нормы ГК РФ (ст.ст. 3, 131 ГК РФ).
Исходя из этого, регистрироваться должны договоры аренды недвижимого имущества, которые составляют третью группу объектов регистрации.
Изложенные суждения в полной мере относятся и к подлежащему государственной регистрации договору об ипотеке (п. 3 ст. 339 ГК РФ).
Что касается доверительного управления, то в соответствии с п. 2 ст. 1017 ГК РФ, государственной регистрации подлежит передача недвижимого имущества в доверительное управление в том же порядке, что и переход права собственности. В соответствии со ст. 30 Закона любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением им на условиях доверительного управления, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договоров или решения суда.

3. Сделки с недвижимым имуществом.
Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделками, в частности, являются все гражданско-правовые договоры. Но договорами содержание понятия сделки не исчерпывается, т.к. сделка - это действия.
В силу этого, любые действия, влекущие возникновение, изменение или прекращение прав на недвижимое имущество должны подлежать государственной регистрации.
Как было отмечено, регистрироваться также должны договоры, предметом которых является передача прав на недвижимое имущество. При этом к таким соглашениям относятся только те договоры, требование о регистрации которых содержится в ГК РФ. В силу этого не регистрируются, например, договоры строительного подряда, предметом которых является строительство здания (или иной недвижимости), поскольку до сдачи его в эксплуатацию и факта регистрации здания как объекта недвижимости нельзя говорить о том, что недвижимое имущество существует. Следовательно, на него не может быть установлено вещное право, которое впоследствии можно было передать по договору. В этой связи, хотелось бы обратить внимание на ст. 25 Закона, регламентирующую государственную регистрацию права на вновь создаваемый объект недвижимого имущества.
Таким образом, объектами регистрации являются права, ограничения, сделки.
Особо необходимо отметить, что наряду с государственной регистрацией прав на недвижимость и сделок с ней может осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества (п. 2 ст. 131 ГК РФ).
В Законе предусмотрен кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости, под которым понимается описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества (ст. 1 Закона).
При возникновении права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество следует учитывать нормы ст.219 ГК РФ, в соответствие с которыми, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента регистрации.

В целях надлежащего осуществления сделок с недвижимым имуществом, а также с иным имуществом, подлежащим государственной регистрации, следует обратить внимание на требование п.3 ст.433 ГК РФ, где говорится, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Государственная регистрация – акт государственного признания и подтверждения прав на недвижимость. Это означает, что государственная регистрация носит публичный характер. Государство в лице учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрирует права на недвижимое имущество только после проверки их законности. Вместе с тем государственная регистрация является открытой, так как все ее участники соблюдают требуемую законом процедуру и имеют возможность получить информацию о сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре прав. Эта норма, безусловно, позволяет существенно снизить риск ненадлежащего совершения сделок с объектами недвижимости для участников гражданского оборота.

Следует обратить внимание, что открытый, публичный характер акта государственной регистрации недвижимости установлен ст.131 ГК РФ в императивной форме. Это означает, что государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимости, обязан предоставить информацию о произведенной им регистрации и зарегистрированных правах на объекты недвижимости любому лицу.

Государственная регистрация прав является единственным доказательством существования права на недвижимость. Оспорить зарегистрированное право можно только в судебном порядке.

Государственная регистрация проводится в следующем порядке:

- прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям Закона о государственной регистрации; регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;

- правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

- установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав (п.1 ст.13 Закона о государственной регистрации).

Правовая экспертиза – это изучение представленных для государственной регистрации документов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество¹.

Требования к документам, представляемых на государственную регистрацию, содержатся в ст.18 Закона о государственной регистрации. В ней говорится, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.

Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

На учреждение юстиции по регистрации прав возложена обязанность по проверке законности сделки. Законная сделка должна соответствовать следующим условиям:

- стороны обладают гражданской правоспособностью и дееспособностью;

- волеизъявление участника сделки соответствует его действительной воле;

- представители сторон имеют надлежащие полномочия;

- имущество находится в собственности (хозяйственном ведении, оперативном управлении) правоотчуждателя;

- договор заключен в требуемой законом форме и содержит существенные условия (признанные законом в качестве необходимых для договоров данного вида);

- соблюдены законные интересы третьих лиц, не участвующих в сделке, и распоряжение имуществом не имеет ограничений, установленных в их пользу.²

Согласно ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям законодательства, является ничтожной, если законом не установлено, что она является оспоримой. Следовательно, существует необходимость составления перечня оспоримых по действующему законодательству сделок. Это следующие сделки:

- юридических лиц, выходящие за пределы их правоспособности (ст.173 ГК РФ);

- совершенные с превышением полномочий (ст.74 ГК РФ);

- совершенные несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей, усыновителей, попечителей (ст.175 ГК РФ);

- совершенные гражданами, ограниченными судом в дееспособности, без согласия попечителя (ст.176 ГК РФ);

- совершенными гражданами, не способными понимать значения своих действий или руководить ими (ст.177 ГК РФ);

- совершенные под влиянием заблуждения (ст.178 ГК РФ), обмана, насилия, угрозы (ст.179 ГК РФ);

- требующие нотариального удостоверения или государственной регистрации по распоряжению общим имуществом супругов без согласия другого супруга (ст.35 Семейного кодекса РФ);

- заключаемые акционерным обществом, в совершении которых имеется заинтересованность (ст.84 Федерального закона “Об акционерных обществах”);

- приватизации государственного имущества, совершенные с нарушением положений Федерального закона “О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации (ст.29 этого Закона).¹

Проверка законности сделки не позволяет зарегистрировать сделку, не соответствующую законодательству, даже если законом допускается ее оспоримость. Для проверки законности должностное лицо учреждения юстиции вправе требовать документы, подтверждающие законность сделки, например, согласие родителей, усыновителей или попечителей несовершеннолетних граждан и т.п.

Следует отметить, что учреждение юстиции обязано проверять законность всех сделок с недвижимым имуществом, независимо от того, подлежат ли они обязательной государственной регистрации или считаются заключенными с момента подписания сторонами, а также, если они совершены по желанию сторон или установлению закона, в нотариальной форме.

После правовой экспертизы и проверки законности сделки учреждением юстиции проверяется отсутствие противоречий между заявляемым правом на данный объект и правами, ранее зарегистрированными в ЕГРП. В случае установления таких противоречий должностным лицом учреждения юстиции может быть принято решение о приостановлении или отказе в государственной регистрации.

Ст.19 Закона о государственной регистрации устанавливает три основания для приостановления государственной регистрации.

Первым из них является приостановление регистрации регистратором при направлении представленных документов на подтверждение их подлинности. В данном случае речь идет, как правило, о направлении документов, вызывающих сомнение у регистратора, на соответствующую экспертизу (почерковедческую, лингвистическую и др.). Такое приостановление возможно не более чем на месяц. Таким образом, в данном случае общий срок государственной регистрации не может превышать двух месяцев. В случае приостановления государственной регистрации по этому основанию регистратор обязано письменно уведомить заявителя не только о приостановлении регистрации, но и об основаниях принятия такого решения, а также в книге учета документов должна быть сделана соответствующая запись.

Второй вид оснований приостановления государственной регистрации – на основании письменного заявления правообладателя или уполномоченного им лица. При этом правообладатель или уполномоченное им лицо обязаны в своем заявлении изложить причины, по которым необходимо приостановление государственной регистрации. Данное заявление подлежит удовлетворению в случае, если причины будут признаны уважительными, например: длительная служебная командировка, серьезное заболевание, смерть гражданина и т.п. Заявление должно подаваться до истечения месячного срока, а регистратор обязан в кратчайшие сроки рассмотреть ходатайство и вынести решение об его удовлетворении или отклонении. В случае удовлетворения заявления регистратор должен указать срок приостановления регистрации, а в книгу учета документов должна быть внесена соответствующая запись. Срок приостановления регистрации по этому основанию не может превышать трех месяцев. Таким образом, общий срок регистрации не может превышать четырех месяцев.

Наконец, последним основанием приостановления регистрации являются те случаи, когда об этом имеются определение или решение суда, вынесенное в соответствии с законодательством. Согласно ГПК РСФСР, существуют следующие виды определений или решений, предусматривающих приостановление государственной регистрации:

- определение суда об обеспечении иска (ст.134);

- постановление (определение) должностных лиц, которым предоставлено право принесения протеста в порядке надзора о приостановлении исполнения соответствующих решений (определений, постановлений) судов (ст.323);

- определение суда о приостановлении исполнительного производства (ст.361, 362). АПК РФ к подобным судебным актам относит:

а) определение арбитражного суда об обеспечении иска (ст.76);

б) определение арбитражного суда кассационной инстанции о приостановлении исполнения решений, постановлений, принятых в первой и апелляционной инстанциях (ст.170);

в) определение должностных лиц Высшего Арбитражного Суда, имеющих право приносить протесты в порядке надзора о приостановлении исполнения соответствующих судебных актов (ст.182);

г) определение арбитражного суда о приостановлении исполнительного производства
(п.1 ст.24 Закона “Об исполнительном производстве”).

Суд после принятия одного из вышеуказанных актов обязан направить его копию в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Приостановление регистрации по данному основанию является обязательным и оформляется соответствующим письменным решением регистратора, об этом также делается отметка в книге учета документов.

Кроме того следует упомянуть, что согласно п.1 ст.19 Закона о государственной регистрации при возникновении у регистратора прав сомнений в наличии оснований для государственной регистрации, в течение месяца он обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений, известив об этом заявителя, который, в свою очередь, вправе предоставить дополнительные доказательства наличия у него оснований для государственной регистрации. Строго говоря, данный случай не является приостановлением государственной регистрации, так как обязанность затребовать от заявителя дополнительные сведения предусматривается в рамках общего месячного срока. Но на практике часто случается так, что заявитель не успевает в течение месяца предоставить необходимые документы. Поэтому, как правило, он пишет заявление о приостановлении государственной регистрации “в связи с необходимостью предоставления недостающих документов”, которое удовлетворяется регистратором, – таким образом, в данном случае имеется еще одна разновидность второго из вышеупомянутых оснований приостановления государственной регистрации.

Статьей 20 Закона о государственной регистрации предусмотрен ряд оснований для отказа в государственной регистрации. Но, прежде всего, следует помнить, что отказ в регистрации и возвращение документов заявителю – это разные понятия.

Отказ в регистрации связан с отсутствием права на регистрацию. Основной же причиной для возвращению документов заявителю является непредставление, либо неполное представление документов, необходимых для государственной регистрации. Еще одной причиной для возвращения документов может послужить представление на государственную регистрацию документов, не соответствующих требованиям п.3 ст.18 Закона о государственной регистрации.

Исключение из этого правила представляет собой случай неполного представления документов для регистрации ипотеки. В этом случае, согласно ст.21 Закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, документы не возвращаются, а регистрация просто откладывается до представления недостающих документов в срок не более одного месяца.

Итак, п.1 ст.20 Закона о государственной регистрации закрепляет семь оснований для отказа в государственной регистрации, перечень которых является исчерпывающим:

- если право на объект, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации – например, договор аренды не подлежит государственной регистрации только в случае, если он заключен на срок менее года;

- если с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо, то есть лицо, которому регистрируемое право не принадлежит или которое не является стороной регистрируемой сделки. Например, не подлежит государственной регистрации договор дарения недвижимости, подписанный несовершеннолетним в возрасте до 14 лет, поскольку действия по заключению данного договора и его государственной регистрации могут совершать только его родители, усыновители или опекуны;

- если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, например, если в договоре купли-продажи недвижимости не содержится условие о цене, являющееся для данного вида договора существенными;

- если акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

- если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимости, например, если государственное унитарное предприятие заключает договор продажи какого-либо объекта недвижимости без согласия собственника;

- если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий, например, если лицо, заключившее договор купли-продажи жилья, не указало список лиц, сохраняющих права на пользование данным жилым помещением;

- если правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества, например, если лицо, заключившее договор купли-продажи всего объекта недвижимости, предоставляет правоустанавливающий документ (свидетельство о праве на наследство), в котором указано, что оно имеет право только на часть этого объекта;

Решение об отказе в регистрации должно быть представлено в письменной форме с указанием мотивов для отказа в общий месячный срок, либо в течение срока приостановления государственной регистрации. Копия данного решения должна быть помещена в дело правоустанавливающих документов.

Отказ в государственной регистрации может быть обжалован в судебном порядке: в суд общей юрисдикции в порядке, предусмотренном гл.24 ГПК РСФСР, а в арбитражный суд – предусмотренном ст.22 АПК РФ.

На сегодняшний момент информацию об органах, осуществляющих регистрацию прав по месту нахождения недвижимого имущества, можно получить в Министерстве юстиции РФ, в органах местного самоуправления, а также в органах, осуществляющих технический и специальный учет недвижимого имущества.

Законодательством предусмотрено две формы государственной регистрации: прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По общему правилу эти две формы друг друга не повторяют. Например, договор продажи недвижимости государственной регистрации не подлежит и считается заключенным с момента его подписания (ст.550 ГК, п.3 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости»). Государственной регистрации подлежит лишь переход права собственности по договору. Однако в отдельных особо сложных случаях, когда требуется осуществить государственный контроль как за самой сделкой, так и за переходом прав по ней, законом предусмотрена государственная регистрация и сделки, и прав по этой сделке. К таким случаям относятся:

- регистрация договора и перехода права собственности по договору продажи жилого помещения или предприятия;

- регистрация договора и перехода права собственности по договору мены жилых помещений и предприятий.

Датой государственной регистрации прав, а также сделок с недвижимостью является дата внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав¹ (п.3 ст.2 Закона о государственной регистрации). Следовательно, эта дата является:

- датой заключения договора, предметом которого является недвижимость, если законом не предусмотрено иное (п.3 ст.433 ГК РФ);

- датой возникновения права собственности у приобретателя недвижимости по договору в случаях, когда данное право требует государственной регистрации и в случаях, когда иное не предусмотрено законом (п.2 ст.223 ГК РФ);

- датой возникновения права собственности, возникшего не из сделки, а также иного права, подлежащего государственной регистрации (ст.219 ГК РФ, ст.25 Закона о государственной регистрации);

- датой прекращения прав на недвижимость, возникших ранее.

Следует заметить, что хотя государственная регистрация в подавляющем большинстве случаев имеет правообразующее значение по отношению к регистрируемому праву, существуют и случаи, когда возникновение вещного или иного регистрируемого права на недвижимость может быть связано не с моментом государственной регистрации, а с моментом, прямо указанным в законе, то есть государственная регистрация в данном случае имеет не правоустанавливающее, а правоподтверждающее значение. Таких случаев несколько:

- право собственности у члена жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, иных лиц, имеющих право на паенакопление в кооперативе на квартиру, дачу, гараж, иную недвижимость, предоставленную этим лицам кооперативом, возникает с момента полной выплаты им пая. Подтверждением возникновения права в данном случае может служить справка о произведенной выплате, выдаваемая кооперативом;

- в случае смерти наследодателя наследники приобретают право собственности на наследственное имущество со дня открытия наследства (со дня смерти наследодателя). Подтверждением возникновения права в данном случае является выдаваемое нотариусом свидетельство о праве на наследство.

- в соответствии с Гражданским кодексом РФ (п.5 ст.488, п.3 ст.489) при продаже недвижимого имущества в кредит или в рассрочку, если иное не предусмотрено законом, это имущество с момента передачи его покупателю и до момента полной оплаты признается находящимся в залоге у продавца. В данном случае возникает право залога в силу закона и в тот момент, который указан в законе. К сожалению, ни в Гражданском кодексе, ни в Законе о государственной регистрации, ни в Федеральном законе “Об ипотеке (залоге недвижимости)” нет прямых указаний на то, каким образом следует проводить государственную регистрацию ипотеки в этом случае и какие правовые последствия повлечет за собой отсутствие данной регистрации.

С учетом содержания п.3 ст.334 ГК РФ и п.2 ст.1 Закона об ипотеке есть основания полагать, что данное обременение все же подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку к залогу в силу закона должны применяться общие правила о залоге из договора, если законом не установлено другое. Что касается последствий отсутствия регистрации такой ипотеки в установленном порядке, то Н.Р. Иванова считает, ссылаясь на вышеперечисленные законы, что, если ни продавец, ни покупатель как заинтересованные лица, не произвели регистрацию залога недвижимости, проданной в кредит или в рассрочку, он должен быть признан недействительным, и, как следствие, в случае возникновения спора продавец не может ссылаться на него¹.

Аналогичным случаем является возникновение права залога в силу закона по договору ренты. В данном случае правоустанавливающим документом будет служить нотариально заверенный договор ренты (ст.584 ГК), а моментом возникновения права залога – момент передачи недвижимости плательщику ренты.

Наличие государственной регистрации создает презумпцию законности прав на недвижимое имущество для правообладателя. Но следует отметить, что при этом государственная регистрация не подменяет собой судебный акт. Их соотношение сведено к следующему:

- во многих случаях судебное решение выступает в роли правоустанавливающего документа, являющегося основанием для проведения государственной регистрации (п.1 ст.17, ст.28 Закона о государственной регистрации);

- судебным актом, чаще всего определением суда, государственная регистрация может быть приостановлена до вынесения судом решения по существу (п.4 ст.19 Закона о государственной регистрации);

- государственная регистрация, являясь ненормативным актом государственного органа, в случаях, если она не соответствует законам или иным правовым актам и нарушает права или законные интересы заинтересованных лиц, может быть обжалована в суд и по иску этих лиц признана недействительной (ст.12, 13 Гражданского кодекса РФ, ст.22 Арбитражно-процессуального кодекса РФ, ст.24 Гражданско-процессуального кодекса РСФСР);

- в судебном порядке по иску заинтересованного лица могут быть признаны недействительными (незаконными) те материально-правовые основания, которые легли в основу проведения государственной регистрации (ст.12, 13 Гражданского кодекса РФ, п.1 ст.2 Закона о государственной регистрации);

- в соответствие со ст.28 Закона о государственной регистрации права на недвижимость, установленные решением суда, арбитражного суда или третейского суда, подлежат регистрации на общих основаниях; в частности, это положение касается случаев приобретения права собственности в силу приобретательной давности (Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 “О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”; ст.11, 12 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п.5 ст.2 Закона о государственной регистрации отказ в государственной регистрации либо уклонение регистрирующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд или арбитражный суд, которые разрешают подобные жалобы в соответствии с гражданско- и арбитражно-процессуальным законодательством. При этом не следует путать отказ или уклонение от государственной регистрации органа, обязанного произвести регистрацию, с уклонением от государственной регистрации стороны по сделке. В соответствие с п.3 ст.165 ГК РФ другая сторона вправе обратиться в суд за защитой своего права, суд же, выяснив, что ответчик уклоняется от регистрации сделки необоснованно, вправе вынести решение о регистрации сделки.

Ст.5 Закона о государственной регистрации говорит, что участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных, подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, с одной стороны и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой.

Правовые действия от имени Российской Федерации и ее субъектов осуществляют органы государственной власти, а от имени муниципального образования – органы местного самоуправления. Те и другие органы действуют в рамках их компетенции, устанавливаемой актом, определяющим их статус.

Что же касается органов, осуществляющих государственную регистрацию на недвижимое имущество и сделок с ним, то система их на данный момент достаточно сложна и далека пока от окончательного формирования.

В соответствие со ст.9 Закона № 122-ФЗ, а также принятым в соответствии с ним Примерным положением об учреждении органов юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 6 марта 1998 г. № 288, в компетенцию органов по государственной регистрации входит:

– прием документов, необходимых для государственной регистрации прав;

– проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;

– проверка наличия ранее зарегистрированных и заявленных прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

– правовая экспертиза документов, представленных на государственную регистрацию прав, в целях выявления их соответствия законодательству РФ, а также проверка законности сделки; выявление оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав;

– направление запросов с целью получения сведений и документов, необходимых для государственной регистрации прав;

– внесение записей в Единый государственный реестр прав;

– выдача свидетельства о государственной регистрации права;

– совершение специальной регистрационной надписи на документах, выражающих содержание сделки;

– выдача информации о зарегистрированных правах;

– принятие на учет бесхозяйных недвижимых вещей в установленном порядке;

– ведение делопроизводства при осуществлении государственной регистрации прав;

– обеспечение бессрочного хранения Единого государственного реестра прав, в том числе дел правоустанавливающих документов на недвижимое имущество, а также книг учета документов.

Согласно п.2 ст.9 Закона № 122-ФЗ порядок создания и структура учреждений юстиции, а также принципы их размещения определяются субъектами РФ по согласованию с Министерством юстиции РФ.

В связи с тем, что до введения в действие Закона № 122-ФЗ отдельные нормативные акты, посвященные вопросам регистрации тех или иных видов недвижимого имущества, принимались субъектами Российской Федерации в соответствии с их компетенцией и существующим на тот момент разграничением полномочий между федеральными органами и органами субъектов РФ, необходимо обратить внимание на следующее:

Статьей 3 ГК РФ установлено, что в соответствии с Конституцией РФ гражданское законодательство находится в ведении РФ. Оно представлено ГК РФ и принятыми в соответствии с ним иными федеральными законами, регулирующими отношения, указанные в пунктах 1, 2
ст.2 ГК РФ. Нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ. Кроме того, отношения, указанные в пунктах 1 и 2 статьи 2 ГК РФ, могут регулироваться также указами Президента РФ, которые в свою очередь не должны противоречить ГК РФ и иным законам. На основании и во исполнение ГК РФ и иных законов, указов Президента РФ Правительство РФ вправе принимать постановления, содержащие нормы гражданского права.

Из вышеизложенного следует, что акты местных властей о регистрации прав на отдельные виды недвижимого имущества, принятые до введения в действие Закона № 122-ФЗ, носят учетный характер. Такой подход к статусу указанных актов местных властей подтверждается ст.4 Закона № 122-ФЗ, согласно которой акты законодательства субъектов Федерации о регистрации прав собственности и других вещных прав на недвижимое имущество должны приниматься в строгом соответствии с указанным Законом.