Информировать Исполнителя о времени проведения очередного этапа сдачи-приемки (не позднее одного дня до ее проведения);
Возможность регистрации жилого дома как объекта недвижимости
Управление многоквартирным домом
Налогообложение предприятия и физических лиц при переходе имущества по договорам дарения и продажи по льготной цене
Навигация
Управление многоквартирным домом
Взаимосвязь строительства жилых домов и управляющих компаний ЖКХ
47539
знаков
0
таблиц
0
изображений
6. Управление многоквартирным домом
Многоквартирный дом, право собственности, например, на 90 процентов квартир которого уже зарегистрировано, а на 10 процентов квартир нет, безусловно, должен управляться и обслуживаться, то есть должны заключаться договоры на его содержание и предоставление коммунальных услуг. Законодательством предусмотрены положения об управлении только полностью сформированным объектом, в котором 100 процентов помещений имеют своих собственников. Специального регулирования процесса управления многоквартирным домом, в котором не оформлены права собственности на часть квартир (на время переходного этапа, пока не оформлены права собственности на часть квартир), законодательством не предусмотрено. Но если 90 процентов квартир уже имеют своих собственников, то они сами могут принимать решения. Статьей 161 ЖК РФ предусмотрена возможность управления многоквартирными домами тремя способами:
1) непосредственное управление самими собственниками, когда не создается товарищество собственников жилья (ТСЖ) или жилищный кооператив и не привлекается управляющая организация;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией. Для принятия общим собранием собственников помещений решения о выборе способа управления многоквартирным домом необходимо простое большинство голосов от общего числа голосов, принимающих участие в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома имеет кворум, если в нем участвуют собственники помещений, обладающие более чем 50 процентами голосов от их общего числа (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). При отсутствии кворума для того, чтобы годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме состоялось, должно быть проведено повторное общее собрание собственников. На общем собрании каждый собственник помещения обладает количеством голосов, пропорциональным его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ), поэтому в идеальном случае решение о выборе способа управления домом при единогласном голосовании могут принимать собственники помещений, обладающие более чем 51 процентом долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Для сравнения: принятие решения о проведении ремонта многоквартирного дома принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений.
В случае непосредственного управления многоквартирным домом (п. 1 ч. 2 ст. 161, ст. 164 ЖК РФ) общим собранием собственников жилья решаются такие вопросы, как: с какими организациями заключать договоры на содержание и ремонт дома, предоставление коммунальных услуг, кого нанимать для вывоза мусора и т. д. Затем заключаются договоры с организациями (может быть, одной организацией), одна из которых будет, например, обслуживать инженерные сети, другая - заниматься ремонтом крыш, третья - вывозом мусора и т. п. Подобные договоры имеют двусторонний характер: с одной стороны, они подписываются всеми или большинством собственников (на данный момент) помещений, а с другой - представителями соответствующих организаций (ст. 164 ЖК РФ). При этом каждый из подписавшихся собственников квартир должен иметь свой экземпляр договора.
Что касается коммунальных услуг, то ЖК РФ предусматривает для этого способа управления несколько иную схему отношений. Договор на предоставление коммунальных услуг заключает каждый собственник в отдельности. В этом случае так же заключается 2-сторонний договор, но он будет подписываться, с одной стороны, например представителем водоканала, а с другой - одним из собственников помещения жилого или нежилого фонда. Если это муниципальное помещение, то как собственник и сторона договора выступит муниципалитет, если помещение находится в частной собственности физического лица, то - физическое лицо, если организации, то - организация.
Жилищный кодекс Российской Федерации определяет процедуру отношений и для других способов управления. При выборе способа управления управляющей организацией (п. 3 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ) все услуги по содержанию, работы по ремонту и коммунальные услуги выполняются и предоставляются только одной управляющей организацией (ст. 162 ЖК РФ). При выборе способа управления уже существующим многоквартирным домом товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (п. 2 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ) за содержание и ремонт многоквартирного дома отвечает ТСЖ (кооператив), причем как перед членами ТСЖ (кооператива), так и перед лицами, не являющимися их членами (части 5 и 6 статьи 155ЖКРФ).
Бремя же содержания помещений, которые еще не переданы дольщикам (в нашем примере - 10 процентов), остается лежать на застройщике, несмотря на то, что его права как владельца помещений не зафиксированы. Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ) и законом о долевом строительстве установлено, кто и в какой момент несет риски. После подписания акта передачи все риски содержания переходят к дольщику. Согласно части 6 статьи 4 закона о долевом строительстве риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик. При отношениях строительного подряда риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, составляющего предмет договора строительного подряда, до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик (п. 1 ст. 741 ГК РФ). Помимо этого, для управления вновь построенным домом ЖК РФ также допускает возможность создания товариществ собственников жилья еще до фактического появления самих собственников. В этом случае ТСЖ создают будущие собственники помещений, то есть именно те дольщики, которые финансируют строительство (ст. 139 ЖК РФ). Решение о создании ТСЖ в строящемся многоквартирном доме должно приниматься на общем собрании будущих собственников, которое проводится в общем порядке, установленном для собрания собственников помещений. Это очень перспективный вариант управления, так как дает возможность создать организацию, имеющую правление и председателя, который будет выражать интересы собственников. Самое важное то, что такая организация будет участвовать в приемке дома, фиксировать недостатки, вести работу по их устранению и т. д. По мере регистрации прав собственности на жилые помещения члены товарищества будут приобретать статус собственников помещений, и все вопросы, связанные с управлением дома, организацией его содержания, коммунального обслуживания, будет решать товарищество собственников жилья. В перспективе ТСЖ будет заключать договоры с выбранными им организациями относительно содержания, ремонта дома и коммунального обслуживания, в число которых теоретически может войти и застройщик, если для товарищества предложенные им условия окажутся выгодными. Товарищество может заключить договор управления с управляющей организацией. В этом случае обязательственные отношения возникнут между управляющей организацией и ТСЖ, а собственники, независимо от членства в товариществе, будут иметь отношения с ТСЖ (соответственно членские или договорные).
Надо учитывать важное новое положение ЖК РФ, устанавливающее момент возникновения обязанности собственника жилого помещения в многоквартирном доме вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. В соответствии со статьей 153 ЖК РФ такая обязанность возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение. Причем у любого собственника: гражданина, организации, муниципального образования, субъекта Российской Федерации, Российской Федерации. До заселения жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, расходы на их содержание и коммунальные услуги несут ее ответствующие органы государственно власти и органы местного самоуправления или лица, которым указанные органы пере дали на это право. Для собственников речь идет об оплате содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома. Такое имущество возникает только после появления нескольких собственников помещений в многоквартирном доме.
Из этого положения следует, что сложившаяся практика вменения приобретателям квартиры обязанности оплачивать содержание, ремонт жилья и коммунальные услуги с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или с момента передачи квартиры по акту, или вручения ключей не соответствует положению статьи 153 ЖК РФ. В общем случае все подобные расходы должны нести застройщики за счет средств, выделенных на строительство объекта недвижимости.
Если после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию управление его содержанием осуществляет ТСЖ, то его взаимоотношения застройщиком могут складываться непросто. Возможно, застройщик откажется заключить договор с ТСЖ в качестве заказчика (потребителя) и не будет оплачивать расходы на содержание многоквартирного дома (обслуживание лифта, вывоз бытовых отходов и т. п.). Поскольку главное для застройщика - построить квартиры, передать их и приступать к строительству нового объекта, скорее всего, он не будет вступать в товарищество, хотя такой вариант не исключен в случае, если он хочет влиять на принятие решений или намеревается приобрести право собственности на часть квартир. Если застройщик не стал членом товарищества, то по возмездному договору он должен будет вносить средства на отопление и освещение своих (не переданных) общих помещений, а члены товариществ будут платить взносы. В любом случае застройщик вправе предложить дольщика урегулировать в договоре вопросы распре деления расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома. Расходов на ремонт дома в принципе быть не должно, разве что застройщик построит некачественный объект, а при получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию этот факт по каким-то причинам не будет выявлен.
Похожие работы
... на 9793 рубля на 1 кв.м. составляет прибыль инвесторов, застройщиков, посредников). Рыночную стоимость необходимо приблизить к себестоимости строительства. Доходы подрядных организаций, непосредственно осуществляющих строительство в Вологодской области не превышают 10% от себестоимости. При этом прибыль производителей строительной продукции составляет лишь 5-6% от рыночной стоимости в Вологодской ...
... формированию активного имиджа главы муниципального образования, по снижению применяемых манипуляций и более близкому взаимодействию населения и власти. 3 Основные рекомендации и предложения по формированию активного имиджа главы муниципального образования 3.1 Взаимодействие населения с местным органом власти как технология формирования имиджа Активный имидж власти предполагает активное ...
... проблемы регулирования деятельности жилищно-коммунального комплекса и возможные пути их решения (на примере Астраханской области) 2.1 Государственное и муниципальное регулирование жилищно-коммунальной сферы Одним из актуальных вопросов в ходе проведения реформирования жилищно-коммунального хозяйства в России является проблема эффективности сложившихся организационно-правовых форм органов ...
... своего рода локомотивом в подъеме экономики страны в целом. Заключение В процессе выполнения дипломного проекта по теме «Анализ стратегии государственной жилищной политики» были рассмотрены важнейшие составляющие жилищной политики, проанализированы условия её реализации, организации и деятельности управляющей системы, организационно-экономические, правовые и динамические факторы, влияющие ...
0 комментариев