ПРОБЛЕМИ РЕГУЛЮВАННЯ ОРЕНДНИХ ВІДНОСИН

3 ПРОБЛЕМИ РЕГУЛЮВАННЯ ОРЕНДНИХ ВІДНОСИН

3.1. Поняття оренди землі

 

Відносини щодо оренди земель як сільськогосподарського так і несільськогосподарського призначення набувають все більшої актуальності, що викликано, з одного боку, зростанням попиту на землю (її обробіток і використання), а з іншого, наявність достатньої пропозиції з боку власників, які бажають здавати свої земельні ділянки в оренду. Особливо це характерно для земель сільськогосподарського призначення.

Оренда земель в Україні, станом на сьогоднішній день, врегульована Земельним кодексом України, Цивільним та Господарським кодексами України та спеціальним Законом „Про оренду землі”.

Стаття 93 ЗКУ визначає право оренди земельної ділянки як засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Необхідно додати, що попередня редакція Земельного кодексу взагалі не містила визначення оренди. Проте зазначена стаття, спеціально присвячена оренді землі, є єдиною в земельному законі. У ній лише в загальному виді визначені умови орендного землекористування. Більш детально відносини, пов’язані з орендою земельних ділянок, регулюються законом „Про оренду землі”, тому орендне використання земельних ділянок треба розглядати у контексті положень цього Закону [11-12].

Поняття оренди, що містить ст.. 1 Закону повторює наведене в земельному законі.

В статті 13 нової редакції Закону надається уточнення щодо поняття договору оренди землі: орендар тепер має використовувати земельну ділянку у відповідності із умовами договору та вимогами земельного законодавства, а не просто, як було раніше, для господарських потреб.

 Якщо проаналізувати термін „оренда землі”, а також норми Закону „ Про оренду землі”, то можна виділити такі юридичні ознаки поняття оренди землі:

1) це виключно договірна форма землекористування. У разі набуття права на оренду земельної ділянки, що перебуває у державній чи комунальній власності, рішення орендодавця є підставою для укладення для договору оренди;

2) оренда передбачає передачу земельної ділянки у володіння та користування орендаря (без надання права розпоряджатися нею); передача правомочностей по володінню і користуванню здійснюється від власника до особи, яка бажає одержати земельну ділянку;

3) це користування та володіння є платним, що забезпечується внесенням орендодавцеві орендної плати у визначених договором розмірах;

4) оренда передбачає передачу земельної ділянки у строкове (тимчасове) користування;

5) об’єктом оренди за договором виступає певна земельна ділянка (земельний пай);

6) земельна ділянка, що передається в оренду, може використовуватися орендарем для здійснення насамперед підприємницької діяльності, тобто такої, що здійснюється за власною ініціативою, систематично і на власний ризик з метою одержання прибутку, а також і для іншої діяльності (ведення особистого підсобного господарства тощо).

7) орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи України, оскільки Земельним кодексом передбачено, що суб’єктами права власності на земельні ділянки можуть бути лише громадяни України

8) орендар земель набуває право власності на одержану з орендованих земель продукцію і доходи.

Виходячи з аналізованих юридичних ознак поняття оренди земель, його можна визначити наступним чином: оренда земель – це окрема форма використання земельної ділянки, яка передбачає передачу, що оформляється договором, власником (державою, громадянином чи юридичною особою України) земельної ділянки у тимчасове строкове володіння та користування орендаря за плату для здійснення підприємницької чи іншої діяльності з привласненням останнім одержаної продукції доходів [13].

Суб’єктами орендних земельних відносин є орендодавці та орендатори. На відміну від попередньої редакції Закону про оренду землі перевагою нової слід віднести чіткіше визна­чення кола орендодавців землі. Так, ст..4 Закону усіх орендодавців розділяє на чотири групи. Перша група – це громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки. Позитивною новелою Закону вважаємо віднесення до орендодавців також уповноважених осіб. Тобто громадянин в силу повноваження, заснованого на довіреності, що видане фізичною або юридичною особою — власником земельної ділянки в повному обсязі прав, необхідних для укладення договору оренди, може укласти такий договір. Друга група – це органи місцевого самоврядування відносно земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності (сільські, селищні, міські ради). Коло орендодавців було розширено також орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у спільній власності територіальних громад, якими є районні, обласні ради та Верховна Рада Автономної Республіки Крим. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України. Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою. Проаналізував Закон про оренду землі можна виділити наступні групи орендарів: 1) районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України; 2) сільські, селищні, міські, районні та обласні ради, Верховна Рада Автономної Республіки Крим; 3) громадяни і юридичні особи України; 4) іноземці та особи без громадянства, іноземні юридичні особи, міжнародні об'єднання та організації, а також іноземні держави.

Якщо йдеться про оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, то варто пам'ятати таку вимогу законодавства: юридичні особи можуть бути орендарями лише за умови, що в їхніх установчих документах передбачено провадження цього виду діяльності. А фізичні особи мають право орендувати землю в тому разі, якщо здобули відповідну кваліфікацію або досвід роботи в сільському господарстві [14-15].

Відповідно до ст.4 Закону „Про оренду землі ” об’єктами оренди є земельні ділянки, що знаходяться у власності громадян та юридичних осіб України, територіальних громад сіл, селищ та міст(комунальній власності) і держави. З цього випливає, що об’єктами оренди можуть бути земельні ділянки усіх суб’єктів права земельної власності. Тому немає будь-яких обмежень для їх надання в оренду. Важливо лише те, щоб ці ділянки належали на праві власності певним її суб’єктам [16].

Об’єктами оренди можуть бути земельні ділянки з насадженнями, будівлями, спорудами і водоймами, які розташовані на них, якщо це передбачено договором. Безумовно, будівлі та споруди можуть бути самостійними об’єктами орендних відносин як майно або майновий комплекс. Проте у даному разі йдеться про земельну ділянку як єдиний об’єкт оренди, що включає будівлі та споруди, на якому останні не є самостійними об’єктами, а орендуються разом із ділянкою. Складною є справа з орендою земельних ділянок з водоймами або лісоділянками. Незважаючи на пріоритетність положень земельного законодавства, у цьому разі все ж таки треба враховувати ознаки водойм і лісоділянок як самостійних об’єктів права, визначені водним та лісовим законодавством.