Анализ финансового состояния объекта оценки

2.9. Анализ финансового состояния объекта оценки

Анализ финансового состояния начните с составления уплотненного баланса – нетто по форме табл. 2.2. Для проведения вертикального анализа баланса сведите данные в табл. 2.3

 

Таблица 2.2

Уплотненный баланс-нетто за 2002 г.

Статья	Идентификатор	На начало года	Ha конец года
Актив
1. Внеоборотные активы
Основные средства (с.120)	ОС	0	0
Прочие внеоборотные активы (с.110 + с.130 + с. 140 + с.150 + с.230)	ПВ	54	45
Итого по разделу 1	ВА	54	45
2. Оборотные средства		0	0
Денежные средства и их эквиваленты (с.260)	ДС	180	1179
Дебиторская задолженность (с.240)	ДБ	81	2106
Запасы и прочие оборотные активы (с.210 + с.220 + с.250 + с.270)	3	747	999
Итого по разделу 2	ОА	1008	4284
Всего активов	СА	1062	4329
Пассив		0	0
1. Собственный капитал		0	0
Уставный капитал (с.410)	УК	45	90
Фонды и резервы (с.490- с.410)	ФР	-9	144
Итого по разделу 1	ПК	1026	4095
2. Привлеченный капитал		0	0
Краткосрочные пассивы (с.690)	КП	1026	4095
Долгосрочные пассивы (с.590)	ДП	0	0
Итого по разделу 2	СК	36	234
Всего пассивов	СП	1062	4329

Таблица 2.3

Вертикальный анализ баланса за 2002 г.

Статья	Идентификатор	На начало года	Ha конец года	Изменения за год
Актив
1. Внеоборотные активы
Основные средства (с.120)	ОС	0	0	0
Прочие внеоборотные активы (с.110 + с.130 + с. 140 + с.150 + с.230)	ПВ	54	45	-9
Итого по разделу 1	ВА	54	45	-9
2. Оборотные средства		0	0	0
Денежные средства и их эквиваленты (с.260)	ДС	180	1179	999
Дебиторская задолженность (с.240)	ДБ	81	2106	2025
Запасы и прочие оборотные активы (с.210 + с.220 + с.250 + с.270)	3	747	999	252
Итого по разделу 2	ОА	1008	4284	3276
Всего активов	СА	1062	4329	3267
Пассив		0	0	0
1. Собственный капитал		0	0	0
Уставный капитал (с.410)	УК	45	90	45
Фонды и резервы (с.490- с.410)	ФР	-9	144	153
Итого по разделу 1	ПК	1026	4095	3069
2. Привлеченный капитал		0	0	0
Краткосрочные пассивы (с.690)	КП	1026	4095	3069
Долгосрочные пассивы (с.590)	ДП	0	0	0
Итого по разделу 2	СК	36	234	198
Всего пассивов	СП	1062	4329	3267

После проведения общего анализа финансового состояния по данным табл. 2.2 и 2.3 выполните расчеты показателей, характеризующих финансово-экономическое состояние предприятия (табл.2.4) за 2 года.

Сравните коэффициенты, характеризующие финансовое состояние предприятия (бизнеса) с нормативными, проведите анализ отклонений.

Таблица 2.4

Показатели, характеризующие финансово - экономическое состояние предприятия Тыс.руб.

Показатель	Характеристика	Методика расчета		Сумма	Норматив
Общие показатели
1.Среднемесячная выручка 2.Доля денежных средств в выручке 3.Среднесписочная численность работников	Характеризует масштаб деятельности Характеризует систему расчетов и финансовые возможности предприятия Характеризует размер предприятия (бизнеса)		с. 010 ф. №2 12 с. (010+020) Ф. №4 с. 010 ф. №2 с.760 ф. №5	136 56 560	- - -
Коэффициенты, характеризующие платежеспособность
4.Коэффициент абсолютной ликвидности 5. Коэффициент текущей ликвидности	Показывает, какая часть краткосрочных обязательств может быть погашена немедленно; рассчитывается как отношение наиболее ликвидных оборотных активов к текущим обязательствам должника Характеризует обеспеченность предприятия оборотными средствами для ведения хозяйственной деятельности и своевременного погашения обязательств. Определяется отношением ликвидных активов к текущим обязательствам должника		с. (250+260) ф. №1 с. (690-630-640) ф. №1 с. 290__ с. (690-640-650)	0,9 1,04	≥ 0,2 ≥ 1
Показатель	Характеристика	Методика расчета		Сумма	Норматив
6.Обеспеченность обязательств должника его активами 7.Степень платежеспособности по текущим обязательствам	Характеризует величину активов должника, приходящихся на единицу долга. Определяется отношением суммы активов к обязательствам должника Определяет текущую платежеспособность организации, объемы её краткосрочных заёмных средств и период возможного погашения предприятием текущей задолженности перед кредиторами за счет выручки. Рассчитывается отношением текущих обязательств должника к величине среднемесячной выручки	с.(190+с.250+с.260+с.270+с.240)ф.№1 с. (590+690) ф. №1 с. (690 - 640 – 650) ф. №1 с. 010 ф. №2 /12		0,9	- -
Коэффициенты, характеризующие финансовую устойчивость
8.Коэффициент автономии (финансовой независимости)	Показывает долю активов должника, которые обеспечиваются собственными средствами. Определяется отношением чистых активов предприятия к совокупным активам	с. (490+640) ф. №1 с. 300 ф. №1		0,25	≥ 0,5
9.Коэффициент обеспеченности собственными оборотными средствами (СОС)	Определяет степень обеспеченности предприятия СОС, необходимыми для его финансовой устойчивости.	с. (490 – 190) ф. №1 с. 290 ф. №1		0,96	≥ 0,1
10.Отношение дебиторской задолженности к совокупным активам	Рассчитывается как отношение разницы оборотных активов и краткосрочных обязательств к величине ОА Определяется как отношение суммы долгосрочной дебиторской задолженности и потенциальных ОА, подлежащих возврату, к СА	с. (230+240) ф. №1 с. 300 ф.№1			-
Коэффициенты, характеризующие деловую активность
11.Рентабельность активов	Характеризует степень эффективности использования имущества, профессиональную квалификацию менеджмента предприятия. Определяется как отношение чистой прибыли (убытка) к СА	с. 190 ф. №2 с. 300 ф. №1		0,13	> 0
12.Норма чистой прибыли	Характеризует уровень доходности хозяйственной деятельности предприятия. Измеряется отношением чистой прибыли к выручке	с. 190 ф. №2 с. 010 ф. №2		0,36	> 0

Как видно из выше приведенных расчетов, общая стоимость имущества ООО Милана на конец года составила 4329 тыс. руб. и увеличилась по сравнению с началом годом в 4 раза. Имущество представлено в общей части оборотными активами. Их сумма выросла с 1008тыс. руб. до 4284тыс. руб., или на в 4 раза.

Внеоборотные средства снизились на 4 тыс. руб. Повышение мобильных средств произошло за счет повышения доли запасов в 2003 году в 6 раз. Для ООО Милана это очень положительный фактор, так как означает, что в связи с конкуренцией, произошло приобретение рынков сбыта, повысилась покупательная способность населения, возросла себестоимость продукции.

Положительной тенденцией в изменение структуры оборотных средств является отсутствии на протяжение всего исследуемого периода долгосрочной дебиторской задолженности.

В ООО Милана такой фактор положителен, так как эта задолженность может перерасти в просроченную, а это означает, что для предприятия наступят финансовые затруднения, т.е. оно будет чувствовать недостаток финансовых ресурсов для приобретения производственных запасов, выплаты заработной платы и на другие цели. Замораживание средств приводит к замедлению оборачиваемости капитала. Поэтому ООО Милана

Тенденции изменения имущества следует увязать с основными источниками образования финансовых ресурсов, т.к. финансовое состояние во многом зависит от того, какие средства оно имеет в своем распоряжение и куда они вложены.

2.10.Имущественный (затратный) подход

Сущность метода чистых активов состоит в том, что все активы предприятия, принимаемые к расчету, оцениваются по рыночной стоимости. (Р.I + Р.II баланса). Затем из полученной суммы вычитается стоимость обязательств, принимаемых к расчёту (Р.IV + Р.V – с.640).

К полученной разности прибавляется рыночная стоимость земли, и получается стоимость чистых активов предприятия.

Эта методика расчета стоимости предприятия соответствует международным принципам бухгалтерского учета и широко используется на практике. Алгоритм расчета дан в «Порядке оценки стоимости чистых активов акционерных обществ», утвержденном приказом МФ РФ от 5 августа 1996 г. № 71 и Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг от 5 августа 1996 г. № 179.

Корректировка статей баланса в целях оценки стоимости предприятия заключается как в нормализации бухгалтерской отчетности (в том числе статей баланса), так и в пересчете статей актива и пассива баланса в текущие цены.

Представьте состав недвижимости оцениваемого предприятия в форме табл. 2.5.

 

Таблица 2.5

Состав недвижимости

Наименование	Место расположения	Назначение (склад, магазин, специализированный объект)	Характеристика (вид материала, наличие инженерных коммуникаций)	Реквизиты право- устанавливающего документа
Здание АБК	Фактическое месторасположение		Кирпич	Договор
Здание производственного корпуса	Фактическое месторасположение	Инвестиционная деятельность	кирпич	Договор
Здание склада	Фактическое месторасположение	Хранение продукции	панель	Договор аренды

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

В рамках затратного подхода применяется какой-либо метод оценки недвижимости. В работе весь процесс оценки недвижимости расписывается последовательно.

Определение восстановительной стоимости зданий

При определении восстановительной стоимости зданий и части сооружений нами были использованы удельные стоимостные показатели в уровне сметных цен 1984 года на единицу объема или площади, а также индексы изменения стоимости строительства для пересчета этих показателей в уровень цен на 01.01.91 г. на основании письма Госстроя СССР от 06.09.90 г., № 14-Д и индексы Регионального центра по ценообразованию в строительстве Правительства Хабаровского края. Индексы представляют собой отношение стоимости продукции или ресурсов в текущем уровне цен к стоимости в базисном уровне цен. За базисный уровень принимается стоимость в уровне сметных норм и цен, введенных с 01.01.84 г. и 01.01.91 г.

 

Таблица 2.6

Определение восстановительной стоимости склада S=110м²

Наименование основных фондов	Источник	Стоимость в базисных ценах 1984 г, р.	Стоимость с учетом рыночных факторов по конструктивам на январь 2005 г.
Склад	УПВС 18, т. 26	39447,60	1282047

В величине восстановительной стоимости должна быть учтена прибыль предпринимателя, которую нужно определить экспертно и НДС.

 

Таблица 2.7

Определенные рыночной стоимости склада

Наименование	Восстановительная стоимость на дату оценки, р.	Исправимый физический износ, р.	Неисправимый физический износ в короткоживущих элементах здания	Неисправимый физический износ в долгоживущих элементах здания	Всего физический износ, р.	Остаток, р.	Внешний износ, р.	Рыночная стоимость по затратному подходу, р.
Склад	1928778	438666	523218	195384	1157268	771510	0	771510

Вывод. Рыночная стоимость объекта оценки по затратному подходу составила 771510 рублей.

Подобным методом проводится оценка всех объектов недвижимости: зданий, сооружений. После ее проведения у исполнителя появляется рыночная стоимость на объекты недвижимости.

Рыночная стоимость объекта оценки (земельного участка) определяется в соответствии с ФЗ ''Об оценочной деятельности в РФ'', где под рыночной стоимостью объекта оценки понимается ''наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства''.

В современном обществе оценка земель используется в следующих целях:

·  для целей налогообложения недвижимости;

·  для установления ставок земельного налога;

·  для установления величины арендной платы;

·  для информационной поддержки рынка земли, ипотеки, рынка ценных земельных бумаг;

·  для оценки эффективности существующего функционального использования территории;

·  для расчетной поддержки проектных разработок генерального плана города в планировании модели городского развития;

·  для осуществления прав и обязанностей заинтересованных лиц о стоимости городских земель в отношении подлежащей им недвижимости и планируемых сделок с недвижимостью.

Основными факторами, влияющими на стоимость земельного участка, можно назвать экономические, социальные, юридические, административные или политические, физические.

Стоимость земельных участков формируется под воздействием спроса и предложения, наиболее эффективного использования, остаточной продуктивности и принципов изменения и ожидания. Результат оценки земельных участков существенно зависит от цели оценки. Цель оценки обусловливает вид стоимости земельного участка и находится под влиянием прав, относящихся к данному земельному участку.

После проведения корректировок сведите исходные данные баланса и скорректированные величины в табл.2.8

Таблица2.8

Расчет чистых активов на дату оценки

АКТИВ	По данным баланса, тыс.р.
I. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ
Нематериальные активы (04,05)
Основные средства (01, 02):
Прочие внеоборотные активы	36	30
ИТОГО по разделу I	36	30
II. ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ	0	0
Запасы:	498	384
в том числе:	0	0
сырье, материалы и другие аналогичные ценности (10, 14, 16)	315	324
затраты в незавершенном производстве (издержках обращения) (20, 21, 23, 29, 44, 46)	0	0
готовая продукция и товары для перепродажи (16, 41, 43)	183	258
расходы будущих периодов (97)	0	0
денежные средства:	120	120
в том числе:	0	0
касса (50)	0	0
прочие оборотные активы	0	0
ИТОГО по разделу II	672	672
ПАССИВ	0	0
IV. ДОЛГОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА	0	0
Отложенные налоговые обязательства	0	0
Прочие долгосрочные обязательства	0	0
V. КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА	0	0
Займы и кредиты (66)	0	0
Кредиторская задолженность:	684	481,2
в том числе:	0	0
поставщики и подрядчики (60, 76)	0	0
задолженность перед персоналом организации (70)	0	0
задолженность перед государственными внебюджетными фондами (69)	0	0
задолженность по налогам и сборам (68)	0	0
Доходы будущих периодов	0	0
Прочие кредиторы	0	0
ИТОГО по разделу V	708	708

В нашем примере после внесения корректировок величина чистых активов предприятия на дату оценки составила 251,20 тыс. рублей.

К сожалению, в силу огромной трудоемкости и часто относительно низкой стоимости предлагаемых контрактов при оценке действующего предприятия этот метод не применяется большинством оценочных компаний.

Игнорирование затратного подхода приводит к искажению стоимости, ведь он дает прямое представление о потенциале производственных мощностей оцениваемого предприятия и меньше других методов подвержен субъективизму.

2.11. Рыночный (сравнительный) подход

В рамках рыночного (сравнительного) подхода был применён метод сделок или метод сравнения продаж.

При выборе объектов сравнения оценщики руководствовались следующими критериями отбора:

·          отраслевым сходством;

·          сопоставимостью размеров компаний;

·          перспективами роста компаний;

·          степенью финансовых рисков (сходство структуры капитала компаний, ликвидности активов, кредитоспособности).

Суть сравнительного подхода при определении стоимости предприятия заключается в том, что выбирается предприятие, аналогичное оцениваемому, которое было недавно продано. Затем рассчитывается соотношение между ценой продажи и каким-либо финансовым показателем по предприятию - аналогу. Это соотношение называется мультипликатором.

Характеристика ценовых мультипликаторов

Ценовой мультипликатор - это коэффициент, показывающий соотношение между рыночной ценой предприятия или акции и финансовой базой. В оценочной практике используются два типа мультипликаторов:

1. Интервальные мультипликаторы:

·          цена / чистая прибыль;

·          цена / денежный поток;

·          цена / выручка от реализации.

2. Моментные мультипликаторы:

·          цена / балансовая стоимость активов;

·          цена / чистая стоимость активов.

Для расчета стоимости предприятия на основе сравнительного подхода используем мультипликатор Цена / Прибыль.

М=Р/Е ,

где М – мультипликатор; Р - цена предприятия; Е - прибыль предприятия.

Имеются следующие данные по компаниям - аналогам.

 

Таблица 2.9

Сведения о предприятиях - аналогах

Предприятие-аналог	Цена, тыс. р.	Прибыль, тыс. р.	Мультипликатор
Стройинвест	220	80	2,75
Байкал	240	60	4
Дальвест	160	20	8

Диапазон мультипликатора равен 8,0 – 2,75, среднее значение мультипликатора – 4,92. Центр диапазона равен (8,0 – 2,75) / 2 + 2,75= 5,375

Стоимость оцениваемого объекта = 108 · 5,375= 580,50 тыс. р.

Стоимость объекта = прибыль предприятия ∙ мультипликатор.

Метод сделок

Процесс отбора сопоставимых компаний: