Дата продажи

1. Дата продажи.

Сравниваемые сделки были совершены в течение последних двух

месяцев от даты оценки. В силу того, что в течение последних двух месяцев рыночные цены на индивидуальные жилые дома в районе расположения объектов в среднем упали на 2%, вводим поправки за дату продажи (оценки) в рыночную цену объекта N 2 в размере 2% и объекта N 4 в размере 1% со знаком минус.

2. Местоположение.

Поправка на местоположение вносится в том случае, если местоположение сопоставимого объекта и оцениваемого существенно различаются. Существенными различиями являются: удаленность от областного, районного центра, от центра поселка, в котором расположен объект, удобство подъезда, спрос на объекты недвижимости. Все объекты (оцениваемый и сравниваемые) в поселении Красный Яр находятся приблизительно в одних и тех же условиях и существенных различий в местоположении не имеют. Объекты недвижимости, расположенные в поселении Красный Яр, в связи с престижностью данного местоположения, по оценкам, имеют рыночные цены на 5% выше, чем аналогичные объекты, расположенные в поселении Новосемейконо. В связи с этим в рыночные цены сопоставимых объектов, расположенных в поселении Новосемейкино, вводится поправка в размере 5% со знаком плюс.

3. Год постройки.

Поправка, учитывающая возраст строений, вводится в объекты N 3 и N 4 в размере 20% от стоимости жилого дома со знаком плюс.

Размер поправки установлен из принятого условия, что продолжительность экономической жизни жилого кирпичного дома в среднем оценивается в 50 лет при среднем качестве строительства и эксплуатации.

В связи с тем, что стоимость земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости составляет в нашем случае около 20% поправка за год постройки к общей стоимости объекта исчисляется нами в размере 16%.

4. Площадь земельного участка.

В поселении Красный Яр земельные участки имеют рыночную стоимость в среднем около 150 тысяч рублей за 100 кв.м. В поселении Новосемейкино рыночные цены несколько ниже и составляют около 100 тысяч рублей за 100 кв.м. Это обстоятельство дает основание введение поправки в рыночную цену объекта N 2 в размере 450 тысяч рублей со знаком плюс, в рыночную цену объекта N 3 в размере 1200 тысяч рублей со знаком плюс и в рыночную цену объекта N 4 в размере 1300 тысяч рублей со знаком плюс.

5. Общая площадь жилого дома.

Поправки на общую площадь жилого дома не вносятся, так как рыночные цены продаж сопоставимых объектов исчислены в расчете на единицу общей площади жилого дома.

6. Инженерное обеспечение.

Поправка на инженерное оборудование вводится в рыночную стоимость

объектов N 1 и N 3 в размере 5 тысяч рублей со знаком минус. Размер поправки соответствует средней рыночной цене подключения жилого дома к телефонной сети в поселениях данного района.

7. Качество постройки.

По нашему мнению, качество постройки, оцененное как "ниже среднего" отразится на сокращении продолжительности жизни жилого дома на 10-15 лет, что равнозначно начислению физического износа на момент оценки в размере 25% от стоимости жилого дома или 20% от общей стоимости объекта недвижимости.

В связи с изложенным поправки за качество постройки вводятся в рыночные цены объектов N 2, 3 и 4 в размере 20% со знаком минус.

Анализ результатов, полученных методом прямого сравнительного

анализа продаж.

После введения поправок разброс приведенных рыночных цен по сопоставимым объектам составил от 40,85 до 54,6 тысяч рублей в расчете на

1 кв. метр общей площади жилого дома. Наибольшую достоверность имеет скорректированная рыночная цена объекта недвижимости в расчете на 1кв. метр общей площади жилого дома по сопоставимому объекту N 1, поскольку по своим характеристикам он наиболее близок к оцениваемому и к его рыночной цене внесены минимальное количество поправок. Таким образом, принимаем, что рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости составит 45,364 тысяч рублей в расчете на 1 кв. метр общей

площади жилого дома или 3688 тысяч рублей как рыночная стоимость объекта недвижимости в целом, определенная по методу сравнения продаж.

Заключение

Земле как фундаментальному объекту государственной и частной собственности, купли-продажи, аренды, залога, наследования, как источнику экономических благ всегда уделялось значительное место в науке. Вопрос о защите субъектов, осуществляющих сделки с землей, становился ключевым при обновлении законодательства РФ.

Из первой главы можно сделать следующие выводы:

- Земельный участок — часть земной поверхности на территории государства, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Иными словами, он относится к объектам недвижимости и может стать предметом различных сделок.

- Правила совершения сделок с землей неодинаковы для земельных участков различных категорий и целей использования. Существенное отличие наблюдается в правовом регулировании сделок с застроенными земельными участками и незастроенными участками.

- Возможность совершения сделок с земельными участками появилась в связи с разгосударствлением собственности на землю, введением аренды земли и признанием права частной собственности на землю.

- Нормативно-правовые акты, регулирующие сделки с земельными участками: Конституция РФ, Гражданский и земельный кодексы РФ, Федеральные Законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», "О государственном земельном кадастре», «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и другие.

Анализ предложения земельных участков в Самарской области дал следующие результаты:

- самый большой перепад цен произошел в Красноармейском районе, порядка 100 тысяч рублей за сотку за месяц;

- значительный перепад цен произошел в Безенчукском районе, там в декабре и январе произошел рост цен, почти на 50 тысяч рублей, затем произошел опять спад цен практически на уровень ноября;

- заметен рост цен в апреле в Приволжском районе, практически на 35 тысяч рублей за сотку;

- произошел рост цен в Хворостянском районе в апреле порядка 30 тысяч рублей за сотку;

- в остальных районах цены практически стабильны.

Из третьей главы можно сделать вывод, что для совершения сделки купли-продажи земельного участка необходимо наличие следующих документов:

- правоустанавливающий документ на землю (например, свидетельство о праве собственности на землю);

- кадастровый паспорт земельного участка;

- кадастровый план земельного участка;

- технический паспорт БТИ, если на участке есть зарегистрированное строение;

- справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей по земельному налогу;

- выписку из Единого государственного реестра прав об отсутствии ограничений и обременений (в случае нотариального удостоверения сделки).

Сделка является действительной, только после государственной регистрации договора о купле-продаже земельного участка.

Рассматривался земельный участок прямоугольной формы, площадью 1200 кв. метров с одноэтажным индивидуальным жилым домом общей площадью 81,3 кв. метров и жилой площадью 50,8 кв. метров с подвалом и мансардой, расположенный по адресу: Самарская область, Красноярский район, улица Зелёная, дом № 12 (двенадцать).

Оценка этого земельного участка проводилась методом прямого сопоставления продаж, который основывается на посылке, что субъекты на рынке недвижимости осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках. Метод основывается на принципе замещения и предполагает, что благоразумный покупатель заплатит за выставленную на продажу недвижимость сумму не большую, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

На основании этого метода выяснилось, что после введения поправок разброс приведенных рыночных цен по сопоставимым объектам составил от 40,85 до 54,6 тысяч рублей в расчете на 1 кв. метр общей площади жилого дома.

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости составляет 45,364 тысяч рублей в расчете на 1 кв. метр общей площади жилого дома или 3688 тысяч рублей как рыночная стоимость объекта недвижимости в целом.

Подводя итоги рассмотрению данной темы связанной со сделками с землей, необходимо отметить, анализ действующего земельного и гражданского законодательства РФ свидетельствует о необходимости установления общих требований к сделкам с земельными участками.

Список литературы

 

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993г., с изменениями от 30 декабря 2008 года

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая и вторая) (с последними изменениями от 24.07.2008)

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (ЗК РФ) (с последними изменениями от 27 декабря 2009 года) 4. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 N 195-ФЗ

5. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.7.97 г., с изменениями от от 11.04.2002 N 36-ФЗ

6. Федеральный закон "О государственном земельном кадастре» от 2.01.2000 № 28-ФЗ (редакция от 4.12.2006)

7. Федеральный закон от 24 июля 2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.

8. Указ Президента Российской Федерации от 11 декабря 1993г. «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость". - САПП РФ. 1993. N 50. Ст.4868.

9. Указ Президента РФ от 27 ноября 1993. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» // Российские вести. № 210. 1993.

10. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219)

11. Асаул А.Н. «Экономика недвижимости»: учебник для вузов, 2-е изд, испр.- СПб: Питер, 2007

12. Васильева Л. С. «Экономика недвижимости»: учебник - М.: Эксмо, 2008г

13. Горемыкин В.А. «Экономика недвижимости»: учебник для вузов - М.: «Высшее образование», 2007

14. Земельное право современной России: Учебное пособие. Крассов О.И. М.; Дело, 2005.

15. Земельное право: Учебник / Под ред. С.А. Боголюбова. – М., 2006. С. 133.

16. Гражданское право / Под редакцией Ю.К. Толстого и А.П. Сергеева. С.-П.: Слово, 2006.

17. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: Правовое регулирование: Научно-практическое пособие. М., 2007. С. 7

18. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. Гражданский кодекс: проблемы, теория, практика./ О.М. Козырь М., -2006. – 340с.

19. Козырь О.М., Маковская А.А. «Единая судьба» земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества: Реальность и перспективы // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2006. № 2.

20. Комментарий к Земельному кодексу РФ под ред.Боголюбова С.А., Мининой Е.А., М. 2005.

21. Кирсанов А.Р. Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации: Учебное пособие. М., 2007. С. 17

22. Лихолетова С.В. Отдельные вопросы государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними // Нотариус. 2008. № 6.

23. Медведев С. Новое в земельном законодательстве // Хозяйство и право. - 2009. - № 7.

24. Нагаев Р.Т. «Недвижимость: энциклопедический словарь» - 5-е изд., доп. и перераб. - М.: ЗАО «Издательство `Экономика'», 2008г.

25. Павлов П.Н. Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации. М., 2005.

26. Соловьев М.М. «Оценочная деятельность: Оценка недвижимости»: Учебное пособие для вузов Изд. 2-е - 224 с. М.: Эксмо, 2008г

27. Смагин В. Н., Киселева В. А. «Экономика недвижимости»: учебное пособие - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Эксмо, 2008г.

28. Тарасевич Е.И. «Экономика недвижимости. Учебник»: учебник – СПб: «МСК», 2007

29. Тэпман Л.Н. «Оценка недвижимости»: Учебное пособие для вузов - 303 с. М.: Эксмо, 2007г

30. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907г.) М., 2002

31. Зеленая площадь от 30 ноября 2009 года №45(319), стр. 183-188.

32. Зеленая площадь от 21 декабря 2009 года №48(322), стр. 178-182.

33. Зеленая площадь от 25 января 2010 года №2(324), стр. 176-180.

34. Зеленая площадь от 22 февраля 2010 года №6(328), стр. 176-180.

35. Зеленая площадь от 1 марта 2010 года №7(329), стр.183-188.

36. Зеленая площадь от 5 апреля 2010 года, №12(334), стр. 196-202.

37. http://www.cuz.ru/

38. http://www.femidacenter.ru/articles/art8/

39. http://www.prime-realty.ru/cmi/c3/3.203..htm

40. http://reselling.msk.ru/prodaga-uchastkov/

41. http://www.roscomland.ru/