Купля-продажа квартир

Содержание

 

Введение

Купля-продажа квартир

Заключение

Библиографический список

Приложение № 1

 

Введение

Объектом исследования данной работы является порядок купли-продажи жилых помещений, который регулирует вопрос прав человека на жилое помещение.

Под предметом исследования понимаются современные проблемы регулирования продажи жилого помещения.

На важность и актуальность этого вопроса указывает тот факт, что само государство - Российская Федерация выделило его в разряд важных и приоритетных. Это выражается в закрепленности права в основном законе Российской Федерации - Конституции, которая гарантирует человеку право на жилище (ст.40 Конституции Российской Федерации).

Следует отметить, что современный рынок жилья существенно отличается от рынка прошлых лет. Круг традиционных участников договора купли-продажи значительно расширился. Теперь обычно в сделку кроме покупателя и продавца включается третья сторона - посредник, в качестве которого выступает либо риэлтерская фирма, либо частный маклер. В сделках на рынке жилья все большую роль играют коммерческие банки, биржи, страховые компании, инвестиционные фонды и другие рыночные институты.

Учитывая высокую стоимость жилой площади, сумма заключаемых сделок оценивается, во многие тысячи рублей. Квартирный бизнес ныне является одним из самых выгодных: посреднические организации - риэлтерские фирмы и отдельные маклеры готовы оказать любые услуги гражданам по распоряжению принадлежащими им квартирами и домами, получая при этом наибольшие дивиденды.

Не случайно на долю договоров купли-продажи жилья приходиться наибольшее количество правонарушений, чаще всего совершаемых с определенным умыслом. На рынке жилья активно действует криминальный бизнес. Используя юридическую неосведомленность граждан, мошенники добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилья на крайне невыгодных для них условиях, нередко с помощью махинаций лишают их законного жилища. Тем более что оборот жилых помещений в том объеме, который представлен сегодня - явление новое и законодательство несомненно не лишено пробелов. Более того, отсутствие необходимой законодательной базы приводило и приводит сейчас нередко к злоупотреблениям на жилищном рынке, к махинациям различного рода, к нарушениям прав и законных интересов граждан, участвующих в операциях с недвижимостью.

Так же, в работе уделено внимание вопросам государственной регистрации прав на жилые помещения. Это связано с тем, что согласно Закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на жилое помещение возникает только после осуществления обязательной процедуры в специализированном учреждении юстиции по регистрации прав ─ государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Все вышесказанное дает основание сделать вывод об огромной важности договора купли-продажи жилого помещения для каждого человека, о необходимости повышения уровня знаний населения в сфере правового регулирования изучаемых отношений.

Купля-продажа квартир

В соответствии со ст.454 ГК РФ[1] по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязан принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. К договору купли-продажи жилья применяются обязательные требования:

письменная форма в виде одного документа, подписанного сторонами, с государственной регистрацией сделки и нового собственника;

указание имени и регистрации (прописки) по месту жительства (расположения) сторон, паспортных данных;

определенная (однозначная) характеристика предмета сделки;

данные о возможных правах третьих лиц;

цена жилого помещения и оплата расходов по договору;

срок и порядок передачи имущества.

Покупатели квартир преследуют различные цели:

улучшение жилищных условий;

перемена места жительства;

вложение капитала в недвижимость для последующей продажи и получения дохода.

В организационном отношении сделку купли-продажи жилого помещения (квартиры, комнаты, жилого дома) можно осуществить с помощью посредников (риелторских фирм, частных маклеров) или самостоятельно собственником. В общем случае алгоритм совершения купли-продажи включает следующие этапы:

определение стоимости жилого помещения;

проведение рекламной кампании - поиск покупателя (продавца);

просмотр вариантов и торг по цене;

подготовка необходимого пакета документов;

проверка документов на подлинность и правильность оформления;

подписание договора (по желанию сторон у нотариуса);

государственная регистрация сделки;

передача (получение) всей суммы денег;

подписание акта приема-передачи недвижимости;

регистрация (прописка) по новому месту жительства при необходимости.

1. Определение стоимости квартиры производится оценщиком или самостоятельно с учетом площади, местоположения и множества других факторов.

2. Поиск покупателей (продавцов) на практике осуществляется различными способами: платная реклама в газетах и журналах, бесплатные объявления в газете "Из рук в руки", наружная расклейка объявлений, адресная (в желаемых районах, домах и т.д.) расклейка; рассылка предложений по почте, факсом, в электронных сетях, реклама среди знакомых, соседей и др.

3. Просмотр вариантов (при покупке, показе или при продаже) и переговоры о цене проводятся после предварительной договоренности с клиентом. Если жилая площадь отвечает требованиям покупателя и достигнуто соглашение о цене, можно переходить к следующему этапу.

4. Подготовка пакета документов по составу имеет некоторые особенности в зависимости от конкретного варианта сделки. В общем случае для купли-продажи необходимы следующие документы:

правоустанавливающие документы на жилую площадь (свидетельство о собственности и договор передачи приватизированного жилья, договор предыдущей купли-продажи, справка ЖСК и др.);

документы БТИ: справка о стоимости квартиры с указанием сведений о наличии ареста или запрещений (срок действия один месяц); поэтажный план и экспликация с информацией о возможных перепланировках (срок действия один год);

выписка из домовой книги, подтверждающая, что, кроме заключающих договор граждан, на продаваемой площади никто не прописан;

копия финансового лицевого счета (или что лицевой счет не открывался - для квартир в домах-новостройках);

справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных и иных услуг;

выписка из ЕГРПН о праве собственности продавца на жилье и его обременениях;

справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогу на имущество (об уплате налога на дарение или вступление в права наследования - в случаях, когда жилое помещение было или является предметом дарения или наследования);

разрешение комиссии районной Управы (органа) по опеке и попечительству по сделкам от имени несовершеннолетних детей, если они зарегистрированы на отчуждаемой площади или являются ее собственниками;

разрешение органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют одиноко проживающие пенсионеры, инвалиды, граждане, состоящие на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах. Чтобы исключить признание сделки недействительной по причине недееспособности собственников жилых помещений, справки из диспансеров о том, что соответствующие граждане не состоят в них на учете, целесообразно брать в любом случае. Желательно также получить справку из медицинского учреждения, что в день сделки гражданин не был в состоянии алкогольного опьянения и находился в добром здравии;

справка из паспортного отдела милиции, если изменялись название улицы или нумерация домов;

в случае продажи комнаты в коммунальной квартире необходимо письменное заявление соседей-собственников об отказе от преимущественного права ее покупки;

документы, подтверждающие юридическое освобождение квартиры, если в ней никто не зарегистрирован, - форма № 6, листок убытия, штамп о регистрации (прописке) по новому месту жительства, разрешение на выписку из квартиры несовершеннолетних детей дает опекунская комиссия (совет);

справка ЕИРЦ, что никто не выписывался по призыву в армию или в места лишения свободы, на учебу в другой город и др.;

свидетельство о браке или справка ЗАГСа, если один из собственников поменял фамилию;

разрешение супруга (мужа, жены) на продажу или покупку недвижимости - для лиц, состоящих в браке;

квитанция об оплате регистрационного сбора;

письменное согласие всех остальных участников общей совместной или долевой собственности жилого помещения для квартир, приватизированных в общую или долевую собственность;

нотариально удостоверенное заявление участников общей собственности о том, что они отказываются осуществить свое преимущественное право покупки продаваемой доли;

паспорта, свидетельства о рождении детей, военные билеты, которые предъявляются лично при государственной регистрации сделки в учреждении юстиции.

5. Подлинность каждого документа может проверяться специалистами по особым методикам, некоторые приемы которых излагались выше. Ведь оснований для признания сделки недействительной очень много: несоответствие ее закону или иным правовым актам, мошенничество; подлог документов; нарушение прав несовершеннолетних наследников и иных лиц; совершение сделки недееспособным лицом или лицом, ограниченным в дееспособности; совершение сделки лицом, не способным понимать значение своих действий; совершение сделки под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы; иные основания. Чтобы не допустить ошибки, желательно лично контролировать подготовку продавцом пакета документов на сделку. Кроме того, необходимо проверить и юридическую чистоту квартиры (жилья). Проблемные - юридически нечистые - квартиры могут иметь следующие признаки.

Дом, в котором находится отчуждаемая квартира, идет под снос или стоит в планах на реконструкцию с отселением.

В отчуждаемой квартире произведена "неузаконенная" перепланировка.

Отчуждаемая квартира находится в споре, под арестом или запретом.

Несовершеннолетний ребенок одного из собственников или зарегистрированных в отчужденной квартире нигде не состоит на регистрационном учете.

В числе наследователей отчуждаемой квартиры есть лица, объявленные судом умершими.

Предыдущие сделки с отчуждаемой квартирой были проведены с нарушением прямых требований законодательства, в том числе не было получено законом разрешений и заявлений.

Заключена сделка, запрещенная законом, в том числе дарение от имени малолетнего; договор купли-продажи, где покупателем является несовершеннолетний, а продавцом выступал близкий родственник этого несовершеннолетнего или его законный представитель или опекун.

Доверенность, по которой заключалась сделка, не была оформлена в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Выявлены нарушения Закона о приватизации или факты, предшествовавшие приватизации, вследствие которых договор передачи отчуждаемой квартиры в собственность может быть расторгнут в судебном порядке (например не включены дети).

В число собственников не включены лица, временно выбывшие, в частности в армию, места лишения свободы, и от них не представлены должным образом удостоверенные в соответствии с ГК РФ заявления об отказе от приватизации или доверенность на представление их интересов при заключении договора передачи.

Хотя бы один из постоянно зарегистрированных в отчуждаемой квартире или хотя бы один из собственников квартиры состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере.

На первичном рынке при покупке квартир у соинвесторов следует предварительно проверить у генерального застройщика, не было ли отказа фирмы от финансирования продаваемой жилплощади. Дело в том, что на практике при строительстве нового дома гензастройщик часто привлекает соинвесторов, которые финансируют постройку части квартир, а затем сами их и продают. Этот нормальный порядок может быть деформирован (схема. Возможные мошеннические действия при долевом строительстве жилья).

 

Для защиты дольщиков (соинвесторов), вкладывающих свои средства на первичном рынке жилья, постановлением Правительства РФ от 21.04.2006 № 233 значительно повышены требования к финансовой устойчивости строительных компаний, привлекающих средства граждан и других соинвесторов на начальной стадии строительства жилых домов (табл. Требования к застройщикам жилых домов, привлекающих денежные средства граждан и других соинвесторов (дольщиков) с 01.01.2007).

6. Составление и подписание договора производится сторонами самостоятельно с использованием примерных договоров данного типа или, по желанию граждан, нотариусом или сотрудниками Росрегистрации (смотри Приложение 1. Образец договора купли - продажи квартиры).

В договоре купли-продажи жилого помещения надо указывать:

а) дату подписания прописью полностью;

б) параметры, определенно характеризующие помещение и его расположение;

в) цену сделки - инвентаризационную по справке БТИ или действительную (рыночную);

г) гарантии продавца о соответствии квартиры установленным требованиям и пригодности для проживания, а также удовлетворение покупателя ее качеством.

В случае неисполнения продавцом обязанности по передаче квартиры в надлежащем состоянии (соответствующем условиям договора) покупатель вправе в течение двух лет со дня передачи предъявить требования продавцу:

о соразмерном уменьшении покупной цены;

безвозмездном устранении недостатков в разумный срок;

возмещении своих расходов на устранение недостатков. В случаях обнаружения неустранимых недостатков, которые не могут быть ликвидированы без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявления недостатков неоднократно либо проявления их вновь после устранения или появления подобных недостатков в дальнейшем, покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы;

д) условие о передаче покупателю квартиры, свободной от любых прав третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности, а также признание после передачи квартиры покупателю в установленном порядке правомерности притязаний третьих лиц, о которых продавцу было известно к моменту передачи квартиры, дает покупателю право требовать уменьшения цены квартиры либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на эту квартиру. При изъятии квартиры у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

В связи с этим по документам и другим источникам покупатель должен получить достоверную информацию по следующим вопросам:

A. Продавец действительно является собственником квартиры, дома и других объектов недвижимости.

Б. Все документы и справки получены законным способом.

B. Узнать, не обременена ли данная квартира (аренда, ипотека, арест) правами третьих лиц, т.е. лиц посторонних, не участвующих в совершаемой сделке. В противном случае они могут заявить свои права на квартиру.

Г. Получить в организации, которая управляет домом, "расширенную" выписку из домовой книги о собственниках жилья, т.е. выписку, в которой указаны все лица, когда-либо проживавшие (зарегистрированные) в данной квартире, с указанием адреса, по которому они выбыли.

Д. Постараться узнать, как, когда и отчего умерли люди, проживавшие в квартире, и особенно бывшие ее собственники, заключившие договор ренты с пожизненным проживанием и иждивением.

Е. Установить, что жильцы и собственники квартиры не состояли и не состоят на учете в нарко- и психоневрологическом диспансере и что у них не было проблем с правоохранительными органами, а также с воинским учетом.

Ж. Выяснить, не выбывали ли из квартиры в армию, места лишения свободы, дома-интернаты, длительные командировки в сопредельные области и государства.