Убедиться, что квартира не подвергалась перепланировке и переоборудованию или они осуществлены в соответствии с действующим законодательством

3. Убедиться, что квартира не подвергалась перепланировке и переоборудованию или они осуществлены в соответствии с действующим законодательством.

И. Проверить отсутствие нарушений прав несовершеннолетних, убедиться, что все разрешения органов опеки и попечительства получены в соответствии с законодательством.

К. Выявить наличие всех необходимых согласий (супругов, детей, наследников, а также других зарегистрированных в квартире лиц) на совершение сделки.

Л. Уточнить, что телефонный номер зарегистрирован на продавца, и он имеет право подписать заявление на телефонный узел о перерегистрации телефона на нового собственника квартиры.

М. Узнать, не подлежит ли дом сносу, реконструкции, подтоплению.

7. Государственная регистрация сделки осуществляется в порядке, установленном действующим законодательством. До момента регистрации договора и перехода права собственности фактическим собственником жилого помещения считается продавец. Поэтому после подписания договора надо сразу же обратиться в Росрегистрацию или ее территориальные органы.

8. Прием-передача жилья сторонами договора производится в простой письменной форме.

9. Передача (получение) денег возможна в зависимости от договоренности в различные сроки и по различным схемам безопасных расчетов с использованием в банке:

а) ответственного сейфового хранения (OCX);

б) индивидуального сейфового хранения;

в) аренды зала для расчетов.

Договор на ответственное сейфовое хранение денег заключается с банком с получением всей суммы продавцом. Для гарантии покупателя продавец подписывает договор займа с особыми отлагательными условиями - после вступления покупателя в права собственника квартиры обязательство продавца вернуть деньги теряет силу, т.е. после регистрации сделки и выписки продавца.

После сдачи денег в банк участники регистрируют сделку, а затем продавец получает выручку, подписывая акт приема-передачи жилья и договор о получении договорной суммы. Сделка закончена, и покупатель регистрируется на постоянное жительство в приобретенной квартире.

При продаже муниципального жилья гражданам и юридическим лицам Департамент муниципального жилья:

а) осуществляет продажу квартир при условии согласия будущего собственника на предварительную оплату (за четыре месяца) расходов по техническому обслуживанию дома соразмерно доле владения площадью, исходя из средних расчетных ставок с последующим перерасчетом по договорной стоимости услуг;

б) предоставляет Дирекции единого заказчика муниципального района, принявшей в управление дом, квартиры в котором подлежат продаже, информацию о проданных квартирах не позднее 10 дней с момента оформления сделки;

в) регистрирует и выдает покупателю квартиры договор купли-продажи исключительно после подписания им обязательства по платежам, соглашения о передаче прав до управлению имуществом, а также предъявления квитанции (платежного поручения) об оплате услуг технического обслуживания.

Регистрационная служба по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрирует вторичные сделки только при предъявлении собственником справки организации, представляющей интересы совладельцев дома (дирекции, товариществ собственников и т.п.), которая подтверждала бы отсутствие задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, а также обеспечивает подписание будущим собственником обязательства по платежам.

Заключение

Итак, в заключении данной работы можно сделать следующие выводы:

1. Наиболее распространенной сделкой, направленной на отчуждение жилья, является договор купли-продажи жилого помещения, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя жилое помещение, а покупатель обязуется его принять и уплатить за него определенную цену.

2. Под жилым помещением понимается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям, и предназначенное для проживания граждан.

3. Несмотря на то, что ГК защищает права собственников на жилое помещение, хотелось бы обратить внимание на то, что он и ограничивает их своими собственными нормами. Так, например, ст.292 ГК говорит о правах членов семьи собственника жилого помещения. Во-первых, п.1 ст.292 содержит отсылку к нормам Жилищного кодекса и жилищного законодательства: "Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством". Вспомним, что п.1 ст.288 ГК "Собственность на жилое помещение" - среди прав собственника указывают и право пользования принадлежащим ему жилым помещением. Но такое же право пользования предоставляется и членам семьи собственника, которые проживают в принадлежащем собственнику жилом помещении. Фактически, в праве пользования собственник и члены его семьи приравнены друг к другу.

Пункт 2 ст.292 еще более "страхует" права членов семьи собственника: “Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения прав пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника", и они могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника.

Иными словами, право собственности на жилое помещение носит несколько ограниченный характер. Возможна ситуация, когда физическое или юридическое лицо, являясь собственником жилого помещения, не сможет произвести его отчуждение, а потенциальный приобретатель не захочет его приобрести по той лишь причине, что на отчуждаемой жилплощади проживают лица, имеющие право пользования отчуждаемым жилым помещением. Понятно желание законодателя защитить лиц, совместно проживающих с собственником. Однако, если собственник не может произвести отчуждение своего жилого помещения, то какая же это собственность?

Еще один момент, на котором бы хотелось бы остановиться, это момент передачи денег по договорам отчуждения жилья. Ранее, когда подобные сделки осуществлялись под контролем нотариуса, он и контролировал момент передачи денег. Теперь, когда эти сдеки контролирует государство, этот момент никак не урегулирован. И в итоге, есть прецеденты, когда произведя отчуждения жилья люди остаются без денег. Полагаю, что данный момент следует каким-то образом регламентировать в законодательстве.

Библиографический список

1.         Гражданский кодекс РФ. [Электронный ресурс] http://www.kodeks.ru/index? tid=633200094&frame= noframe&where= LegRFsearch?d&nd=902019731

2.         Жилищный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс] http://www.kodeks.ru/index? tid=633200094&frame=noframe&where= LegRFsearch? d&nd=901919946

3.         Семейный кодекс Российской федерации [Электронный ресурс] http://www.kodeks.ru/index? tid=633200094&frame=noframe&where= LegRFsearch? d&nd=9015517

4.         Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" № 122-ФЗ [Электронный ресурс] http://base. consultant.ru/cons/cgi/online. cgi? req=doc; base=LAW; n=70218

5.         Федеральный закон “Об оценочной деятельности в Российской Федерации" № 135-ФЗ [Электронный ресурс] http://www.akdi.ru/gd/proekt/069870GD. SHTM

6.         Федеральный закон “О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости) № 143-ФЗ [Электронный ресурс] http://base. garant.ru/12124736. htm

7.         Закон РФ “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 04.07.1991 № 1541-1 [Электронный ресурс] http://www.consultant.ru/popular/privat/

8.         Закон Российской Федерации “Об основах федеральной жилищной политики” [Электронный ресурс] http://housing. mos.ru/dmg? show&nd=9003426&prevDoc=9050190

9.         Федеральный закон от 31 декабря 1995 г. N 226-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О государственной пошлине" [Электронный ресурс] http://www.primarbitr.ru/index1. php? ff=fzgp

10.      Горемыкин В.А. Г 67 Экономика недвижимости: учебник. - 4-е изд., перераб. и доп. - М.: Высшее образование, 2006. - 655 с. - (Кристалл знаний).

11.      И.Р. Айтмухаметова, С.А. Гарина, Е.Б. Денисенко, Е.Н. Лебедева, О.В. Минина Экономика недвижимости: рынок, правовые основы, инвестиции: Учеб. пособие/; Новосибирск. Новосибирск: НГАСУ, 2003. - 96 с.

Приложение № 1

Договор

купли-продажи квартиры

г. ________ "____"_________ ____г.

Гражданка______________________________________________________________, паспорт: серия ___________________№ _______________, выданный _________________________________________________________,

зарегистрированная и постоянно проживающая по адресу: ____________________________________________________________________и гражданин_____________________________________________________

_____, паспорт, серия ___________________ № ______________, выданный _________________________________________________________,

зарегистрированный и постоянно проживающий по адресу: __________________________________________________________________

заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Я, гражданка ________________________ продала, а я гражданин _____________ купил квартиру № _____, состоящую из _______ комнат, общей площадью _____ кв. м, в том числе жилой площадью ______ кв. м, находящуюся по адресу: ___________________________________________.

2. Я, гражданка ________________________ продала гражданину _______________ указанную квартиру за __________________________ рублей, которые покупатель уплачивает продавцу после государственной регистрации настоящего договора в соответствии с требованиями п.2 ст.558 ГК РФ.

3. Продавец гражданка ____________________ гарантирует, что указанная квартира в споре, под арестом не состоит, не передана в аренду, наем, безвозмездное пользование членов семьи собственника согласно ст 192 ГК РФ, а также иными правами пользования, сохраняющимися после приобретения квартиры Покупателем гражданином ____________ в соответствии со ст.558 ГК РФ.

Гражданка __________________ также заявляет и гарантирует, что квартира свободна от любых прав третьих лиц и право собственности на указанную квартиру принадлежит ей на законных основаниях и она вправе распоряжаться квартирой самостоятельно.

Указанная квартира принадлежит гражданке по праву собственности на основании _________________________________________________________

4. В случае отказа в государственной регистрации указанной квартиры или если в дальнейшем будет установлено, что квартира обременена правами третьих лиц или в случае признания настоящего договора недействительным по любым основаниям настоящий договор расторгается покупателем в одностороннем порядке и Продавец гражданка _______________ обязуется в течении 7 (Семи) календарных дней со дня требования возвратить Покупателю гражданину _______ денежную сумму в размере, указанном в п.2 настоящего договора, с уплатой процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ с даты получения денежной суммы от покупателя гражданина ________________.

5. После государственной регистрации настоящего договора купли-продажи квартира переходит в собственность Покупателя, который принимает на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость, осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт квартиры с соблюдением действующих правил и норм, а также участвует соразмерно занимаемой площади в расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома и придомовой территории.

6. Продавец гражданка ___________________ гарантирует, что все коммунальные и прочие услуги оплачены и отсутствует какая-либо задолженность, связанная с пользованием указанной квартиры. В том случае, если в дальнейшем будет установлено, что имеется задолженность, связанная с использованием указанной квартиры, в том числе за электроэнергию, пользованием телефоном, налог на имущество, коммунальные и прочие услуги продавец квартиры гражданка ____________________ уплачивает задолженность при поступлении от соответствующих органов требований об оплате.

В случае неоплаты задолженности в указанный в документах срок Покупатель гражданин __________________ вправе произвести оплату, а Продавец гражданка ___________________ обязуется возместить Покупателю гражданину ____________понесенные убытки.

7. Продавец гражданка _______________ в течении 3 (Трех) календарных дней с даты заключения настоящего договора обязуется освободить указанную квартиру, передать ключи от нее покупателю гражданину _____________, а также покупатель и продавец оформляют передаточный акт на передачу квартиры от продавца к покупателю.

В случае несоблюдения указанного трехдневного срока покупатель гражданин _____________ вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке, то в этом случае продавец гражданка ________________ в течении 7 (Семи) календарных дней со дня требования возвращает Покупателю гражданину _________________ денежную сумму в размере, указанном в п.2 настоящего договора, с уплатой процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ с даты задолженности покупателем.

8. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

9. Расходы, связанные с заключением договора оплачивается продавцом и покупателем в равных долях.

10. После государственной регистрации настоящего договора купли-продажи гражданин ______________ становится собственником квартиры по адресу: ____________________________________________________________

11 Настоящий договор составлен в 4 (Четырех) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру Продавцу и Покупателю, нотариусу и органу государственной регистрации.

ПОДПИСИ СТОРОН:

Продавец: _________________

(подпись)

Покупатель: _________________

(подпись)

"___"_____________________________ ______г. настоящий договор удостоверен мной, ___________________________ нотариусом г. _____

Договор подписан в моем присутствии, личность сторон установлена, их дееспособность проверена, принадлежность отчуждаемой квартиры проверена.

Договор подлежит регистрации в __________________________________________________________________

(наименование государственного органа)

Текст договора купли-продажи прочитан вслух и стороны согласны с его содержанием.

Зарегистрирован в реестре за № _______________

Взыскано по тарифу: ___________________ руб.

М.П. Нотариус: _____________ (подпись)

[1] http://www.kodeks.ru/index?tid=633200094&frame=noframe&where=LegRFsearch?d&nd=902019731