Местонахождение

4.         Местонахождение.

Различают следующие виды различий по местоположению:

-         Экологическая привлекательность;

-         Развитость инфраструктуры;

-         Наличие коммуникаций;

-         Престижность и др.

5.         Физические характеристики.

-         Физические параметры;

-         Качество строительства и эксплуатации;

-         Удобства;

-         Функциональная пригодность.

Единицы сравнения – это единицы измерения сопоставимого и оцениваемого объектов недвижимости.

-   Объемно-планировочные единицы – 1 м², 1 м³, 1 квартира, 1 сотка и т.д.

-   Рыночные единицы – рыночный мультипликатор, курсы валют и .д.

Этап 4. Определение стоимости объекта оценки путем учета величины корректирующих поправок к стоимости объекта сравнения.

Определение стоимости может производится следующими путями:

-   По величинам стоимостей наиболее встречаемых объектов сравнения.

-   На основе определения средневзвешенной стоимости.

-   По стоимости объекта сравнения, которая подверглась наименьшей корректировке.

-   На основе стоимостей объектов сравнения, информация о ценах продаж или предложения и характеристики которых наиболее достоверны.

-   С применением других оценочных процедур оговоренных в отчете об оценке имущества.

Этап 5. Согласование полученных результатов расчета.

Согласование производится с учетом цели и принципов оценки и других соображений оценщика.

3. Методы оценки недвижимости сравнительным подходом.

Сравнительный подход к оценке предприятий включает следующие методы:

Ø  Метод сделок (продаж).

Ø  Метод отраслевых соотношений;

Ø  Метод рынка капитала;

Метод сделок (продаж) основан на сравнении цен продаж сопоставимых объектов путем внесения поправок на отличие объекта оценки от сопоставимого объекта.

Способы определения поправок:

-     Анализ парных продаж.

-     Расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка.

-     Регрессионный анализ.

Определение поправок методом «Анализ парных продаж» базируется на сравнении двух почти идентичных объектов недвижимости, за исключением одной характеристики (которую и определяет оценщик и использует в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта).

Теория, на которой базируется этот способ, состоит в том, что если между двумя сопоставимыми объектами имеется единственное различие, то разница в продажной цене можно приписать этому элементу.

Пример № 1

Сравнение продаж двух дач на берегу реки в районе Климентово (зона отдыха).

Параметры	Объект 1	Объект 2
Площадь, м 2	155	160
Строительный материал	кирпич	кирпич
Наличие коммуникаций	все	все
Дополнительные условия	-	сауна
Цена продажи, тыс. дол. США	30,0	34,0

Все характеристики сопоставимы. Единственное отличие - наличие сауны в объекте 2, которую рынок оценивает в 4,0 тыс. дол. США.

Однако между двумя продажами гораздо больше различий. В Таких случаях поправки должны вносится по каждом из различий.

Последняя оставшаяся разница цен продаж после внесения всех остальных поправок соотносится с элементом, для которого определяется величина поправки.

Пример № 2

Сравнение продаж однокомнатных квартир расположенных в одном районе города.

Параметры	Объект 1	Объект 2	Объект 3
Общая площадь, м2	31,2	31,1	31,2
Строительный материал	панельный	панельный	панельный
Площадь кухни, м2	6,0	5,9	6,1
Наличие лоджии	+	+	-
Наличие телефона	-	+	-
Цена продажи, тыс. дол.	15,5	16,0	14,0

- Сравним Объекты № 1 и № 2. Квартиры по метражу и качеству сопоставимы. Разницу в размере кухонь можно считать несущественной.

Получается, что разница в цене продаж – 0,5 тыс. дол. связана с фактором – наличие телефона.

- Сравним № 1 и № 3. Разница в цене 1,5 тыс. дол. связана с отсутствием лоджии в Объекте № 3. (Телефона нет в обеих квартирах). Таким образом, поправка на наличие лоджии – 1,5 тыс. дол.

- Сравнивая объекты № 2 и № 3 имеем разницу в цене 2 тыс. долл., из которой:

-         0,5 – поправка на наличие телефона;

-         1,5 – поправка на наличие лоджии.

Определение поправок методом «Расчета стоимости элемента, для которого необходима поправка».

Данный способ применяется оценщиками в условиях недостатка рыночной информации о сделках купли-продажи сопоставимой недвижимости.

Пример № 3.

Объект оценки – дача с сауной. Данные о продажах сопоставимых объектах отсутствуют.

Параметры	Объект 1	Объект 2	Объект оценки
Общая площадь, м2	200,0	150,0	180,0
Строительный материал	кирпич	кирпич	кирпич
Цена продажи, тыс. дол.	23,0	18,0	-
Цена продажи 1 м2, дол.	115,0	120,0	-
Средняя цена продажи 1 м2, дол.	-	-	117,5*
Стоимость оценки, тыс. дол. (без сауны)			21,15
Стоимость сауны, , тыс. дол.			4,0
Стоимость оценки, тыс. дол. (с сауной)			25,15

* средняя цена рассчитана среднеарифметически. Можно рассчитать как средневзвешенную – 117,1 дол.

Стоимость сауны рассчитывается затратным методом с учетом фактического физического износа.

Определение поправок методом «регрессионным методом» основано на выведении зависимости между ценой продаж объектов недвижимости и ряда факторов.

Примерная группировка факторов:

- Окружение – величина населенного пункта, расстояние объекта от основных градообразующих центров города (железнодорожного и автовокзала, административного центра);

- Общая характеристика объекта – функциональный профиль, проектное решение (отдельно стоящий, встроено-пристроенный), фактический срок службы на момент оценки физический износ, определенный экспертным путем;

- Объемно-планировочные характеристики – площадь и объем здания, количество этажей;

- Обустроенность объекта инженерным и санитарно-техническим оборудованием – наличие электроосвещения, канализации, отопления, водоснабжения, телефона, радиотрансляции.

Пример

Административные здания(офисные помещения, административные корпуса предприятий, конторы и т.д.)

Ц_Р = Ц_S * S * К_$,

Где Ц_Р – стоимость объекта;

Ц_S – стоимость единицы площади объекта, долл/м²;

S – общая площадь объекта, м²;

К_$ - официальный курс доллара на дату оценки.

N S

Ц_S= 70,5 + ------ + ------- - 0,869 F - 1,32 R_Ц + 1,76 В

101 64.1

Где

N – численность постоянно проживающего населения города, тыс. чел.

F – физический износ объекта, %;

R_ц – фактическое расстояние объекта от административного центра города , км;

В – уровень обустроенности объекта инженерными коммуникациями.

Метод отраслевых коэффициентов (метод отраслевых соотношений). Метод основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами. Отраслевые коэффициенты рассчитаны на основе статистических наблюдений за ценой продажи предприятия и его основными производственно-финансовыми характеристиками.

Метод компании-аналога или метод рынка капитала. Данный метод основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком. Т.е. базой для сравнения служит цена на единичную акцию открытого акционерного общества.

Метод рынка капитала основан на ценах, реально выплаченных за акции сходных компаний на мировых фондовых рынках. Поскольку базой оценки является стоимость одной акции, то данный метод используется при оценке пакетов акций, которые не обеспечивают контроль (минотарные пакеты акций). В качестве исходной информации выступает цена одной акции.

Предполагает выбор объектов-аналогов, расчет соотношения между ценой аналогов и каким-либо финансовым показателем их деятельности (мультипликатор), определение стоимости.

Алгоритм метода:

Ø  Выбор предприятий-аналогов;

Ø  Выбор и расчет оценочных (ценовых) мультипликаторов;

Ø  Применение оценочных мультипликаторов к оцениваемому объекту.

Выбор компании-аналога предполагает подбор похожей компании по этапам.

- идентификация;

- сходная отрасль;

- сходная продукция;

- диверсифицированность продукции/деятельности;

- "зрелость деятельности" (стадия развития);

- географические факторы;

- размеры;

- стратегия деятельности;

Оценочный (ценовой) мультипликатор - это коэффициент, показывающий соотношение между рыночной ценой предприятия или акции и финансовой базой:

М = С / Ф,

Где: С – стоимость объекта (акции, контрольного пакета акций или предприятия);

М – оценочный мультипликатор;

Ф – показатель финансовой базы.

Основными оценочными мультипликаторами являются:

Ø  Стоимость / капитал (балансовая стоимость);

Ø  Стоимость / выручка от реализации;

Ø  Стоимость / денежный поток;

Ø  Стоимость / прибыль;

Ø  Стоимость / дивиденды.

Применение оценочных мультипликаторов к оцениваемому объекту происходит следующим образом:

С_i = Фi * М,

Где: С_i– стоимость оцениваемого предприятия;

Фi – финансовая база оцениваемого предприятия;

М – рассчитанный рыночный мульти пликатор.

Список литературы

1.    Александрова, С. Л. Витратний підхід при оцінці нерухомості [Текст] / С. Л. Александрова // Економіка. Фінанси. Право. - 2005. - N 1. - C.3-5

2.    Грибовский, С. В. Экономико - математические модели оценки недвижимости [Текст] / С. В. Грибовский, М. А. Федотова, Г. М. Стнрник, Д. Б. Житков // Финансы и кредит. - 2005. - N 3. - C.24-44

3.    Есипов, В.Е. Тесты и задачи по оценочной деятельности: Оценка стоимости, имущества и финансового состояния предприятия [Текст] : учебное пособие / В. Е. Есипов, Г. А. Маховикова, В. В. Терехова. - СПб.: Питер, 2002.-128 с.

4.    Зайцева, Т. В. Використання статистично-економетричних методів при визначенні вартості об`єктів нерухомості [Текст] / Т. В. Зайцева // Економіка. Фінанси. Право. - 2005. - N 6. - C.3-12

5.    Заяць, В. М. Напрями розвитку системи оподаткування та оцінки нерухомості в Україні [Текст] / В. М. Заяць // Фінанси України. - 2007. - N 3. - C.41-50

6.    Корнилов, Д. А. Использование методов и подходов к оценке стоимости объектов обмена и определение на их основе эффективности принимаемых стратегий при реструктуризации компаний [Текст] / Д. А. Корнилов, С. Н. Яшин // Финансы и кредит. - 2004. - N 27. - C.14-22

7.    Оцінка майна [Текст] // Инвестгазета. Нормативна база. - 2009. - N 19

8.    Оцінка майна [Текст] // Инвестгазета. Нормативна база. - 2009. - N 20

9.    Оцінка майна: Методичні вказівки щодо вивчення дисципліни: Для магістрів спец. "Фінанси" денн. форми навч-ня [Текст] / ; сост. А. В. Андрєєв ; НБУ, УАБС НБУ, Каф-ра фінансів. - Суми : УАБС НБУ, 2002. - 32 с.

10. Оцінка майна: Нормативні документи [Текст] // Инвестгазета. - 2008. - N 5

11. Про затвердження Національного стандарту № 2 "Оцінка нерухомого майна" [Текст] : постанова / Україна. Кабінет Міністрів. - [Б. м. : б. и.], 2004. - Б. ц.