Навигация
Корректировки при оценке офисной недвижимости сравнительным подходом
29284
знака
4
таблицы
3
изображения
ГОУ ВПО «БАШКИРСКАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ И УПРАВЛЕНИЯ ПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ
РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН»
Кафедра финансов, бухгалтерского учета и анализа
КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА
по дисциплине «Оценка и управление портфелем недвижимости»
на тему: «Корректировки при оценке офисной недвижимости сравнительным подходом»
Выполнил:
студентка 4 курса специальности
«Финансы и кредит» - 1 высшее (сс)
Карпова Н.В.
Проверил: к.э.н., доцент
Нафиков А.В.
Уфа – 2010
1 Обзор рынка офисной недвижимости Уфы
Офисы подразделяются на классы - «A», «B», «C», «D», «E».
Офисы классов «A», «B» и некоторые из офисов класса «C» считаются офисами западного стандарта, а офисы классов «C», «D» и «Е» - офисами отечественного стандартов.[1]
Офисы класса «А» - престижные помещения, расположенные в бизнес-центрах и новых офисных комплексах. Такие здания отличаются высоким качеством отделки и оборудованы по последнему слову техники. Многие из них отвечают требованиям, предъявляемым к «умному дому», т.е. оборудованы автоматизированными системами жизнеобеспечения. Здания данного класса имеют современную свободную планировку, дорогую отделку, подвесные потолки, фальш-полы и т.п. Эти здания имеют самый высокий уровень сервиса, оборудованы подземным паркингом, оптоволоконной связью. В них есть вместительные конференц-залы, охраняемые стоянки, собственные службы управления, обслуживания и безопасности. Всё это содержится в безупречном состоянии.
В свою очередь класс «А» подразделяют на подклассы: «А1», «А2» и «А3». Отличия - в оснащённости здания дополнительными удобствами, так, в отличие от подкласса «А1», подкласс «А2» может не имеет ресторан.
Офисы класса «В» могут находиться в новых или в только что реконструированных и переоборудованных зданиях и старинных московских особняках, имеющих необходимые инженерные коммуникации. К этому же классу относятся и офисы класса «А» после 5-7 лет эксплуатации. Эти офисы не столь престижны и не столь хорошо оборудованы как офисы класса «А». В них может отсутствовать центральная система кондиционирования или, например, парковка может быть расположена на открытом воздухе. Хотя класс «В» не претендует на звание бизнес-центров, он вполне соответствует стандартам западных офисов.
Офисы класса «С» - это помещения, арендованные у НИИ или производственных предприятий. Эти помещения не предназначены для офисной деятельности, и в таком помещении обычно нет современной системы вентиляции, качественной связи и центрального кондиционирования. Класс «С» предлагает ограниченный набор услуг: телефон, возможен выход в Интернет, отопление в холодное время года. Офисы этого класса оптимальны для небольших фирм.
Офисы класса «D» расположены в зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, деревянными перекрытиями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения. Как правило, именно такие помещения нуждаются в капитальном ремонте.
Офисы класса «Е» - помещения в зданиях не приспособленные для размещения офисов. Например, переоборудованные подвальные и полуподвальные помещения, переданные в нежилой фонд квартиры. Однако если такой офис удачно расположен, имеет отдельный вход и автостоянку на несколько машин, качественно отремонтирован и оснащён дорогой мебелью и оргтехникой, он вполне может составить конкуренцию офису более высокого класса.[2]
Таблица 1. Средняя цена офисной недвижимости по г. Уфа
|
| Цена продажи, руб./ кв.м; изменение с начала 2010 г. | Арендные ставки, руб. за кв.м/мес.; изменение с начала 2010 г. | ||
| Средняя цена предложения по городу | 41000, +1,2% | 562.5, +25% | ||
|
| Средняя цена (по состоянию на 15 сентября 2010 г.) | Диапазон (минимум-максимум) | Средняя цена (по состоянию на 15 сентября 2010 г.) | Диапазон (минимум-максимум) |
| Класс A | 750 | 800-900 | ||
| Класс B | 56500 | 53000-66000 | 600 | 500-700 |
| Класс C | 42500 | 35500-45000 | 550 | 450-650 |
| Класс D | 25000 | 20000-30000 | 350 | 300-400 |
График 1. Динамика средней цены предложения недвижимости
График 2. Динамика средней арендной ставки недвижимости
[3]
Как уже не один месяц показывает аналитика и отзывы риэлторов, ситуация на рынке коммерческой недвижимости пока остается сложной. Даже на редкость теплая и жизнерадостная весна не сильно изменила ситуацию со спросом и ценами. Однако, если платежеспособного спроса не прибавилось, то интерес к просмотру объектов и звонков заметно повысился. Правда, пока бизнесмены лишь присматриваются к большинству объектов коммерческой недвижимости.
Расстановка сил на рынке «до кризиса» и «во время» кардинально изменилась: от рынка арендодателя он перешел к рынку арендатора. От рынка продавца к рынку покупателя. Несмотря на некоторое оживление, «правят бал» все еще арендаторы и покупатели, диктуют свои условия по сделкам.
Спрос на офисную недвижимость во всех сегментах находится на низком уровне. Например, основная масса потенциальных арендаторов офисной недвижимости интересуется помещения площадью до 80-100 кв.м. Наиболее востребованными районами на рынке офисной недвижимости по-прежнему является исторический центр города и проспект Октября – районы с наибольшей деловой активностью.
Все это приводит к тому, что показов объектов и их рекламы очень много, но до реальных сделок доходит далеко не всегда. Причем, торг тут уместен практически всегда. Ситуацию также обостряет наставший типичный летний период снижения активности рынка.
В итоге, результат следующий: на продажу и аренду выставлено много объектов, идет активная реклама. Что же касается предпочтений самых собственников, то они пока пытаются «нащупать» не просто цену рынка, но цену, по которой им было бы выгодно продать, и так называемую «цену отсечения», т.е. при которой продажа становится невыгодна.
Сегментом, где реальные сделки происходят активнее, являются торговые помещения на «красных линиях», средней площади, как в собственность, так и в аренду. Наступает лето – благоприятный период для торговли, поэтому аналитика рынка показывает даже желаемое собственниками небольшое повышение ставок и цен. Другое дело, что и тут торг частенько уместен.
Оживление на рынке коммерческой недвижимости подтверждают также итоги последних торгов: http://www.expert-russia.ru/dc/show/79/3024. Крупные объекты все-таки находят своих покупателей или инвесторов. Конечно, по результатам подобных торгов собственникам-продавцам не стоит сразу же рассчитывать на скорую продажу. Те же, кто пока не уверен в целесообразности продажи или желаемой цене, могут воспользоваться информационными услугами, предоставляемыми агентствами недвижимости.
На рынке аренды офисной недвижимости ситуация чуть лучше. Так как аренда – не такое серьезное бремя, как собственность. Если нужна аренда – то предпочтение всегда отдается более дешевой ставке. Арендодатели же часто не готовы снижать свою норму доходности. А вдруг за этом арендатором появится лучший.
При этом арендаторы готовы арендовать коммерческие помещения именно у частных собственников. Так как в этом случае можно договориться и о ценовых параметрах, и не понести дополнительных затрат. Это показывают и результаты на цифрах: за последние 2 месяца средняя арендная ставка подорожала за счет того, что с рынка ушли дешевые объекты, а спрос на торговые площади к лету увеличится. Но арендаторы не готовы активно покупать право аренды. Это подтверждают недавно проведенные торги, по многим лотам признанные несостоявшимися: http://www.expert-russia.ru/dc/show/79/3025
В настоящий момент сложно сказать однозначно, что движет арендаторами, покупателями и собственниками: то ли желание и воля к развитию и созданию посткризисного бизнеса, то ли неволя финансовых запросов и возможностей.[4]
Похожие работы
... процедур оговоренных в отчете об оценке имущества. Этап 5. Согласование полученных результатов расчета. Согласование производится с учетом цели и принципов оценки и других соображений оценщика. 3. Методы оценки недвижимости сравнительным подходом. Сравнительный подход к оценке предприятий включает следующие методы: Ø Метод сделок (продаж). Ø Метод отраслевых соотношений; &# ...
... что минимальные ставки на рынке сегодня начинаются от 9%, выданные в октябре кредиты в среднем имели ставку 13% -14%. Средний срок кредита - 16,6 лет. [56] 1.4 Цели и принципы оценки жилой недвижимости Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. ...
... итоговых корректировок Итоговая величина стоимости, полученная в результате применения всей совокупности ценовых мультипликаторов, должна быть откорректирована в соответствии с конкретными условиями оценки бизнеса. Наиболее типичными являются следующие поправки. Портфельная скидка представляется при наличии не привлекательного для покупателя характера диверсификации активов. Аналитик при ...
... месяц, а затем определяются цены продажи сопоставимых объектов на дату оценки. Для определения величины корректировки выбираем пару сопоставимых объектов: объект Б и В: 11,01 - 9,59 = 1,42 Т.е. за два месяца цена продажи 1 м недвижимости данного типа выросла на 1,42. Отсюда рост цена за 1 месяц составит: 1,42/ 2 = 0,71. Проведем корректировку цены продажи 1 м : по объекту А: 0,71 * (4 мес. - 1 ...
0 комментариев