Оценка собственности

ПРАКТИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ

по предмету «Оценка собственности»

ВВЕДЕНИЕ

Развитие рыночной экономики в России привело к многообразию форм собственности и возрождению собственника. Появилась возможность по своему усмотрению распорядиться принадлежащими собственнику домом, квартирой, другой недвижимостью, подыскать себе новое жилище или помещение для офиса, вложить свои средства в бизнес.

Одним из основных вопросов, возникающих при реализации права собственника, является вопрос о стоимости собственности.

Оценка имущества – определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями оценки.

Главной сферой применения оценочных технологий являются операции по купле-продаже объектов недвижимости и целых компаний, а также инвестиционная деятельность. Оценка стоимости необходима, в частности, при получении кредита в банке под залог стоимости тех или иных активов, акций, доли участия или предприятия в целом.

Купля-продажа компаний и долей участия в них как особая форма бизнеса пока не получила в России достаточного развития. Однако следует ожидать быстрого увеличения числа сделок подобного рода.

Переход к рыночной экономике привёл к появлению новой профессии – эксперт-оценщик. Оценка недвижимости должна осуществляться в соответствии с требованиями Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135 – ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

1.   ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КОТТЕДЖА

Определить рыночную стоимость коттеджа площадью 70 м², расположенного на земельном участке площадью 5600 м². Коттедж имеет 4 комнаты и законченный подвал, гараж на дату оценки отсутствует. Для анализа используются данные о пяти продажах сравнимых объектов. Исходные данные приведены в таблице 1.

Таблица 1

Исходные данные

Как видно из исходных данных, объекты сравнения отличаются от оцениваемого условиями финансирования, временем продаж и физическими характеристиками.

Величина корректировки по условиям финансирования определяется сравнением цены продажи объектов с рыночным и нерыночным финансированием. При этом платежи по кредиту дисконтируются по рыночной процентной ставке. В данном случае величины корректировок определены в размере 1400 руб. для 1-го объекта и 4200 руб. – для 2-го объекта.

Так как у всех сравниваемых объектов условия продажи рыночные, то корректировки на условия продажи не требуется.

Для корректировки на условия рынка (время продажи) необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В рассматриваемом примере 1-й и 3-й объекты отличаются только по условиям финансирования и временем продажи. Скорректировав цену продажи 1-го объекта на условия финансирования, можно определить корректировку на время продажи: (36400 – 32200) / 36400 = 0,12 , или на 12%, т.е. за год цены на рынке увеличились на 12%.

Таким образом, все сравниваемые объекты приведены в одинаковые условия по финансированию и времени продажи, что создаёт единую базу для проведения корректировок на физические различия.

В ряду объектов сравнения различия в размерах представлены разным количеством комнат и разной площадью дома и участка. Причём участку площадью 7000 м² соответствует дом площадью 90 м² с 5 комнатами, а участку 5600 м² соответствует дом площадью 70 м² с 4 комнатами. Сравнивая 1-й и 2-й объекты, определяем корректировку на размер: 40600 – 36400 = 4200 руб.

Для определения величины корректировки на наличие гаража необходимо произвести сравнение 3-го и 5-го объектов, т.к. они различаются лишь наличием гаража: 36100 – 33700 = 2400 руб.

Для определения величины корректировки на наличие законченного подвала необходимо произвести сравнение 2-го и 4-го объектов, т.к. они различаются лишь этим показателям: 43900 – 40600 = 3300 руб.

Результаты выполненных корректировок приведены в табл. 2. Для каждого объекта сравнения получена скорректированная цена.

Таблица 2

Определение скорректированной цены

В соответствии с условиями задачи требуется на основании данного ряда скорректированных цен продаж (см. табл. 2) вывести одно значение рыночной стоимости.

Обоснование вывода единого показателя рыночной стоимости заключается в придании каждому члену ряда весового коэффициента, учитывающего степень отличия объекта сравнения от объекта оценки. При этом следует принимать во внимание диапазон разброса скорректированных цен продаж; количество корректировок для каждого объекта; общий процент корректировок, взятых по абсолютной величине; общий процент корректировок, определённый как разница между положительной и отрицательной корректировками. Результаты анализа сведены в табл. 3.

Таблица 3

Анализ полученных данных

В рассматриваемом примере имеем очень узкий диапазон цен продажи – от 37000 руб. до 37400 руб. Продажная цена с меньшим количеством корректировок имеет больший удельный вес – для 5-го объекта общее число корректировок равно двум. Кроме того, общая валовая коррекция для 5-го объекта также почти наименьшая. Поэтому в качестве рыночной стоимости оцениваемого коттеджа принимаем скорректированную цену продажи 5-го объекта – 37400 руб.