ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ АДМИНИСТРАТИВНОГО ЗДАНИЯ

2.   ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ АДМИНИСТРАТИВНОГО ЗДАНИЯ

Определить рыночную стоимость административного здания. В качестве объектов сравнения выбраны пять сдаваемых в аренду зданий, недавно проданных на местном рынке. Все здания имеют примерно одинаковое географическое положение и продавались на условиях рыночного финансирования для владения на основе аренды. Состояние конструкций всех зданий – среднее. Характеристики оцениваемого объекта и объектов сравнения приведены в табл. 4.

 

Таблица 4

Сводка рыночных данных для относительного сравнительного анализа административного здания

Элементы сравнения	Объект оценки	Сравнимые объекты
		1-й	2-й	3-й	4-й	5-й
Цена продажи, руб.		290000	210000	240000	210000	250000
Общая площадь, м2	3400	4000	3300	3400	2900	3800
Отношение арендной площади к общей	0,88	0,94	0,93	0,92	0,89	0,89
Коэффициент использования	0,90	0,87	0,85	0,90	0,95	0,90
Средняя рента за 1 м2арендной площади, руб	116	117	107	115	119	114
Местоположение	среднее	хорошее	плохое	среднее	хорошее	плохое
Затраты на эксплуатацию	рыночный уровень	рыночный уровень	рыночный уровень	выше	выше	рыночный уровень
Размер арендной площади	2992	3760	3069	3128	2581	3382
Цена за 1 м2 арендной площади, руб		77,13	68,43	76,73	81,36	73,92

 

Определяем размер арендной площади для каждого объекта:

3400 * 0,88 = 2992 руб/ м²

4000 * 0,94 = 3760 руб/ м²

3300 * 0,93 = 3069 руб/ м²

3400 * 0,92 = 3128 руб/ м²

2900 * 0,89 = 2581 руб/ м²

3800 * 0,89 = 3382 руб/ м²

Определяем цену за 1 м² арендной площади сравнимых объектов:

290000 / 3760 = 77,13 руб/ м²

210000 / 3069 = 68,43 руб/ м²

240000 / 3128 = 76,73 руб/ м²

210000 / 2581 = 81,36руб/ м²

250000 / 3382 = 73,92 руб/ м²

Все здания проданы при рыночном финансировании в одно и то же время при рыночных условиях продажи. Все продажи передают право владения на основе аренды. Следовательно, корректировок по данным элементам не требуется. В качестве единицы сравнения принимаем цену продажи 1 м² арендной площади (см. табл. 4).

Рассмотрим 1-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 1-го объекта - 77,13 руб/ м².

 

Таблица 5

Требуемые корректировки к цене за 1м² арендной площади 1-го объекта сравнения

Позиции сравнения	Требуемая корректировка
Отношение арендной площади к общей	вниз
Средняя рента за 1м2 арендной площади	вниз
Коэффициент использования	вверх
Местоположение	вниз
Общая корректировка	вниз

 

Из табл. 5 следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть меньше, чем 77,13 руб/ м².

Рассмотрим 2-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 2-го объекта – 68,43 руб/ м².

 

Таблица 6

Требуемые корректировки к цене за 1м² арендной площади 2-го объекта сравнения

Позиции сравнения	Требуемая корректировка
Отношение арендной площади к общей	вниз
Средняя рента за 1м2 арендной площади	вверх
Коэффициент использования	вверх
Местоположение	вверх
Общая корректировка	вверх

Из табл. 6 следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть больше, чем 68,43 руб/ м².

Рассмотрим 3-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 3-го объекта – 76,73 руб/ м².

 

Таблица 7

Требуемые корректировки к цене за 1м² арендной площади 3-го объекта сравнения

Позиции сравнения	Требуемая корректировка
Отношение арендной площади к общей	вниз
Средняя рента за 1м2 арендной площади	вверх
Затраты на эксплуатацию	вниз
Общая корректировка	вниз

Из табл. 7 следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть меньше, чем 76,73 руб/ м².

Рассмотрим 4-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 4-го объекта – 81,36 руб/ м².

 

Таблица 8

Требуемые корректировки к цене за 1м² арендной площади 4-го объекта сравнения

Позиции сравнения	Требуемая корректировка
Отношение арендной площади к общей	вниз
Средняя рента за 1м2 арендной площади	вниз
Затраты на эксплуатацию	вниз
Коэффициент использования	вниз
Местоположение	вниз
Общая корректировка	вниз

Из табл. 8 следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть меньше, чем 81,36 руб/ м².

Рассмотрим 5-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м² арендной площади 5-го объекта – 73,92 руб/ м².

 

Таблица 9

Требуемые корректировки к цене за 1м² арендной площади 5-го объекта сравнения

Позиции сравнения	Требуемая корректировка
Отношение арендной площади к общей	вниз
Средняя рента за 1м2 арендной площади	вверх
Местоположение	вверх
Общая корректировка	вверх

Из табл. 9 следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть больше, чем 73,92 руб/ м².

Для определения рыночной стоимости объекта оценки данные относительного сравнительного анализа распределяются в соответствии с величинами корректировок цен продаж объектов сравнения (см. табл.10).

 

Таблица 10

Анализ полученных данных

Номер объекта	Корректировка	Цена продажи, руб.
4-й	вниз	81,36
1-й	вниз	77,13
3-й	вниз	76,73
5-й	вверх	73,92
2-й	вверх	68,43

 

Из данного распределения следует, что рыночная стоимость объекта оценки находится в диапазоне от 73,92 до 76,73 руб. за 1 м² арендной площади. Так как для 3-го и 5-го объектов было выполнено одинаковое количество корректировок, то цену за за 1 м² арендной площади объекта оценки определяем как среднеарифметическое между ценами 3-го и 5-го объектов.

( 73,92 + 76,73 ) / 2 = 75,33 руб/ м²

Тогда стоимость сдачи в аренду всего здания составит:

75,33 * 2992 = 225387,36 руб.

 

3.   ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ

Определить стоимость трёхкомнатной квартиры общей площадью 58 м², расположенной на четвёртом этаже пятиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту. В доме отсутствуют лифт и мусоропровод, санузел в квартире раздельный, комнаты смежные, высота помещений 2,8 м, площадь кухни 7 м². Физический износ здания составляет 20 процентов. Удалённость от центра составляет 15 км. Коэффициент, учитывающий экологическое состояние, равен 1,0.

Порядок определения рыночной стоимости квартиры следующий:

1.   Восстановительная стоимость одного квадратного метра жилого пятиэтажного дома, построенного по типовому проекту, в уровне цен 1984 г. составляет 248,75 руб.

2.   Восстановительная стоимость одного квадратного метра жилого пятиэтажного дома, построенного по типовому проекту, в текущем уровне цен (октябрь 2000 г.) определяется по формуле:

С_в = С_в1984 * И,

где С_в - восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в текущем уровне цен;

С_в1984 - восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в базисном уровне цен (уровень 1984 г.);

И – индекс удорожания стоимости строительства в текущем уровне цен по отношению к базисному уровню. На январь 2001 г. И = 22,44.

С_в = 248,75 * 22,44 = 5581,95 руб.

3.   Остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади определяется по формуле:

С_о = С_в * (1 – И_фи / 100),

где С_о - остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади;

И_фи - физический износ здания, %

С_о = 5581,95 * (1 – 20 / 100) = 4465,56 руб.

4.   По приложению В определяем величины коэффициентов, влияющих на потребительские качества квартиры:

К_вп – коэффициент, учитывающий высоту помещения, при высоте помещения 2,8 м К_вп = 1,018;

К_пк - коэффициент, учитывающий площадь кухни, при площади кухни 7 м К_пк = 0,96;

К_ос - коэффициент, учитывающий обустроеннность санузлов, при раздельном санузле К_ос = 0,97;

К_эт - коэффициент, учитывающий этажность, при условии расположения квартиры на четвёртом этаже пятиэтажного дома К_эт = 1,0;

К_нл - коэффициент, учитывающий наличие лифта, при отсутствии лифта К_нл = 0,994;

К_нм - коэффициент, учитывающий наличие мусоропровода, при отсутствии мусоропровода К_нм = 0,972;

К_ск - коэффициент, учитывающий смежность комнат, для трёхкомнатной квартиры со смежными комнатами К_ск = 0,942;

К_рц - коэффициент, учитывающий местоположение жилого дома, при удалённости дома от центра на расстояние 15 км К_рц = 0,97;

К_эс - коэффициент, учитывающий экологическое состояние согласно заданию К_эс = 1,00.

5.   Коэффициент потребительских качеств квартиры определяется по формуле:

К_п = (0,534 * К_вп + 1,428 * К_пк + 0,794 * К_ос + 0,741 * К_эт + 0,397* *К_нм+ 0,473 * К_нл + 1,259 * К_ск + 0,733 * К_рц + 1,275 * К_эс ) / 7,634.

К_п = (0,534 * 1,018 + 1,428 * 0,96 + 0,794 * 0,97 + 0,741 * 1,0 + 0,397* *0,972 + 0,473 * 0,994 + 1,259 * 0,942 + 0,733 * 0,97 + 1,275 * 1,0 ) / 7,634 = =0,976

6.   Остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади с учётом коэффициентов, учитывающих потребительские качества жилья, С_км определяется по формуле:

С_км = С_о * К_п .

С_км = 4465,56 * 0,976 = 4358,39 руб.

7.   Цена продажи жилья с учётом удорожания строительной продукции и потребительских качеств жилья С_ск определяется по формуле:

С_ск = С_км * S,

где S – общая площадь жилья, м² .

С_ск = 4358,39 * 58 = 252786,62 руб.