Стратегия разработки и управления портфелем недвижимости

2.2 Стратегия разработки и управления портфелем недвижимости

 

Предложенный алгоритм разработки и управления портфелем недвижимости (рис. 2) включает три блока.

Первый блок (I) включает этапы организации создания фирмы:

1.Формулирование идеи бизнеса по формированию и управлению портфелем недвижимости — осуществляется инициативной группой — учредителями.

2.Подготовки учредительных документов для регистрации фирмы.

3.Регистрация фирмы.

4.Формирование в составе фирмы информационно-аналитического отдела.

5.Формулирование целей, миссии и задач фирмы.

В состав ПН могут быть включены следующие пакеты:

1)Пакет покупки жилья для сдачи в аренду.

2)Пакет покупки офисных помещений для сдачи в аренду.

3)Покупка складских помещений для сдачи в аренду.

4)Покупка гостиниц для бизнеса.

5)Покупка АЗС для бизнеса.

6)Покупка бизнеса — оказание услуг (ремонт автотранспорта, оказание услуг, аптечный бизнес, торговый бизнес и т. д.).

7)Покупка помещений для супермаркетов и магазинов и организации бизнеса.

8)Организация строительства объектов недвижимости для продажи и сдачи в аренду.

9)Покупка промышленных объектов для организации бизнеса.

10) Приобретение земельных участков и организация строительства коттеджей с последующей их продажей. В блоке 6 производится оценка стоимости объектов ПН по пакетам и в целом портфеля недвижимости.

В составе фирмы должны быть специалисты в области маркетинга, менеджмента, актуарных и математических расчетов, экономисты и психологи, оценщики и аналитики РН. [9]

Второй блок (II) — разработка портфеля недвижимости (ПН).

6.         Определение состава и структуры портфеля недвижимости.

7.         Оценка стоимости объектов и проектов в составе ПН.

8.         Определение потоков доходов и построение эпюр по годам.

9.         Определение чистого дисконтированного дохода ПН по годам.

10.Сравнение расчетных ставок доходности ПН и рынка капитала. Если расчетные ставки доходности меньше, чем доходность на рынке капитала, то в этом случае переходим к блоку 11.

11.Оптимизация портфеля, — возвращаясь к блоку 6, производим изменение состава и структуры ПН с целью повышения доходности портфеля. Если расчетная ставка доходности ПН удовлетворяет требованиям, т. е. больше, чем доходность на рынке капитала, то в этом случае переходим к блоку 12.

12.Определение чистого дисконтированного дохода по годам.

13.Разработка программы инвестирования. В разработке должны участвовать специалисты в области управления ценными бумагами и финансовыми инструментами, юристы, финансовые аналитики.

Основные направления разработки программы инвестирования включают:

13.1.Использование собственного капитала.

13.2.Использование заемного капитала (объемы, ставки, кредитования).

13.3.Выпуск ценных бумаг.

13.4.Использование современных финансовых инструментов для кредитования проекта.

13.5.Самофинансирование — разработка программы использования и получения средств от покупателей на разных этапах создания объекта.

13.6.Ипотечное кредитование.

13.7.Привлечение генеральных инвесторов.

13.8.Использование прибыли от бизнеса в процессе реализации портфеля недвижимости.

14. В блоке производится оценка ставок доходности и уровень риска портфеля недвижимости и сравнение со среднерыночными или планируемыми для ПН.

При определении уровня риска необходимо рассматривать интеграцию способов управления риском в составе:

1)Финансовый риск:

—изменение капитальных затрат;

—изменение валютных курсов;

—инфляция;

—нарушение договорных обязательств;

—неисполнение долговых обязательств;

2)Операционный риск:

—выход из строя оборудования;

—стихийные бедствия;

—моральный износ недвижимости;

—физический износ недвижимости;

—изменение инфраструктуры в местоположении объектов.

3)Риск рынка продукции:

—потеря клиентов;

—рост конкуренции;

—снижение спроса на продукцию;

—предложение более современной продукции и материалов, дизайна по более низким ценам.

4)Риск факторов производства:

— рост или снижение цен на объекты портфеля;

—использование новых технологий в производстве продукции;

—забастовки сотрудников;

—уход ключевых сотрудников;

—разрыв контрактов с партнерами.

5)Налоговый риск:

—изменение ставок налогов;

—введение новых налогов или платежей;

—изменение тарифов и нормативов.

6)Административный риск:

—изменение в природоохранном законодательстве;

—прекращение ценовой поддержки;

—прекращение поддержки импорта;

—ужесточение требований к качеству, условиям, технологиям, материалам;

—ужесточение требований к безопасности жизнедеятельности населения и др.

7) Юридический риск:

—повышение ответственности за качество товаров, продукции и услуг;

—изменения в торговых отношениях;

—иски акционеров, кредиторов, инвесторов;

—новые требования по оформлению разрешений на приобретение земельных участков и объектов.

Многообразие рисков, возможных при управлении портфелем недвижимости, затрудняет нахождение уровня рисков и его минимизацию. Теория и методология управления рисками и доходностью находятся в стадии постоянного совершенствования.

Если требования величины доходности и уровня риска не обеспечиваются для портфеля недвижимости, то в блоке 15 производятся улучшение и оптимизация этих показателей и возврат в блок 6.