РЫНОЧНАЯ И ИНВЕСТИЦИОННАЯ СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ
ОСНОВНЫЕ ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ НЕДВИЖИМОСТИ
ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ИНВЕСТИРОВАНИЯ
ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ ПРИ РЫНОЧНОМ (СРАВНИТЕЛЬНОМ) ПОДХОДЕ
ОСОБЕННОСТИ И ИСТОЧНИКИ РИСКОВ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В НЕДВИЖИМОСТЬ
УЧЕТ ИЗНОСА ПРИ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА НА ОСНОВЕ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА
Навигация
ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ ПРИ РЫНОЧНОМ (СРАВНИТЕЛЬНОМ) ПОДХОДЕ
Инвестиции в недвижимость
70197
знаков
0
таблиц
0
изображений
2.5. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ ПРИ РЫНОЧНОМ (СРАВНИТЕЛЬНОМ) ПОДХОДЕ
Определение стоимости объекта недвижимости при рыночном (сравнительном) подходе на основе метода сравнительного анализа продаж производится в следующем порядке:
1) анализируется рыночная ситуация и выявляются недавние сделки продажи сопоставимых объектов недвижимости (таких, которые близки по своим основным свойствам и полезности к оцениваемому объекту; при этом объектов-аналогов должно быть не меньше пяти-семи);
2) тщательно проверяется информация о сделках;
3) выбираются соответствующие единицы сравнения объектов (например, квадратный метр общей площади, кубический метр (для складских помещений), гектар или сотка (для участков земли), квартира, офис;
4) выявляется адекватная данному случаю оценки элементы сравнения;
5) в цены продаж сопоставимых объектов вносятся корректировки на различия между ними и оцениваемым объектом по единицам и элементам сравнения;
6)корректированные величины стоимости сопоставимых (аналогичных) объектов сводятся к одной величине – к стоимости оцениваемого объекта.
Для анализа сопоставимых продаж объектов недвижимости в зависимости от конкретной ситуации, от конкретного объекта недвижимости в качестве единиц сравнения целесообразно применять единицу общей площади; единицу площади, пригодной для сдачи в аренду, продажи; единицу объема; единицу недвижимости.
Выбор оценщиком конкретных единиц сравнения должен быть тщательно обоснован с учетом специфики оцениваемого и сопоставимых объектов.
При оценке недвижимого имущества необходимо учитывать те характеристики объектов, которые оказывают непосредственное и существенное влияние на их стоимость. Наиболее важными среди них и подлежащими обязательному учету при оценке являются:
1) передаваемые при возможной сделке имущественные права;
2) условия финансирования сделки (учет заемного и привлеченного капитала);
3) условия и время продажи (в том числе и юридическая чистота сделки);
4) местоположение объекта;
5) физические (технические) параметры объекта;
6) экономические параметры объекта и окружения;
7) экологические параметры объекта и окружения;
8) характер, интенсивность использования;
9) наличие стоимостных факторов, не связанных непосредственно с недвижимостью.
Поправки по единицам и элементам сравнения могут, вносится в цены сопоставимых объектов либо непосредственно в денежных единицах, либо в процентах с последующим переводом в денежные единицы.
При итоговом определении стоимости оцениваемого объекта недопустимо простое определение среднего арифметического корректированных цен сопоставимых объектов. Определение стоимости оцениваемого объекта должно строиться с учетом весовых коэффициентов, наибольшее значение которых придается оценщиком для тех сопоставимых объектов, которые в наибольшей степени соответствуют по своим характеристикам оцениваемому объекту.
Применение данного метода сравнительного анализа возможно только при наличии достаточного количества сопоставимых объектов, которые можно обоснованно корректировать на различия с оцениваемым объектом.
2.6. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА
Определение стоимости объекта недвижимости на основе затратного подхода производится в следующей последовательности:
1) определяется рыночная стоимость участка земли;
2)рассчитывается величина восстановительной стоимости строительства объекта недвижимости (здания или сооружения);
3) оценивается величина совокупного износа, т.е. износа всех трех видов;
4) производится итоговое определение стоимости как суммы стоимости участка земли и восстановительной стоимости за вычетом совокупного износа.
При применении затратного подхода участок земли оценивается таким, как если бы он был свободным в варианте его наилучшего (наиболее эффективного) использования. При отсутствии полного права на землю допустимо нахождение стоимости участка земли как стоимости права долгосрочной аренды. Определение восстановительной стоимости (величины затрат) может производится тремя способами:
- на основе данных о восстановительной стоимости объекта на дату последней переоценки с последующим пересчетом в текущую стоимость (в масштабе текущих цен);
- путем расчета средневзвешенной величины фактической сметной стоимости строительства аналогичного объекта (по данным подрядных строительных организаций);
- на основе анализа укрупненных статей затрат на строительство нового объекта.
При определении стоимости нового строительства в расчет принимаются прямые и косвенные издержки, а так же предпринимательская прибыль (прибыль застройщика).
К прямым издержкам относятся затраты непосредственно на строительство (стоимость стройматериалов и их доставки, заработная плата строителей, стоимость использования машин и механизмов, транспортно-складские расходы, стоимость временных сооружений, расходы на соблюдение техники безопасности и другие нормативные затраты, а так же прибыль и накладные расходы подрядчика строительства).
К косвенным издержкам относятся затраты, не включаемые непосредственно в стоимость строительно-монтажных работ (расходы на проектирование, технический надзор, геодезический контроль, оплата юридических, бухгалтерских, аудиторских и оценочных услуг; затраты на рекламу, административные и другие расходы застройщика).
Предпринимательскую прибыль (прибыль застройщика) оценщик может рассчитывать как долю общей суммы прямых и косвенных затрат, исходя из средних по данному региону норм предпринимательской прибыли, являющихся достаточным стимулом для инвестирования в строительство объектов недвижимости в данном регионе.
Похожие работы
... -плана проекта. [11, c.175-183] Данные этапы можно представить в виде схемы (рис. 2). Рис. 2. Структура целей и этапов анализа эффективности инвестиций в недвижимость Существует ряд подходов к проведению оценки инвестиций, которые в общем случае сводятся к расчету ряда показателей, определяющих доходность проводимых операций с объектами собственности и окупаемость капиталовложений. Показатели ...
... кредиту, % в год E =12% Срок кредита, лет t=5 лет n=12 Решение: Ответ: Размер ежемесячный выплат по кредиту составил 5586 руб. Задача № 4 Инвестор приобрел недвижимость с рассрочкой платежа на несколько лет. Согласно договору выплаты покупателем осуществляется ежегодно. Какова текущая стоимость выплат инвестора за весь период рассрочки? Дано: Период рассрочки выплат, лет t=4 ...
... время, как на других сегментах коммерческой недвижимости кризис спровоцировал обвальное снижение цен и увеличение предложения на открытом рынке. Анализ продуктивности первоклассной коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге, даёт основания предположить, что риск инвестиций в такую недвижимость вероятно ниже, чем риск инвестиций в потерявшие кредит доверия финансовые инструменты. Если с этим ...
... дохода; – высокий уровень издержек на проведение сделок; – существуют установленные государством процедуры, которые необходимо выполнять при покупке и совершении других операций с недвижимостью. Субъектами рынка недвижимости являются: – продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в ...
0 комментариев