Операции с недвижимостью

Российский государственный аграрный заочный

университет

Экономический факультет

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по дисциплине "Экономика недвижимости"

 

 

 

 

 

2009 год

План

1. Рынок недвижимости, его роль и место в национальной экономике. Объекты и субъекты рынка недвижимости

2. Сущность инвестиций и оценка их отдачи по направлениям использования

3. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

4. Два подхода к использованию затратного метода оценки недвижимости: по стоимости восстановления и по стоимости замещения

Задача 1

Задача 2

Список использованной литературы

1. Рынок недвижимости, его роль и место в национальной экономике. Объекты и субъекты рынка недвижимости

Любая сфера хозяйственной деятельности, в том числе и сфера недвижимости, обладает своими специфическими особенностями, накладывающими особый колорит на экономические процессы. В условиях рыночных отношений непосредственным выражением этой специфики являются особенности рынка недвижимости.

Однако прежде чем говорить об особенностях рынка недвижимости, определимся, что же мы понимаем под самим термином «рынок недвижимости». Если обратиться к литературе, то в ней под рынком недвижимости довольно часто понимается рынок оборота прав на недвижимость.

При таком определении из сферы рынка недвижимости выпадает целый комплекс отношений, связанных с созданием новых объектов недвижимости и управлением, эксплуатацией уже существующих объектов. Между тем интересы многих субъектов рынка связаны с недвижимостью именно в связи с этими процессами. Например, инвестора при вложении средств в недвижимость, безусловно, интересуют его права, но, скорее, это не права на недвижимость, а права на получение дохода от недвижимости, их надежность. Точно также для пользователей недвижимости гарантии их прав важны, но не менее важны и вопросы качества эксплуатации объекта недвижимости, величина его издержек, связанных с использованием объекта. Таким образом, оборот прав – это ядро рынка недвижимости, но еще не весь рынок.

Рынок недвижимости – система правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектов недвижимости.

В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, возникающие:

– в ходе создания объектов недвижимости – между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;

– в процессе оборота прав на недвижимость – между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т.д.;

– в процессе эксплуатации объектов недвижимости – между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.

Рынок недвижимости, как сектор рыночной экономики, имеет большое значение, что подтверждается:

– колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту – владельцам, доход – предпринимателям, налоговые и другие платежи – в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;

– достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте;

– достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли);

– высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней;

– большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.

Рынок недвижимости в национальной экономике играет огромную роль и выполняет следующие функции:

– эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;

– отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;

– свободное формирование цен на объекты и услуги;

– перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;

– перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.

При рассмотрении состава рынка как системы экономических отношений логично выделить объекты и субъектов рынка (экономических агентов). Выделяют три основных типа (объекта) недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения Базовый объект недвижимости – земля, которая является местом проживания всех людей, основным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующем в производстве всех других товаров.

Отличительные признаки недвижимости как объекта инвестиций:

– недвижимость неподвижна, ее невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

– существует прочная не только физическая, но и юридическая связь с землей;

– каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;

– недвижимость фундаментальна: ее невозможно похитить, сломать, потерять при обычных условиях;

– стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли сложный или невозможный процесс, так как без привлечения заемного капитала инвестиции в нее затруднительны;

– низкая доступность полной и достоверной информации о сделках, уровне доходности инвестиций в недвижимость;

– долговечность объекта инвестирования;

– потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа;

– полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилой и производственной площади;

– возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;

– существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;

– существуют специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы;

– необходимость постоянного управления недвижимостью, портфелем инвестиций в недвижимость на достаточном уровне для получения приемлемого дохода;

– высокий уровень издержек на проведение сделок;

– существуют установленные государством процедуры, которые необходимо выполнять при покупке и совершении других операций с недвижимостью.

Субъектами рынка недвижимости являются:

– продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью;

– покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов);

– профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников рынка недвижимости определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур. Соответственно, их можно разделить на институциональных и неинституциональных участников.

К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование.

К неинституционным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся: предприниматели (юридические или физические лица); брокеры; оценщики недвижимости; финансисты (банкиры); девелоперы,; редевелоперы; проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе; юристы; страховщики; финансовые аналитики; маркетологи и т.д.

2. Сущность инвестиций и оценка их отдачи по направлениям использования

В отечественной экономической литературе до 80-х годов ХХ века термин практически не использовался. Сейчас это одна из наиболее часто используемых в экономической системе категорий как на макро-, так и на микро – уровне. Однако, несмотря на исключительное внимание исследователей к этой экономической категории универсальное определение инвестиций. До сих пор не выработано. Существует несколько определений инвестиции.

1. Инвестиции – долгосрочные вложения капитала промышленность, сельского хозяйства, транспорт и др. отрасли хозяйства как внутри страны с целью получения прибыли (дохода).

2. Инвестиции – долгосрочные вложения капитала (внутри страны или за границей) в предприятия различных отраслей народного хозяйства.

3. Инвестиции – долгосрочные вложения средств (денежных, материальных), интеллектуальных ценностей внутри страны или за границей в разные отрасли (предприятия, программы и т.п.), с целью развития производства, получения прибыли или других конечных результатов (например, природоохранные, социальные).

4. Инвестиции – совокупность всех денежных, имущественных и интеллектуальных ценностей, вкладываемых в реализацию различных программ и проектов производственной, коммерческой, социальной, научной, культурной или какой-либо другой сферы с целью получения прибыли (дохода).

5. Инвестиции – денежные средства, ценные бумаги, в том числе имущественные права имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и ли иной деятельности в целях получения прибыли или достижения иного полезного эффекта.

6. Инвестиции – долгосрочные вложения государственного или частного капитала в различные сферы экономики с целью получения прибыли.

Проведенные примеры характеристик инвестиций показывает, насколько многоаспектной и сложной эта экономическая категория.

Инвестиции играют существенную роль в функционировании и развитии экономики. Инвестиции служат «архимедовым рычагом» поступательного развития и позитивного функционирования экономики. Они создают новые предприятия и дополнительные рабочие места, позволяют осваивать передовые технологии и обновлять основной капитал, способствуют интенсификации производства, обеспечивают выход на рынок новых видов товаров и услуг. Это приносит благо потребителям и производителям, инвесторам и государству в целом.

Инвестиционные ресурсы занимают позиции ведущего источника развития национальной экономики, обеспечения темпов экономического роста. Изменения в количественных соотношениях инвестиций оказывают воздействие на объем общественного производства и занятости, структурные сдвиги в экономике, развитие отраслей и сфер хозяйства Обеспечивая накопление фондов предприятий, производственного потенциала, инвестиции непосредственно влияют на текущие и перспективные результаты хозяйственной деятельности. При этом инвестирование должно осуществляться в эффективных формах, поскольку вложение средств в морально устаревшие средства производства, технологии не будет иметь положительного экономического эффекта. Нерациональное использование инвестиций влечет за собой замораживание ресурсов и вследствие этого сокращение объемов производимой продукции. Таким образом, эффективность использования инвестиций имеет важное значение для экономики: увеличение масштабов инвестирования без достижения определенного уровня его эффективности не ведет к стабильному экономическому росту.

Инвестиции находятся в определенной зависимости от фактора экономического роста, Для выяснения фактора экономического роста следует предварительно определить понятия валовых и чистых инвестиций.

Валовые инвестиции – это затраты на замещение изношенного, устаревшего старого оборудования за счет амортизации и прирост инвестиций на расширение производства. Чистые инвестиции – это затраты на новое строительство, установку дополнительного оборудования, создание средств экономической защиты и др. Чистые инвестиции обеспечиваются как внешними, так и внутренними ресурсами, включая амортизацию. Это валовые инвестиции за вычетом суммы амортизации основного капитала.

Динамика показателя чистых инвестиций является индикатором состояния экономики: величина чистых инвестиций показывает, в какой фазе развития находится экономика страны. Если объем валовых инвестиций превышает объем амортизационных отчислений, то прирост производственного потенциала обеспечивает расширенное воспроизводство, экономика находится в стадии подъема.

При равенстве валовых инвестиций и амортизационных отчислений, т.е. нулевом значении чистых инвестиций, в экономику в данном периоде поступает такое же количество инвестиционных средств, какое и потребляется, имеет место простое воспроизводство общественного продукта, характеризующееся отсутствием экономического роста.

Если величина валовых инвестиций меньше суммы амортизационных отчислений, показатель чистых инвестиций является отрицательной величиной. Сокращение инвестиций вызывает уменьшение производственного потенциала и, как следствие, экономический спад.

Изменение объема чистых инвестиций ведет к изменению доходов, происходящему в том же направлении, но в большей степени, чем исходные сдвиги в инвестиционных расходах.