Анализ основных причин и факторов, сдерживающих решение жилищной проблемы в России

2.2       Анализ основных причин и факторов, сдерживающих решение жилищной проблемы в России

Решение жилищной проблемы обусловлено совокупностью взаимосвязанных условий и факторов, являющихся следствием социально-экономического и политического положения в стране. Тем не менее, можно выделить ряд процессов, непосредственно влияющих на решение жилищного вопроса. На рисунке 3.1 представлена общая структура и обозначены взаимосвязи базовых элементов системы, составляющей суть процесса обеспечения населения жильем.

Каждый элемент системы характеризуется текущим(прогнозным) состоянием, прямо или косвенно связан с другими элементами, взаимно обусловливая из, и находится под воздействием совокупности факторов, определяя специфику жилищной проблемы.

Особенности процесса обеспечения населения жильем и форма его проявления определяются установленными на государственном уровне принципами, нормами и правилами. Они формируют правовое поле, которое и образует по отношению к рассматриваемой системе «среду функционирования» наряду с общеэкономическими и политическими факторами.

2.3 Состояние рынка ипотечного кредитования в России

 

Объем выданных кредитов

В октябре-ноябре 2008 года объемы выдачи ипотечных кредитов снизились в 36 регионах, при этом в некоторых более чем на 40%. О приостановке ипотечных программ объявили 17 банков, доля которых в общем объеме жилищных кредитов, выданных в 2008 году, составляла порядка 20%.

При этом в агентстве недвижимости Миан доля сделок, совершаемых с использованием ипотечного кредитования, в I квартале 2009 года по сравнению с аналогичным периодом 2008 года сократилась всего на 14% и составила 13% от общего количества совершенных покупок (по сравнению с 32% в январе-марте 2008 года). По нашему мнению, данные показатели являются результатом поиска альтернативных возможностей для клиентов, которые на первый взгляд не очевидны, однако позволяют удовлетворить потребности в недвижимости с помощью привлечения кредитных инструментов и сегодня.

Ипотечные программы банков

В конце 2008 года большинство банков прекратили кредитование новостроек. В настоящее время банками предлагаются ипотечные программы на приобретение жилья на вторичном рынке под залог приобретаемой или имеющейся недвижимости, с фиксированной или плавающей процентной ставкой:

- средняя ставка по кредиту - 18,82% в рублях и 15,01% в долларах США;

- оптимальный срок кредитования - 10-15 лет;

- первоначальный взнос - не менее 30-40% от стоимости залоговой квартиры;

- средняя величина предоставляемого кредита в Москве (по данным Дельтакредит) - 2,4 млн. руб. или $70 тыс.

В октябре-декабре прошлого года многие банки пересмотрели процентные ставки по ипотеке в сторону повышения. При этом рублевые ставки росли более высокими темпами относительно валютных. Разброс процентных показателей по предлагаемым ипотечным программам достаточно велик - от 14 до 30%.

В январе 2009 года ставки по ипотеке находились на стабильно высоком уровне, существенного их изменения зафиксировано не было. Это обусловлено тем, что в IV квартале прошлого года банки увеличили их «с запасом» на случай резкого ухудшения рыночной ситуации.

В Москве в феврале средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным кредитам выросла на 0,6% и составила 18,82%, по долларовым кредитам - на 0,52% до 15,01% (по данным Кредитмарт). Однако данный рост обусловлен, скорее колебанием валютных курсов в первые недели 2009 года.

По регионам средневзвешенная ставка по выданным кредитам в иностранной валюте (по данным ЦБ РФ). С января 2009 года ЦБ РФ рассчитывает средневзвешенную ставку по итогам выдачи за период, (а не накопленным итогом, как ранее) повысилась с 10,8% в 3 квартале 2008 года до 12,5% в январе 2009 года. В рублях ставки по выданным ипотечным кредитам, как правило, не превышают 18%, а в ряде регионов и 15%. Так, в регионах присутствия МИАН, кредиты по ставке выше 15% зафиксированы только в Новосибирской, Липецкой областях и Республике Башкортастан, а в среднем она составила порядка 14%, минимальная - 13,5% - отмечена в Туле.

Несмотря на февральский рост процентных ставок, по итогам марта ожидается его значительное замедление, за которым в перспективе возможно последует незначительное снижение.

Требования к заемщику

В конце прошлого года наряду с усложнением процедуры андеррайтинга у банков сформировались новые требования к заемщикам, что привело к существенной трансформации профиля потенциального потребителя ипотечного кредита. Заметно изменился в сторону увеличения и расширился возрастной диапазон потенциального заемщика: если в начале 2008 года он составлял 30-35 лет, то в настоящее время - 35-55 лет.

Явно прослеживается тенденция ужесточения требования банков к величине ежемесячного совокупного дохода семьи заемщика, который в настоящее время должен составлять не менее 100 тыс. руб., при этом обязательно его подтверждение справкой по форме 2-НДФЛ.

Предпочтения отдаются заемщикам способным внести первоначальный взнос не менее 30-40% от стоимости залоговой квартиры.

Снизился средневзвешенный срок кредитования - с 16 до 12,5 лет.

Изменились критерии профессиональной принадлежности заемщика - сотрудники финансовых компаний, а также работники металлургической промышленности перешли из «группы доверия» в «группу риска».

Изменение характеристик типового заемщика в условиях кризиса

Государственные программы

Государство, со своей стороны, разрабатывает и реализует дополнительные меры, направленные на поддержание рынка ипотечного кредитования.

С января 2009 года в 2 раза (до 2 млн. руб.) увеличен размер суммы, с которой покупатель жилья может оформить налоговый вычет.

Согласно программе антикризисных мер на 2009 год, опубликованной Правительством РФ, работодатели, могут возместить своим сотрудникам уплату процентов по жилищным кредитам, с условием вывода данных средств из налогооблагаемой базы (не более 3% от расходов на оплату труда). Со стороны государства в 2009 году на эти цели будет выделено 300 млн. руб.

В конце февраля 2009 года в структуре АИЖК создано ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (ОАО «АРИЖК»), силами которого разработан и в настоящее время реализуется «Стандарт реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий граждан». Согласно ему, на реструктуризацию ипотечного кредита могут претендовать заемщики, получившие кредит до 1 декабря 2008 года, если из-за кризиса существенно ухудшилось их материальное положение (сумма средств после уплаты кредита меньше прожиточного минимума), а также отсутствуют активы, которые он мог бы направить на поддержание своей платежеспособности. Так, недвижимость, купленная в кредит, должна быть единственным местом для проживания заемщика и не являться элитным или дачным жильем. При этом площадь квартиры не должна превышать 50 кв. м для одиноко проживающих, 70 кв. м - для двух проживающих и 30 кв. м на каждого - для трех и более человек. Заемщик должен подтвердить свою неплатежеспособность документами (трудовая книжка, подтверждающая увольнение по сокращению штатов, либо справка 2-НДФЛ, подтверждающая резкое сокращение заработной платы). Участие в программе основано на принципах платности, возвратности и срочности обязательств.

С января 2009 года для погашения основного долга и процентов по ипотечным кредитам можно воспользоваться «Материнским капиталом» (право на получение материнского капитала имеет каждая российская семья, в которой после 1 января 2007 года родился второй или последующий ребенок. Размер материнского капитала индексируется с учетом инфляции и на 2009 год составляет 290,24 тыс. руб. В 2010 году его сумма будет увеличена до 307,65 тыс. руб.. Закон, предусматривающий такую возможность, был принят 25 декабря 2008 года и вступил в силу с 11 января 2009 года. На эти цели из федерального бюджета будет выделено 26,3 млрд. руб. Согласно официальному сообщению Пенсионного Фонда РФ, с начала приема заявлений для направления средств материнского капитала на погашение ипотечных кредитов, поступило около 11,5 тыс. заявлений (и более 112 тыс. обращений граждан), что составляет порядка 13% от выданных государством сертификатов (согласно данным ПФР в 2007-2008 гг. выдано около 930 тыс. сертификатов на материнский капитал). Ожидается, что реально воспользуются этой возможностью 88 тыс. семей.

Заключение

Мировой экономический кризис неблагоприятно сказался на российской ипотеке. Аналитики считают, что фактически количество выдаваемых населению кредитов откатилось к уровню 2004 года.

Практически все отечественные банки изменили условия по выдаче ипотечных кредитов, ужесточив требования к заемщикам и повысив проценты. Так, например, отдельные банки кредиторы установили дополнительное увеличение процентов по кредиту в отношении заемщиков с особым риском. К числу таких клиентов отнесли предпринимателей и граждан с «серыми» доходами.

Еще одной тенденцией современного ипотечного кредитования является отказ банков в выдаче кредитов на приобретение объектов первичного рынка жилья (новостроек). Некоторые российские банки вообще отказались от ипотечного кредитования и занимаются исключительно привлечением денежных средств, рекламируя вклады.

Аналитики крупнейших российских банков и ипотечных брокеров утверждают, что перспективы развития отечественной ипотеки напрямую связаны с развитием сценария мирового кризиса. Деловая активность кредитных организаций и заемщиков обещает вернуться в прежнее состояние после окончания кризисных явлений. Большинство экономических экспертов говорят о том, что новый виток в отечественном ипотечном кредитовании стоит ожидать не ранее чем через год-полтора. Это связано, прежде всего, с кредитными возможностями банков, а также с необходимостью наличия доверия заемщиков и кредиторов к существующей экономической ситуации. Определяющее значение для возрождения ипотеки имеет годовой уровень инфляции и материальное благополучие населения. При удачном разрешении мировой финансовой ситуации в России вновь станет популярным жилищное ипотечное кредитование населения, а также коммерческая ипотека на развитие предприятий. Большое будущее имеет также ипотечное кредитование на приобретение земельных участков, водных и воздушных судов.

Список литературы

 

1.         Взять ипотеку и не потерять жилье // Рос. газета. - 2007. - 8 ноября. - С.7.

2.         Власов А.В. Ипотечное жилищное кредитование как один из способов реализации приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" // "Черные дыры" в рос. законодательстве. - 2008. - N 4. - С.210-211.

3.         Волкова А. Кредитная история: (Ипотека: гибрид коммерции и альтруизма) // Известия. - 2003. - 22 нояб. - С.7.

4.         Госстрой России внес в Правительство комплекс первоочередных мер по развитию ипотечного жилищного кредитования.

5.         Грудцына Л.Ю., Филиппова Е.С. Ипотека/Л.Ю. Ипотека и перспективы ее развития в России. М.: Эксмо,2006.-336с. - (Юр. Консультация)

6.         Довдиенко, Ирина Викторовна Ипотека. Управление. Организация. Оценка: Учеб. Пособие для студентов вузов/ И.В. Довдиенко, В.В. Черняк.- М.:ЮНИТИ-ДАНА,2005.-464с.

7.         Жилищ. Кредит(ипотека): учебно-практическое пособие/ Под ред. Докт. Экон. Наук проф. Ю.Ф. Симионова.- М.: ИКЦ» МарТ»; Ростов-н/Д: Изд-й центр «Март», 2005.-240с.(серия «безупречные документы»)

8.         Иванченко В. Социальное значение и перспектива жилищного кредитования // Экономист. - 2008. - N 11. - С.75-82.

9.         Ипотека - особый вид залога // Экономика и жизнь. - 1998. - Июнь (N 23). - С.22.

10.      Капков А. Будет ипотека - будет дом // Ваше право. - 1998. - N 21.

11.      Каменецкий, Михаил Ильич. Ипотечное кредитование на рынке жилья(народнохозяйственный и региональный аспекты)/ М.И. Печатникова.-М.: Издательство»Дело и Сервис»,2006.-272с.

12.      Кричевский Н.А. Калинин М.И. Ипотечное жилищное кредитование.-М.: Издат-ко-торговая корпорация «Дашков и K», 2006.-228с.

13.      Погорелова Ю. Ипотека с копилкой // Коммерсантъ-Деньги. - 2008.

14.      Данные аналитической службы МИАН

Приложение 1. Ипотека в условиях кризиса

 

Регионы России:

Параметры ипотечного кредита	Санкт-Петербург	Краснодар	Калуга	Тюмень	Н. Новгород	Пермь	Казань	Белгород	Волгоград	Екатеринбург
Валюта кредита	Рубли РФ	Рубли РФ	Рубли РФ	Рубли РФ	Рубли РФ	Рубли РФ	Рубли РФ	Рубли РФ	Рубли РФ	Рубли РФ
Первоначальный взнос	20%	30%	30%	10%	30%	30%	30%	30%	30%	25%
Max сумма кредита, руб	300 000	350 000	не более 70% от стоимости объекта	100 000	не более 70% от стоимости объекта	-	-	не более 70% от стоимости объекта	-	-
Min сумма кредита, руб	8 000 000	8 000 000		8 000 000		8 000 000	4 000 000		4 000 000	5700000-7000000
Срок кредита	3-20 лет	3-20 лет	3-28 лет	3-30 лет	3-30 лет	3-20 лет	до 30 лет	3-27 лет	3-30 лет	до 30 лет
Процентная ставка	14,5-17,5%	15,5-18,00%	13,50%	рассчитывается индивидуально	от 13,50%	17,50%	рассчитывается индивидуально	12,75-16,00%	рассчитывается индивидуально	от 14,5%
Основные требования к заемщикам:
возраст заемщиков	не менее 18 лет, на момент погашения кредита не более 65 лет							не менее 18 лет, а на момент погашения кредита не более 75 лет
стаж на последнем месте работы	не менее 6 месяцев для работников по найму с подтверждением дохода по форме 2 НДФЛ, для собственников бизнеса необходимо подтвердить доход за последний год
Основные требования к предмету залога:
предмет залога	квартира или жилой дом с земельным участком (вторичный рынок)	-	любые жилые помещения (кроме отдельных комнат)	квартира либо отдельно стоящий дом, коттедж/таунхаус для постоянного проживания	-	квартира или жилой дом с земельным участком (вторичный рынок)		квартира в многоквартирном доме, а также отдельно стоящий жилой дом/коттедж для постоянного проживания	жилое помещение	квартира, либо отдельно стоящий дом/коттедж/таунхаус для постоянного проживания
расположение	предмет залога должен располагаться на соответствующей территории субъекта РФ

Приложение 2. «Изменение характеристик типового заемщика в условиях кризиса»

 

Изменение характеристик типового заемщика в условиях кризиса

Характеристики типового заемщика	2007 – 2008 гг. (докризисный период)	2009 г.
Возраст заемщика, лет	30-35	35-55
Предмет ипотеки	вторичный рынок, новостройки	вторичный рынок
Категория работника	по найму	по найму
Общий стаж работы / стаж работы на последнем месте	- / 1 год	8 лет / 1,5 года
Подтверждение дохода справкой по форме 2-НДФЛ	50%	100%
Ежемесячный совокупный доход семьи заемщика, руб.	60 000	100 000
Первоначальный взнос	10-15%	30-40%
Ежемесячное соотношение платежа к доходу	50% к 50%	35% к 65%
Средний размер ипотечного кредита Москва / Регионы, руб.	4 500 000 / 737 000	2 400 000 / зависит от региона
Средневзвешенный срок кредитования, лет	16	12,5
"Группа риска" по профессиональному признаку	Владельцы малого и среднего бизнеса, представители игорного бизнеса и творческих профессий, работники сферы услуг	Владельцы малого и среднего бизнеса, сотрудники финансовых, девелоперских компаний, работники металлургической промышленности, представители творческих профессий
"Группа доверия" по профессинальному признаку	IT-специалисты, бухгалтеры, сотрудники финансовых, девелоперских компаний, работники металлургической промышленности, нефтяной индустрии, занятые на производстве	Государственные служащие на руководящих должностях, работники, занятые в сфере производства продуктов питания, бухгалтеры