По условиям договора предполагается перечисление арендатором суммы арендной платы авансом

2.         По условиям договора предполагается перечисление арендатором суммы арендной платы авансом.

Арендатор

В случае перечисления арендной платы авансом сумма начисленной арендной платы учитывается на счете 97 «Расходы будущих периодов».

Дт сч. 97 «Расходы будущих периодов» – Кт сч. 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»: сумма начисленной арендной платы отнесена на расходы будущих периодов.

Дт сч. 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» – Кт сч. 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»: отражен НДС с общей суммы начисленной арендной платы.

Дт сч. 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» – Кт сч. 51 «Расчетный счет»: перечислены арендная плата и НДС арендодателю в сроки, обусловленные договором.

Дебет счетов 20, 23, 25, 26,44 - Кредит счета 97 «Расходы будущих периодов»: сумма арендной платы без НДС, начисленная авансом, списывается в издержки производства (основного, вспомогательного), общепроизводственные (общехозяйственные) расходы или расходы на реализацию в отчетном периоде.

Дебет счета 68 «Расчеты по налогам и сборам» – Кредит счета 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям»: принята к вычету сумма «входного» НДС, относящегося к арендной услуге.

Кт 001 «Арендованные основные средства»: возвращен арендодателю арендованный объект.

Арендодатель:

Финансовые результаты от сдачи в аренду имущества в данном случае арендодатель отражает на счете 98 «Доходы будущих периодов».

Дт сч. 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсч. 3 «Расчеты по причитающимся дивидендам и другим доходам» – Кт сч. 98 «Доходы будущих периодов», субсч. 1 «Доходы полученные в счет будущих периодов»: отражена общая сумма арендной платы причитающаяся к уплате арендатором.

Дт сч. 98 «Доходы будущих периодов», субсч. 1 «Доходы полученные в счет будущих периодов» – Кт сч. 68 «Расчеты по налогам и сборам»: отражен НДС с арендной платы к уплате в бюджет.

Дт сч. 51 «Расчетный счет» – Кт сч. 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсч. 3 «Расчеты по причитающимся дивидендам и другим доходам»: получена общая сумма арендной платы от арендатора.

Дт сч. 98 «Доходы будущих периодов», субсч. 1 «Доходы полученные в счет будущих периодов» - Кт сч. 91 «Прочие доходы и расходы», субсч. 1 «Прочие доходы»: отражена в отчетном периоде арендная плата, полученная авансом.

Дт сч. 01 «Основные средства», субсч. 1 «Основные средства принадлежащие организации на праве собственности» - Кт сч. 01 «Основные средства», субсч. 2 «Основные средства, переданные в аренду»: объект основных средств возвращен арендодателю по окончанию срока аренды.

Например, с Мурманским Домом культуры железнодорожников заключен договор аренды имущества стоимостью 78 600 руб. сроком на 6 месяцев. Сумма аренды за 1 месяц составляет 2 360 рублей (в том числе НДС – 360 рублей), ежемесячная амортизация 1600 руб. Для арендодателя предоставление объектов основных средств в аренду является основным видом деятельности. Арендная плата перечисляется ежемесячно.

Таблица 5

Хозяйственные операции у арендодателя

№ п/п	Документ	Корреспонденция счетов		Сумма, руб.	Содержание операции
		Дебет	Кредит
1	Акт приемки	01-2	01-1	78 600	Передано имущество в аренду
2	Счет-фактура	62	90-1	2 360	отражена сумма арендной платы, подлежащей получению (ежемесячно)
3	Счет-фактура	90-3	68-2	360	отражена сумма НДС, подлежащая уплате в бюджет (ежемесячно)
4	Бухгалтерская справка-расчет	90-2	02-2	900	Начислена амортизация, по имуществу, сданному в аренду (ежемесячно)
5	Бухгалтерская справка-расчет	90-9	99	1 100	Отражена прибыль от оказания арендных услуг (ежемесячно)
Продолжение таблицы 5
6	Выписка банка по расчетному счету	51	62	2 360	отражено поступление денежных средств от арендатора(ежемесячно)
7	Акт приемки	01-1	01-2	78 600	Возвращено имущество, переданное в аренду

Таблица 6

Хозяйственные операции у арендатора

№№ п/п	Документ	Корреспонденция счетов		Сумма, рублей	Содержание операций
		Дебет	Кредит
1	Акт приемки	001		78 600	Получено имущество в аренду
2	Счет-фактура	23	76	2000	Отражена сумма арендной платы за арендованное имущество (ежемесячно)
3	Счет-фактура	19	76	360	Начислен НДС (ежемесячно)
4	Счет-фактура	68	19	360	Зачет НДС (ежемесячно)
5	Выписка банка	76	51	2360	Перечислены денежные средства арендодателю (ежемесячно)
6	Акт приемки		001	78 600	Арендованное имущество возвращено собственнику

Согласно ст. 624 ГК РФ в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Арендатор:

При выкупе объекта аренды первоначальную (восстановительную) стоимость возвращенного арендованного имущества арендатор отражает записью по кредиту забалансового счета 001 «Арендованные основные средства».

Арендатор учитывает арендованные основные средства на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства» по первоначальной стоимости, обозначенной в договоре аренды. Аналитический учет ведут по объектам, принятым в аренду, и по арендодателям.

На сумму арендной платы, начисленной арендодателю, арендатор дебетует счет 08 «Вложения во внеоборотные активы» и кредитует счет 02 «Амортизация основных средств» (на всю сумму начисленной арендной платы без учета НДС).

По дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» в корреспонденции со счетом 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» отражают выкупную стоимость имущества (без учета НДС).

На сумму НДС к уплате арендодателю делается проводка дебет счета 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» – кредит счета 08 «Вложения во внеоборотные активы».

Перечисление выкупной стоимости имущества отражают по дебету счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» и кредиту счета 51 «Расчетные счете» или 52 «Валютные счета».

Далее объект вводится в эксплуатацию: дебет счета 01 «Основные средства» – кредит счета 08 «Вложения во внеоборотные активы».

Зачет НДС: дебет счета 68 «Расчеты по налогам и сборам» – кредит счета 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям».

Арендодатель:

Арендодатель полученное имущество фиксирует записью по дебету счета 01 «Основные средства», субсчет «Выбытие основных средств» и кредиту счета 01, субсчет «Основные средства, переданные в аренду».

Сумма накопленной амортизации дебетуется на счете 02 «Амортизация основных средств» и кредитуется на счете 01 «Основные средства», субсчет «Выбытие основных средств».

Остаточная стоимость переданного в аренду имущества списывается на прочие расходы: дебет счета 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 2 «Прочие расходы» – кредит счета 01 «Основные средства», субсчет «Выбытие основных средств».

Сумма выкупного платежа отражается по дебету счета 62 (76) «Расчеты с покупателями и заказчиками» («Расчеты с разными дебиторами и кредиторами») и кредиту счета 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 1 «Прочие доходы», с учетом НДС.

Начисление НДС с выкупной стоимости делается проводкой: дебет счета 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 2 «Прочие расходы» – кредит счета 68 «Расчеты по налогам и сборам».

 

3.2 Содержание арендованного имущества Мурманского Дома культуры железнодорожников

 

Общий порядок распределения обязанностей сторон по содержанию арендованного имущества установлен ст. 616 Гражданского Кодекса РФ:

-     арендодатель производит за свой счет капитальный ремонт, если иного не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды;

-     арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Однако договором стороны могут изменить распределение этих обязанностей.

К капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их техническим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их экономические показатели.

Предупредительный (текущий) ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций и отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.

Если арендодатель не исполняет возложенных на него обязанностей, то арендатор может поступить следующим образом:

-     произвести капитальный ремонт (например, в случае неотложной необходимости), а затем взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

-     потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

-     потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

От того, как арендатор производил ремонт, согласно обязанности или по собственной воле, зависит порядок учета понесенных им расходов.

Если же арендатор без согласия арендодателя провел ремонт не по причине его неотложной необходимости, а исключительно по собственной прихоти, то понесенные им расходы возмещению арендодателем не подлежат. В случае если арендатор решил произвести капитальный ремонт, а затем взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы, он заключает договор на капитальный ремонт от своего имени. При этом расходы по ремонту должны быть собраны у него на отдельных субсчетах, открываемых к соответствующим счетам: 20 и др. Затем, после принятия решения о способе возмещения затраченных средств, расходы по ремонту списываются через счета по учету реализации как оказанная арендодателю услуга.

Арендатор:

Дт сч. 20, субсч. «Затраты на капитальный ремонт арендованного имущества» – Кт сч. 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками»: отражена стоимость услуг оказанных по ремонту арендованного имущества (если ремонт производит арендатор).

Д-т сч. 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» – Кт сч. 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками»: отражена сумма НДС по выполненным работам.

Если затраты на реализацию, арендатор засчитывает в счет арендной платы или в счет ее уменьшения, то он делает следующие записи:

Дт сч. 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» - Кт сч. 90 «Продажи»: начислена задолженность арендодателя за ремонт.

Д-т сч. 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» - К-т сч. 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»: стоимость ремонта зачтена в счет арендной платы.

Арендодатель.

Дт счетов 20, 26 - Кт сч. 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»: отражены затраты по ремонту.

Д-т сч. 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» - К-т сч. 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»: отражена сумму НДС, подлежащего уплате за выполненный ремонт.

В случае если в соответствии с условиями договора аренды стороны предусматривают вариант, когда капитальный ремонт делает арендодатель, расходы по произведенному ремонту он обязан списать на свои расходы. Но расчеты со строительной организацией производит арендатор по письменному поручению арендодателя. Оплата производится им в счет взаиморасчетов по арендной плате.

У арендодателя будут сделаны проводки:

Дт. счетов 20,25, 26,44, субсчет «Затраты на капитальный ремонт арендованного помещения» - К-т сч. 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»: отражена сумма услуг, оказанных ремонтно-строительными организациями (РСО) по ремонту арендованного имущества.

Д-т сч. 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» - К-т сч. 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»: отражена сумма НДС, причитающегося к оплате подрядчикам за ремонт.

Д-т сч. 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» - К-т сч. 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»: погашение задолженности арендатора по арендной плате за счет оплаты им задолженности арендодателя перед РСО.

Арендатор.

Д-т счетов 20, 26, 44, 19 - К-т сч. 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»: начислена арендная плата и НДС, подлежащие оплате арендодателю.

Д-т сч. 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» - К-т сч. 51 «Расчетный счет»: оплата счета РСО в счет арендной платы.

При этом арендатор в платежном поручении должен указать, что перечисление производится в счет взаиморасчетов по арендной плате с выделением НДС, приходящегося на арендную плату.

Например, в 2007 году Мурманским Домом культуры железнодорожников произведен ремонт объекта основных средств, сданных в аренду. Ремонт выполнен силами сторонней организации. Стоимость работ составила 129 800 рублей, в том числе НДС – 19 800 рублей. Расходы на ремонт будут списываться на затраты на производство в течение 12 месяцев.

Таблица 7

Хозяйственные операции у арендодателя

№№ п/п	Документ	Корреспонденция счетов		Сумма, рублей	Содержание операций
		Дебет	Кредит
1	Акт выполненных работ	20	60	110 000	Отражена стоимость проведенного ремонта
2	Счет-фактура	19	60	19 800	Отражена сумма НДС со стоимости выполненных ремонтных работ
3	Расчет	60	76	129 800	Погашение задолженности арендатора по арендной плате за счет оплаты им задолженности арендодателя перед РСО

Таблица 8

Хозяйственные операции у арендатора

№№ п/п	Документ	Корреспонденция счетов		Сумма, рублей	Содержание операций
		Дебет	Кредит
1	Счет-фактура	20,19	76	129 800	Начислена арендная плата и НДС, подлежащие оплате арендодателю
2	Счет-фактура	76	60	129 800	Зачет арендной платы
3	Выписка банка	60	51	129 800	Оплата счета РСО

Помимо ремонта, который производится для поддержания имущества в пригодном для соответствующего использования состоянии, стороны договора аренды могут также производить улучшения объекта аренды. Причем улучшения признаются реконструкцией (модернизацией) арендуемого имущества.

Реконструкция здания – это комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей или его назначения, в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг.

ГК РФ разделяет улучшения на отделимые и неотделимые. Отделимые улучшения, произведенные арендатором могут быть демонтированы после окончания срока аренды без ущерба для арендуемого имущества. Они признаются объектами основных средств. Отделимые улучшения арендуемого имущества, если иное не предусмотрено договором аренды, принадлежат арендатору, а следовательно амортизируются последним. В случае, если договором предусмотрено условие о переходе права собственности на отделимые улучшения к арендодателю.