Гражданское право

1.         Индивидуальный предприниматель Кошкин решил снять нежилое помещение под офис в центре города. Подыскав подходящее помещение он, выступая в качестве арендатора подписал 20 сентября 2000 года документ, называющийся договор аренды и содержащий все существенные условия. Необходимые в силу закона для заключения закона аренды. С другой стороны документ был подписан ЗАО "Диалог". Согласно указанного договора ЗАО "Диалог" обязано было передать Кошкину в аренду нежилое помещение площадью 10 кв.м. во временное пользование сроком на 1 год, т.е. до 20 сентября 2001 года.

В феврале 2001 года Кошкин дал в администрацию района, в котором он проживал. Свое свидетельство о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и зарегистрировал юридическое лицо – ООО "Строитель". Единственным учредителем ООО "Строитель" стал он сам. Кошкин продолжал пользоваться нежилым помещением, регулярно платил арендную плату. В бухгалтерию ЗАО "Диалог" он сообщил о том в настоящее время арендную площадь занимает юридическое лицо. Бухгалтер выписывая Кошкину квитанцию об уплате арендной платы, каждый раз указывала что денежные средства приняты от ООО "Строитель". 15 сентября 2001 Кошкин был предупрежден о необходимости освободить нежилое помещение 20 сентября 2001 года. Однако, Кошкин категорически отказался освободить занимаемое помещение, на том основании что ОО "Строитель" был заключен бессрочный договор аренды, и , следовательно он вправе освободить помещение лишь через 3 месяца после заявления арендодателем требования об освобождении площади.

1. Каковы формы сделки?

2. Является ли государственная регистрация формой сделки?

3. Каковы последствия несоблюдения государственной регистрации?

4. Какое решение вынесет арбитражный суд, если ЗАО "Диалог" обратится с иском к ООО "Строитель" об освобождении нежилого помещения?

Ответы:

1. Сделки могут совершаться в двух формах:

а) устной (ст. 159 ГК РФ);

б) письменной (ст. 160 ГК РФ).

В устной форме сделка возможна:

- если законом или соглашением не установлена письменная форма;

- для сделок, исполненных при самом их совершении (кроме тех, для которых предусмотрена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность);

- для сделок во исполнение договора, заключенного в письменной форме (если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору).

Письменная форма сделки заключается в составлении документа, отражающего содержание сделки и подписанного лицом, ее совершающим.

Договоры в письменной форме могут также заключаться путем обмена документами, посредством почтовой, телетайпной, электронной или иной связи,

В практике хозяйствования могут случиться негативные последствия несоблюдения формы сделки:

- письменной (ст. 162 ГК РФ):

- стороны лишаются права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания; сделка считается недействительной, если об этом прямо указано в законе или соглашении сторон; внешнеэкономическая сделка недействительна;

- нотариальной (ст. 165 ГК РФ):

- если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, а другая сторона уклоняется от нотариального удостоверения сделки, сделка считается ничтожной и суд вправе потребовать исполнившую сделку сторону признать сделку недействительной.

Сделки бывают одно-, дву- или многосторонними. Односторонние сделки - это такие сделки, для совершения которых достаточно воли одной стороны. Такого вида сделки могут создать обязанности для других лиц только в случаях, установленных законом или соглашением с этими лицами. Дву- или многосторонние сделки (договоры) - это соглашения двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав.

В данном примере форма сделки – простая письменная двусторонняя форма сделки.

2. ГК РФ придал государственной регистрации сделок с недвижимостью значение условия действительности сделок. Является ли государственная регистрация элементом формы сделки или самостоятельным условием действительности сделки, хотя и тесно связанным с формой сделки Гражданское право под ред. Суханова Е.А. С. 352. 1998 г. ? Представляется, что трактовка государственной регистрации сделки как самостоятельного условия действительности, хотя и тесно связанного с формой сделки, обоснованна и подтверждается нормами ГК РФ.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе вынести решение о регистрации сделки. В данном случае ГК РФ различает форму сделки и государственную регистрацию - незарегистрированная сделка может быть совершена в надлежащей форме.

Аргументом в пользу трактовки государственной регистрации сделки как самостоятельного условия действительности является тот факт, что требование государственной регистрации всегда императивно устанавливается ГК РФ, и у участников оборота нет возможности предусмотреть соглашением государственную регистрацию сделки, как это возможно при простой письменной и нотариальной формах сделки Матвеев И. Юридическое значение формы сделки и ответственность за ее нарушение. Хозяйство и право. № 12. С. 93. 2001 г.

Государственную регистрацию сделок и прав надо отличать от обязательной по закону внегосударственной регистрации сделок и прав. Так, в соответствии Федеральным законом от 22 апреля 1996 го № 39 - ФЗ "О рынке ценных бумаг" Свод законов РФ 1996 г. - № 7 ст. 1918. право на именную документарную ценную бумагу переходит к приобретателю в случае регистрации у депозитария прав приобретателя. Иногда несоблюдение требования внегосударственной регистрации влечет иное, чем недействительность, неблагоприятное последствие. Так, в соответствии с Законом РФ от 20 февраля 1992 г. № 2383-I "О товарных биржах и биржевой торговле" сделка не считается биржевой, если она не зарегистрирована на бирже: это не влечет ее недействительность, но стороны лишаются права претендовать на предоставление биржей дополнительных гарантий реализации сделки Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного совета РФ. 1992 г. № 18. ст. 961.