Договор аренды зданий и сооружений

Дипломная работа на тему:

Договор аренды зданий и сооружений

План

Введение

1 Договор аренды в гражданском законодательстве

2 Договор аренды зданий и сооружений

а) Понятие, предмет и стороны договора

б) Существенные и несущественные условия договора

в) Содержание договора аренды зданий и сооружений

г) Форма договора: новый порядок регистрации сделок с недвижимостью

д.) Договоры аренды зданий и сооружений в зарубежных странах (Франция, Германия)

3 Значение договора аренды зданий и сооружений

 Заключение

Введение.

Данная работа посвящена одному из видов договорных обязательств – договору аренды зданий и сооружений. Выбор мною данной темы неслучаен. Во-первых, он обоснован актуальностью арендных отношений в современной РОССИИ. В условиях перехода к рынку в регулировании отношений по передаче имущества во временное пользование произошли большие изменения. Они связаны, прежде всего, с расширением круга объектов, передаваемых по таким договорам в наём. Такие объекты как земля, недвижимость в виде зданий, сооружений, производственных комплексов, находившихся ранее (в том числе исключительной) государства, не допускались в хозяйственный оборот. С устранением исключительной собственности государства в отношении недр, земли, лесов, с введением в оборот производственно-хозяйственных комплексов (предприятий), ставших объектами договоров аренды, коренным образом изменили правовое регулирование арендных отношений. Поэтому в представленной работе целесообразно дать краткую характеристику таким видам аренды, как прокат, аренда транспортных средств, предприятий, финансовая аренда. Но более подробно остановимся на договоре аренды зданий и сооружений, так как этот договор имеет специфический предмет – здание или сооружение.

Во- вторых, изучение арендных отношений по зданиям (сооружениям) представляется интересным, потому что ранее действующий Гражданский Кодекс 1964 года не выделял аренду зданий и сооружений в качестве самостоятельного договора. Поэтому возникает необходимость уточнить понятие, предмет, стороны данного договора, определить какие права и обязанности имеются у арендодателя и арендатора, определить какие условия являются существенными, а какие несущественными. То есть цель работы – получить максимальные знания об аренде зданий и сооружений.

В изучении поставленной темы поможет обширная арбитражная практика по спорам, возникающим из договоров аренды зданий и сооружений, а также некоторые монографические работы ведущих юристов - правоведов: Садикова О. Н. . Иерафилова И.К. , Витрянского В.Н. . Очень интересно сравнить аренду зданий и сооружений с такими же договорами в некоторых странах романо-германской системы права.

Надеюсь, что в конце данной работы будет ясно, что договор аренды зданий и сооружений имеет важное значение.

1. Договоры аренды в гражданском законодательстве.

Договор аренды один из классических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия, на протяжении которых он в основных своих чертах не изменился. Договор аренды пришёл к нам из римского права и был воспринят ещё российским дореволюционным законодательством. В настоящие время аренда широко применяется как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую.

Словарь по гражданскому праву определяет аренду как договор, по которому “одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование” .¹  Действующий сейчас Гражданский Кодекс РФ устроен так, что сначала (в параграфе 1) регулируются общие положения об аренде, а потом (с 2-6 параграф) регулируются отдельные виды договоров аренды. Гражданский кодекс специально урегулировал только пять видов договора аренды:

-     прокат

-     аренда транспортных средств

-     аренда зданий и сооружений

-     аренда предприятий

-     финансовая аренда (лизинг)

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (п. 1 ст. 626 ГК).

Аренда транспортных средств в свою очередь бывает двух видов: аренда транспортного средства с экипажем и без экипажа. По договору аренды транспортного средства с экипажем

----------------------------------------------------------------------------------------

1 Гражданское право: Словарь – справочник под ред. Тихомирова М.Ю. , Тихомировой Л.В. – М. , 1996 , с 20 .

 (фрахтование на время) арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации (ч. 1 ст. 632 ГК). По договору аренды транспортного средства без экипажа на арендодателе не лежит обязанность по оказанию услуг управления и технической эксплуатации транспорта.

По договору аренды зданий и сооружений арендодатель обязуется передать во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК).

В случае аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК).

Лизинг – это договор, по которому арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определённого им же продавца и предоставить арендатору это имущество в аренду для предпринимательских целей.

Деление аренды на перечисленные виды в Гражданском кодексе, не основано, на каком – либо едином классификационном критерии. Выделение таких видов произвольно. Так аренда транспортных средств, зданий (сооружений), и предприятий выделяется в зависимости от вида объекта (то есть предмета) аренды, а прокат – исходя из потребительского характера договора для арендатора и предпринимательского – для арендодателя. Что же касается финансовой аренды, то она выделена исходя из сложной структуры взаимоотношений, которые складываются в её рамках и особой цели финансирования, свойственной этому договору. Однако многие правоведы всё же склонны делить аренду на виды по характеру арендуемого имущества.

Ряд широко распространённых на практике договоров аренды вообще не урегулированы в Гражданском кодексе РФ. Например, практически ничего не сказано об аренде земли, за исключением отдельных статей в главе 17 (ст. 260 ,264 , 270 ГК). Видно законодатель исходил из того, что этот вид аренды будет подробно урегулирован в новом Земельном кодексе РФ. НО это неправильно , так как аренда всегда тяготела к гражданскому законодательству .

На сегодняшний день новый Земельный кодекс находится в стадии разработки, а пока сохраняет силу Земельный кодекс РСФСР 1991 года (в части, не противоречащий более позднему законодательству). Ныне действующее земельное право разрешает аренду земли. Вопрос о сроках договоров на аренду земельных участков не решён, так как ст. 13 Земельного кодекса РСФСР признана не соответствующей Конституции РФ 1993 года. Передавать землю в аренду вправе :

А) собственники земельных участков (ст. 260 ГК)

Б) лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное пользование – только с согласия собственника (ст. 270 ГК)

В) уполномоченные государством органы – при сдаче в аренду земельных участков, находящихся в собственности государства и не переданных в постоянное пользование.

Закон предоставляет ряд льготных условий аренды, если в качестве арендатора выступает фермерское хозяйство. Договор аренды земли должен быть заключён в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, после чего должен быть зарегистрирован в администрации, в ведении или на территории которой находится данный участок. Важной обязанностью арендатора является сохранение целевого назначения земли и её охрана , не загрязнение .

Передача в аренду участков недр, водных объектов, лесов регулируется не Гражданским кодексом, а соответствующими законодательными актами: федеральным законом о недрах ²; Водным кодексом РФ ³; Лесным кодексом РФ ⁴ .

Можно также предложить включить в Гражданский кодекс договор аренды недвижимости в целом, а не отдельных её видов: зданий или предприятий.

Решая вопрос о применении норм Гражданского кодекса к тем или иным договорам аренды, нужно иметь в виду, что к отдельным видам договора аренды. Общие правила об аренде применяются, если иное не установлено Гражданским кодексом об этих договорах (ст. 625 ГК). Так, например, не применяется правило ст. 621 о возобновлении договора аренды на неопределённый срок к договору проката и аренды транспортных средств. Так же к договорам аренды транспортных средств (как с экипажем, так и без него) не применяют правила о регистрации договора по п. 2 ст. 609 ГК. Кроме того, к договору аренды зданий

и сооружений, поскольку само по себе предприятие включает здание или сооружение.

__ Договорам аренды, предусмотренным Гражданским кодексом РФ, присуще следующие признаки:

________________________________________________________

 ² Собрание Законодательства РФ 6.03.95_г. №10 , ст. 823

³ Собрание Законодательства РФ 20.11.95_г. №47 , ст. 4471

⁴ Собрание Законодательства РФ 3.02.97_г.

-     Все договоры являются концессуальными, кроме аренды транспортных средств. Концессуальность означает, что договор аренды считается заключённым с момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям.

-     Любой вид договора аренды является возмездным, поскольку в качестве цены всегда выступает арендная плата. Если же стороны договорились, что арендатор не будет платить арендную плату, то это уже будет договор ссуды безвозмездного пользования имуществом.

-     Все договоры аренды являются взаимными, так как у обеих сторон (арендодателя и арендатора) есть как права, так и обязанности.

-     Аренда – двусторонний договор, хотя многие юристы считают лизинг трёхсторонним договором в связи с тем, что в нём участвует арендодатель (лизингодатель), арендатор (лизингополучатель) и продавец.

-     Договор проката является публичным, так как организация – арендодатель не вправе, при наличии возможности предоставить соответствующие вещи в пользование, отказать, кому–либо в заключение договора, не должна оказывать предпочтение одному лицу перед другим.

По общему правилу существенным условием договора аренды является только предмет – то имущество, которое подлежит сдачи в аренду. Это означает, что если арендуемое имущество не указано в договоре, то договор считается незаключённым. Помимо предмета в некоторых договорах аренды имеются и другие существенные условия. Так, цена является существенным условием в договоре аренды зданий (сооружений) и аренды предприятий. Видимо законодатель считает оценку предметов данных видов договоров очень важной. Существенным условием может являться и форма договора опять таки при аренде зданий и сооружений (заключённых на срок более года) и аренде предприятий (независимо от срока договора). Несоблюдение установленного в этих случаях порядка государственной регистрации означает, что договор недействителен. Что же касается срока, то договор аренды могут заключить как на неопределённый, так и на определённый срок. Но иногда закон устанавливает максимальные сроки аренды , по истечению которых договор должен быть прекращен . Так , срок проката не может превышать одного года ( п.1 ст. 627 ГК ) .

Итак, подводя итог общей характеристики договоров об аренде, следует подчеркнуть, что договоров аренды в действительности существует больше чем предусмотрено ГК. Провести отличие одного договора от другого можно по предмету, специфики целей и особым характером взаимоотношений между сторонами .