Значение договора аренды зданий и сооружений

3. Значение договора аренды зданий и сооружений.

В нынешних условиях договор аренды зданий и сооружений и имеет важное значение.

Цель данного договора – обеспечить передачу имущества во временное владение и пользование. В этом заинтересованы обе стороны. Интерес арендодателя предполагает, что с помощью передачи здания или сооружения в аренду реализуются его интересы как собственника по извлечению дохода из имеющихся у него в наличии (или приобретённых специально для ведения предпринимательства такого рода) производственных фондов. Заинтересованность арендатора к использованию нанятого недвижимого имущества состоят в том, чтобы, не обременяя себя всякий раз приобретением зданий в собственность, получить возможность эффективно использовать временно нанятое помещение для производственных или иных целей.

 Действительно, давайте посмотрим, кто обычно является арендатором – это, как правило, юридические лица или предприниматели, осуществляющие свою коммерческую деятельность; они редко являются собственниками зданий, в которых располагаются их офисы, склады и др. (особенно если это юридическое лицо только что образовалось), поскольку пока не располагают достаточными средствами. Заключение договора аренды здания или сооружения в таких случаях – правильный хозяйственный шаг.

Интересы арендатора могут заключаться и в том, чтобы в ходе аренды выкупить имущество в собственность или же воспользоваться правом на возобновление договора аренды после истечения его срока. „Не случайно в конце 80 – годов аренда зданий рассматривалась как возможное средство трансформации отношений социалистической собственности” ¹³ в отношении частной и коллективной собственности.

Законодатель обеспечивает большую защиту интересов арендатора в данном договоре: так последнему предоставляется право владения и пользования арендованным зданием, а значит продукция, плоды и иные доходы, полученные арендатором в результате использования имущества в соответствии с договором является его собственностью. Право пользования и владения арендатора пользуется вещно-правовой защитой (ст. 305 ГК) и в этой плоскости приравнено к праву собственности и иным вещным правам.

Итак, мы убедились, что договор аренды зданий и сооружений приносит пользу и удовлетворение потребностей обеих сторон. Его значение состоит в том, что данный институт гражданского права способствует развитию коммерческой, „хозяйственной деятельности” ¹⁴, поддерживает предпринимателей, а значит, укрепляет рыночные отношения в нашей стране.

¹³ Мартемьянов В.С. Хозяйственное право: Курс лекций в 2 т-м: „Бек”, 1994, т.2, с. 131.

¹⁴ Там же, т.1, с. 141

Заключение.

Итак, мы рассмотрели один из видов аренды – договор аренды зданий и сооружений. Проведенное исследования позволяют сделать следующие выводы:

Договор аренды зданий и сооружений занимает особое место среди других договоров аренды. Он относится к аренде недвижимости, причём такого её вида как нежилое помещения. Выделение данного вида аренды в самостоятельный договор обусловлено специфическими чертами его предмета: здания или сооружения.

Сторонами в договоре аренды здания и сооружения являются арендодатель и арендатор. Закон не представляет специальных правил к ним, требуя лишь, чтобы стороны были с гражданской право и дееспособностью.

К существенным признакам договора относятся:

-     предмет;

-     цена (арендная плата)

-     форма, требующая в некоторых случаях соблюдения специального порядка государственной регистрации договора.

Содержание договора аренды зданий или сооружений нужно рассматривать шире, чем оно представлено в ГК статьями 650-664, учитывая обширную арбитражную практику.

Всё вышесказанное приводит нас к выводу, что договор аренды зданий и сооружений имеет большое значение в регулировании договорных гражданско-правовых отношений. А значит, его изучение требует дальнейшего продолжения.

Приложение-1.

Виды договоров аренды.

Аренда

Движимого имущества Недвижимого имущества

Транспортных прокат помещений земли

средств

лизинг жилых нежилых

договор найма аренда зданий предприятий

жилого и сооружений

помещения

Приложение-2.

Договор Аренды №00-00594.

г. Курск „29” ноября 1998г.

АО „Заря”, именуемое в дальнейшем „Арендодатель”, в лице генерального директора Петрова В.П., действующее на основании Устава (регистрационный №4679 от15 июля 1992г),с одной стороны, и АО „Курск – строй”, именуемое в дальнейшем „Арендатор”, в лице исполнительного директора Коровиной В.И., действующее на основании Устава (регистрационный №5572 от 19 сентября 1994г.), с другой стороны

заключили настоящий договор о нижеследующем:

1.   Предмет договора.

1.1       Арендодатель предоставляет Арендатору во владение и пользование здание.

1.2       В аренду передаётся здание по адресу г. Курск, ул. Красной Армии, д.24.

1.3       Здание передаётся арендатору для использования последнего под склад.

1.4       Характеристика и недостатки здания определены в акте приёмки – передачи, который является неотъемлемой частью данного договора.

2.   Действие договора.

2.1.     Срок аренды здания определяется с „30” ноября 1998 года по „30” ноября 1999 года.

3.       Прочие условия.

3.1.     В составлении акта приёмки – передачи участвуют представители Арендодателя и Арендатора.

4.       Обязательства сторон по договору.

4.1.     Арендодатель обязуется:

а) предоставить арендуемое здание для использования его по назначению не позднее 3 дней с момента заключения настоящего договора в состоянии, пригодном для использования и описанном в акте приёмки – передачи, в котором указывается техническое состояние помещения на момент сдачи в аренду (материал стен, вентиляция, отопление, канализация, снабжение электроэнергией и т.д.).

б) производить за свой счёт капитальный ремонт арендуемого здания в случае его необходимости.

в) устранять последствия, какого – либо повреждения здания, возникшие по вине третьих лиц.

4.2 Арендатор обязуется:

а) использовать арендуемое имущество по назначению, указанному в п. 1.3. настоящего договора.

б) не заключать договора субаренды на полное или часть здания без письменного согласия арендодателя.

В) производить за свой счёт необходимый текущий ремонт арендуемого здания

Г) содержать арендуемое здание в порядке, предусмотренном санитарно – техническими и противопожарными правилами.

Д) не производить перепланировок (переоборудования) арендуемого здания без письменного согласия арендодателя.

4.3. Обращение взыскания по долгам арендодателя на арендуемое здание не допускается.

4.4. по истечению срока настоящего договора, стоимость неотделимых улучшений арендуемого здания, произведённых арендатором без разрешения арендодателя, возвращению не подлежат.

4.5. Собственностью арендатора являются произведённые отделимые улучшения арендуемого здания.

4.6. В случаях, когда арендатор произвёл за свой счёт и с разрешения (устного или письменного) арендодателя улучшения, неотделимые от арендного здания, он имеет право на возмещение стоимости этих улучшений по истечению срока настоящего договора, а также при досрочном прекращении договора.

4.7. Арендатор имеет преимущественное перед другими право на возобновление договора аренды здания после истечения срока настоящего договора.

4.8. Арендатор не имеет цели выкупить арендуемое здание по окончании или в течение действия настоящего договора.

5. Арендная плата.

5.1. Размер арендной платы: 300 руб. за 1 кв.м. в месяц. Таким образом, арендная плата за весь период аренды составит 360 000 руб. х на количество кв.м., указанных в акте приёмке – передачи, в том числе НДС – 1000 рублей.

5.2. Размер арендной платы изменяется по соглашению сторон, но не чаще 1 раза за два месяца.

5.3. Арендатор выплачивает Арендодателю арендную плату в следующие сроки: за каждый месяц не позднее 10 числа следующего месяца.

5.4. Допускается досрочная выплата арендной платы, если арендодатель согласен. В этом случае арендная плата за месяц уменьшается на 7%.

6. Оплата коммунальных услуг.

6.1. В арендную плату включается плата за пользование коммунальными услугами: снабжение горячей и холодной водой, отопление, канализация, снабжение электроэнергией, услуги телефонной связи, снабжение газом, уборка мусора.

7. Форма расчетов по арендной плате.

7.1. Выплата денежных сумм, предусмотренных п.5.1 настоящего Договора, производится арендатором путём банковского перевода на расчётный счёт арендодателя через учреждения Сбербанка РФ.

8. Ответственность сторон по договору.

8.1. Ответственность арендодателя:

За непредоставление арендуемого здания в срок, указанный в п. 5.3. настоящего договора, арендодатель уплачивает арендатору штраф в размере 10% от общей арендной платы за каждый день просрочки.

8.2. Ответственность арендатора:

За просрочку выплаты арендной платы арендатор выплачивает штраф в размере 3% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

9. Досрочное расторжение договора

9.1. Договор, может быть, расторгнут досрочно по требованию арендодателя, предупредившего о своём намерении досрочно расторгнуть договор за 2 недели.

9.2. По требованию одной из сторон договор, может быть, расторгнут по решению арбитражного суда в случае нарушения другой стороной условий договора.

10. Пролонгация договора.

10.1. В случае если одна из сторон не позднее, чем за один месяц до истечения срока настоящего договора не предупредит другую сторону о своём желании расторгнуть договор, договор будет считаться продлённым на срок, указанный в п. 2.1. (для последнего года).

10.2. Арендатор может воспользоваться правом, предусмотренным в п. 4.7., если он надлежаще выполнил обязанности по договору.

11. Особые условия по договору.

11.1. Арендатор обязуется один раз произвести за свой счёт отделочные работы в офисе Арендодателя по первому требованию последнего. Стоимость отделочных работ в офисе арендодателя не вычитывается из арендной платы.

Настоящий договор составлен в двух экземплярах.

Юридические адреса сторон:

Арендодатель: г. Курск, ул. Добролюбова, д.4/1, тел. 33-42-13.

Расчётный счёт №40903800040000031691, в АО Курск промбанк.

Арендатор: г. Курск, ул. Дзержинского, д.8, тел. 52-48-72.

Расчётный счёт №40701502900000000606 в СБ РФ.

Подписи:

Арендодатель: Арендатор:

 

Печати:

Свидетельство о государственной регистрации прилагается.

Список литературы.

I. Нормативные акты.

1.    Гражданский Кодекс РФ. Части первая и вторая. - М.: Издательство „СПАРК”, 1996.

2.    Указ Президента РФ от 14.10.92 №1320 О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданных в аренду.// Собрание Актов Президента и Правительства РФ 19.10.92 №16.

3.    Федеральный закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.// Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, №30, ст. 3594.

4.    Государственная программа приватизации. // Собрание Актов Президента и Правительства РФ 03.01.94, №1, ст. 2.

II. Судебная практика.

1.    Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 13.11.97 №21. Обзор практики решения споров, возникающих по договорам купли – продажи недвижимости.

2.    Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 10 марта 1998 года №5096/97.

3.    Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 08.06.96 „О некоторых вопросах, связанных с применением части Первой Гражданского кодекса РФ.

4.    Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 28 апреля 1997 г. №13. Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав.

5.    Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 21 октября 1993 года №23.

6.    Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 27 сентября 1994 года №26.

7.    Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 24 мая 1994 года №16.

8.    Письмо Высшего Арбитражного суда РФ от 11 апреля 1994 года. №С5-7/03-235.

9.    Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 1 июля 1993 года №15.

10.  Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 24 мая 1994 года №18.

11.  Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 21 октября 1993 года №24.

12.  Письмо Высшего Арбитражного суда РФ от 2 июля 1993 года №С-13/ОП-206. Обзор практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации.

13.  Постановление Президиума и определения судебных коллегий Верховного суда РФ по гражданским делам //Бюллетень Верховного суда РФ,1995, №5.

14.  Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 27 сентября 1994 года №31.

III. Специальная литература.

1.    Комментарий к Гражданскому Кодексу РФ, части второй (постатейный). Изд. 3-е испр. и доп./ Отв. ред. доктор юрид. наук, проф. О.Н. Садиков.- М.: Юрид. Фирма КОНТАКТ; ИНФРА-М,1998.

2.    Гражданское право: Словарь – Справочник/ Сост. Тихомиров М.Ю., Тихомирова Л.В.-М., 1996.

3.    Мартемьянов В.С. Хозяйственное право: курс лекций в 2 т.-М.: изд. „БЕК”,1994.

4.    Савельев В.А. ГК Германии (история, система, институты): Учеб. пособие- 2-е изд., перераб.и доп.- М.: Юрист, 1994

5.    Витрянский В. Отдельные виды договора аренды (Комментарий к ГК РФ) // Хозяйство и право, 1996, №3

6.    Исрафилов И. Аренда нежилых помещений.// Хозяйство и право, 1997, №10

7.    Гражданское право. Учебник. Часть II / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого.-М.:„Проспект”, 1997.