Применение общих норм об аренде и норм об аренде зданий и сооружений к аренде нежилых помещении

2.3 Применение общих норм об аренде и норм об аренде зданий и сооружений к аренде нежилых помещении

Применительно к недвижимому имуществу схема правового регулирования арендных отношений имеет свои характерные особенности» отличные, к примеру, от регулирования договора купли-продажи.

Так, ГК РФ содержит специальные правила, регламентирующие куплю-продажу недвижимости (§ 7 главы 30 ГК РФ). Правила же, касающиеся аренды недвижимого имущества, предусмотрены лишь в общих положениях об аренде (§ 1 главы 34 ГК РФ). Например: договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ); в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617 ГК РФ) и другие положения. Отдельной группы правовых норм об аренде всякой недвижимости, помещенных в самостоятельный параграф главы об аренде в целом, ГК РФ не содержит.

Содержащиеся в гл. 34 ГК РФ параграфы расположены по неоднократно используемой законодателем схеме; в первом параграфе размещены общие положения об аренде, а в 2-5 параграфах — специальные нормы (о прокате, аренде транспортных средств, аренде зданий и сооружений, аренде предприятий и финансовой аренде (лизинге). В соответствии со ст. 625 ГК РФ общие правила подлежат применению лишь в случае отсутствия специального регулирования[84].

Следовательно, законодатель оценивает аренду как единое явление вне зависимости от субъектного состава сторон, объектов аренды, а также прочих обстоятельств, способных влиять лишь, на некоторое своеобразие правового.

Законодатель среди пяти видов договора аренды выделяет аренду зданий и сооружений, а также аренду предприятий не на основе квалификационного критерия, а в зависимости от вида, сдаваемого в аренду имущества.

Так, ГК РФ содержит специальные правила аренды указанных видав недвижимости, специфика которых требует особого правового регулирования. Вместе с тем, существуют объекты недвижимости, обладающие не меньшей спецификой и также требующие отдельной правовой регламентации (нежилые помещения, незавершенные строительством объекты и др.).

ГК РФ не содержит правил об аренде нежилых помещений. В связи с этим острым остается вопрос о том, какие правила (общие (§ 1 главы 34 ГК РФ или специальные (§ 4 главы 34 ГК РФ) об аренде зданий и сооружений должны применяться к договору аренды нежилых помещений,

В.Б. Витрянский полагает, «что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в Кодексе отсутствуют, поэтому на указанные правоотношения общие правила о договоре аренды распространены в полном объеме»[85].

По мнению В.С. Ема, предметом договора аренды здания или сооружения «может выступать только здание или сооружение в целом, Если в аренду сдается часть здания или сооружения, отношения между арендодателем и арендатором должны регламентироваться общими нормами о договоре аренды»[86].

Абсолютно противоположная точка зрения у И. Исрафилова: «Гражданский кодекс Российской Федерации теперь содержит как общие нормы об аренде, так и специальные нормы по регулированию отдельных видов аренды, в том числе аренды зданий и сооружений, которыми охватывается и аренда нежилых помещений»[87].

Такой подход вполне объясним и связан он с тем, что нежилые помещения рассматривают как части здания, а признание нежилых помещений отдельными объектами недвижимого имущества не происходит.

В одном из комментариев Гражданского кодекса РФ предлагается следующий выход из сложившейся ситуации: «к отношениям с нежилым помещением нормы § 4 «Аренда зданий и сооружении» главы 34 «Аренда» применяются лишь в случае, если стороны об этом договорятся». Но «если стороны в договоре об аренде нежилого помещения не предусмотрели применение правил § 4, то применяются правила § 1 ...»[88]. То есть речь идет о регулировании отношений общими положениями об аренде.

Комарова Т.Ю. делает следующее заключение: «если, следуя логике ГК РФ, употреблять понятие нежилого помещения в широком значении, то при аренде нежилых помещений необходимо руководствоваться в первую очередь нормами § 4 (Аренда зданий и сооружений) главы 34 ГК РФ»[89].

Как видим, нет единства мнений по поводу применения тех или иных правил об аренде к нежилым помещениям. Отсутствие правового режима последних порождает правовые проблемы их оборота.

Следует ли рассматривать нежилые помещения в неразрывной связи со зданиями, сооружениями с применением правил аренды зданий и сооружений? Конструкция главы 34 ГК РФ даст ответ: аренда недвижимости, не выделенной отдельно в данной главе (в том числе нежилых помещений объектов незавершенного строительства и др.) регулируется общими положениями об аренде. Специальными правилами § 4 главы 34 ГК РФ охватываются арендные правоотношения, вытекающие из договора аренды объектов, которые однозначно относятся к зданиям и сооружениям.

Па практике до середины 2000 года возникали сложности с государственной регистрацией договора аренды нежилых помещений, заключенного на срок менее одного года. Применение общих правил об аренде приводило к тому, что независимо от срока договоры аренды нежилых помещений подлежали регистрации. Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 01 июня 2000 года № 53 разрешило возникшую проблему, изрядно усложнившую порядок пользования нежилыми помещениями и отяготившую стороны договора бюрократическими требованиями. Теперь к таким договорам стало применяться специальное правило п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Необходимо учитывать, что высший судебный орган распространил на аренду нежилых помещений только лишь одну специальную норму § 4 Главы 34 ГК РФ. Это значит, что во всех других вопросах следует обращаться по-прежнему к общим положениям аренды.

Как бы мы не делали отсылку к общим правилам аренды, но сталкиваемся с тем, что нежилые помещения, отличные от зданий являются их частью и неразрывно связаны с ними,

Поэтому вопрос о том, какие правила ГК РФ (общие об аренде или специальные, об аренде зданий и сооружений) должны применяться к договору аренды нежилых помещений, остается открытым. При заключении такого договора необходимо быть внимательным, учитывая те и другие правила.

Так, по правилами параграфов 1 и 4 Главы 34 ГК РФ по разному решаются вопросы: определения цены договора; формы заключения договора аренды нежилого помещения; оформления документа о передаче нежилого помещения от арендодателя к арендатору; о правах арендатора на земельный участок при аренде нежилых помещений,

1. Определение арендной платы по договору аренды зданий и сооружений - существенное условие данного договора (п. 1 ст. 654 ГК РФ). При отсутствии в нем согласованного условия о размере арендной платы такой договор считается незаключенным. При этом определение цены по правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ не применяется.

Однако при аренде иного недвижимого имущества, на которое данная специальная норма не распространяется, размер арендной платы может быть определен по правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ. В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть, оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

2. Признавая применение общих положений о договоре аренды к аренды нежилых помещений на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

То есть «п. I ст. 609 ГК РФ предоставляет возможность гражданам (физическим лицам) заключать договоры аренды между собой как в письменной, так и в устной форме, но последняя допустима лишь при сроке аренды не более одного года»[90].

Из смысла указанной нормы вытекает, что независимо от срока договор аренды нежилых помещений также может быть заключен и в письменной форме, причем не, только путем составления и подписания сторонами одного документа, но и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной и иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. ст. 434 ГК РФ).

Но заключенный таким образом договор па один год или срок более одного года подлежит обязательной государственной регистрации по рекомендациям Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, выраженным: в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений».

В соответствии со ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. Согласно Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса), утвержденной Приказом Министерства юстиции РФ от 23 января 2002 г. N 18 среди документов, представляемых на государственную регистрацию договоров аренды, в соответствии с п. 1 статьи 17, п. 5 статьи 18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указан подлинник договора, совершенный в простой письменной форме, не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации возвращается правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов, или подлинный экземпляр договора, совершенного в нотариальной форме, и его копия для приобщения к делу правоустанавливающих документов.

Таким образом, нужно признать, что на практике договоры аренды нежилого помещения (и на срок меньше года) всегда заключаются путем составления одного документа, подписанного сторонами.

3. Другой момент, в правовом решении которого мы отдаем предпочтение нормам закона об аренде зданий и сооружений - о правах на земельный участок. Решение судьбы земельного участка, при аренде нежилых помещений исходя из общих положений об аренде, а точнее из-за отсутствия в них норм о праве пользования земельным участком при аренде недвижимости, возлагается на стороны договора. Специальные правила о правах на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения в законе содержатся (ст. 652 и 653 ГК РФ).

Проблемы пользования арендатором земельным участком и затрудняющие пользование арендуемым нежилым помещением могли бы не возникать в случае урегулирования таких вопросов. Прибегнуть к схеме решения данной проблемы, предложенной специальными правилами ст. 652 и 653 ГК РФ все же придется «если арендатор не может владеть и пользоваться арендуемым нежилым помещением, не имея права пользования и (или) владения земельным участком, на котором находится здание, где расположено нежилое помещение, а, также, не имея права пользоваться общими помещениями и оборудованием самого здания, соответствующие предоставить арендатору эти права независимо от того, будут применяться к договорам аренды нежилых помещений правила ст. 652 и 653 ГК РФ или нет»[91].

4. По определению арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество. Предоставление имущества по ст. 611 ГК РФ означает обеспечение арендодателем арендатора возможностью использовать имущество со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами в соответствии с его назначением в состоянии, соответствующем условиям договора.

При предоставлении в аренду зданий и сооружений законодатель предусмотрел необходимость составления передаточного акта (ст. 655 ГК РФ). Вполне разумный подход к передаче недвижимости, а именно нежилых помещений, по акту, с фиксацией всех деталей при передаче (состояние помещений, наличие оборудования арендодателя в нем. согласование вопросов предстоящих ремонтов (капитальных или текущих как оговорено в договоре) и др.) привел к тому, что без такого документа практически не обойтись при исполнении договора.

На основании вышеизложенного, можно сделать вывод, что сегодняшняя структура гл. 34 ГК РФ не бесспорна. В частности, можно обсуждать причины, по которым законодатель не создал единый параграф для всей недвижимости или не выделил параграфы, посвященные другим важным объектам аренды (например, аренде земли).

Отсутствие же отдельного правового регулирования договора аренды нежилых помещений либо специального указания закона на то, какие правила нужно применять (общие положения об аренде или специальные правил аренды зданий и сооружений) вызывает трудности при заключении такого договора. Дискуссионной остается данная проблема в теоретических работах российских юристов,

На сегодняшний день на законодательном уровне все выглядит достаточно ясно: договоры аренды нежилых помещений регулируются только общими положениями об аренде за исключением п. 2 ст. 651 § 4 Главы 34 ГК РФ в силу Информационного письма Президиума ВАС от 01,06.2000 г. № 53.

Только вот с применением таких норм на практике все обстоит достаточно сложнее. Сказывается непосредственная связь со зданиями, сооружениями. Как показывает практика, стороны договора аренды нежилых помещений при его заключении обращаются к правилам об аренде зданий и сооружений.

Сторонники распространенной точки зрения считают; «являясь частью здания, нежилые помещения, тем не менее, не подпадают под действие специальных норм об аренде зданий и иных сооружений. Существующая практика отождествления нежилого помещения со зданием признается ошибочной, а, следовательно, требуется изменение действующего законодательства»[92].

Действительно, только в силу прямого указания закона мы вправе применять нормы об аренде зданий и сооружений к аренде нежилых помещений.

Но ввиду отсутствия такового в законодательство об аренде следует внести некоторые изменения, дабы разрешить вопросы аренды нежилых помещений.

В связи, с чем правила параграфа 4 Главы 34 ГК РФ следует распространить на отношения, вытекающие из договора аренды нежилых помещений, дополнив соответствующей статьей ст. 650 указанного параграфа.

  2.4 Ответственность по договору аренды нежилых помещений

 

Многие ученые рассматривают вопросы гражданско-правовой ответственности по договору аренды нежилых помещений. Так, В.В. Витрянский отмечает: "В ГК отсутствуют какие-либо правила, регулирующие особенности ответственности сторон по договору аренды нежилых помещений за нарушение его условий или иные особые последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения сторонами обязательств»[93].

Арендатор и арендодатель лизингополучатель могут предусмотреть любую ответственность; возмещение прямых и (или) косвенных убытков, пеню за просрочку исполнения взаимных обязательств, штраф в определенном размере от суммы договора при отказе от выполнения или невыполнении условий договора финансовой аренды недвижимости и т.д. Следовательно, основным условием, которому должна отвечать договорная ответственность, - это непротиворечие закону, соответствие ему.

Сторонам при определении договорной ответственности необходимо учитывать следующие условия:

равноправие их в гражданском обороте, независимо от организационно-правового статуса юридического лица;

неустойка или штрафы должны быть соразмерны последствиям нарушения обязательства; суд вправе уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения договора (ст. 333 ГК РФ);

кабальная ответственность, т.е. имеющая явно односторонний характер в пользу одного из субъектов договора, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (ст. 179 ГК РФ) с применением двухсторонней реституции (ст. 169 ГК РФ);

применение повышенной, несоразмерной и несуразно высокой ответственности одного контрагента при полном отсутствии ответственности другого за нарушение обязательств является не чем иным, как злоупотреблением правом с намерением причинить вред другому лицу (п. 1 ст. 10 ГК РФ), что может быть квалифицировано как мнимая сделка (ст. 170 ГК РФ), совершенная лишь для вида, только лишь с целью заполучить деньги или товар у партнера. Такая сделка признается судом ничтожной (ст.ст. 168-170 ГК РФ);

уплата неустойки и убытков при ненадлежащем исполнении договора финансовой аренды освобождает должника от исполнения обязательства в натуре;

Можно сделать вывод о необходимости соблюдения сторонами принципа эквивалентной ответственности субъектов договора.

Статья 616 ГК РФ, распределяющая обязанности по содержанию арендованного имущества, устанавливает, что текущий ремонт осуществляет арендатор, а капитальный - арендодатель. В ст. 620 ГК РФ предусмотрено право арендатора обратиться в суд с требованием о расторжении договора, если арендодатель не производит капитального ремонта имущества в установленные (или разумные) сроки.

Основная обязанность аредатора заключается в выплате аредодателю арендной платы. Ненадлежащее исполнение или неисполнение этой обязанности влечет установленную законодательством и соглашением сторон ответственность. В первом случае ГК РФ предоставляет арендодателю право установить срок для досрочного внесения арендатором арендной платы, но не более чем за два срока подряд. Во втором случае арендодатель может обратиться в суд с требованием о расторжении договора (если арендная плата не была внесена более двух раз подряд). А.С. Кабалкин считает, что, решая такой спор, "... суд должен установить характер неправомерных действий арендатора: повлекли ли они для арендодателя такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то есть существенность нарушения договора определяется судом"[94].

Иную форму воздействия на должника предлагает ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ: в случае неперечисления лизингополучателем лизинговых платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором лизинга срока платежа, их списание со счета лизингополучателя осуществляется в бесспорном порядке путем направления лизингодателем в банк или иную кредитную организацию, в которых открыт счет лизингополучателя, распоряжения на списание с его счета денежных средств в пределах сумм просроченных лизинговых платежей. В ст. 13 Закона о лизинге сказано: "Бесспорное списание денежных средств не лишает лизингополучателя права на обращение в суд". Здесь мы видим несогласованность данной нормы с нормами ГК РФ. Должен быть разработан более четкий механизм "бесспорного списания денежных средств". Иначе лизингополучатель будет постоянно реализовывать указанное право на защиту своих интересов в суде.

С.А. Королев считает, что реализация рассматриваемой меры ответственности возможна при обращении арендодателем в банк, где открыт счет арендатора, причем для того, чтобы банк списал денежные средства по требованию первого без акцепта последнего, указанная возможность должна быть предусмотрена либо в законе, либо в договоре банка с клиентом (арендатором)[95]. Мы считаем, что дополнительную регламентацию данного правоотношения следует внести в закон, тогда стороны при заключении договора смогут наиболее детально предусмотреть варианты возможного поведения. Например, Н.В. Кузнецов предлагает "регулировать непосредственно договором неустойку за просрочку уплаты лизинговых платежей, как правило, в процентном соотношении от просроченной суммы за каждый день просрочки"[96].

В.В. Витрянский отмечает необходимость поиска эффективных способов воздействия на недобросовестного арендатора[97].

По общему правилу ответственность исключается в случаях действия непреодолимой силы. Непреодолимую силу (в договорных отношениях она чаще всего именуется "форс-мажором") закон определяет как чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство. При причинении убытков вследствие непреодолимой силы в действиях неисправной стороны отсутствует не только вина, но и причинная связь между его поведением и возникшими убытками. Поэтому ответственность в таких случаях исключается.

Ответственность за недостатки сданного в аренду нежилого помещения возлагается на арендодателя. Прежде всего речь идет о таких недостатках, которые препятствуют использованию предмета соглашения по его назначению как полностью, так и частично. В подобных ситуациях арендатор может воспользоваться одним из представленных ему ГК РФ (ст. 611) способов защиты нарушенного права, а именно: замена нежилого помещения, уменьшение арендной платы, безвозмездное устранение недостатков. Понятно, что замена нежилого помещения участка возможна, только в порядке исключения.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Из приведенного в настоящей работе анализа основных положений отечественной цивилистической доктрины, учитывая достижения современной науки гражданского права, судебно-арбитражную практику и действующее законодательство можно сделать следующие выводы.

Аренда как способ организации экономической деятельности имеет достаточно сильные позиции, что укрепляет и стабильность правового института аренды. Во всяком случае, можно твердо говорить о востребованности данного договора в хозяйственной практике.

При этом аренда выступает вовсе не в качестве некоей вторичной и второстепенной - по отношению к собственности - формой обладания хозяйственными объектами, а в качестве равноценной и естественно дополняющей.

Проведенный анализ позволяет также говорить о неизменности института аренды в течение многих веков. Но, несмотря на многолетний путь развития института аренды представление о нем всегда было неоднозначным. Прежде всего, это выражается в сложившихся расхождениях в уяснении правовой природы договора.

Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит общего определения вещного права, а следуя по пути перечисления вещных прав, не упоминает в их числе право аренды. Таким образом, аренда рассматривается законодателем как один из видов обязательственных правоотношений, в котором одна из сторон за плату передает другой стороне определенное имущество. Однако это не означает, что в теории спор о юридической природе прав арендатора нежилого помещения разрешен. Необходимо выделить особоe правовое состояние после исполнения обязательств по договору аренды, когда арендатор уже получил объект в аренду и потому непосредственно воздействует на него, обладая уже вещными полномочиями. При этом не представляется возможным усматривать арендатор обладает как обязательственными, так и вещными правами. Вместе с тем, зависимость данных полномочий несомненна, Например, обязательственные отношения не исчерпываются простой передачей и, конечно же, не могут считаться надлежаще исполненными до тех пор, пока не возникают и успешно не реализуются вещные правомочия,

Таким образом, арендные права приобрели черты, присущие вещным правам, став очень похожими на них, исходя из современных доктринальных и нормативных их признаков. С другой стороны, рассмотрение признаков, позволяющих трактовать арендные права в качестве вещных, показывает, что при применении соответствующих норм неизбежно должны быть учтены и обязательственные признаки арендных прав, восходящие к договорным отношениям арендатора и арендодателя. Так, по своей правовой природе арендные права выглядят как вещно-обязательственные.

Наряду со специальными вопросами аренды нежилых помещений, в работе рассматривается общая категория недвижимости. Специальный анализ позволяет говорить, что до настоящего времени в цивилистической доктрине не выработаны твердые и однозначные критерии отнесения тех или иных объектов к недвижимому имуществу. Фактически речь идет о том, что с учетом значимости объекта, государство специально (объявляет его таковым (недвижимостью) и вводит в оборот со специальным режимом, обеспечивающим повышенную прочность отношений. Вероятно, необходимо применять совокупность различных критериев (тесная связь с землей, функциональная самостоятельность, законченность для использования по целевому назначению, фундаментальность, длительный срок использования, значительная стоимость, индивидуальность), Но их применение возможно только с указанием закона о распространении на конкретный объект правового режима недвижимости.

1. Проведенный анализ позволяет говорить, что до настоящего времени в цивилистической доктрине не выработаны твердые и однозначные критерии отнесения тех или иных объектов к недвижимому имуществу. Фактически речь идет о том, что с учетом значимости объекта» государство специально объявляет его таковым (недвижимостью) и вводит в оборот со специальным режимом, обеспечивающим повышенную прочность отношений. По нашему мнению, необходимо применять совокупность различных критериев (тесная связь с землей, функциональная самостоятельность, законченность для использования по целевому назначению фундаментальность, длительный срок использования, значительная стоимость, индивидуальность). В то же время, их применение возможно только с указанием закона о распространении на конкретный объект правового режима недвижимости.

Среди ученых нет единства мнений по вопросу соответствия и нежилых помещений, а тем более их частей, перечисленным в ГК РФ признакам недвижимости. В рамках законодательного реформирования следовало бы пересмотреть содержание ст. 130 ГК РФ, конкретизировав не только перечень, но и квалификационные критерии отнесения того или иного имущества к недвижимому,

2. Особенности правового регулирования отношений по поводу нежилых помещений остаются до конца не исследованными. В основе неясностей их правового режима лежит специфика самого нежилого помещения, не нашедшего законодательного признания в качестве самостоятельного объекта гражданских прав. Требуется настоятельная необходимость создания для данного объекта своего собственного правового режима. Для этого автором предлагается наряду с жилыми помещениями в перечень объектов недвижимого имущества (ст. 130 ГК РФ) включить нежилые помещения.

3. Одна из проблем в правовом режиме нежилых помещений возникает из-за недостаточно полного и четкого определения понятийного аппарата в этой сфере. В связи с этим, необходимо закрепить в ГК РФ понятия «здания», «сооружения» и «нежилые помещения». Это определяется потреби остью установить раздельное регулирование договора аренды зданий и сооружений и договора аренды нежилых помещений, Тем самым упрощается практика применения норм ГК РФ, а также норм о государственной регистрации прав на недвижимое и имущество и сделок с ним.

4. Аренда нежилых помещений - один из самых распространенных видов договоров аренды недвижимого имущества. Из-за отсутствия самостоятельного правового регулирования данного договора, его стороны, как показывает практика, применяют нормы об аренде зданий и сооружений. Автором обосновывается необходимость самостоятельного выделения как вида договора аренды зданий и сооружений исследуемого договора аренды нежилых помещений, по которому арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование нежилое помещение. В связи с этим, предлагается рассматривать аренду нежилых помещений как вид договора аренды зданий и сооружений, о чем включить соответствующую норму в параграф 4 Главы 34 ГК РФ, распространив положения последнего на арендные отношения с нежилыми помещениями,

5. Арендодатель обязан предоставить арендатору имуществу в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, то есть пригодное для использования согласно целям, указанным в договоре аренды. Так как договор аренды нежилого помещения в здании заключается арендатором и целях пользования этим помещением, он в силу договора аренды приобретает право пользования земельным участком, на котором своих прав по договору аренды нежилого помещения. Действующее законодательство не содержит определенно выраженного предписания об обязательном заключении при аре аде нежилых помещений в здании отдельного договора либо оформлении иного документа па право пользования земельным участком, занятым этим зданием. Таким образом, договор аренды нежилого помещения является правоустанавливающим юридическим актом, влекущим одновременно возникновение двух видов отношений: по временному владению и пользованию нежилым помещением, а также по использованию части земельного участка, занятой зданием, в котором находится арендованное нежилое помещение,

6. При решении вопроса о судьбе земельного участка при аренде нежилого помещения в здании, находящимся на данном участке, возникают определенные трудности в связи с реализацией норм Земельного кодекса РФ Гражданский и Земельный кодексы РФ по разному определяют юридическую судьбу земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Устанавливая нормы гражданского права, ГК РФ вторгается в сферу регулирования гражданско-правовых отношений, в то время как земельные отношения представляют собой отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ч. 1 ст. 3 ГК РФ). В то же время нормы гражданского права, содержащиеся в ГК РФ, не должны применяться в силу абз. 2 ч. 2 ст. 3 ГК РФ, согласно которой нормы гражданского правя, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ. На основании изложенного требуется обеспечить соответствие положений об аренде земельных участков (ст. 22 ГК РФ) положениям ГК РФ об аренде.

7. В соответствии с положениями ГК РФ, регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества в случаях, предусмотренных Кодексом или иным федеральным законом, В этих случаях договор аренды обязательствами, возникающими на основании этого договора. Государственную регистрацию договоров аренды нежилых помещений, по мнению автора, следует осуществлять па основании дополнения в ст. 609 параграфа 1 Главы 34 ГК РФ нормы о том, что к такому договору применимы правила о форме и регистрации договоров аренды зданий и сооружений, предусмотренные ст. 651 ГК РФ.

8. Части нежилых помещений не отвечают критериям недвижимости, установленным ГК РФ. В связи с этим аренду частей помещений нужно исключить из сферы действия Закона о государственной регистрации.

9. Значение передаточного акта в договорных отношениях имеет принципиальное значение. Участники гражданского оборота придают акту приема-передачи нежилых помещений особую правовую силу, но законодательно он выглядит как формальный документ. Поэтому правила о значении такого документа при аренде зданий и сооружений целесообразно распространить на нежилые помещения.

Совершенствование законодательного регулирования аренды, обобщение накопление судебной практики должны способствовать укреплению правового регулирования и широкому применению исследуемого вида договора аренды.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

Нормативно- правовые акты

1.  Конституция Российской Федерации [Текст]: офиц. текст. // Российская газета. –1993. – № 237.

2.  Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст]: [федеральный закон № 51-ФЗ, принят 30.11.1994 г., по состоянию на 06.12.2007] // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.

3.  Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) [Текст]: [федеральный закон № 14-ФЗ, принят 26.01.1996 г., по состоянию на 06.12.2007] // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.

4.  Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) [Текст]: [федеральный закон № 146-ФЗ, принят 26.11.2001 г., по состоянию на 29.11.2007] // Собрание законодательства РФ. –2001. – № 49. – Ст. 4552.

5.  Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 138-ФЗ, принят 14.11.2002 г., по состоянию на 04.12.2007] // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 46. – Ст. 4532.

6.  Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 95-ФЗ, принят 24.07.2002 г., по состоянию на 02.10.2007] // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 30. – Ст. 3012.

7.  О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [Федеральный закон № 122-ФЗ, принят 21.07.1997 г., по состоянию на 23.11.2007] // Собрание законодательства РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594.

8.  О классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 1, от 01.01.2002 г., по состоянию на 18.11.2006] // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 1 (ч. 2). – Ст. 52.

9.  Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 219, от 18.02.1998 г., по состоянию на 22.11.2006] // Собрание законодательства РФ. – 1998. – № 8. – Ст. 963.

10.  Об утверждении методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств [Текст]: [Приказ Минфина РФ № 91н, от 13.10.2003 г., по состоянию на 27.11.2006] // Российская газета. – 2003. – № 250. – С. 8.

Научная и учебная литература

11.  Антипов С.А. Проблемы государственной регистрации прав [Текст] // Актуальные вопросы современного законодательства. - М.: Институт недвижимости, 2001. – С. 75-76.

12.  Бондаренко Д. Заключение и регистрация договора аренды нежилых помещений [Текст] // Право и экономика. – 2006. - №.3. – С.18-19.

13.  Брагинский М.И. Витрянский В.В. Договоры о передаче имущества. Книга 2-я. [Текст] М.: Статут, 2000. – 756 с.

14.  Брауде М.Л. Право настроение л сделки построениям. [Текст] М.: Госюриздат, 1950. – 435 с.

15.  Буга П.Г. Гражданские, промышленные и сельскохозяйственные здания. [Текст] М.: Консультант, 2007. – 78 с.

16.  Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. [Текст] М.: Статут, 1999. – 234 с.

17.  Голомазова Л.А. Аренда нежилых помещений: законодательство и судебная практика [Текст] // Бухгалтерский учёт. – 2008. - №15. – С.14.

18.  Град Г. Недвижимость в аренде [Текст] // Бизнес-адвокат. – 2008. – № 3. – С. 13.

19.  Гражданское право. [Текст] Учебник. В 2-х т. Том 2. Полутом I / Под ред. Суханова Е.А. – М.: Волтер Клувер, 2007. – 879 с.

20.  Гражданское право России. Том 2. Обязательственное право [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. – М.:Инфра-М, 2006. – 890 с.

21.  Гражданское право. Том 2. Полутом 1. [Текст] / под ред. Суханова Е.А. М.: БЕК, 1999.- 892 с.

22.  Гражданское право. Том 1. [Текст] / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - М.: Проспект, 2000. – 956 с.

23.  Гражданское право. Часть вторая [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. - М: Юстнцинформ,2000. - 670 с.

24.  Гришаев С. Здания и сооружения как объекты недвижимости [Текст] // Хозяйство и право. – 2008. - №2. - С 100.

25.  Губин Е.П., Чумакова О.В. Условия арендной платы в договоре аренды недвижимости [Текст] // Российская юстиция. – 2008. – № 1. – С. 17.

26.  Гутников О. Государственная регистрация права аренды. [Текст] // Хозяйство и право. - 2008. - № 5. – С. 117.

27.  Дашян М. Договор аренды нежилых помещений [Текст] // Бизнес-адвокат. – 2007. – № 7. – С. 13.

28.  Догляд В.Б. Аренда - арендатору, арендная плата - арендодателю? [Текст] // Право в Вооруженных Силах. – 2007. – № 5. – С. 24.

29.  Дорогавцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение к объекты аренды недвижимости (проблематика соотношения разграничения понятий) [Текст] // Государство и право. – 2002. - №7. - С. 105-107.

30.  Ерш А.Б. Здания и сооружения как предмет договора аренды [Текст] // Вестник ВАС. – 2000. - № 8.-С.11.

31.  Завьялов Л. Недвижимое имущество, прочно связанное с земельным участком, как особый объект гражданских прав [Текст] //Хозяйство и право. – 2000. - №11. – С. 8.

32.  Зинченко С., Лапач В., Газарьян Б. О правовом режиме нежилых помещений [Текст] // Хозяйство и право. – 2008 - №3. – С. 106.

33.  Исрафилов И. Аренда нежилых помещений [Текст] // Хозяйство и право. – 1997. - № 10. - С. 113.

34.  Камачёва С.А. Арендные сделки. [Текст] М.: ПРИОР, 2008. – 190 с.

35.  Комментарий к гражданскому кодексу РФ, части второй (постатейной) [Текст] / под. ред. Садикова О.Н. – М.: КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 1998. – 722 с.

36.  Комарова Т.Ю. Нежилые помещения как объект аренды [Текст] // Законодательство. - 1998. – № 12. –С. 42.

37.  Комягин Д. О перечислении арендной платы [Текст] // Финансовая газета. – 2008. – № 2. – С. 11.

38.  Краснопёрова О.А. Арендные отношения: гражданско-правовой аспект [Текст] // Гражданин и право. – 2003. - №4,5. –С.40.

39.  Кулешова Ю. Аренда: проблемы регистрации [Текст] // Бизнес-адвокат. – 2008. – № 2. – С. 15.

40.  Курбатская А. Арендодатель – обремененный и бесправный: особенности регистрации договоров аренды недвижимого имущества [Текст] // Бизнес-адвокат. – 2004. – № 10. – С. 27.

41.  Лапач В.А. Нежилые помещения как объекты гражданских прав [Текст] // Законодательство. - 2003. - №4.- С.40.

42.  Мейер Д.И. Русское гражданское право (по изд. 1902). Ч.2.М., Статут 2003. – 567 с.

43.  Ожегов С.И. Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. [Текст] М.: Азбуковник. 1997.- 1390 с.

44.  Певницкий С.Г. Аренда недвижимости: некоторые теоретические и практические аспекты [Текст] // Правовые вопросы недвижимости. – 2007. – № 1. – С. 18.

45.  Петров Д.В. Право хозяйственного ведения и право оперативного управление. [Текст] СПб.: Юридический центр пресс, 2002. – 340 с.

46.  Петров Д. Нет согласия – есть ответственность? [Текст] // ЭЖ-Юрист. – 2006. – № 10. – С. 12.

47.  Полунин К. Учёт коммунальных платежей при аренде нежилых помещений [Текст] // Финансовая газета. Региональный выпуск. – 2002. - №45.

48.  Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимости: имуществом сделок с ним» [Текст] / Под общей ред. Крашенинникова П.В. - М.: Спарк, 2001. – 122 с.

49.  Рабченко Л.Н. Правовые коллизии регулирования арендных отношений. [Текст] // ЭКО. – 1994. - №.3.- С.4.

50.  Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте [Текст] – М. Волтерс Клувер. 2006. – 346 с.

51.  Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). [Текст] М.: Ось, 2008. – 156 с.

52.  Советское гражданское право. Том 1 [Текст] / Под ред. Красавчикова О.Л. – М.: Высшая школа, 1972 – 789 с.

53.  Тархов В.А. Гражданское право. Общая часть. Курс лекций. Чебоксары: Чуваш, кн. изд-во, 1997. – 544 с.

54.  Учебник по гражданскому праву. Ч. 1. [Текст] / Под ред. Котика Л.Г., Масляева АИ. – М.: Юристъ, 2002. – 467 с.

55.  Философский энциклопедический словарь. [Текст] М.: Советская энциклопедия. - 1983. – 789 с.

56.  Харитонова Ю. Особенности аренды нежилого помещения [Текст] // Арбитражный и гражданский процесс. – 2007. – № 11. – С. 19.

57.  Чубаров В.В. Правовой редким нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости [Текст] // Право и экономика. – 2003. - №3. –С.57.

58.  Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Девятое издание. М.Спарк 1995.- 789 с.

59.  Шестакова Н.Д. Недействительность сделок. СПб.: Юридический центр пресс, 2001. – 344 с.

60.  Широков Ю. Арендатор, на выход! О некоторых особенностях расторжения договора аренды нежилых помещений [Текст] // Бизнес-адвокат. – 2004. – № 9. – С. 24.

Юридическая литература

61.  О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации [Текст]: [Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8, от 01.07.1996г.] // Вестник ВАС РФ. – 1996. – № 9. – С. 31.

62.  О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений [Текст]: [Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 53, от 01.06.2000 г.] // Вестник ВАС РФ. – 2000. – № 7. – С. 10.

63.  Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой [Текст]: [Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 66, от 11.01.2002 г.] // Вестник ВАС РФ. – 2002. – № 3. – С. 34.

64.  Постановление Президиума ВАС РФ от 02 июля 2006 г. № 678/96 [Текст] // Вестник ВАС. – 2007. - №.10. –С.34.

65.  Постановление Президиума ВАС РФ № 1091/04 от 07.05.2005 г.// Вестник ВАС РФ.- 2006.- № 5. –С.44.

66.  Постановление Президиума ВАС РФ от 28.01.2003 № 7291/02 г.// Вестник ВАС РФ.- 2004. -№ 6.-С.13.

[1] Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Девятое издание. М.Спарк 1995.- С. 518.

[2]  Гражданское право. [Текст] Учебник. В 2-х т. Том 2. Полутом I / Под ред. Суханова Е.А. – М.: Волтер Клувер, 2007. - С. 305.

[3] Брауде М.Л. Право настроение л сделки построениям. [Текст] М.: Госюриздат, 1950. – С. 15.

[4] Ожегов С.И. Словарь русского языка. [Текст] М.: Русский язык, 1990. – С. 230.

[5] Гражданское право. Часть вторая [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. - М: Юстнцинформ,2000. - С 98.

[6] Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. [Текст] М.: Статут, 1999. – С. 182.

[7] Там же. – С. 183.

[8] Гришаев С. Здания и сооружения как объекты недвижимости [Текст] // Хозяйство и право. – 2008. - №2. - С 100.

[9] Ерш Л.Б. Здания и сооружения как предмет договора аренды [Текст] // Вестник ВАС. – 2000. - № 8.- ьС.11

[10] Витрянский Н.В. Указ. раб.-- С. 181.

[11] Буга П.Г. Гражданские, промышленные и сельскохозяйственные здания. [Текст] М.: Консультант, 2007. – С.34.

[12] Петров Д. Нет согласия – есть ответственность? [Текст] // ЭЖ-Юрист. – 2006. – № 10. – С. 12.

[13] Гришаев С. Здания и сооружения как объекты недвижимости [Текст] // Хозяйство и право. – 2008. - № 2. - С. 99.

[14] Там же. - С. 100.

[15] Завьялов Л. Недвижимое имущество, прочно связанное с земельным участком, как особый объект гражданских прав [Текст] //Хозяйство и право. – 2000. - №11. – С. 8.

[16] Лапач В.А. Нежилые помещения как объекты гражданских прав [Текст] // Законодательство. - 2003. - №4.- С.40.

[17] Чубаров В.В. Правовой редким нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости [Текст] // Право и экономика. – 2003. - №3. –С.57.

[18] Ожегов С.И. Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. [Текст] М.: Азбуковник.  1997. – С. 559.

[19] Исрафилов И. Аренда нежилых помещений [Текст] // Хозяйство и право. – 1997. - № 10. - С. 113.

[20] Гришаев С. Здания и сооружения как объекты недвижимости [Текст] // Хозяйство и право. – 2008. - № 2. - С. 101.

[21] Зинченко С., Лапач В., Газарьян Б. О правовом режиме нежилых помещений [Текст] // Хозяйство и право. – 2008 - №3. – С. 106.

[22] Дорогавцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение к объекты аренды недвижимости (проблематика соотношения разграничения понятий) [Текст] // Государство и право. – 2002. - №7. - С. 105-107.

[23] Витрянский В.В. Указ. раб.-С. 184.

[24] Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды [Текст] // Вестник ВАС. – 2000. - №8. – С.16.

[25] Певницкий С.Г. Аренда недвижимости: некоторые теоретические и практические аспекты [Текст] // Правовые вопросы недвижимости. – 2007. – № 1. – С. 18.

[26] Гришаев С. Здания и сооружения как объекты недвижимости [Текст] // Хозяйство и право. – 2008. - №2. – С.104.

[27] Харитонова Ю. Особенности аренды нежилого помещения [Текст] // Арбитражный и гражданский процесс. – 2007. – № 11. – С. 19.

[28] Советское гражданское право. Том 1 [Текст] / Под ред. Красавчикова О.Л. – М.: Высшая школа, 1972 - С. 361.

[29] Гражданское право. Том 1. [Текст] / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - М.: Проспект, 2000. – С.486.

[30] Гражданское право России. Том 2. Обязательственное право [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. – М.:Инфра-М, 2006. - С. 190.

[31] Брагинский М.И. Витрянский В.В. Договоры о передаче имущества. Книга 2-я. [Текст] М.: Статут, 2000. - С- 445.

[32] Учебник по гражданскому праву. Ч. 1. [Текст] / Под ред. Котика Л.Г., Масляева А.И. – М.: Юристъ, 2002. - С. 379.; Учебник по гражданскому праву. Ч. 1. [Текст] / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. - М.: Проспект, 1998. – С. 499.

[33] Тархов В.А. Гражданское право. Общая часть. Курс лекций. Чебоксары: Чуваш, кн. изд-во, 1997. - С. 195.

[34] Там же. - С.330.

[35] Дорогавиева С.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как объекта аренды недвижимости (проблематика соотношения и разграничение понятия) [Текст] // Государство и право. – 2002. - №7. – С. 105.

[36] Там же. – С. 106-107.

[37] Лапач В.А. Нежилые помещения как объекты гражданских прав [Текст] // Законодательство. – 2003. - № 4. - С. 9-10.

[38] Там же. - С. 9.

[39] Мейер Д.И. Русское гражданское право (по изд. 1902). Ч.2.М., Статут 2003. – С. 262.

[40] Камачёва С.А. Арендные сделки. [Текст] М.: ПРИОР, 2008. – С. 317.

[41] Витрянский В.В. Указ. раб. - С. 180; Губин Е.П., Чумакова О.В. Условия арендной платы в договоре аренды недвижимости [Текст] // Российская юстиция. – 2008. – № 1. – С. 17; Комягин Д. О перечислении арендной платы [Текст] // Финансовая газета. – 2008. – № 2. – С. 11.

[42] Голомазова Л.А. Аренда нежилых помещений: законодательство и судебная практика [Текст] // Бухгалтерский учёт. – 2008. - №15. – С.14.

[43] Краснопёрова О.А. Арендные отношения: гражданско-правовой аспект [Текст] // Гражданин и право. – 2003. - №4,5. –С.40; Дашян М. Договор аренды нежилых помещений [Текст] // Бизнес-адвокат. – 2007. – № 7. – С. 13.

[44] Собрание законодательства РФ. – 2001. – № 33. (Ч.1). – Ст. 3450.

[45] Собрание законодательства РФ. – 2003. – №28. – Ст.2895.

[46] Собрание законодательства РФ. – 1998. - № 44. – Ст.5394.

[47] Полунин К. Учёт коммунальных платежей при аренде нежилых помещений [Текст] // Финансовая газета. Региональный выпуск. – 2002. - №45.

[48] Шестакова Н.Д. Недействительность сделок. СПб.: Юридический центр пресс, 2001. – С. 33.

[49] Постановление Президиума ВАС РФ от 02 июля 2006 г. № 678/96 [Текст] // Вестник ВАС. – 2007. - №.10. –С.34.

[50] Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). [Текст] М.: Ось, 2008. – С. 47-48.

[51] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. – С. 458.

[52] Петров Д.В. Право хозяйственного ведения и право оперативного управление. [Текст] СПб.: Юридический центр пресс, 2002. – С. 97-98.

[53] Бондаренко Д. Заключение и регистрация договора аренды нежилых помещений [Текст] // Право и экономика. – 2006. - №.3. – С.18-19.

[54] Постановление Президиума ВАС РФ № 1091/04 от 07.05.2005 г.// Вестник ВАС РФ.- 2006.- № 5. –С.44.

[55] Постановление Президиума ВАС РФ от 28.01.2003 № 7291/02.// Вестник ВАС РФ.- 2004. -№ 6.-С.13.

[56] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. – С. 532.

[57] Гутников О.В. Регистрируйте право аренды недвижимости по договорам, заключенным на любой срок [Текст] // Финансовая газета. – 2008. – № 1. – С. 10.

[58] Гутников О.В. Регистрируйте право аренды недвижимости по договорам, заключенным на любой срок [Текст] // Финансовая газета. – 2008. – № 1. – С. 10.

[59] Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимости: имуществом сделок с ним» [Текст] / Под общей ред. Крашенинникова П.В. - М.: Спарк, 2001. – С. 198.

[60] Антипов С.А. Проблемы государственной регистрации прав [Текст] // Актуальные вопросы современного законодательства. - М.: Институт недвижимости, 2001. – С. 75-76.

[61] Гутников О. Государственная регистрация права аренды. [Текст] // Хозяйство и право. - 2008. - № 5. – С. 117.

[62] Там же. – С. 114-115.

[63] Кулешова Ю. Аренда: проблемы регистрации [Текст] // Бизнес-адвокат. – 2008. – № 2. – С. 15.

[64] Курбатская А. Арендодатель – обремененный и бесправный: особенности регистрации договоров аренды недвижимого имущества [Текст] // Бизнес-адвокат. – 2004. – № 10. – С. 27.

[65] Маковская А. Срок договора аренда нежилых помещений и государственная регистрация договора [Текст] // Хозяйство и право. - № 11. - 2000. – С. 27.

[66] Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте [Текст] – М. Волтерс Клувер. 2006. – С.134

[67] Ерш А.Б. Здания и сооружения как предмет договора аренды [Текст] // Вестник ВАС. – 2000. - № 8.-С.11.

[68] Философский энциклопедический словарь. [Текст] М.: Советская энциклопедия. - 1983. - С. 252.

[69] Завидов Б.Д. Договор аренды в современном гражданском праве России [Текст] // Российская юстиция. – 2008. – № 2. – С. 17.

[70] Проект книги Гражданского Уложения с объяснениями. [Текст] СПб.: ЗАО Юстицинформ, 2007. – С. 26.

[71] Витрянский В.В. Указ. раб.- С. 111.

[72] Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой [Текст]: [Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 66, от 11.01.2002 г.] // Вестник ВАС РФ. – 2002. – № 3. – С.17-48.

[73] Мейер Д.И. Указ. раб. – С. 290.

[74] Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой [Текст]: [Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 66, от 11.01.2002 г.] // Вестник ВАС РФ. – 2002. – № 3. – С. 17-48.

[75] Рабченко Л.Н. Правовые коллизии регулирования арендных отношений. [Текст] // ЭКО. – 1994. - №.3. –С.4.

[76] Рябченко Л.Н. Правовые коллизии регулирование арендных отношений [Текст] // ЭКО. – 1994. - № 3. –С.4.

[77] Смирнов B.В. Лукина З.П. Указ. раб. - С. 58.

[78] Ерш А.Б. Здания и сооружения как предмет договора аренды [Текст] // Вестник ВАС. – 2000. - № 8.-С.11.

[79] Шершевич Г.Ф. Указ. раб.- С. 219.

[80] Витрянский В.В. Указ. раб.-С. 116.

[81] Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой [Текст]: [Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 66, от 11.01.2002 г.] // Вестник ВАС РФ. – 2002. – № 3. – С. 17-18.

[82] Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой [Текст]: [Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 66, от 11.01.2002 г.] // Вестник ВАС РФ. – 2002. – № 3. – С. 17-18.

[83] Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой [Текст]: [Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 66, от 11.01.2002 г.] // Вестник ВАС РФ. – 2002. – № 3. – - С. 17-18.

[84] Широков Ю. Арендатор, на выход! О некоторых особенностях расторжения договора аренды нежилых помещений [Текст] // Бизнес-адвокат. – 2004. – № 9. – С. 24; Град Г. Недвижимость в аренде [Текст] // Бизнес-адвокат. – 2008. – № 3. – С. 13.

[85] Комментарий к части второй Гражданского кодекса РФ для предпринимателей [Текст] / под ред. Брагинского М.И. М.: МЦФЭР, 1997. - С. 74.

[86] Гражданское право. Том 2. Полутом 1. [Текст] / под ред. Суханова Е.А. М.: БЕК, 1999. – С. 396.

[87] Исрафилов И. Аренда нежилых помещений [Текст] // Хозяйство и право. – 1997. - № 10. – С. 113.

[88] Комментарий к гражданскому кодексу РФ, части второй (постатейной) [Текст] / под. ред. Садикова О.Н. – М.: КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 1998. – С. 185.

[89] Комарова Т.Ю. Нежилые помещения как объект аренды [Текст] // Законодательство. - 1998. – № 12. –С. 42.

[90] Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. Изд-е 3. [Текст] / под. ред. Садикова О.Н. – М.: ИНФРА-М, 1998. – С. 179.

[91] Маковская А. Срок договора аренда нежилых помещений и государственная регистрация договора [Текст] // Хозяйство и право. - № 11. - 2000. – С. 27.

[92] Ерш А.Б. Здания и сооружения как предмет договора аренды [Текст] // Вестник ВАС. – 2000. - № 8.-С.11.

[93] Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.,Статут, 1999. - С. 274.

[94] Кабалкин А.С. Изменение и расторжение договора // Российская юстиция. -1996. - № 10. - С. 22.

[95] Королев С.А. Нужны новые подходы к лизинговому законодательству // Хозяйство и право. -2001. - № 10. - С. 121.

[96]Кузнецов Н.В. Ответственность за неисполнение и ненадлежащее исполнение лизинговых обязательств // Журнал российского права. - 2001. - № 3. - С. 134-135.

[97] Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М.,Статут, 1999. - С. 274.