Предмет договора

2.1. Предмет договора

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предприниматель­ской деятельности, арендодатель обязан передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здание, сооружение, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства. Запасы сырья, топлива, матери­алов и иные оборотные средства передаются арендатору в поряд­ке, на условиях и в пределах, определяемых договором. Также по договору передаются права пользования землей, водой и другими

Договор аренды природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудова­вшем, иные имущественные права арендодателя, связанные с «предприятием. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. Арендатору пе­редаются также права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия (товарный знак, фирменное наимено­вание, знак обслуживания и т.п.), и другие исключительные пра­ва. Арендодатель может уступить арендатору право требования и пе­ревести на него долги, относящиеся к предприятию.

Однако не подлежат передаче арендатору права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, если иное не предусмотрено за­коном или иными правовыми актами. Если же арендодатель вклю­чит в состав предприятия обязательства, исполнить которые арен­датор не сможет из-за отсутствия у него такого разрешения (ли­цензии), то арендодатель не освобождается от соответствующих обязательств перед кредиторами.

Впервые возможность передачи предприятия в аренду была предусмотрена в Основах законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. Положения указанных Основ были направлены в основном на разгосударствление пред­приятий и создание на их базе арендных предприятий, которые в то время рассматривались как самостоятельная организационно-правовая форма юридических лиц.

Согласно ст. 658 ГК договор аренды предприятия заключается только в письменной форме путем составления одного докумен­та, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора вле­чет его недействительность: он считается ничтожным и его испол­нение не допускается. Отсюда следует, что положение о форме договора аренды предприятия является императивной нормой и стороны по своему усмотрению не могут предусмотреть иную форму. Кроме того, предприятие как имущественный комплекс является недвижимостью, поэтому договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момен­та такой регистрации. [47;14]

До передачи предприятия в аренду арендодатель должен пись­менно уведомить об этом кредиторов по обязательствам, включен­ным в состав предприятия. Предприятие подлежит передаче арен­датору по передаточному акту (ст. 650 ГК). Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление к подписа­нию передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено догово­ром. Для составления передаточного акта необходимо провести инвентаризацию и составить баланс.

Порядок проведения инвентаризации регулируется Методичес­кими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств (утверждены приказом Министерства финансов РФ от 12 июня 1995 г. № 40). По итогам инвентаризации составляется передаточный акт, в котором указываются объекты, передаваемые в аренду и входящие в состав предприятия, записывается их ба­лансовая стоимость, процент износа, остаточная стоимость и т.д.

При прекращении договора предприятие должно быть возвра­щено арендодателю также по передаточному акту. В этом случае подготовка предприятия к передаче осуществляется арендатором и за его счет. Необходимо также провести инвентаризацию мате­риальных ценностей предприятия и составить баланс.

По договору аренды предприятия арендатор наделяется широ­кими правами по распоряжению имуществом. Так, согласно ст. 660 ГК он вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материаль­ные ценности, входящие в состав имущества арендованного пред­приятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязан­ности по договору в отношении таких ценностей другому лицу. Однако это не должно повлечь уменьшения стоимости предприя­тия и не должно нарушать других положений договора аренды. Такой порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

К правам арендатора относится также право вносить измене­ния в состав арендованного предприятия, проводить его реконст­рукцию, расширение, техническое перевооружение, увеличиваю­щее его стоимость, если иное не предусмотрено договором. Также в соответствии со ст. 662 ГК арендатор имеет право на возмеще­ние ему стоимости неотделимых улучшений арендованного иму­щества независимо от разрешения арендодателя на такие улучше­ния.

Однако арендодатель может быть освобожден судом от обязан­ности возмещения стоимости улучшений. Для этого он должен доказать, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или что при этом были нарушены принципы добросовестности или разумности. Это пра­вило направлено прежде всего на то, чтобы прежде, чем осуще­ствлять реконструкцию или улучшать имущество, арендатор оце­нил целесообразность этих улучшений. Так, если, например, на произведенные арендатором улучшения были потрачены большие средства, а качество имущества улучшилось незначительно, суд может освободить арендодателя от обязанности возмещать аренда­тору стоимость этих улучшений.

Все расходы, связанные с эксплуатацией предприятия, а так­же уплата платежей по страхованию арендованного имущества возлагается на арендатора, однако договором может быть установ­лено иное (т. е. Арендодатель может взять на себя эти расходы). Поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии в течение всего срока действия договора, включая текущий и ка­питальный ремонт, также обязан арендатор (ст. 661 ГК). Эта норма носит императивный характер, т.е. не может быть изменена по соглашению сторон.

При передаче предприятия в аренду права и обязанности арен­додателя по отношению к работникам предприятия переходят к арендатору в том же порядке, что и при реорганизации предпри­ятия. Данные отношения регулируются не ГК, а законодательством о труде.

Установленные ГК правила о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматрива­ющие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются и к договору аренды предприятия (ст. 662 ГК). По общему правилу, записанно­му в ст. 167 ГК, при признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре — возме­стить его стоимость в деньгах. Однако данные положения приме­няются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и интересы кредиторов арендо­дателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.

В договоре аренды предприятия необходимо определить размер арендной платы и периодичность внесения арендных платежей. Одностороннее изменение условий договора не допускается. Ос­нования досрочного расторжения договора перечислены в ГК и распространяются на все виды арендных сделок. В то же время в договоре стороны могут предусмотреть дополнительные основания досрочного расторжения договора аренды предприятия. В тексте договора стороны могут также предусмотреть имущественную от­ветственность и штрафные санкции в отношении виновной сто­роны за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

Предметом договора аренды предприятия является предприятие, вместе с хозяйственными постройками, технологией производства, оборудованием и т.д.

Договор аренды предприятия невозможно заключить не определив его содержания, предмета и формы. [5;320]