Права, обязанности и ответственность сторон договора

1.2. Права, обязанности и ответственность сторон договора.

 

В качестве сторон договорных отношений непосредственно выступают стороны, между которыми данные отношения и складываются.

Наименование сторон в жилищных правоотношениях, их правовое положение зависят от того, в силу каких оснований указанные правоотношения возникают.

В них есть две стороны: кредитор и должник (ст.307 ГК РФ). В рассматриваемых обязательствах они именуются как наймодатель и наниматель. Учитывая двусторонний характер договора, любая из сторон договора найма жилья может быть как кредитором, так и должником в зависимости от ситуации.

Четкое определение фигуры наймодателя имеет значение не только при выявлении той организации, с которой наниматель стоит в обязательственных отношениях, но и при выяснении, кто может выступать стороной при возможных судебных процессах по жилищным спорам.[22]

По вопросу о том, кто является наймодателем, в юридической литературе и законодательстве нет единого мнения. Как следует из ЖК РФ на стороне наймодателя при социальном найме выступает уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления (ст.60 ЖК РФ). Ранее в этом качестве выступала жилищно-эксплутацианная организация (ст.51 ЖК РСФСР). Таким образом, поскольку конкретный субъект не обозначен, то расширяется круг возможных наймодателей.

Второй стороной данного договора выступает наниматель - физическое лицо (гражданин Российской Федерации).

Права и обязанности наймодателя по такому договору определены в ст. 65 ЖК РФ. Предусмотренное в ч. 1 право наймодателя требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги целесообразно рассматривать как его основное правомочие в качестве стороны договора социального найма жилого помещения. При этом необходимо иметь в виду, что это - далеко не единственное право наймодателя: ЖК РФ закрепил также иные его права, например, запрещать вселение граждан в занимаемое нанимателем помещение (ст. 70), давать согласие на обмен жилых помещений (ст. 72), на передачу части занимаемого нанимателем помещения в поднаем (ст. 76) и др.

В ч. 2 ст. 65 ЖК РФ перечислены основные обязан­ности наймодателя. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1)   передать нанимателю свободное от прав иных лиц
жилое помещение;

2)                       принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3)                       осуществлять капитальный ремонт жилого поме­щения;

4)                       обеспечивать предоставление нанимателю необхо­димых коммунальных услуг надлежащего качества.

Независимо от того, предусмотрены ли указанные обязанности в конкретном договоре социального найма жилого помещения, наймодатель по такому договору не освобождается от их исполнения, поскольку эти обязан­ности установлены в императивных правовых нормах федерального закона.

Согласно Типовому договору социального найма жилого помещения обязанности наймодателя распределились следующим образом:

Наймодатель обязан:

а) передать Нанимателю по акту в течение 10 дней со дня подписания настоящего договора свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям;

б) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное по договору социального найма жилое помещение;

в) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в жилом помещении, Наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за жилое помещение, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей Наймодателем;

г) предоставить Нанимателю и членам его семьи в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом Российской Федерации, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения Нанимателя) жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям.

Переселение Нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно (по окончании капитального ремонта или реконструкции) осуществляется за счет средств наймодателя;

д) информировать нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ;

е) принимать участие в своевременной подготовке дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;

ж) обеспечивать предоставление нанимателю предусмотренных в настоящем договоре коммунальных услуг надлежащего качества;

з) контролировать качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;

и) в течение 3 рабочих дней со дня изменения цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений, тарифов на коммунальные услуги, нормативов потребления, порядка расчетов за предоставленные жилищно-коммунальные услуги информировать об этом Нанимателя;

к) производить или поручать уполномоченному лицу проведение перерасчета платы за жилое помещение и коммунальные услуги в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;

л) принять в установленные сроки жилое помещение у Нанимателя по акту сдачи жилого помещения после расторжения настоящего договора;

м) нести иные обязанности, предусмотренные законодательством Российской Федерации.

Основанием ответственности наймодателя по дого­вору социального найма является невыполнение наймодателем любой из его юридических обязанностей, преду­смотренных жилищным законодательством или догово­ром социального найма жилого помещения (при наличии в соответствующем деянии (действии или бездействии) признаков состава правонарушения).

В ч. 1 ст. 66 ЖК РФ установил отсылочную норму, согласно которой наймодатель несет ответственность, предусмотренную законодательством. Имеется в виду, и частности , законодательство об административных правонарушениях. Например, КоАП РФ предусматривает административную ответственность за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений (ст. 7.22), нарушение нормативов обес­печения населения коммунальными услугами (ст. 7.23).

Если наймодатель не исполняет такие юридические обязанности, как своевременное проведение капиталь­ного ремонта переданного внаем жилого помещения, об­щего имущества в многоквартирном доме, находящихся в жилом помещении устройств, предназначенных для ока­зания коммунальных услуг, то ЖК РФ наделяет нанима­теля правами, реализация которых повлечет негативные для наймодателя гражданско-правовые последствия имущественного характера.

В таких случаях наниматель вправе по своему выбо­ру предъявить к наимодателю любое из требований, ука­занных в ч. 2 ст. 66 ЖК РФ. Наниматель может потре­бовать: а) уменьшения платы за пользование занимае­мым жилым помещением, общим имуществом в много­квартирном доме; б) возмещения своих расходов на уст­ранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме; в) возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

В ст. 67 ЖК РФ предусмотрены основные права и обязанности нанимателя жилого помещения, предостав­ленного по договору социального найма. Наниматель имеет права и несет обязанности, установленные в дан­ной статье, независимо от того, предусмотрены ли они договором социального найма жилого помещения.

Так, наниматель жилого помещения по договору со­циального найма имеет право в установленном порядке:

1)           вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2)           сдавать жилое помещение в поднаем;

3)           разрешать проживание в жилом помещении вре­менных жильцов;

4)           осуществлять обмен или замену занимаемого жи­лого помещения;

5)           требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежа­щего участия в содержании общего имущества в много­квартирном доме, а также предоставления коммуналь­ных услуг.

К данному перечню можно добавить право на пользование жилым помещением, право на изменение и расторжение договора

Необходимо обратить внимание на то, что указанные в ч. 1 ст. 67 ЖК РФ права наниматель осуществляет не произвольно, а в порядке, установленном Жилищным Кодексом, иными актами жилищного законодательства, а также за­ключенным с ним договором социального найма жилого помещения. При реализации своих прав наниматель не вправе выходить за пределы тех требований, которые установлены в императивных нормах актов жилищного законодательства.

В соответствии с ч. 3 ст. 67 ЖК РФ наниматель жи­лого помещения по договору социального найма обязан:

1)           использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом;

2)           обеспечивать сохранность жилого помещения;

3)           поддерживать надлежащее состояние жилого по­мещения;

4)           проводить текущий ремонт жилого помещения;

5)           своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6)           информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, даю­щих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Выполнение нанимателем жилого помещения пере­численных в ч. 3 данной статьи обязанностей призвано обеспечивать возможность использования занимаемого им помещения в соответствии с функциональным назна­чением этого помещения и не допускать ущемления ин­тересов третьих лиц, прежде всего соседей.

Перечни прав и обязанностей нанимателя жилого по­мещения, предоставленного по договору социального найма, в ст. 67 ЖК РФ сформулированы как «открытые»: иные права и обязанности нанимателя определя­ются в соответствии с ЖК РФ, иными законами и дого­вором социального найма.

В том числе, согласно Постановлению Правительства РФ об утверждении Типового договора социального найма: наниматель обязан:

а) принять от Наймодателя по акту в срок, не превышающий 10 дней со дня подписания настоящего договора, пригодное для проживания жилое помещение, в котором проведен текущий ремонт, за исключением случаев, когда жилое помещение предоставляется во вновь введенном в эксплуатацию жилищном фонде (акт должен содержать только дату составления акта, реквизиты и стороны договора социального найма, по которому передается жилое помещение, сведения об исправности жилого помещения, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем на момент подписания акта, дату проведения текущего ремонта, сведения о пригодности жилого помещения для проживания, подписи сторон, составивших акт);

б) соблюдать правила пользования жилыми помещениями;

в) использовать жилое помещение в соответствии с его назначением;

г) поддерживать в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, обеспечивать их сохранность. При обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о них Наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;

д) содержать в чистоте и порядке жилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме, объекты благоустройства;

е) производить текущий ремонт занимаемого жилого помещения.

К текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому Нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).

Если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта дома, то они производятся за счет Наймодателя организацией, предложенной им;

ж) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без получения соответствующего согласования, предусмотренного жилищным законодательством Российской Федерации;

з) своевременно и в полном объеме вносить в установленном порядке плату за жилое помещение и коммунальные услуги по утвержденным в соответствии с законодательством Российской Федерации ценам и тарифам.

В случае невнесения в установленный срок платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги Наниматель уплачивает Наймодателю пени в размере, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации, что не освобождает Нанимателя от уплаты причитающихся платежей;

и) переселиться с членами своей семьи в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома, в котором он проживает (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения Нанимателя), в предоставляемое Наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям;

к) при расторжении настоящего договора освободить в установленные сроки и сдать по акту Наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплатить стоимость не произведенного Нанимателем и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги;

л) допускать в заранее согласованное сторонами настоящего договора время в занимаемое жилое помещение работников Наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного надзора и контроля для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий - в любое время;

м) информировать Наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма, не позднее 10 рабочих дней со дня такого изменения;

н) нести иные обязанности, предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации и федеральными законами.

Ответственность нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, регулируется общими правилами ст. 68 ЖК РФ и другими нормативными правовыми актами, в частности, ГК РФ, КоАП РФ.

Основные права и обязанности членов семьи нанима­теля жилого помещения по договору социального найма регулирует ст. 69 ЖК РФ. Все члены семьи нанимателя, проживающего с ним, должны быть указаны в договоре социального найма и также должна быть отмечена степень родства. Согласно ст. 69 ЖК РФ к членам се­мьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения относят проживающих совместно с ним в таком по­мещении его детей, родителей и супруга (супругу).

Членами семьи нанимателя могут быть признаны также другие родственники, нетрудоспособные иждивен­цы.

При изучении вопроса об обязанностях сторон договора социального найма необходимо сказать, что регионы вправе вносить в этот договор свои дополнения, изменения. Но нужно учесть, что существенные условия договора указаны в Жилищном кодексе. Соответственно они должны быть отражены и в договоре. Например, такими существенными условиями являются бессрочность договора, вопросы, связанные с предоставлением услуг, с осуществлением капитального ремонта наимодателем. Это правовые обязанности, которые указаны в Жилищном кодексе по отношению к нанимателю и к наймодателю. Все эти условия обязательно отражаются в договоре, и меняться они не могут.

2.Изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения