Сущность типового договора социального найма жилого помещения и его прекращения в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации

Оглавление

Введение

Глава I. Суть понятий договора социального найма жилого помещения и его прекращения

§1. Понятие договора социального найма жилого помещения

§2. Понятия прекращения договора найма жилого помещения

Глава II. Основания и порядок прекращения договора социального найма жилого помещения

§1. Классификация оснований прекращения договора социального найма жилого помещения

§ 2. Порядок расторжения договора социального найма жилого помещения по соглашению сторон, инициативе нанимателя и в случае выезда его и членов семьи на другое место жительства

§ 3. Прекращение договора социального найма жилого помещения по инициативе наймодателя и по обстоятельствам не зависящим от воли сторон

3.1 Общие положения

3.2 Выселение нанимателя жилого помещения по договору социального найма с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения

3.3 Выселение нанимателя жилого помещения по договору социального найма с предоставлением другого жилого помещения

3.4 Выселение граждан без предоставления другого жилого помещения

Заключение

Список использованных источников

Введение

Конституция Российской Федерации провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина право на жилище.

Право на жилище - одно из важных социально-экономических прав граждан России, поскольку оно затрагивает основы жизни людей.

Но, предоставляя нанимателям право пользования жилым помещением, государство возлагает на них и ряд обязанностей по соблюдению жилищных законов, заключенных договоров жилищного найма, правил пользования и сохранения жилых помещений и т.д.

Поэтому в жилищном праве установлена ответственность нанимателей за нарушение своих обязательств по договору найма жилого помещения в виде привлечения к судебной ответственности, когда при наличии оснований, предусмотренных законом, суд может вынести решение о расторжении договора жилищного найма и выселении виновного с прекращением всех субъективных прав и обязанностей сторон по договору.

Однако расторжение договора жилищного найма - это весьма острая и значительная по своим последствиям мера, которая предусмотрена жилищным законодательством и применяется на практике лишь в случаях злостного нарушения нанимателем своих обязательств по договору или тогда, когда этого требуют какие-либо серьёзные общественные интересы.

Поэтому государство также обеспечивает и защиту прав и интересов нанимателей и членов их семей при необоснованности требований истца либо угрозе ухудшения жилищных условий переселяемых лиц.

В целях повышения устойчивости и повышения гарантии жилищных прав граждан в Жилищном законодательстве закреплен принцип, согласно которому никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения или ограничен в праве пользования жилым помещением иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренном законом.

договор найм жилое помещение

Актуальность данной работы состоит в том, что эти основания и порядок прекращения права на жилое помещение, используются как средства обеспечения конституционного права граждан на жилище.

В курсовой работе проанализирована литература по вопросу прекращения жилищных правоотношений и расторжения договора социального найма жилого помещения, актуальным вопросам данного вида договоров, что отразилось в виде использования различных точек зрения по определенным вопросам, их сопоставлении, анализе. Также изучена и проанализирована практика судебных органов.

В курсовой работе использованы также различные научные труды: монографии, авторефераты диссертаций, учебная литература.

Целью данной работы будет являться формирование понятия договора данного вида и определение оснований и порядка его прекращения.

Для достижения поставленной, формулируем задачи:

во-первых, уяснение смысла договора социального найма через формулировку его понятия;

во-вторых, выделением такого понятия, как его прекращение помогающего выделить и подготовить основные моменты и положения, необходимые для основного исследования;

в-третьих, логически отразить в основной части работы основания и порядок прекращения договора социального найма жилого помещения.
Глава I. Суть понятий договора социального найма жилого помещения и его прекращения

  §1. Понятие договора социального найма жилого помещения

В соответствии с пунктом первым статьи 672 ГК РФ[1] в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.

Договор социального найма жилого помещения - это соглашение, по которому наймодатель обязуется предоставить во владение и пользование или только в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение в жилищном фонде социального использования, как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади либо сохранить за нанимателем право проживания по договору найма в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это помещение по назначению, своевременно производить оплату помещения и коммунальных услуг.

Основанием заключения договора социального найма является принятое с соблюдением требований ЖК РФ решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения гражданину, состоящему на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении.

Жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет.

Также жилые помещения по договорам социального найма могут предоставляться и вне очереди.

Договор социального найма жилого помещения заключается только в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 был утвержден Типовой договор социального найма жилого помещения[2]. В данном документе зафиксированы основные положения, касающиеся прав и обязанностей сторон, порядка изменения, расторжения и прекращения договора и прочие условия. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

Согласно договору социального найма жилого помещения наймодатель передает нанимателю и членам его семьи в бессрочное владение и пользование изолированное жилое помещение. При этом, как следует из ч.2 ст.69 ЖК РФ, члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности независимо от того, вселялись ли они в жилое помещение одновременно с нанимателем или были вселены в качестве членов семьи нанимателя впоследствии.

Данный положения выведены, из обобщения основных черт и существенных условий договора социального найма жилого помещения, которые установлены в гражданском и жилищном законодательстве.

В соответствии с этим договором жилые помещения находятся у граждан в бессрочном пользовании (а не на определенный срок). Поэтому одной из особенностей отношений пользования жилищем по договору социального найма является то, что они носят, по общему правилу, длящийся, стабильный характер.

Но не смотря на это, рано или поздно наступают обстоятельства, с которыми закон связывает их прекращение. По мнению Ю.К. Толстого прекращение жилищных правоотношений влекут обстоятельства, которые именуются юридическими фактами и в соответствии с общепринятой классификацией подразделяются на события и действия[3]. То есть совокупность юридических фактов, с наступлением которых закон связывает прекращение договора жилищного найма, образует основание прекращения этого договора[4].

  §2. Понятия прекращения договора найма жилого помещения

Какое содержание нужно вкладывать в понятие прекращение договора жилищного найма? Здесь нужно отметить, что к понятию прекращения договора жилищного найма не относятся случаи изменения содержания этого договора.

Частичное изменение этого договора иногда может быть связано с прекращением договора в результате изменения сторон в договоре. Так, например, в случае раздела жилого помещения между членами семьи, если семья состоит из нескольких человек и из её состава отделяется один член семьи с открытием самостоятельного лицевого счета, то у оставшихся членов семьи договор лишь изменяется, а у вышедшего из состава семьи участие в прежнем договоре прекращается и возникает новый договор[5].

В научной и учебной литературе даются разные определения понятия расторжения договора найма жилого помещения. Б.К. Комаров отмечает, что под расторжением договора жилищного найма следует понимать полное прекращение сторонами всех прав и обязанностей по договору. Наймодатель освобождается от обязанности предоставления жилого помещения и прекращает взимать квартплату, а наниматель лишается права пользования жилым помещением, освобождается от обязанности внесения квартплаты и т. д[6].

В.А. Золотарь, П. Н Дятлов дают такое определение как расторжение договора найма жилого помещения рассматривается как прекращение того правового основания, из которого вытекает право нанимателя на пользование жилым помещением и другие его права, обусловленные договором[7]. Если исходить из данного определения, то получается, что здесь отождествляются понятия "расторжения договора найма жилого помещения" и "прекращения" этого договора, так как" правовым основанием, из которого вытекает право нанимателя на пользование жилым помещением и другие его права", о котором говорится в данном определении, как раз и является договор найма жилого помещения и названные авторы считают, таким образом, что расторжение договора найма жилого помещения - это прекращение этого договора.

Также договор социального найма может быть прекращен как по воле сторон, так и по обстоятельствам, не зависящим от желания сторон.

В любом случае, договор социального найма обладает существенной спецификой по сравнению с другими гражданско-правовыми договорами, в том числе и так называемым договором коммерческого найма. Таким образом, определенные особенности имеют основания и последствия прекращения данного договора, которые будут нами рассмотрены в следующей главе.

Глава II. Основания и порядок прекращения договора социального найма жилого помещения §1. Классификация оснований прекращения договора социального найма жилого помещения

Данная классификация будет установлена исходя из положений статьи 83 ЖК РФ, которая устанавливает порядок и основания расторжения и прекращения договора социального найма жилого помещения[8].

В пункте один данной статьи сторонам этого договора предоставляется право расторгнуть его в любое время по соглашению сторон. А также указывается на то, что причины такого расторжения законодателем не оговорены, следовательно, при наличии соглашения сторон они не имеют значения.

Во втором пункте законодатель предоставляет нанимателю право одностороннего расторжения договора социального найма в любое время. Это означает, что наниматель с письменного согласия всех членов его семьи вправе без объяснения причин и согласия наймодателя расторгнуть договор социального найма и выселиться из занимаемого жилого помещения.

Пункт три статьи содержит норму о расторжении договора социального найма на случай выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства. И указывает, что в этом случае договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда указанных лиц.

Наймодателю же предоставляется право потребовать расторжения договора социального найма в строго определенных Жилищным Кодексом РФ обстоятельствах, к которым относятся:

невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

использование жилого помещения не по назначению.

Также указано, что при наличии данных обстоятельств наймодатель обязан обратиться в суд с соответствующим заявлением. Договор социального найма в данном случае расторгается исключительно по решению суда.

В пятом пункте статьи законодатель предусмотрел два основания прекращения договора социального найма по обстоятельствам, которые не зависят от воли сторон. К ним он отнес:

утрата (разрушение) жилого помещения;

смерть одиноко проживающего нанимателя.

Следовательно, прекращение договора социального найма жилого помещения может быть произведено по различным основаниям, установленным жилищным законодательством РФ. Именно поэтому следующие параграфы нашей работы будут посвящены определению особенностей каждого из оснований.

Также предлагается для большего удобства в понимании основании и порядка прекращения договора социального найма, вытекающих из инициативы наймодателя и обстоятельств не зависящих от воли сторон, классифицировать их по следующим основаниям:

прекращение договора с предоставлением для проживания другого благоустроенного жилого помещения;

прекращение договора с предоставлением для проживания другого жилого помещения;

прекращение договора без предоставления для проживания другого жилого помещения.

  § 2. Порядок расторжения договора социального найма жилого помещения по соглашению сторон, инициативе нанимателя и в случае выезда его и членов семьи на другое место жительства

Прекращение договора социального найма по воле сторон включает в себя его расторжение по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон.

По взаимному согласию договор социального найма может быть расторгнут в любое время (пункт 1 статьи 83 ЖК РФ). Поскольку договор социального найма заключается в письменной форме (статья 63 ЖК РФ), соглашение о его расторжении должно также оформляться письменно[9]. В данном случае, поскольку специальные нормы жилищного законодательства отсутствуют, следует руководствоваться пунктом 1 статьи 452 ГК РФ[10].

Если с нанимателем проживают члены его семьи, расторжение договора социального найма по воле сторон возможно только при наличии согласия постоянно проживающих в жилом помещении лиц.

Возможность одностороннего расторжения договора социального найма предусмотрена как для нанимателя, так и для наймодателя. Однако если первый может отказаться от договора, известив об этом наймодателя, без объяснения причин, то второй может требовать расторжения договора только в судебном порядке, причем в строго определенных случаях. Подобное неравенство обусловлено стремлением законодателя защитить интересы нанимателя.

Как указывалось выше, наниматель может в любой момент отказаться от договора социального найма. При этом не устанавливается даже обязанности предварительно уведомить наймодателя за определенный срок, как это имеет место в договоре коммерческого найма (пункт 1 статьи 687 ГК РФ). Исходя из существа договора социального найма наймодатель не нуждается в предварительном уведомлении, так как на получение социального жилья есть очередь, и сложностей с заключением нового договора не возникнет. К тому же наймодатель заключает договор социального найма не с целью извлечения прибыли, а дабы решить социальную проблему.

Вместе с тем отсутствие срока предварительного уведомления не означает, что правоотношения сторон прекращаются по получении наймодателем сообщения нанимателя о расторжении договора. Согласно подпункту "к" пункта 4 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315, при расторжении договора социального найма наниматель должен освободить в установленные сроки и сдать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем; оплатить стоимость не произведенного нанимателем и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги. Наймодатель, в свою очередь, обязан в установленный срок принять жилое помещение[11]. Указанные сроки законодательством не предусмотрены и должны определяться исходя из момента, с которого наниматель желает прекратить договор. Таким образом, между волеизъявлением нанимателя и прекращением договора проходит определенное время. Исходя из Типового договора перечисленные выше обязанности должны быть исполнены до расторжения договора и прекращения вытекающих из него обязательств. В отличие от Типового договора ЖК РФ не связывает право нанимателя расторгнуть договор с исполнением каких-либо обязанностей. В связи с этим возникает вопрос о моменте прекращения договора социального найма.

Жилищный кодекс устанавливает, что в случае выезда нанимателя и членов его семьи в иное место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда (пункт 3 статьи 83 ЖК РФ). Однако данное положение нельзя рассматривать как норму, направленную на установление момента прекращения договора социального найма. Скорее это положение указывает на то, что смена места жительства является основанием прекращения правоотношений сторон, даже если наниматель об этом не заявил. В последнем случае наймодатель может признать в судебном порядке нанимателя утратившим право пользования жилым помещением.

В данном случае часто возникают некоторая проблематика в отношений прекращения права на жилое помещение бывших членов семьи нанимателя не проживающих с ним, которая прямо не разрешается в законе, а вытекает из его смысла. Так в соответствии с ч.4 ст.69 ЖК РФ если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма[12].

Часть 3 ст.83 ЖК РФ предусматривает, что в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Следовательно, бывший член семьи нанимателя может быть признан утратившим право на проживание в жилом помещении только на основании ч.3 ст.83 ЖК РФ в том случае, если он выехал на иное постоянное место жительства и тем самым добровольно отказался от своих прав и обязанностей, предусмотренных договором социального найма[13].

Подводя итог вышесказанному, следует также отметить, что касается момента прекращения отношений по договору социального найма, то он должен быть связан с погашением всех обязанностей нанимателя, в том числе по оплате текущего ремонта, жилого помещения и коммунальных услуг. С точки зрения гражданского законодательства отношения сторон по договору социального найма могут быть прекращены до исполнения всех обязанностей, если наличествует соглашение о новации обязательства (например, обязательство по оплате жилья и коммунальных услуг может превратиться в заемное, статья 818 ГК РФ), предоставлении отступного, прощении долга, либо в случае осуществления зачета. Однако, учитывая особенности субъектного состава (с одной стороны - публичное образование), а также строгую регламентацию отношений сторон законодательством, такие основания прекращения обязательств, как новация, отступное, прощение долга, вряд ли найдут применение.

Свобода нанимателя расторгнуть договор социального найма ограничивается необходимостью получения письменного согласия всех проживающих совместно с ним членов семьи (пункт 2 статьи 83 ЖК РФ). Требование о получении согласия членов семьи нанимателя объясняется тем, что они обладают относительно самостоятельным правом пользования жилым помещением, которое не может быть прекращено по соглашению между нанимателем и наймодателем. При отсутствии согласия членов семьи на расторжение договора наниматель может отказаться от своего права пользования жилым помещением. При этом договор социального найма не прекратится, а лишь изменится - нанимателем станет кто-либо из дееспособных членов семьи выбывающего нанимателя (пункт 2 статьи 82 ЖК РФ) [14].

  § 3. Прекращение договора социального найма жилого помещения по инициативе наймодателя и по обстоятельствам не зависящим от воли сторон

 

3.1 Общие положения

По инициативе наймодателя договор социального найма может быть расторгнут только в судебном порядке, и только при наличии обстоятельств, исчерпывающий перечень которых содержится в Жилищном Кодексе. Основаниями для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя являются:

1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2) разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использование жилого помещения не по назначению.

Как видно, право наймодателя предъявить требование о расторжении договора связывается с существенным нарушением договора социального найма нанимателем. Приведенный перечень оснований расторжения договора схож с перечнем оснований расторжения договора коммерческого найма жилого помещения, установленным в статье 687 ГК. Однако условия и последствия расторжения договора имеют определенные отличия.

Договор социального найма может прекратиться в связи с невозможностью дальнейшего использования жилого помещения по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает. Перечень оснований прекращения договора и выселения нанимателя в связи с невозможностью дальнейшего использования определен в статье 85 ЖК. Это случаи, когда:

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое;

3) жилое помещение признано непригодным для проживания;

4) после проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления[15].

Порядок выселения зависит от порядка разрешения жилищных споров, поэтому решение о выселении (принудительном выселении) принимается судом, за исключением случаев, установленных законом.

Таким образом, как было уже отмечено выше, при расторжении договора социального найма жилого помещения в судебном порядке его последствиями является выселение нанимателя и членов его семьи. Законодательством предусмотрены два варианта выселения граждан: с предоставлением другого жилого помещения (ст. ст.92, 93, 94, 95 ЖК[16]) и без предоставления другого жилого помещения (ст. ст.98 и 99 ЖК). При этом следует обратить внимание, что в одних случаях предоставляемое жилое помещение в связи с выселением должно быть благоустроенным (ст.91-94 ЖК), а в других случаях оно не обязательно должно быть таковым (ст. ст.95, 100, 108, ч.2 ст.110 ЖК).