Своевременно производить подготовку жилых домов и оборудования к эксплуатации в зимних условиях

6.    своевременно производить подготовку жилых домов и оборудования к эксплуатации в зимних условиях.

Кроме того, наймодатель жилого помещения выполняет и иные обязанности предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения. В соответствии со ст. 66 ЖК РФ наймодатель, не исполняющий обязанностей предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность предусмотренную законодательством.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по проведению капитального ремонта сданного в наем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением обязанностей наймодателя.

Теперь перечислим права нанимателя, предусмотренные статьей 67 ЖК РФ. Наниматель вправе в установленном порядке:

1) вселять в занимаемое им жилое помещение с письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи других лиц[22]. На вселение несовершеннолетних детей согласия не требуется. Наймодатель не дает своего согласия на вселение тогда, когда вселяются дети, родители и супруг нанимателя. Если же вселяются другие лица, то наймодатель должен дать согласие на их вселение. Но отказать он может только в одном единственном случае – если после вселения не будет соблюдаться учетная норма площади на одного человека, другими словами семья станет нуждающейся в улучшении жилищных условий.

2) С письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен жилого помещения[23]. Согласно ЖК РФ обмен жилыми помещениями допускается теперь только между нанимателями по договору социального найма. Прежнее законодательство допускало обмен и в отношении жилых помещений, занимаемых членами ЖК или ЖСК до полной выплаты паевого взноса, а так же в отношении жилых помещений, принадлежащих на праве собственности; Проживающие вместе с нанимателем вправе требовать от него обмена занимаемого помещения на жилье, находящееся в разных домах и квартирах. Предусмотрен и порядок размена на случай конфликта. Согласно п. 3 ст. 72 ЖК РФ, если между нанимателем и совместно проживающими с ним членами семьи не достигнуто соглашение, выход один – принудительный обмен в судебном порядке.

Если в семье есть несовершеннолетние или недееспособные, на обмен обязательно требуется предварительное согласие органов опеки и попечительства, которые предоставляют свое решение в течение 14-ти рабочих дней.

Обмен жилья между гражданами-нанимателями может быть совершен как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ.

Обменные цепочки можно выстраивать без ограничения количества участников, главное, чтобы ваша жилплощадь при этом не уменьшилась настолько, что вы вновь запроситесь в очередь на улучшение жилищных условий. Обмен проводится с согласия наймодателей.

3) сдавать жилое помещение в поднаем. Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия, выраженного в письменной форме, наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма заключается на срок определенный сторонами этого договора. Если в договоре срок не определен, то договор считается заключенным на один год;

4) разрешать проживание в квартире временных жильцов. Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев подряд. Они обязаны освободить помещение по истечении согласованного с ними срока. А если срок не был согласован, – то не позднее семи дней со дня предъявления требования нанимателем или членами его семьи. В случае отказа временных жильцов освободить жилье они подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Ответственность за них несет наниматель;

5) требовать от наймодателя надлежащего содержания и своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании и ремонте мест общего пользования многоквартирного дома, а также предоставления коммунальных услуг;

6) требовать, с согласия всех членов семьи, изменения договора социального найма жилого помещения;

7) с согласия всех членов семьи, требовать расторжения договора;

8) с согласия всех членов семьи, включая несовершеннолетних в возрасте с 14 лет, приобрести занимаемое жилое помещение в собственность;

Наниматель по договору социального найма получает квартиру в бессрочное владение и пользование. Однако она не становится его собственностью, то есть ее нельзя продать, подарить или завещать. В то же время наниматель имеет право с согласия наймодателя свое жилье обменять, зарегистрировать в нем своих родственников, сдать в поднаем, сделать перепланировку. В случае смерти нанимателя все включенные в договор социального найма лица сохраняют права владения и пользования квартирой.

Главной обязанностью нанимателя является своевременная оплата жилья и коммунальных услуг. При этом он не оплачивает налог на недвижимое имущество, и грядущие изменения в расчете налога его, не затронут. Кроме того, наниматель не несет бремя расходов на содержание общего имущества дома, освобождается он и от платы за капитальный ремонт.

В договоре представляется весь «ассортимент» услуг, которые должны быть предоставлены нанимателю жилья. Имея такой договор, наниматель может смело требовать от наймодателя, которому он платит деньги, то, что ему положено.

Многие, наверное, и не догадываются, что у них, в отличие от собственников жилья, есть право наказать наймодателя. Если, конечно, тот этого заслужил.

Можно потребовать в судебном порядке и возмещения убытков, причиненных в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения наймодателем своих обязанностей (п. 2 ст. 66 ЖК РФ).

Обязанности же нанимателя сводятся к следующему списку:

1.         соблюдать правила пользования жилым помещением;

2.         использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;

3.         обеспечивать сохранность жилого помещения и оборудования находящегося в нем;

4.         поддерживать его в надлежащем состоянии;

5.         проводить текущий ремонт жилого помещения не реже 1 раза в 5 лет;

6.         своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

7.         устранять за свой счет повреждения жилого помещения, а так же производить замену и ремонт оборудования, если указанные повреждения возникли по вине нанимателя и членов его семьи;

8.         информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования помещением по договору социального найма не позднее 10 рабочих дней со дня такого изменения;

9.         Соблюдать правила общежития, не нарушать права и законные интересы соседей;

10.       на время проведения капитального ремонта переезжать вместе с членами семьи в другое помещение, предоставленное наймодателем;

11.       При выезде из жилого помещения на другое постоянное место жительства со всей семьей, освободить и сдать наймодателю жилое помещение по акту в надлежащем виде.

Глава 3. Прекращение договора социального найма   § 1. Основания прекращения договора социального найма

Одной из важнейших проблем жилищного права является проблема прекращения жилищного правоотношения, прекращения жилищных прав и обязанностей определенного субъекта на определенное помещение. Прекращение данного правоотношения означает прекращение правовой связи, которая существовала между участниками, либо вследствие ее принудительного разрыва, либо в результате события, не зависящего от воли участников, либо по соглашению между ними или по воле одного из них[24].

Жилищное правоотношение социального найма носит длительный характер. Но, тем не менее, рано или поздно наступают определенные обстоятельства, с которыми закон связывает прекращение жилищного правоотношения данного вида.

Понятия «прекращение правоотношения, возникшего из договора социального найма жилого помещения», «расторжение договора социального найма жилого помещения» и «выселение из жилого помещения» по смыслу являются близкими и тесно связанными между собой[25]. Тем не менее, данные понятия отличаются друг от друга.

Прекращением жилищного правоотношения следует считать ликвидацию составляющих его прав и обязанностей сторон, в том числе субъективного права конкретного гражданина пользоваться конкретным жилым помещением.

Прекращение договора найма происходит так же и по обстоятельствам, не содержащим в себе волевой характер. В специальных нормах гражданского и жилищного законодательства закреплены основания прекращения договора найма жилого помещения по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон:

1.    в случае фактической невозможности исполнения обязательств – утрата (разрушение) жилого помещения (п. 5 ст. 83 ЖК РФ), невозможности сохранения жилого помещения в результате капитального ремонта или реконструкции дома (п. 4 ст. 85 ЖК РФ).

2.    смерть одиноко проживавшего нанимателя (п. 5 ст. 83 ЖК РФ);

3.    принятие акта государственного или муниципального органа об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд; о признании жилого помещения непригодным для проживания (п. 3. ст, 687 ГК РФ; п. 3 ст. 85 ЖК РФ); о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (п, 3. ст, 687 ГК РФ; п. 1 ст. 85 ЖК РФ).

В основе прекращения жилищного правоотношения социального найма по объективным обстоятельствам лежит событие юридический факт, не зависящий от воли и сознания людей[26].

И в завершении хотелось бы сказать, что не трудно заметить то что специальные нормы о прекращении договора найма жилого помещения являются отражением общих норм о прекращении обязательств.

§ 2 Расторжение договора социального найма

Понятие расторжения договора исследовано в юридической литературе. расторжение договора - это акт, направленный на прекращение действия частично или полностью неисполненного договора, и тем самым возникающих из него обязательств, на будущее время[27].

Применительно к жилищному найму его расторжение можно определить как разрыв правоотношения найма жилого помещения по соглашению сторон, по одностороннему волеизъявлению нанимателя, а в случаях, предусмотренных законом, по иску наймодателя.

Расторжение договора выполняет три различные роли:

·   является отражением изменений экономической обстановки и необходимости преобразований невыгодных существующих отношений;

·   может применяться как санкция за нарушение обязательств;

·   может применяться как мера защиты прав.

Согласно ст. 83 ЖК РФ договор социального найма может быть расторгнут:

1) по соглашению сторон;

2)      по требованию нанимателя и членов его семьи;

3)      в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства;

4)      по требованию наймодателя.

В жилищном законодательстве предусмотрены специальные случаи заключения соглашения, влекущего расторжение договора социального найма жилого помещения:

1)  в связи с переводом жилого помещения в нежилое (ст. 22 ЖК РФ);

2)  расторжение договора социального найма в связи с заключением договора обмена (ст. 74 ЖК РФ);

3)  расторжение договора социального найма в связи с капитальным ремонтом и реконструкцией жилого помещения (ч. 2 и ч. 3 ст. 86 ЖК РФ);

Нанимателю по договору социального найма принадлежит право на обмен занимаемого жилого помещения (п. 1 ст. 67 ЖК РФ). Отношения по обмену жилых помещений по договору социального найма урегулированы ст. 72-75 ЖК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе осуществить обмен занимаемого им помещения на жилое помещение, предоставленное но договору социального найма другому нанимателю. Таким образом, по действующему законодательству допустим обмен только в жилищном фонде социального использования и только равноценными правами: права пользования на право пользования.

Расторжение договора социального найма жилого помещения по соглашению сторон в соответствии со ст. 88 ЖК РФ может произойти в случае капитального ремонта или реконструкции дома. Реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, peгулируются Градостроительным кодексом РФ, другими федеральными законами, принятыми в соответствии с ними иными нормативно-правовыми актами РФ (ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).

Расторжение договора найма жилого помещения в судебном порядке применяется в качестве правовой санкции или как мера принуждения, не относящаяся к санкциям. За нарушение жилищных обязательств законодательство предусматривает карательные санкции, под которыми понимаются установленные законом или договором негативные последствия, наступающие для должника при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств.

Как мера ответственности нанимателя расторжение договора социального найма применяется по основаниям, предусмотренным п. 2 и п. 4 ст. 687 ГК РФ:

- невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнессния платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

-   разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

-   использования жилого помещения не по назначению;

Для социального найма расторжение договора в качестве меры ответственности нанимателя и членов его семьи предусмотрено по основаниям:

1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев (п. 4 ст. 83 ЖК РФ);

2) разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (п. 4 ст. 83 ЖК РФ);

3) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении (п. 4 ст, 83 ЖК РФ);

4)....................... использование жилого помещения не по назначению;

5) самовольное переустройство (перепланировка) (п. 5 ст. 29 ЖК РФ).

Не в качестве меры ответственности расторжение договора социального найма по требованию наймодателя может быть по основаниям: уменьшение общей площади жилого помещения либо ее увеличение, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо площадь помещения существенно превысит норму предоставления на каждого члена семьи (п. 4 ст. 85 ЖК РФ).

Ответчик признается невиновным, если докажет, что предпринял все меры заботливости и осмотрительности для надлежащего исполнения обязательства (п. 1 ст. 401 ГК РФ). Уважительность причины неплатежей в соответствии с презумпцией вины должника, не исполнившего обязательство, доказывается ответчиком по делу.

Законодательство не ставит в зависимость вопрос о выселении ни от размера задолженности, ни от наличия другого жилья.

В соответствии с ч. 2 ст. 83 ЖК РФ наниматель с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор.

В отношении договора социального найма законодатель закрепил возможность расторжения договора с помощью конклюдентных действий нанимателя и членов его семьи: в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор считается расторгнутым со дня выезда (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ). Основанием расторжения договора социального найма является выезд нанимателя и членов его семьи в другое место жительства. Указанное основание не включено законодателем в ч. 4 ст. 83 ЖК РФ, где содержатся другие основания расторжения договора по требованию наймодателя. Однако с инициативой расторжения договора в таких случаях выступает именно наймодатель.

Наймодателю не предоставлено право расторгнуть договор найма жилого помещения способом одностороннего отказа от его исполнения в течение срока действия соглашения.

Заключение

Итак, по результатам проведенной работы были получены следующие выводы:

1. Договор социального найма является разновидностью договора найма жилого помещения, предусмотренного ст. 671 ГК РФ, согласно п. 1 которой по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. В качестве первого может быть уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления, либо уполномоченное собственником лицо (таким органом, как правило, является муниципальная жилищно-эксплуатационная организация)

2. Название «договор социального найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования» отражает сущность этого гражданско-правового договора, которая заключается в удовлетворении государством потребности в жилье тех граждан, которые не имеют возможности улучшить свои жилищные условия за счет собственных или кредитных средств.

3. При регулировании отношений социального найма жилого помещения нормы Жилищного кодекса РФ имеют приоритет перед нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.

4. Правом на получение жилья по договору социального найма обладают малоимущие граждане, нуждающиеся в жилой площади.

5. Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления на основе заявлений, данных граждан, поданных ими в указанный орган по месту своего жительства. Принятие на основании заявлений о принятии на учет, поданных их законными представителями.

С заявлением о принятии на учет должны быть представлены документы, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

6. Жилое помещение, передаваемое по договору социального найма, состоящее из квартиры либо из одной или нескольких комнат, должно предназначаться для постоянного проживания граждан и быть изолированным (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ). Часть комнаты, смежные комнаты (связанные общим входом) и подсобные помещения не могут быть самостоятельным предметом договора социального найма.

7. Договор социального найма жилого помещения заключается его сторонами на основании решения о предоставлении жилого помещения (административный акты), а так же в соответствии с типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным правительством РФ[28], в письменной форме.

Список литературы

 

Нормативно-правовые акты

1.       Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года // Российская газета. 1993. 25 декабря;

2.       Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 1)от 30.11.94г. № 51-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 24.07.2008 N 161-ФЗ), (часть 2) от 26.01.96г. № 14-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 25.12.2008 N 280-ФЗ), (часть 3) от 26.11.01г. № 146-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 30.06.2008 N 105-ФЗ);

3.       Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.04г. № 188-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ);

4.       Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.04г. № 190-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 30.12.2008 N 309-ФЗ);

5.       Постановление Правительства РФ от 21.12.2004 г. № 817 «Об утверждении перечня заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь» // Российская газета. 2004. 29 декабря;

6.       Постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315 «Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения» // Российская газета. 2005. 27 мая;

Научная и учебная литература

1.       Большой юридический словарь / Под. ред. Додонова В.Н., Ермакова В.Д., Крылова М.А. и др. М.: Изд.-во: Инфра-М., 2001;

2.       Суслова С.И. Жилищное право: учеб. курс лекций. Иркутск: издат. БГУЭП, 2005;

3.       Журавлев Т. Особенности предоставления жилых помещений по договору социального найма // Гражданское право. 2007. №2;

4.       Фаршатов И.А. Учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма // Российская юстиция. 2008. № 5;

5.       Грудцына Л. Ю. О льготах по обеспечению жилой площадью граждан, имеющих тяжелые заболевания // Адвокат. апрель 2004г. № 4;

6.       Свит Ю.П., Жилищное право: Учеб. пособие / Отв. ред. В.П. Мозолин. М.: Юристъ, 2005;

7.       Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 1996;

8.       Крашенинников П.В., Жилищное право. М., 2005;

9.       Чаркин С.А., Алябьев Д.Н. Договор социального найма жилого помещения. Элиста, 2007;

10.    Чаркин С.А. Жилищное право. М., 2005;

11.    Семина Т.А. Правовое положение членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма. // «Жилищное право». №1/2007;

12.    Гражданское право: в 2 т. Том 2: Учебник / отв. ред. Суханов Е.А. М., 2002;

13.    Алексеев О.Г. Прекращение жилищного правоотношения социального найма // Семейное и жилищное право. 2007. № 1;

14.    Соменко С.А. Расторжение договора по гражданскому законодательству. М.: «МГЮА», 1999;

[1] Большой юридический словарь / Под. ред. Додонова В.Н., Ермакова В.Д., Крылова М.А. и др. М.: Изд.-во: Инфра-М., 2001. с. 120;

[2] Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года // Российская газета. 1993. 25 декабря;

[3] Суслова С.И. Жилищное право: учеб. курс лекций. Иркутск: издат. БГУЭП, 2005. с. 72;

[4] Там же, с. 73;

[5] Там же, с. 74;

[6] Журавлев Т. Особенности предоставления жилых помещений по договору социального найма // Гражданское право. 2007. №2. с. 14;

[7] Журавлев Т. Особенности предоставления жилых помещений по договору социального найма // Гражданское право. 2007. № 2. С. 15.

[8] Фаршатов И.А. Учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма // Российская юстиция. 2008. № 5. С. 44.

[9] Грудцына Л. Ю. О льготах по обеспечению жилой площадью граждан, имеющих тяжелые заболевания // Адвокат. апрель 2004г. № 4. С.24.

[10] Свит Ю.П., Жилищное право: Учеб. пособие / Отв. ред. В.П. Мозолин. М.: Юристъ, 2005. с. 12;

[11] Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 1996. с. 28;

[12] Постановление Правительства РФ от 21.12.2004 г. № 817 «Об утверждении перечня заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь» // Российская газета. 2004. 29 декабря.

[13] Крашенинников П.В., Жилищное право. М., 2005. с. 99;

[14] Чаркин С.А., Алябьев Д.Н. Договор социального найма жилого помещения. Элиста, 2007. с. 50;

[15] Чаркин С.А. Жилищное право. М., 2005. С. 80.

[16] Чаркин С.А., Алябьев Д.Н. Договор социального найма жилого помещения. Элиста, 2007. С. 49.

[17] Постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315 «Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения» // Российская газета. 2005. 27 мая.

[18] Семина Т.А. Правовое положение членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма. // «Жилищное право». №1/2007. С. 37-38.

[19] Семина Т.А. Правовое положение членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма. // «Жилищное право». №1/2007. с. 37-38;

[20] Там же. с. 37;

[21] Головистикова А.Н., Грудцына Л.Ю. Толковый словарь юридических терминов. М., 2007. с. 342;

[22] Чаркин С.А. Жилищное право. М., 2005. с. 83;

[23] Там же;

[24] Гражданское право: в 2 т. Том 2: Учебник / отв. ред. Суханов Е.А. М., 2002. с. 483;

[25] Алексеев О.Г. Прекращение жилищного правоотношения социального найма // Семейное и жилищное право. 2007. № 1. с. 24;

[26] Там же;

[27] Соменко С.А. Расторжение договора по гражданскому законодательству. М.: «МГЮА», 1999. с. 460;

[28] Постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315 «Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения» // Российская газета. 2005. 27 мая.