Форма и срок договора найма. Плата за жилое помещение

1.2 Форма и срок договора найма. Плата за жилое помещение

Договор социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда заключается на основании решения (постановления) о предоставлении жилого помещения.

Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме. Форма данной сделки относится к простой письменной форме, т. к. в Законе прямо не сказано, что несоблюдение письменной формы договора социального найма влечет его недействительность.

Как указал Верховный Суд РФ в решении от 07.09.2001 г. по делу по жалобе Грязнова А.П. о признании недействительным подпункта «д» пункта 9 «Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР», утвержденных Постановлением Совета Министров РСФСР от 25.09.85 №415 договор социального найма жилого помещения является договором публичным. Наймодатель обязан заключить договор социального найма жилого помещения с гражданином.

В силу п. 4 ст. 426 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, Правительство Российской Федерации может издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров.

Согласно ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Если в договоре найма срок не определен или установлен большим пяти лет, договор считается заключенным на пять лет.

Правило о предельном пятилетнем сроке договора найма не применяется в отношении договора социального найма.

Жилищным кодексом РФ установлено, что договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока действия. Это значит, что в договоре отсутствует период, на который он заключается, т.е. договор социального найма жилого помещения является бессрочным и действует с момента его заключения до момента его расторжения на основаниях, предусмотренных законом или договором.

На срок до одного года может быть заключен договор краткосрочного найма.

В договоре определяются права и обязанности сторон по пользованию жилым помещением.

Гражданский и Жилищный кодексы содержат основные положения, определяющие права и обязанности наймодателя и нанимателя по договору социального найма жилого помещения. Помимо их, к документам, регулирующим взаимоотношения сторон по договору социального найма, следует отнести Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденные Постановлением Совета Министров РСФСР от 25.09.85 N415[6] Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. N1099[7].

В домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, где в основании возникновения жилищных правоотношений лежит индивидуальный административный акт – решение (постановление), которому стороны на практике придают значение акта, заменяющего письменную форму договора, как правило, и происходит нарушение простой письменной формы. Несмотря на то, что законодатель предложил типовую форму договора социального найма жилого помещения (Приложение №1).

Нарушение простой письменной формы не влечет в данном случае недействительность договора (ст. 167 ГК), но лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, не лишая их права приводить и другие доказательства (ст. 162 ГК).

В соответствии с договором социального найма жилого помещения жилые помещения находятся у граждан в бессрочном пользовании (а не на определенный срок). Поэтому одной из особенностей отношений пользования жилищем по договору социального найма является то, что они носят, по общему правилу, длящийся, стабильный характер, даже не смотря на то, что рано или поздно наступают обстоятельства, с которыми закон связывает их прекращение.

Договор социального найма возмездный. Возмездность договора предполагает обязанность внесения платы за пользование жилым помещением и коммунальными услугами. Наниматель обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за истекшим месяцем.

Однако наймодатель, помимо предоставления нанимателю жилого помещения, обязан обеспечить бесперебойную подачу проживающим в жилом помещении коммунальных услуг. Предоставление коммунальных услуг является неотъемлемой частью договора социального найма жилого помещения. Плата за коммунальные услуги (водоснабжение, газ, электрическая, тепловая энергия и другие услуги) взимается помимо платы за жилое помещение по утвержденным в установленном порядке тарифам.

В настоящее время по вопросу оплаты за жилье и коммунальные услуги следует руководствоваться ст. ст. 153–160 Жилищного кодекса РФ.

Новая система оплаты жилья предусматривает поэтапный переход к полному возмещению издержек наймодателя (жилищно-эксплуатационной организации и др.) на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги.

Оплата жилья в государственном и муниципальном жилищном фондах и коммунальных услуг, оказываемых гражданам, проживающим в жилых помещениях в жилищном фонде независимо от форм собственности, осуществляется в порядке и на условиях, которые устанавливаются Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Оплата жилья включает в себя внесение платы за содержание жилья, платы за ремонт жилья и наем жилого помещения.

Плата за содержание и ремонт жилья – плата, взимаемая с нанимателя жилого помещения по договору социального найма, за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме (в том числе, подвала, чердака, подъезда, крыши) и техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств и инженерных сооружений жилого дома. капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилого фонда.

Плата за наем жилого помещения – плата, взимаемая собственником жилья с нанимателя жилого помещения и являющаяся доходом собственника жилья от предоставления жилого помещения в наем.

Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление.

Наниматели жилых помещений по договору социального найма жилого помещения осуществляют оплату жилья и коммунальных услуг в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг по установленным в соответствии со стандартами оплаты жилья и коммунальных услуг ценам и тарифам в размерах, не превышающих установленной федеральным стандартом максимально допустимой доли расходов на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Сумма превышения максимально допустимых размеров таких расходов должна компенсироваться предоставлением гражданину субсидии.

За нарушение нанимателем обязанности вносить оплату, предусмотрена ответственность. Так, в случае если оплата по договору социального найма жилого помещения не осуществляется в течение более шести месяцев без уважительных причин, наниматель и проживающие с ним члены семьи подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением им жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Также за нарушение обязанности вносить оплату с нанимателя может быть взыскана неустойка (пени), предусмотренная договором социального найма либо действующим законодательством.