Существенные условия договора подряда на строительство

2.2 Существенные условия договора подряда на строительство

Специфика договора строительного подряда определяется особенностями предмета договорных отношений. Исследование предмета договора строительного подряда и его составляющих, понимание их функциональной направленности необходимо для однозначного юридического толкования положений заключаемого договора строительного подряда и является залогом его успешной реализации.

Как справедливо отмечает С.П. Юшкевич, специфика предмета договора строительного подряда является одним из тех определяющих факторов, по которому юридическая наука выделила договор строительного подряда в самостоятельный тип договорных отношений. В практически в одном параграфе ГК РФ впервые удалось объединить нормы, регулирующие строительные работы во всем возможном многообразии строительных объектов[59].

Согласно п. 2 ст. 740 ГК РФ предметом договора подряда являются выполнение работ и их особый результат в виде построенного или реконструируемого предприятия, здания, сооружения или иного объекта недвижимости, а также в виде законченного комплекса монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ по капитальному ремонту зданий и сооружений[60].

Определение сторонами предмета договора является основой для расчета объема и стоимости работ, сроков исполнения, мер ответственности, гарантийных сроков, для установления необходимости использования труда инженера и прочих элементов договора строительного подряда[61].

С учетом того, что нормы ГК РФ имеют общий характер вынесение узкоспециальных понятий в другие нормативные правовые акты представляется оправданным. Однако ГК РФ, регулируя договор подряда, не отсылает к какому-либо конкретному законодательному акту, содержавшему бы такие определения. В этой связи, а также с учетом многообразия нормативных правовых документов, регламентирующих отдельные аспекты договора строительного подряда, представляется целесообразным разработку нового кодифицированного акта Строительного кодекса. Данное предложение не ново, исследователи выдвигают в его обоснование свои доводы[62], суть которых в целом сводится к изложенным нами позициям.

Так, строительное сооружение - это единичный результат строительной деятельности, предназначенный для осуществления определенных потребительских функций.

Здание - это наземное строительное сооружение с помещениями для проживания и (или) деятельности людей, размещения производств, хранения продукции или содержания животных.

Как видно из представленных определений, «здание» является составной частью более широкого понятия «строительное сооружение». Вместе с тем, следует отметить, что имеется лишь два принципиальных признака, по которым здания выделены в самостоятельную юридическую категорию из общего объема строительных сооружений. Кратко рассмотрим их. Во-первых, здания - это наземные строительные сооружения (иными словами, станцию метро нельзя отнести к категории зданий). Во-вторых, весьма специфична цель назначения строительных сооружений - для проживания человека или осуществления им некоторой деятельности. Тем самым законодатель разделил здания еще на две категории: жилые и нежилые (производственного назначения)[63].

Ни один нормативный правовой акт не дает определения и такому понятию, как «объект строительства». Вместе с тем, как это вытекает из понятия «стройки», «объект строительства» является частью его статических характеристик. В юридической литературе встречается ряд предложений по поводу определения понятия «объект строительства». Рассмотрим некоторые из них. Так, С.П. Юшкевич пишет о том, что «объектом строительства является каждое отдельно стоящее здание или сооружение (со всем относящимся к нему оборудованием, инструментом и инвентарем, галереями, эстакадами, внутренними инженерными сетями водоснабжения, канализации, газопроводов, теплопроводов, электроснабжения, радиофикации, подсобными и вспомогательными надворными постройками, благоустройством и другими работами и затратами), на строительство, реконструкцию, расширение или техническое перевооружение которого должен быть составлен отдельный проект и смета»[64].

И.Д. Еналеева предлагает несколько иной вариант определения. По его мнению, объект строительства - это отдельно стоящее здание или сооружение со всеми относящимися к нему обустройствами (галереи, эстакады и т.п.), оборудованием, мебелью, инвентарем, подсобными и вспомогательными устройствами, а также прилегающими к нему инженерными сетями и общепосадочными работами (вертикальная планировка, благоустройство, озеленение и т.п.)[65].

Оба определения изобилуют специальной строительной, архитектурной и иной терминологией. Их использование продиктовано необходимостью определения состава объекта строительства. В тоже время состав объекта строительства определяется его технической, инженерной сложностью и представлением заказчика о его функциональном предназначении. Безусловно, небольшой торговый павильон и торговый гиперцентр (в г. Самара например, «ИКЕЯ», «Ашан», «Касторама» и др.) как объекты строительства будут иметь различный состав инженерных обустройств и технических характеристик.

Представляется, что объект строительства можно рассмотреть еще в двух аспектах.

Во-первых, объект строительства - это, безусловно, то, над чем ведутся строительные работы; во-вторых, это тот результат, который стремится получить заказчик путем производства строительных работ. Таким образом, можно с уверенностью высказать точку зрения, согласно которой объект строительства выступает как ожидаемый результат строительного процесса, а не его текущее состояние.

Иными словами, в представленных выше определениях С.П. Юшкевича объект строительства представлен в качестве законченного, полностью обустроенного, оснащенного необходимым оборудованием, соответствующего смете, определенным строительным нормам, правилам и принятого заказчиком результата.

Однако при данном подходе не учитывается то, что специфика предмета договора строительного подряда заключается в единстве его статических и динамических составляющих. Именно второй условный момент не нашел отражения в определении понятия «объекта строительства». По тем же причинам представляется не совсем верным мнение М.И. Брагинского о том, что понятие «объект строительства» совпадает с другим понятием - «стройка»[66].

Следует особо обратить внимание на то, что законодательное закрепление и толкование таких понятий как «строительный процесс», «новое строительство», «расширение», «реконструкция» вовсе отсутствует.

Исследовав сущность определений таких понятий, как «здание», «строительное сооружение», «стройка» представляется целесообразным взять за основу их толкование, которое изложено выше, и в качестве базовых закрепить именно в Строительном кодексе.

Поскольку, как уже было отмечено, четкое определение предмета договора строительного подряда и, соответственно, однозначное толкование целого ряда специфических строительных терминов является важной гарантией достижения цели данного договора, проведем краткий анализ соответствующих норм ГК РФ.

Так, на основании п. 2 ст. 740 ГК РФ договор строительного подряда может заключаться на: «строительство или реконструкцию ... а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных ... работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту... если иное не предусмотрено договором». В этой связи проведем анализ ряда важных моментов. Во-первых, законодатель определил, что договором строительного подряда охватываются следующие процессы: новое строительство, реконструкция и капитальный ремонт объектов (по-видимому, законодатель имел в виду уже введенные в эксплуатацию объекты), прочие работы, связанные со строящимся объектом. На сегодняшний день ГК РФ и иные нормативные акты не дают определения или разъяснения таким понятиям, как «строительство», «реконструкция» и «капитальный ремонт». Представленные же уточнения следуют из смыслового содержания процитированной статьи.

Во-вторых, из текста статьи видно, что применение положений договора строительного подряда к иным работам, «неразрывно связанным со строящимся объектом работ», возможно только для строящегося (т.е. не законченного строительством) объекта. Из текста закона не видно, допускается ли применять эти положения при реконструкции и капитальном ремонте уже построенных объектов. Этот пробел требует отдельного законодательного решения.

В-третьих, законодатель считает, что договор на капитальный ремонт по своей правовой природе может не относиться как к договору строительного подряда, так и к договору подряда вообще. Капитальный ремонт может не предполагать передачи созданного результата работ заказчику. В этом и состоит диспозитивное значение применения наречия «если». К договору на капитальный ремонт можно с успехом применить нормы о договоре возмездного оказания услуг. Относимость же норм о строительном подряде к договору на капитальный ремонт стороны могут (но не обязаны) дополнительно согласовать в тексте договора. «Иное» в данном случае означает, что стороны могут исключать из договора на капитальный ремонт не только диспозитивные, но и императивные нормы §3 гл. 37 ГК РФ. Подобная позиция О.Н. Садикова обоснована и представляется вполне уместной[67].

Предметом договора могут также являться: выполнение комплекса строительных, монтажных, ремонтно-строительных, пусконаладочных работ; изготовление нестандартизированного оборудования и его монтаж; ревизия оборудования и его эксплуатация и другие работы. Еще раз подчеркнем, что для любого договора существенным является условие о его предмете. Отсутствие такого условия влечет недействительность договора с момента его заключения и ничтожность всех его последствий для каждой из сторон[68].

Цена является существенным условием договора строительного подряда. Согласно ст. 746 ГК РФ оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда. Фиксация в договоре строительного подряда условия о цене может быть различной. Исследование данного вопроса наиболее полно проведено И.А. Сиротиной. По ее мнению, существуют следующие методы, применяемые при установлении цены в договоре строительного подряда[69]:

•     паушальный;

•     метод компенсируемых издержек;

•     метод установления цены за единицу выполненной работы. Причем, стороны договора строительного подряда могут использовать перечисленные методы в любом сочетании.

И.А. Сиротина дает следующую характеристику данным методам. Так, суть паушального метода заключается в том, что стороны согласовывают общую твердую сумму, которая должна быть уплачена за строительство. Она остается неизменной даже в том случае, если фактические расходы по строительству будут отличаться от тех, которые предполагались в момент заключения договора.

В соответствии с методом компенсируемых издержек заказчик обязан оплатить все разумные расходы подрядчика по строительству, а также выплатить согласованное вознаграждение, включающее прибыль подрядчика и его накладные расходы[70].

Согласно методу установления цены за единицу выполненной работы, стороны договариваются о ставке за единицу строительных работ. А общая цена работ по договору зависит от количества фактически выполненного.

Не редко в практике применяется такой подход, при котором стороны договариваются не о конкретной денежной сумме, которая фиксируется непосредственно в договоре строительного подряда, а о способе ее определения. При этом участники договора могут исходить как из действующих сметных расценок отдельных видов строительных работ (регулируемые цены), так и из конъюнктурно складывающихся цен на рынке строительных работ для данной местности.

Установление регулируемой цены может быть выражено в договоре строительного подряда приблизительно следующей записью: «Стоимость обусловленных договором работ определяется на основании действующих сметных расценок в базисных ценах 2008 г. с пересчетом их в текущие цены с помощью соответствующих коэффициентов удорожания на момент выполнения или принятия работ». При такой формулировке цена выполняемых работ состоит из двух частей: сметной, в виде известных расценок, и переменной, выраженной текущим коэффициентом пересчета базисных цен. Такой способ определения цены позволяет производить расчет без каких-либо дополнительных согласований сторон.

В том случае, если стоимость работ выражена в договоре в твердой денежной сумме, ее изменение требует обязательного согласования сторон. Например, в связи с удорожанием стоимости строительных материалов или необходимости выполнения каких-либо работ, связанных с особенностями технологии строительства данного объекта, подрядчик может и не вписаться в обусловленную договором цену. В его интересах предупредить об этом заказчика и только после достигнутой договоренности о новой цене договора продолжить работы. В противном случае риск несения убытков лежит на подрядчике.

Подобная ситуация в принципе возможна при возведении офисных или торговых центров. Следует отметить, что подобные объекты недвижимости, как правило, представляют собой индивидуальное архитектурное решение. На этапе составления проекта, конечно, предусматриваются элементы внутренней отделки помещений, наличие оригинальных конструктивных решений (например, кровля из прозрачных материалов, фонтаны в холлах, трансформирующиеся перегородки, зимние сады и т.п.); высчитывается стоимость необходимых для их реализации материалов и цена работы. Вместе с тем, к моменту фактического выполнения данных работ может возникнуть необходимость в замене некоторых предполагаемых материалов другим (первых может не оказаться в наличии, их импорт станет не возможен по причинам, не зависящим от воли сторон и т.п.), соответственно изменится и цена работы по монтажу. И, как следствие, возникнут разногласия между сторонами договора строительного подряда.

Чтобы избежать в будущем спорных ситуаций в интересах подрядчика (а часто и заказчика также) предложить записать в договоре строительного подряда цену (денежную сумму), обозначив ее как приблизительную, ориентировочную, подлежащую уточнению после завершения строительных работ. Правда, и такая запись все равно потребует дополнительного согласования новой стоимости с заказчиком. Но тогда уже у подрядчика появится обоснованное требование установления новой, окончательной цены работ.

Другим наиболее, на наш взгляд, предпочтительным вариантом установления цены в договоре строительного подряда, является условие о цене в иностранной валюте или в условных денежных единицах. Такая возможность согласуется с нормами гражданского законодательства и чаще всего применяется в современном экономическом обороте. Особенно актуально установление цены в иностранной валюте именно в договоре строительного подряда. Это не случайно и обусловлено целым рядом обстоятельств. В их числе следует назвать, прежде всего: использование импортных материалов (особенно отделочных); выполнение строительных работ иностранными специалистами; относительно длительный временной период возведения объекта строительства, в течение которого наблюдается тенденция роста цен на материалы и рабочую силу; инфляция и др.

Вместе с тем, расчеты за выполненные работы в этом случае должны производиться в национальной денежной единице (валюта платежа) по официальному курсу стоимости иностранной валюты, в которой выражена цена договора, на момент платежа, если иное не предусмотрено договором.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ при рассмотрении споров, возникающих в сфере строительства, так же пояснил, что в договоре может быть установлен способ определения цены или ее составной части. По одному из дел подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с заказчика стоимости выполненных работ на основании акта, подписанного обеими сторонами. Истец ссылался на факт установления в договоре конкретной цены работ, исходя из базисного уровня сметных цен, и применения при расчетах текущих индексов стоимостных показателей, определенных областным центром по ценообразованию на день сдачи работ. Конкретный вид индексов был указан в акте приемки работ, подписанном заказчиком. Возражая против иска, заказчик высказал мнение, что применение индексов должно быть оформлено как дополнение к договору, а поскольку этого не было сделано, использование их при расчетах неправомерно.

Суд удовлетворил иск по следующим основаниям. В соответствии со статьей 709 ГК РФ в договоре подряда указывается цена подлежащей выполнению работы или способ ее определения. На основании статьи 746 ГК РФ расчеты должны осуществляться в порядке, предусмотренном договором. В договоре определено, что цена работ состоит из двух частей: сметной, выраженной конкретной суммой, и переменной, выраженной текущим индексом стоимостного показателя. Способ определения цены согласован сторонами в форме, позволяющей произвести ее расчет без дополнительных согласований, что подтверждается отсутствием между подрядчиком и заказчиком в течение длительного времени разногласий по стоимости работ при проведении промежуточных платежей. Договором не установлено, что каждое изменение рекомендуемого индекса цен требует внесения соответствующей поправки в условия договора в отношении стоимости работ, поэтому иск подлежал удовлетворению в размере, определенном подрядчиком[71].

Статья 746 ГК РФ предусматривает, что цену в договоре строительного подряда определяет смета. Цена в договоре строительного подряда включает компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему вознаграждение (п.2 ст. 709 ГК РФ). Издержки подрядчика складываются исходя из стоимости материалов, энергоисточников, транспортных тарифов, других издержек всех циклов строительных работ. В смете предусматривается не только оплата «технической» стороны строительства, но также в соответствии со ст. 747 ГК РФ затраты на оплату транспортных услуг по перевозке строительных материалов и конструкций, хранению материалов, выплату заработной платы строителям всех специальностей (стоимость рабочей силы), помощь при испытании и т. п. Причем, в цену договора строительного подряда включаются и страховка, и затраты на благоустройство территории после строительства.

Согласно п. 4 ст. 709 ГК РФ смета может быть приблизительной и твердой, причем, если иное не предусмотрено в договоре, смета предполагается твердой. Данное условие имеет определенное практическое значение. Так, при приблизительной смете подрядчик, согласно п. 5 ст. 709 ГК РФ, может ставить перед заказчиком вопрос о повышении цены, который, однако, вправе отказаться в этом случае от договора, с уплатой подрядчику цены за уже выполненную работу.

Эта норма об увеличении цены, по мнению О.Г. Ершова[72], может быть реализована подрядчиком при наличии двух условий:

во-первых, необходимы дополнительные подрядные работы, требующие существенного повышения цены. Необходимость таких дополнительных работ, влекущих существенное удорожание цены, в случае спора сторон должна определяться компетентным судом с привлечением экспертов (назначением и проведением соответствующей экспертизы), поскольку это технический вопрос, требующий специальных познаний;

во-вторых, о необходимости повышения цены подрядчик должен своевременно предупредить заказчика. Своевременность предупреждения может также вызывать неясности. Следует полагать, что предупреждение по общему правилу не может считаться своевременным, если оно сделано после прохождения «экватора» работ, т.е. после выполнения первой их половины. Однако, при наличии особых обстоятельств, возможно, иное решение этого вопроса, что при возникновении спора должно быть сделано судом.

Согласно установленного п. 6 ст. 709 ГК РФ правила, подрядчик не вправе требовать увеличения твердой цены, а заказчик ее уменьшения, в том числе в случаях, когда в момент заключения договора подряда исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ или необходимых для этого расходов. Из этого общего правила допускаются, однако, исключения, причем возможно как повышение, так и снижение цены.

Во-первых, в силу абз. 2 того же п. 6 ст. 709 ГК РФ при существенном возрастании стоимости материалов, оборудования и услуг, предоставленных подрядчиком, последний вправе требовать увеличения цены, а при отказе заказчика - вправе расторгнуть договор в соответствии со ст. 451 ГК РФ («Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств»).

Во-вторых, пересмотр цены допускается при наличии у подрядчика экономии, если заказчик докажет, что полученная подрядчиком экономия повлияла на качество выполненных работ (п. 1 ст. 710 ГК РФ).

В-третьих, уменьшение цены возможно при ненадлежащем качестве выполненных работ, то есть выполнение ее подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы или с иными недостатками, которые делают его не пригодным для предусмотренного в договоре использования (п. 1 ст. 723 ГК РФ).

Наконец, уменьшение цены может иметь место с учетом стоимости остающегося у подрядчика материала заказчика (п. 1 ст. 713 ГК РФ).

Помимо перечисленных выше ситуаций, условие о цене договора строительного подряда может быть изменено заказчиком в одностороннем порядке (ст. 744 ГК РФ), то есть без согласования с подрядчиком путем внесения изменения в техническую документацию при условии, если вызываемые этим дополнительные работы по стоимости не превышают десяти процентов указанной в смете общей стоимости строительства и не меняют характера предусмотренных в договоре строительного подряда работ. Подрядчик, согласно этой же статье, вправе требовать пересмотра сметы при изменении стоимости работ по независящим от него причинам.

Итак, цена является существенным условием всякого возмездного договора (причем, будучи возмездным, договор строительного подряда исключением не является). Следовательно, условие о цене должно присутствовать в каждом таком договоре. Вместе с тем законодатель, устанавливая нормы, регулирующие отношения строительного подряда, не указал, что договор строительного подряда должен признаваться незаключенным, если в нем стороны в письменной форме не согласовали условие о цене. В данном случае следует обратиться к общим положениям о договоре. В частности п. 3 статьи 424 ГК РФ «Цена» гласит, что «в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть, оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги».

В принципе, стороны договора строительного подряда практически всегда могут определить стоимость аналогичных работ, аналогичных строительных материалов, аналогичных издержек и вознаграждений подрядчику. Арбитражные суды также применяют названную норму Гражданского кодекса РФ, поскольку это обоснованно не только потребностями правоприменительной практики, но также согласуется с теоретическим пониманием условия о цене в договоре строительного подряда.

Стороны договора строительного подряда могут непосредственно не включать в текст договора правило, предусмотренное п. 3 статьи 424 ГК РФ, а примерно следующим образом установить условие о цене: «Расчеты за выполненные работы производятся по сложившимся в данной местности ценам на аналогичные виды работ». Такая запись признается как достигнутая сторонами договоренность о цене. Не указывая в момент заключения договора конкретной стоимости выполняемых работ, стороны предполагают это сделать в будущем, после завершения всех работ или отдельных их видов. На наш взгляд такой подход оправдан лишь при строительстве или ремонте небольших объектов в сравнительно короткие сроки. Для строительства офисных или торговых центров в силу специфики подобных объектов данный метод не приемлем.

Завершая рассмотрение вопроса о цене как существенном условии договора подряда на строительство офисных и торговых центров обратимся к статье 743 ГК РФ. Согласно ей подрядчик, обнаруживший в ходе строительства необходимость проведения дополнительных, не учтенных проектом работ, обязан сообщить об этом заказчику. Если же от заказчика в обусловленный срок не поступит ответа, он должен приостановить дальнейшее выполнение работ. В случае продолжения строительно-монтажных работ подрядчик лишается возможности требовать от заказчика возмещения стоимости этих работ. Из сказанного следует, что, если подрядчик выполнил дополнительные работы, не обусловленные проектом и предварительно не согласовал их выполнение с заказчиком, он не вправе требовать оплаты таких работ.

Подписание заказчиком актов выполненных работ судебные инстанции рассматривают как фиксацию им самого факта выполнения таких работ, но никак не разрешение на их выполнение, и тем более на оплату. Правда, чтобы отказаться от оплаты принятых работ, заказчик должен убедить подрядчика в том, что отраженные в акте объемы не предусмотрены проектной документацией или, что подрядчик завысил их объемы. Аналогично этому заказчик вправе не оплачивать завышенную подрядчиком против условий договора стоимость работ.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, анализируя практику арбитражных судов по рассмотрению споров в сфере строительства, в частности, отметил, что признание договора строительного подряда недействительной сделкой не является безусловным основанием для отказа от оплаты работ. Так, подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с заказчика стоимости работ, выполненных при строительстве цеха обжига керамических изделий, что подтверждено актом приемки работ. Заказчик заявил встречное требование о признании договора ничтожной сделкой. Суд первой инстанции удовлетворил встречный иск, согласившись с доводами заказчика о ничтожности договора в силу статьи 168 ГК РФ. В соответствии со статьей 167 ГК РФ при признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость. Возврат выполненных работ и использованных при их исполнении материалов невозможен. Однако подписание акта заказчиком свидетельствует о потребительской ценности для него этих работ и желании ими воспользоваться. При таких обстоятельствах заявленное исковое требование подлежит удовлетворению, а понесенные подрядчиком затраты - компенсации[73].

Таким образом, не достижение сторонами соглашения по такому существенному условию как цена в ряде случаев может привести к тому, что договор будет признан судом незаключенным.

Существенным условием договора подряда на строительство офисных и торговых центров является положение о сроке производства работ. Наличие разрыва во времени между датой заключения договора и датой исполнения определяет консенсуальный характер договора. Этот интервал времени, применительно к договору строительного подряда и принято называть «сроком выполнения работ». Вполне понятно, что заказчика не интересует строительство офисного или торгового центра ради самого процесса строительства. Единственное, что имеет значение для заказчика - это достижение результата строительства, то есть возведение и ввод в эксплуатацию конкретного торгового или офисного центра согласно имеющегося проекта в установленный договором срок. Собственно в этом и состоит суть любого договора строительного подряда - достижение через определенный промежуток времени запланированного результат.

В этой связи М.И. Брагинский справедливо отметил, что с точки зрения заказчика сами работы по договору строительного подряда имеют значение лишь постольку, поскольку служат средством достижения результата[74]. Подрядчик берет на себя обязательство не только по производству каких-либо строительных работ, но так, же по их завершению, представлению заказчику оконченного строительством объекта. Об этом свидетельствует повелительная форма глагола «построить» в форме законченного исполнением действия. Такой же точки зрения придерживается и Б.Д. Завидов, указывая, что работа и ее результат (объект) в договоре подряда обычно обособленны во времени (сначала выполняется работа, а затем возникает ее результат), однако они тесно связаны и образуют единство. Выполняемая работа предполагает достижение определенного результата, ибо сама по себе она бессмысленна, а результат не достижим без предшествующей ему работы[75].

Арбитражные суды выработали при рассмотрении споров, вытекающих из договоров строительного подряда, определенные тенденции, согласно которым отсутствие в подобного рода договоре указаний о сроках выполнения строительных работ влечет недействительность такого договора[76].

Иного мнения придерживается В.В. Залесский, отметивший, что отсутствие в договоре положений о начальном и конечном сроках выполнения работ не влечет недействительности договора строительного подряда. Подобное мнение автор обосновывает тем, что «согласно статьи 314 ГК РФ обязательство должно быть выполнено в разумный срок»[77].

С такой позицией В.В. Залесского вряд ли можно согласиться, поскольку, на наш взгляд, такой подход не характерен для договоров строительного подряда. В строительном подряде заказчик прямо заинтересован не в неком абстрактном «разумном» сроке исполнения работ, а во вполне определенном сроке (например, третий квартал 2008 года, январь 2009 года и т.п.). Более того, стороны договора строительного подряда могут трактовать общий термин «разумности» очень вольготно и свободно, в соответствии со своим внутренним пониманием, либо исходя из неких субъективных факторов. Подобная ситуация, на наш взгляд, просто не допустима, когда речь идет о строительстве торговых и офисных центров, поскольку на момент их возведения заказчик, как правило, уже связан договорными обязательствами с другими субъектами (например, как уже отмечалось, могут быть заключены предварительные соглашения об оказании услуг, аренды площадей офисного или торгового центра и т.п.).

Поэтому представляется совершенно правильным то обстоятельство, что применительно к договору строительного подряда законодатель пошел на определенное ужесточение норм об условиях договора с помощью заключенных в них императивных предписаний.

Четкое определение в договоре подряда на строительство офисного или торгового центра срока окончания строительно-монтажных работ имеет для сторон весьма существенное значение. Так, к примеру, срок проведения работ и их окончания определяет момент прекращения определенных прав и обязанностей сторон и, одновременно, возникновение новых.

От установления сроков, кроме того, зависит наступление таких правовых последствий, как:

-     распределение рисков между сторонами (ст. 705 ГК РФ);

-     дата приемки и сдачи объекта и начало его эксплуатации (ст. 753 ГК РФ);

-     дата начала течения гарантийного срока (ст. 755 ГК РФ);

-     дата начала предельного срока обнаружения недостатков (ст. 756 ГК РФ);

-     момент наступления ответственности за несоблюдение сроков (ст. 708 ГК РФ) и т.д.

Указав на обязательность наличия начального, конечного сроков выполнения работ, законодатель по п. 2 ст. 708 ГК РФ все-таки разрешил сторонам вносить в договор условия о возможности их изменения (как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения). Тем самым предусматривается определенная гибкость в определении возможных вариантов построения договора строительного подряда.

Практика арбитражных судов при рассмотрении споров, возникающих в сфере строительства, идет по пути признания договора строительного подряда незаключенным, если в нем отсутствует условие о сроке выполнения работ. Так, генеральный подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с заказчика установленных договором строительного подряда пеней за просрочку передачи технической документации для производства работ. Возражая против заявленного иска, ответчик сослался на то, что, поскольку в договоре подряда отсутствует условие о сроке выполнения работ, он считается незаключенным. Суд отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям. В соответствии со статьей 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный срок по заданию заказчика построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы. Следовательно, условие о сроке окончания работ является существенным условием договора. Поскольку в договоре это условие отсутствовало, в силу статьи 432 ГК РФ данный договор следует считать незаключенным. Таким образом, у заказчика не возникло обязательства по передаче документации. Поэтому и пени, установленные этим договором, взысканию не подлежат[78].

2.3 Порядок исполнения и прекращения договора строительного подряда

Гражданский кодекс РСФСР (1964 года) не содержал норм о сдаче и приемке законченного строительством объекта. Данная проблема была учтена законодателем только в общей части главы 30 «Подряд» ГК РСФСР (1964 года), в которую была включена статья 361 «Обязанность заказчика принять работу, выполненную подрядчиком». Причем данная статья не предусматривала норму об обязательном участии подрядчика в процедуре сдачи-приемки работ. Конечной целью процедуры ставилось «принятие работ», а не их результата. «Приемка» и «сдача» не рассматривались как самостоятельные процессы для каждой из сторон договора. Односторонний отказ от подписания акта не допускался.

Ныне действующий Гражданский кодекс РФ существенным образом исправил данную ситуацию: условие сдачи и приемки результата работ, в силу определения договора строительного подряда (ст. 740 ГК РФ), ныне являются существенными. Более того, ГК РФ отказался от формулы «приемка-сдача» и разделил ее на две процедуры: «сдача работ подрядчиком» и «приемка работ заказчиком»[79].

Пункт 1 ст. 740 ГК РФ содержит императивную норму, согласно которой «... заказчик обязуется ... принять результат». В тоже время специальные статьи Кодекса о сдаче и приемке работ обязывают заказчика только приступить к приемке (п.1 ст. 753 ГК РФ). Последнюю норму буквально можно толковать, как обязанность заказчика начать и проводить процедуру приемки. Термин «обязуется принять» больше подходит для обозначения процессов, которые не только начали и проводили, но и завершили. Более того, повелительная форма словосочетания «обязуется принять» не допускает отказа заказчика от приемки результата строительства, что не согласуется с положениями, закрепленными в пункте 6 ст. 753 ГК РФ.

Полагаем, что, формулируя приведенные выше нормы ГК РФ о сдаче и приемке результата строительных работ, законодатель лишь допустил орфографическую неточность

В этой связи следует не согласиться с мнением А.В. Сутягин, который полагает, что «заказчик обязан осуществить приемку»[80].

Вместе с тем, формулировка норм законодательства должна осуществляться таким образом, чтобы приводить только к однозначному их толкованию. С целью устранения обозначенных выше противоречий полагаем целесообразным изложить окончание п. 1 ст. 740 ГК РФ следующим образом: «... принять результат в соответствии с нормами настоящего кодекса или договором и уплатить обусловленную цену».

На наш взгляд, условие о сдаче и приемке результата строительства не случайно определено законодателем как существенное. Например, дата сдачи и приемки работ также имеет для сторон юридическое значение. Составление и подписание акта то сдаче и приемке является юридическим фактом, который влечет за собой наступление правовых последствий. В их числе можно назвать следующие:

•           с момента составления и подписания акта осуществляется переход права собственности на объект или его часть с подрядчика на заказчика;

•           у заказчика появляется:

-  ответственность за сохранность возведенного объекта или его части (ст. 741 и п. 3 ст. 753 ГК РФ);

-  налогооблагаемая база по налогу на имущество и другим налогам;

-  возникают иные обязательства, зависящие от специфики объекта строительства (например, по ч. 2 п. 2 ст. 740 ГК РФ – эксплуатация объекта);

-  начинает течь гарантийный срок (ст. 724 и ст. 755-756 ГК РФ) и срок исковой давности (ст. 756 ГК РФ);

-  обязанность по оплате подрядчику выполненных работ (п.1 ст. 711, п. 1 ст. 740 ГК РФ).

На последнее обстоятельство особо обращал внимание Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ. В частности, в пункте 5 Информационного письма ВАС РФ от 24 января 2000 года № 51[81] «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» отмечается, что основанием для возникновения обязательства заказчика по оплате выполненных работ является сдача результата работ заказчику. Дополнительно, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21 апреля 2008 года № 12430/07[82] по конкретному гражданскому делу указано, что для разрешения спора по расчетам, за выполненные работы определяющим является тот факт, что заказчиком выполненные работы приняты.

Приведенный перечень правовых последствий приемки и сдачи законченного строительством объекта далеко не исчерпывающий, что лишний раз подчеркивает существенное значение данного условия для договора строительного подряда и указывает на необходимость его четкого изложения в самом договоре.

Рассмотренные выше положения ГК РФ о сдаче и приемке результата строительных работ являются общими.

Именно данный документ, несмотря на то, что не зарегистрирован в Министерстве юстиции РФ, не опубликован в официальных изданиях, широко применяется в строительной отрасли вообще и в процессе строительства офисных и торговых центров в частности.

Кратко охарактеризуем процесс сдачи и приемки, законченных строительством торговых и офисных центров. Так, до предъявления объектов государственным приемочным комиссиям рабочие комиссии, назначаемые заказчиком, должны проверить: соответствие объектов и смонтированного оборудования проектам, соответствие выполнения строительно-монтажных работ требованиям строительных норм и правил, результаты испытаний и комплексного опробования оборудования, подготовленность объектов к эксплуатации и оказанию услуг, включая выполнение мероприятий по обеспечению на них условий труда в соответствии с требованиями техники безопасности и производственной санитарии, защите природной среды, и только после этого принять объекты[83].

Председателем приемочной комиссии назначается представитель заказчика (застройщика), а его заместителем - архитектор-автор проекта.

Приемка объектов приемочными комиссиями производится при их полной готовности в соответствии с утвержденными проектами.

Законченные строительством объекты указанного назначения подлежат приемке в эксплуатацию государственными приемочными комиссиями только после выполнения всех строительно-монтажных работ, благоустройства территории, обеспеченности объектов оборудованием и инвентарем в полном соответствии с утвержденными проектами, а также после устранения недоделок.

В частности, очистные сооружения вновь строящихся объектов подлежат приемке в эксплуатацию после гидравлических испытаний трубопроводов и емкостных сооружений, продолжительного (не менее трех суток) комплексного опробования под нагрузкой на чистой или сточной воде, а также после проверки взаимодействия в работе всех сооружений.

Датой ввода объекта в эксплуатацию считается дата подписания акта государственной приемочной комиссией.

В состав рабочих комиссий включаются представители заказчика (застройщика) - председатель комиссии, генерального подрядчика, субподрядных организаций, эксплуатационной организации, генерального проектировщика, компетентных государственных органов (например, санитарного, пожарного, экологического надзора и т.п.), архитекторы-авторы проектов[84].

Рабочие комиссии создаются не позднее чем в пятидневный срок после получения письменного извещения генерального подрядчика о готовности объекта или оборудования к сдаче.

Рабочие комиссии до предъявления заказчиком Государственной комиссии к приемке в эксплуатацию объектов обязаны: проверить соответствие выполненных строительно-монтажных работ, мероприятий по охране труда, обеспечению взрывобезопасности, пожаробезопасности, охране окружающей природной среды и антисейсмических мероприятий проектно-сметной документации, стандартам, строительным нормам и правилам производства работ с проведением в необходимых случаях контрольных испытаний конструкций.

Так, Президиум ВАС РФ пояснил, что если приемке результатов работ должны предшествовать предварительные испытания, приемка может осуществляться только при положительном результате предварительных испытаний. По одному из споров подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с заказчика стоимости работ, выполненных по договору строительного подряда. В обоснование иска он представил акт приемки выполненных работ, подписанный только подрядчиком. Заказчик подписать акт отказался. Заказчик иска не признал, поскольку по условиям договора приемке результата работ должны предшествовать предварительные испытания. Такие испытания проводились, но их результат оказался отрицательным, а повторных испытаний подрядчик не проводил. Это и послужило основанием для отказа от подписания заказчиком акта приемки. Подрядчик, возражая против доводов заказчика, заявил, что выявленные при предварительном испытании дефекты устранены, и необходимости в повторных предварительных испытаниях не было. Поэтому заказчик отказался от подписания акта необоснованно.

Арбитражный суд в удовлетворении иска отказал по следующим основаниям. Согласно пункту 5 статьи 753 ГК РФ в случаях, когда это предусмотрено законом или договором строительного подряда либо вытекает из характера работ, выполненных по договору, приемке работ должны предшествовать предварительные испытания. В этих случаях приемка может осуществляться только при положительном результате предварительных испытаний. Поскольку первоначально предварительные испытания дали отрицательный результат, необходимо было провести такие испытания повторно. При отсутствии положительных результатов испытаний заказчик имел право отказаться от подписания акта приемки работ[85].

Генеральный подрядчик представляет рабочим комиссиям следующую документацию:

акты об индивидуальных испытаниях смонтированного оборудования; акты об испытаниях технологических трубопроводов, внутренних систем холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения, отопления и вентиляции, наружных сетей водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения и дренажных устройств;

- акты о выполнении уплотнения (герметизации) вводов и выпусков инженерных коммуникаций в местах прохода их через подземную часть наружных стен зданий в соответствии с проектом (рабочим проектом)[86].

В состав государственных приемочных комиссий при приемке в эксплуатацию объектов производственного назначения включаются: представители заказчика (застройщика), эксплуатационной организации, генерального подрядчика, органов местного самоуправления, генерального проектировщика, компетентных государственных надзорных органов, инвестора.

Проектные организации несут ответственность за соответствие мощностей и других технико-экономических показателей объектов, введенных в эксплуатацию, мощностям и показателям, предусмотренным проектом, и за решение вопросов, связанных с проектированием, возникающих в процессе приемки объектов в эксплуатацию и освоения их проектных мощностей.

Научно-исследовательские организации несут ответственность за соответствие выданных ими исходных данных для проектирования достижениям научно-технического прогресса в области новых технологических процессов, оборудования и материалов.

Строительно-монтажные организации несут ответственность за выполнение строительных и монтажных работ в соответствии с проектом и в установленные сроки, за надлежащее качество этих работ, проведение индивидуальных испытаний смонтированного ими оборудования, своевременное устранение недоделок, выявленных в процессе приемки строительных и монтажных работ и комплексного опробования оборудования, своевременный ввод в действие производственных мощностей и объектов[87].

В случае нарушения правил приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов председатели и члены комиссии, а также лица, понуждающие к приемке в эксплуатацию объектов с нарушением настоящих правил, привлекаются к ответственности в соответствии с действующим законодательством.

2.4 Особенности гражданско-правовой ответственности по договору строительного подряда

Традиционно под гражданско-правовой ответственностью принято понимать установленные законом или договором меры имущественного воздействия на должника, нарушившего обязательство. Гражданско-правовая ответственность за нарушение обязательств по договору строительного подряда вообще, и по договору подряда на строительство торговых и офисных центров в частности, имеет, на наш взгляд, определенные особенности. Помимо общих мер гражданско-правовой ответственности, характерных для всех видов договоров, дополнительные меры ответственности по данному договору можно условно классифицировать следующим образом:

во-первых, это меры, которые носят понуждающий характер: устранять недостатки (п. 3 ст. 715, п. 1 ст. 723, ст. 754, ст. 755 ГК РФ), соблюдать требования по охране окружающей среды и технике безопасности (ст. 751 ГК РФ);

во-вторых, это меры, которые носят компенсационный характер: возместить понесенные расходы (ст. 714, п. 1 ст. 723, ст. 729, п. 3 ст. 745 ГКРФ);

в-третьих, это меры оперативного воздействия, порождающие юридические последствия: удержание (ст. 712 ГК РФ), отказ от исполнения (ст. 717 ГК РФ), от принятия материалов (ст. 745 ГК РФ) и работ (ст. 720, ст. 745, ст. 753 ГК РФ).

Спецификой гражданско-правовой ответственности по договорам строительного подряда в то же время является то обстоятельство, что действующее гражданское законодательство практически не содержат норм о конкретных видах и размерах санкций за конкретные нарушения условий договора. В этой связи, всякий раз заказчик и подрядчик, заключая договор самостоятельно по согласованию между собой включают в него положения о взаимной ответственности друг перед другом. Таким образом, регулирование вопросов установления конкретных санкций ложится почти полностью на усмотрение сторон. Данная проблема в теории гражданского права и правоприменительной практике не нова. Свое отражение она нашла, в частности, в работах таких авторов, как С. Юшкевич[88], Ф. Харисов, И. Фаршатов и др.

Если же и в договоре строительного подряда не определены санкции за возможные нарушения, то в данном случае необходимо руководствоваться ст. 723 и ст. 395 ГК РФ.

Поскольку обе стороны договора ответственны друг перед другом, то важно соблюдать баланс такой ответственности заказчика и подрядчика. В гражданских правоотношениях стороны равны, в этой связи недопустимо ущемлять права ни подрядчика ни заказчика, устанавливая в договоре для одного из них более строгую ответственность. Этот принцип строго соблюден в ГК РФ. В качестве примера его проявления можно обозначить ситуацию, когда и заказчик, и подрядчик в случае нарушения одной из сторон своих обязательств имеют равные права на односторонний отказ от исполнения договора строительного подряда: подрядчик — в соответствии с п. 3 ст. 745 ГК РФ (заказчик предоставил некачественные материалы); заказчик – п.п. 2-3 ст. 715 ГК РФ (подрядчик работал медленно и ненадлежащим образом), ст. 717 ГК РФ (отказ в любое время).

В силу ст. 1079 ГК РФ строительная и связанная с ней деятельность создают повышенную опасность не только для лиц, непосредственно задействованных в процессе производства работ, но и для окружающих. Законодатель учел неизбежность строительных шума, вибраций, вероятность падения строительных материалов, наличие зон работы механизмов и оборудования, стесненность пятном застройки прилегающих территорий, усиливающуюся напряженность дорожного движения и т.п. Следовательно, возможна ответственность в форме возмещения вреда, причиненного противоправными действиями - деликтная ответственность[89].

Как уже отмечалось, стороны вправе сами определить при заключении договора порядок обеспечения строительства материалами, изделиями, конструкциями. Однако надо иметь в виду, что сторона, поставившая материал или оборудование, в соответствии со ст. 745 ГК РФ несет ответственность за его качество, включая обязанность возместить контрагенту убытки, причиненные поставкой некачественных материалов.

Подрядчик берет на себя обязательства по производству работ и сдаче их результата заказчику. Следствием таких обязательств является необходимость контроля со стороны подрядчика за сохранностью как используемого им строительного материала, так и за сохранностью уже достигнутого результата работ. Неосуществление данных мероприятий может сделать необходимым закупку дополнительного материала или оборудования взамен утерянных, то есть возрастет стоимость строительства. Таким образом, из правовой природы подрядных отношений в строительстве вытекает необходимость возложения на подрядчика как на непосредственного производителя работ обязанности по проведению ряда охранных мероприятий с целью достижения цели строительства. На практике каждая строительная площадка, где ведется строительство офисного (торгового) центра огораживается, устанавливаются круглосуточные посты охраны (для этой цели часто заключаются договоры с частными охранными предприятиями), территория в ночное время освещается.

Статьей 751 ГК РФ на подрядчика императивно возложена обязанность по соблюдению правил техники безопасности, и, следовательно, за ее невыполнение наступает ответственность. Кроме того, ст. 1095 и п. 2 ст. 1096 ГК РФ прямо указывают на исполнителя работ (т.е. на подрядчика) как на ответственного за возможный вред при «недостатках работы».

Подрядчик также обязан строго соблюдать требования нормативных актов по охране окружающей среды. В п. 1 ст. 751 указано, что «подрядчик несет ответственность за нарушение указанных требований». К сожалению, необходимо отметить, что законодатель не определил, перед кем и на основании каких нормативных актов должен нести ответственность подрядчик.

С одной стороны, подрядчика можно призвать к ответственности на основании положений гл. 25 ГК РФ «Ответственность за нарушение обязательств». С другой стороны, существует целый ряд специальных законодательных актов которые регулируют отношения в сфере охраны окружающей среды. С целью внесения определенности в рассмотренный вопрос можно предложить ч. 2 п. 1 ст. 751 ГК РФ изложить в следующей редакции: «Подрядчик несет ответственность за нарушение указанных требований в соответствии с законодательством Российской Федерации».

Качество работ, на наш взгляд, неотделимо от обязанности подрядчика выполнить задание заказчика. Качество является непременным составным элементом задания. Понятие качества многогранно, включает в себя элементы надежности, экономичности, целесообразности, эстетики и т.п.

В договор подряда на строительство офисных и торговых центров всегда включаются положения, связанные с гарантией качества произведенных строительно-монтажных работ.

В случае обнаружения недостатков, по мнению А.Х. Бербеков, «подрядчик имеет право вместо исправления результата работ забрать его себе, заменив новым»[90]. Однако это положение, верное для подряда вообще, не всегда применимо к договорам строительного подряда. Невозможно, даже теоретически описать ситуацию, по которой подрядчик возьмет на себя обязательство по «замене» некачественно исполненного объекта — торгового или офисного центра на отведенном земельном участке в установленные договором сроки[91].

В договоре строительного подряда, как справедливо отмечает Б.Д. Завидов, за качество работ подрядчик несет «безусловную и неотвратимую ответственность»[92].

С качеством строительных работ в целом неразрывно связано качество используемых строительных материалов. По общему правилу, за качество поставляемого строительного материала отвечает сторона, его предоставившая (ст.ст. 475, 713, 723 ГК РФ). Условие о качестве не является само по себе существенным ни как таковое, ни как часть условия о предмете договора. Однако в силу императивности п. 1 ст. 721 ГК РФ суд может отказать в удовлетворении иска о взыскании стоимости выполненных работ при неисполнении подрядчиком договорных обязательств по качеству[93].

В ст. 720 ГК РФ законодатель классифицировал недостатки на явные (п. 3) и скрытые (п. 4). О первых заказчик обязан заявить немедленно в письменной форме в акте приемки, о вторых - в пределах «разумного» срока (ст. 720 и ст. 755 ГК РФ). Причем, пределы «разумности» срока в случае спора сможет определить, только суд. Законодателем не установлена и форма такого заявления - устная или письменная. Из смысла ст. 720 и ст. 755 ГК РФ вытекает, что «разумный срок» не должен превышать гарантийного или срока исковой давности. ГК РФ не регулирует процесс составления, оформления и подписания документа об обнаруженных заказчиком скрытых недостатках (дефектах). В любом случае законодатель придает решающее значение не способу доказывания фактов нарушении условии договора подрядчиком, а исполнению заказчиком обязанности по письменному фиксированию явных недостатков[94]. Следует отметить, что на практике, безусловно, используется только письменная форма, причем с уведомлением о вручении такого заявления,

В силу диспозитивности норм ст. 755 ГК РФ продолжительность гарантийного срока и его исчисление может регулироваться положениями договора с учетом специального законодательства. Императивно в ГК РФ установлены только сроки исковой давности. При разработке договора необходимо учитывать, что общий срок исковой давности в отношении зданий и сооружений - 3 года (ст. 196 и п. 1 ст. 725 ГК РФ). В случае, когда на результат работы не установлен гарантийный срок, требования (в т.ч. исковые), связанные с недостатками результата работы, могут быть предъявлены заказчиком к подрядчику при условии их обнаружения в пределах 2 лет по п. 2 ст. 724 ГК РФ. Указанное входит в некоторое противоречие с п. 1 ст. 725 ГК РФ, где рассматривается срок исковой давности, сокращенный до одного года. Учитывая, что при приемке законченного строительством объекта заказчик может не обнаружить скрытые дефекты и что они могут проявиться в процессе эксплуатации объекта, ст. 756 ГК РФ дает на их обнаружение 5 лет. Это срок может быть увеличен по инициативе сторон в самом договоре (п.1 ст. 755 ГК РФ).

Если заказчик не выполняет свои обязанности по оплате оконченного строительством, введенного в эксплуатацию и принятого им торгового или офисного центра, то подрядчик вправе удержать у себя в качестве обеспечения его материалы и оборудование, иное имущество и даже результат работ (ст. 712 ГК РФ). Удержание производится по правилам §4 гл. 23 ГК РФ. В договоре на этот случай подрядчик может предусмотреть определенные условия.

Удержание - новый способ обеспечения обязательств, который не был предусмотрен в ГК РСФСР 1964 года. Норма об удержании диспозитивна, на что указывает фраза: «подрядчик имеет право» в ст. 712 ГК РФ и п. 3 ст. 359 ГК РФ. Необходимо отметить, что если в договоре строительного подряда есть прямое указание на недопустимость удержания, то в силу п. 3 ст. 359 ГК РФ подрядчик не вправе его применять. В случае неправомерного удержания, подрядчик нарушит свои обязательства и будет обязан возместить заказчику причиненные убытки по п. 1 ст. 393 ГК РФ[95].

Применительно к результату работ по п. 6 ст. 720 ГК РФ законодатель наделил подрядчика правом и разрешил не просто удержать его, но и при определенных условиях даже реализовать третьим лицам. По общему правилу в соответствии со ст. 360, 349 и п. 1 ст. 350 ГК РФ удерживаемое имущество через суд должно было бы быть реализовано на публичных торгах. В рассматриваемом случае, применительно к договору строительного подряда, право продажи является следствием прав на удержание и представляет собой меру оперативного воздействия. Таким образом, в отношении подрядчика законодатель ввел специальное правило (п. б ст. 720 ГК РФ), исключающее действие общего правила о порядке удовлетворения требований. Следует отметить, что вопросы гражданско-правовой и связанных с ней других видов юридической ответственности по договору строительного подряда нуждаются в комплексном самостоятельном исследовании, поскольку, на наш взгляд, очевидна их актуальность как с научной, так и с практической точек зрения.

Заключение

В ходе исследования рассмотрена правовая природа и этапы развития договора подряда; дана юридическая характеристика действующих нормативно-правовых актов, регулирующих отношения строительного подряда; раскрыто понятие, показаны сущность и значение договора строительного подряда в гражданском праве Российской Федерации; выделены существенные признаки, позволяющие отграничивать исследуемый договор от иных гражданско-правовых договоров подрядного типа; исследована специфика гражданско-правового статуса субъектов договора подряда на строительство офисных и торговых центров; раскрыты существенные условия договора подряда на строительство офисных и торговых центров, в том числе предмет, цена и порядок расчетов, срок, приемка и сдача; исследована проблема формы договора строительного подряда; показаны особенности гражданско-правовой ответственности по договору подряда на строительство торговых и офисных центров; раскрыта специфика страхования рисков, возникающих из данного договора. В работе отмечены пути дальнейшего совершенствования гражданского законодательства Российской Федерации, регулирующего отношения строительного подряда.

Показана сущность договора строительного подряда, которая заключается в специфической форме договорных отношений, по которой одна из сторон заказывает проведение строительных работ и выражает согласие на их оплату, а другая обладает специальными познаниями и навыками в области строительства и выражает согласие на их проведение. Договор строительного подряда, согласно ГК РФ, является разновидностью договора подряда, является консенсуальным, взаимным, возмездным. Отмечается, что договор строительного подряда обладает рядом видовых отличий, в их числе: выполнение работ на недвижимом объекте, неразрывно связанном с землей; выполнение работ, направленных на повышение прочности, устойчивости здания (сооружения).

Отмечается также, что специфика гражданско-правовой ответственности по договору строительного подряда состоит в том, что действующее гражданское законодательство практически не содержит норм о конкретных видах и размерах санкций за конкретные нарушения условий договора. В этой связи заказчик и подрядчик, заключая договор, самостоятельно по согласованию между собой включают в него положения о взаимной ответственности друг перед другом.

Предлагаются пути дальнейшего совершенствования российского гражданского законодательства, регулирующего договор строительного подряда. В их числе:

1. Дополнить часть вторую статьи 740 ГК РФ «Договор строительного подряда» словами «в письменной форме» следующим образом:

«Договор строительного подряда заключается в письменной форме на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со стоящимся объектом работ...».

2. Дополнить часть вторую статьи 743 ГК РФ «Техническая документация и смета» положением о том, что «при не предоставлении технической документации стороной в обговоренный срок договор строительного подряда считаемся незаключенным»:

«Договором строительного подряда должны быть определены состав и содержание технической документации, а также должно быть предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию. При не предоставлении технической документации стороной в обговоренный срок договор строительного подряда считается незаключенным».

3. Статью 753 ГК РФ «Сдача и приемка работ» дополнить частью седьмой следующего содержания:

«Акт сдачи и приемки результата работ признается судом недействительным в случае противоречия публичным интересам, нарушения прав и охраняемых законом интересов физических и юридических лиц».

4. Согласно п. 2 ст. 754 ГК РФ подрядчик вправе без предварительного согласования с заказчиком допустить мелкие отступления от технической документации, если они не повлияют на качество объекта в целом. Однако следует заметить, что ни закон, ни судебная практика пока не раскрыли понятие "мелкие отступления", которые подрядчик может допустить. Видимо, степень этих отступлений определяется каждый раз по-разному с учетом их последствий. Целесообразно такие отступления оценить в процентах от сумму договора, ч.2 ст.745 ГК РФ следует дополнить предложением: «Мелким признается отступление не свыше 5% от сумму договора строительного подряда».

5. Действующее гражданское законодательство почти не содержит указаний на то, за какие конкретные правонарушения какие виды санкции и в каком объеме следует применять в случае нарушения обязательств по договору строительного подряда. Регулирование вопросов установления конкретных санкций ложится почти полностью на усмотрение сторон. На наш взгляд, такой подход не способствует предупреждению возможных правонарушений. Предлагается дополнить раздел 3 Главы 37 ГК РФ статьей 757-1 следующего содержания: «Ответственность подрядчика за нарушения условий договора строительного подряда не может превышать сметной стоимости объекта строительства, за исключением случаев обнаружения в работе существенных недостатков и умышленного нарушения условий договора».

Библиографический список

 

Нормативно-правовые акты

1.         По составлению международных контрактов на строительство промышленных объектов [Текст]: [Правовое руководство ЮНСИТРАЛ принято ООН в Нью-Йорке 1988 г.] // М., Юридическая литература. 1995. – С. 112 - 121.

2.         Конституция Российской Федерации [Текст]: офиц. текст. от 12.12.1993 г. // Российская газета. – 1993. – № 237.

3.         Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст]: [Федеральный закон № 51-ФЗ, принят 30.11.1994 г., по состоянию на 24.07.2008] // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.

4.         Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) [Текст]: [Федеральный закон № 14-ФЗ, принят 26.01.1996 г., по состоянию на 14.07.2008] // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.

5.         Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) [Текст]: [Федеральный закон № 146-ФЗ, принят 26.11.2001 г., по состоянию на 30.06.2008] // Собрание законодательства РФ. – 2001. – № 49. – Ст. 4552.

6.         Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 138-ФЗ, принят 14.11.2002 г., по состоянию на 22.11.2008] // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 46. – Ст. 4532.

7.         Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 95-ФЗ, принят 24.07.2002 г., по состоянию на 03.12.2008] // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 30. – Ст. 3012.

8.         Жилищный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 188-ФЗ, принят 29.12.2004 г., по состоянию на 13.05.2008] // Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 14.

9.         Градостроительный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 190-ФЗ, принят 29.12.2004 г., по состоянию на 22.07.2008] // Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 16.

10.      Об электроэнергетике [Текст]: [Федеральный закон № 35-ФЗ, принят 26.03.2003 г., по состоянию на 14.07.2008] // Собрание законодательства РФ. – 2003. – № 13. – Ст. 1177.

11.      О техническом регулировании [Текст]: [Федеральный закон № 184-ФЗ, принят 27.12.2002 г., по состоянию на 01.12.2007] // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 52 (ч. 1). – Ст. 5140.

12.      Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 73-ФЗ, принят 25.06.2002 г., по состоянию на 14.07.2008] // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 26. – Ст. 2519.

13.      Об электронной цифровой подписи [Текст]: [Федеральный закон № 1-ФЗ, принят 10.01.2002 г., по состоянию на 08.11.2007] // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 2. – Ст. 127.

14.      Об иностранных инвестициях в Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 160-ФЗ, принят 09.07.1999 г., по состоянию на 29.04.2008] // Собрание законодательства РФ. – 1999. – № 28. – Ст. 3493.

15.      Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений [Текст]: [Федеральный закон № 39-ФЗ, принят 25.02.1999 г., по состоянию на 24.07.2007] // Собрание законодательства РФ. – 1999. – № 9. – Ст. 1096.

16.      Об архитектурной деятельности в Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 169-ФЗ, принят 17.11.1995 г., по состоянию на 18.12.2006] // Собрание законодательства РФ. – 1995. – № 47. – Ст. 4473.

17.      О защите прав потребителей [Текст]: [Закон РФ № 2300-1, принят 07.02.1992 г., по состоянию на 25.10.2007] // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 3. – Ст. 140.

18.      О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 145, от 05.03.2007 г., по состоянию на от 07.11.2008] // Собрание законодательства РФ. – 2007. – № 11. – Ст.1336.

19.      О лицензировании деятельности в области проектирования и строительства [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 174, от 21.03.2002 г., по состоянию на 07.11.2008] // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 12. – Ст. 1149.

20.      О разработке и согласовании консолидированных схем градостроительного планирования и основных положений консолидированных схем градостроительного планирования [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 941, от 25.08.1999 г.] // Собрание законодательства РФ. – 1999. – № 35. – Ст. 4323.

21.      О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 921, от 04.12.2000 г., по состоянию на 28.12.2006] // Собрание законодательства РФ. – 2000. – № 50. – Ст. 4901.

22.      О правилах подтверждения пригодности новых материалов, изделий, конструкций и технологий для применения в строительстве [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 1636, от 27.12.1997 г.] // Собрание законодательства РФ. – 1998. – № 1. – Ст. 138.

23.      Об утверждении положения о порядке подготовки, рассмотрения и проведения государственной экспертизы технико-экономических и коммерческих предложений и обоснований целесообразности, эффективности и возможности участия российских организаций в строительстве объектов за границей на основе межправительственных соглашений об экономическом и техническом сотрудничестве [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 1060, от 13.09.1994 г.] // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 21. – Ст. 2402.

24.      О порядке размещения централизованных инвестиционных ресурсов на конкурсной основе [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 744, от 22.06.1994 г.] // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 9. – Ст. 1025.

25.      О порядке использования объектов производственной базы строительных организаций, находящихся на балансе промышленных предприятий [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 209, от 21.03.1994 г.] // Собрание актов Президента и Правительства РФ. – 1994. – № 14. – Ст.1053.

26.      Об утверждении основных положений порядка заключения и исполнения государственных контрактов (договоров подряда) на строительство объектов для федеральных государственных нужд в Российской Федерации [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 812, от 14.08.1993 г., по состоянию на 18.02.1998] // Собрание актов Президента и Правительства РФ. – 1993. – № 34. – Ст. 3189.

27.      О приватизации предприятий и организаций строительства и промышленности строительных материалов [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 763, от 10.08.1993 г.] // Собрание актов Президента и Правительства РФ. – 1993. – № 34. – Ст. 3179.

28.      Об упорядочении в Российской Федерации строительства объектов, осуществляемого за счет государственных валютных средств и государственных иностранных инвестиционных кредитов [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 531, от 08.06.1993 г.] // Собрание актов Президента и Правительства РФ. – 1993. – № 24. – Ст. 2236.

29.      О мерах по продаже не завершенных строительством объектов [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 59, от 03.02.1992 г., по состоянию на 21.03.1994] // СП РФ. – 1992. – № 7. – Ст. 35.

30.      Об увеличении объемов жилищного строительства с привлечением средств населения, предприятий и организаций [Текст]: [Постановление Правительства РСФСР № 40, от 14.12.1991 г., по состоянию на 29.10.1992] // СП РФ. – 1992. – № 4. – Ст. 23.

Научная и учебная литература

31.      Акилова Е.В. Вознаграждения по договору подряда [Текст] // Налоги (газета). – 2007. – № 47. – С. 9.

32.      Алипова Л.А. Традиции и современные подходы к договору подряда [Текст] // Гражданское право. – 2007. – № 2. – С. 32.

33.      Афонина А.В. Кадры работников строительных организаций [Текст] – М., Альфа-Пресс. 2008. – 476 с.

34.      Беляева О.А. Гарантийные удержания при подрядных отношениях в строительстве [Текст] // Право и экономика. – 2008. – № 5. – С. 21.

35.      Бербеков А.Х. Проблемы определения качества результата работ по договору строительного подряда [Текст] // Нотариус. – 2007. – № 4. – С. 20.

36.      Бербеков А.Х. Проблемы ответственности по договору строительного подряда при множественности лиц на стороне подрядчика [Текст] // Правовые вопросы недвижимости. – 2007. – № 2. – С. 23.

37.      Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. [Текст] – М., Статут. 2005. – 674 с.

38.      Брагинский М.И. Договор подряда и подобные ему договоры. [Текст] – М., Статут. 2002. – 568 с.

39.      Брауде Л.И. Договоры по капитальному строительству в СССР. [Текст] – М., Госюриздат. 1952. – 438 с.

40.      Бугорский В.П. Гражданско-правовые основы предпринимательской деятельности в строительстве. [Текст] – М., Российский государственный торгово-экономический университет. 2004. – 176 с.

41.      Верб С.А. Гражданские правоотношения и их структурные особенности: Сборник статей [Текст] – М., Статут. 2003. – 376 с.

42.      Гражданское право: Учебник. В 2 т. Т. 2. Полутом 1. [Текст] / Отв. ред. Суханов Е.А. – М., Волтерс Клувер. 2008. – 724 с.

43.      Гражданское право: Учебник. В 3 Ч. Ч. 2. [Текст] / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. – М., Проспект. 2008. – 736 с.

44.      Гражданское и торговое право капиталистических государств. [Текст] / Отв. Ред. Васильев Е.А. – М., Международные отношения. 1993. – 486 с.

45.      Гудова Е.А. Частные и публичные интересы в законодательстве российской федерации о строительстве [Текст] // Журнал российского права. – 2007. – № 9. – С. 21.

46.      Еналеева И.Д., Сальникова Л.В. Строительная деятельность: новое в практике, правовой регламентации [Текст] – М., Юнити. 2008. – 498 с.

47.      Ерпылева Н.Ю., Батлер У.Э. Коллизионное регулирование в международном частном праве России и Украины [Текст] // Законодательство и экономика. – 2006. – № 9. – С. 34.

48.      Ершов О.Г. О предмете договора строительного подряда [Текст] // Бюллетень нотариальной практики. – 2008. – № 4. – С. 27.

49.      Ершов О.Г. Трудовой договор нельзя заменять гражданско-правовым договором строительного подряда [Текст] // Трудовое право. – 2008. – № 11. – С. 26.

50.      Завидов Б.Д., Гусев О.Б. Особенности возмездных договоров: Практическое пособие. [Текст] – М., Юстицинформ. 2006. – 398 с.

51.      Завидов Б.Д. Основные и специфические особенности общих положений договора подряда (комментарий) [Текст] // Юридический мир. – 2004. – № 7. – С. 19.

52.      Залесский В.В. Законы природы и законы юридические [Текст] // Журнал российского права. – 2007. – № 10. – С. 14.

53.      Зиганшин Р.Ф. Особенности правового регулирования договора строительного подряда на капитальный ремонт [Текст] // Юрист. – 2007. – № 12. – С. 23.

54.      Зиганшин Р.Ф. Правовое регулирование лицензирования деятельности по капитальному ремонту в строительном подряде; анализ и характеристика современного законодательства в области лицензирования в строительной отрасли [Текст] // Бюллетень нотариальной практики. – 2008. – № 2. – С.26.

55.      Иоффе О.С. Советское гражданское право: Курс лекций. Т. 2. [Текст] – Л., ЛГУ. 1961. – 438 с.

56.      Каменков В.С. Значение, понятие и сфера применения договора строительного подряда [Текст] // Бюллетень нотариальной практики. – 2007. – № 2. – С. 19.

57.      Каширин А. Решаемо без поправок [Текст] // ЭЖ-Юрист. – 2007. – № 50. – С. 4.

58.      Коведяев С.В., Маслова Е.А. Проблемные вопросы договоров строительного подряда [Текст] // Правовые вопросы строительства. – 2007. – № 1. – С. 25.

59.      Коммерческое (торговое) право [Текст] / Под ред. Булатецкого Ю.Е., Язева В.А. – М., Статут. 2003. – 654 с.

60.      Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный). Ч. 1. [Текст] / Отв. ред. Садиков О.Н. – М., Юрайт. 2008. – 836 с.

61.      Корнийчук Г.А. Документальное оформление строительных работ [Текст] // Право и экономика. – 2004. – № 10. – С. 37.

62.      Красик А.В., Элькин Б.И. Положение о казенных подрядах и поставках [Текст] – М., Статут. 2004. – 476 с.

63.      Мельник В.В. Договор простого товарищества при строительстве многоквартирных домов: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. [Текст] – М., 2004. – 38 с.

64.      Новицкий И.Б. Римское право. Учебник для вузов. [Текст] – М., Статут. 2002. – 764 с.

65.      Розенберг М.Г. Контракт международной купли-продажи. современная практика заключения. разрешение споров [Текст] – М., Книжный мир. 2007. – 438 с.

66.      Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. [Текст] – М., Юристъ. 2008. – 498 с.

67.      Сафин Р.Р. К проблеме соотношения гражданско-правового и трудового договоров в сфере договорного регулирования отношений личного найма [Текст] // Спорт: экономика, право, управление. – 2008. – № 2. – С. 21.

68.      Сиротина И. А. Подряд. [Текст] – М., Юрайт. 2007. – 376 с.

69.      Соцуро Л.В. Договор и закон в строительстве [Текст] // Правовые вопросы строительства. – 2007. – № 1. – С. 26.

70.      Сошникова М. Страхование по подряду [Текст] // ЭЖ-Юрист. – 2008. – № 4. – С. 6.

71.      Сутягин А.В. Договоры в строительстве с комментариями [Текст] – М., ГроссМедиа. 2008. – 542 с.

72.      Чаусская О.А. Гражданское право: учебник [Текст] – М., Дашков и К. 2008. – 836 с.

73.      Шарапов В.В. Особенности применения удержания при исполнении договоров строительного подряда [Текст] // Право и экономика. – 2007. – № 2. – С. 24.

74.      Шерстобитов Е.А. Особенности правовой природы договора подряда [Текст] // Предпринимательское право. – 2008. – Специальный выпуск. – С.28.

75.      Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. [Текст] – М., Статут. 2005. – 674 с.

76.      Юшкевич С.П. Договор строительного подряда. [Текст] – М., Юрайт. 2007. – 432 с.

Материалы юридической практики

77.      Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда [Текст]: [Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 51, от 24.01.2000 г.] // Вестник ВАС РФ. – 2000. – № 3. – С. 38.

78.      Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21.04.2008 г. № 12430/07 // Вестник ВАС РФ. – 2008. – № 8. – С. 36.

79.      Постановление президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 07.12.2007 г. № 32265/07 // Вестник ВАС РФ. – 2008. – № 3. – С. 38.

[1] Новицкий И.Б. Римское право. Учебник для вузов. [Текст] – М., Статут. 2002. – С. 19.

[2] Брагинский М.И. Договор подряда и подобные ему договоры. [Текст] – М., Статут. 2002. – С. 316.

[3] Ершов О.Г. Трудовой договор нельзя заменять гражданско-правовым договором строительного подряда [Текст] // Трудовое право. – 2008. – № 11. – С. 26.

[4] Юшкевич С.П. Договор строительного подряда. [Текст] – М., Юрайт. 2007. – С. 6.

[5] Коммерческое (торговое) право [Текст] / Под ред. Булатецкого Ю.Е., Язева В.А. – М., Статут. 2003. – С. 113.

[6] Бугорский В.П. Гражданско-правовые основы предпринимательской деятельности в строительстве. [Текст] – М., Российский государственный торгово-экономический университет. 2004. – С. 31.

[7] Гражданское и торговое право капиталистических государств. [Текст] / Отв. Ред. Васильев Е.А. – М., Международные отношения. 1993. – С. 22.

[8] Розенберг М.Г. Контракт международной купли-продажи. современная практика заключения. разрешение споров [Текст] – М., Книжный мир. 2007. – С. 354.

[9] По составлению международных контрактов на строительство промышленных объектов [Текст]: [Правовое руководство ЮНСИТРАЛ принято ООН в Нью-Йорке 1988 г.] // М., Юридическая литература. 1995. – С. 112 - 121.

[10] Ерпылева Н.Ю., Батлер У.Э. Коллизионное регулирование в международном частном праве России и Украины [Текст] // Законодательство и экономика. – 2006. – № 9. – С. 34.

[11] Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. [Текст] – М., Статут. 2005. – С. 371-374.

[12] Брагинский М.И. Договор подряда и подобные ему договоры. [Текст] – М., Статут. 2002. – С. 118.

[13] Юшкевич С.П. Договор строительного подряда. [Текст] – М., Юрайт. 2007. – С. 6-13.

[14] Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. – С. 508.

[15] Красик А.В., Элькин Б.И. Положение о казенных подрядах и поставках [Текст] – М., Статут. 2004. – С. 78.

[16] Положение о государственных подрядах и поставках [Текст]: [Постановлением ЦИК СССР, СНК СССР от 11.05.1927 г.] // СЗ СССР. – 1928. – № 28. – Ст. 292.

[17] Брауде Л.И. Договоры по капитальному строительству в СССР. [Текст] – М., Госюриздат. 1952. – С. 102.

[18] Сафин Р.Р. К проблеме соотношения гражданско-правового и трудового договоров в сфере договорного регулирования отношений личного найма [Текст] // Спорт: экономика, право, управление. – 2008. – № 2. – С.21.

[19] П. 6 Об утверждении основных положений порядка заключения и исполнения государственных контрактов (договоров подряда) на строительство объектов для федеральных государственных нужд в Российской Федерации [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 812, принят 14.08.1993 г., по состоянию на 18.02.1998] // Собрание актов Президента и Правительства РФ. – 1993. – № 34. – Ст. 3189.

[20] О защите прав потребителей [Текст]: [Закон РФ № 2300-1, принят 07.02.1992 г., по состоянию на 25.10.2007] // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 3. – Ст. 140.

[21] Жилищный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 188-ФЗ, принят 29.12.2004 г., по состоянию на 13.05.2008] // Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 14.

[22] Градостроительный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 190-ФЗ, принят 29.12.2004 г., по состоянию на 22.07.2008] // Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 16.

[23] О техническом регулировании [Текст]: [Федеральный закон № 184-ФЗ, принят 27.12.2002 г., по состоянию на 01.12.2007] // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 52 (ч. 1). – Ст. 5140.

[24] Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений [Текст]: [Федеральный закон № 39-ФЗ, принят 25.02.1999 г., по состоянию на 24.07.2007] // Собрание законодательства РФ. – 1999. – № 9. – Ст. 1096.

[25] Об иностранных инвестициях в Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 160-ФЗ, принят 09.07.1999 г., по состоянию на 29.04.2008] // Собрание законодательства РФ. – 1999. – № 28. – Ст. 3493.

[26] Об архитектурной деятельности в Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 169-ФЗ, принят 17.11.1995 г., по состоянию на 18.12.2006] // Собрание законодательства РФ. – 1995. – № 47. – Ст. 4473.

[27] Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 73-ФЗ, принят 25.06.2002 г., по состоянию на 14.07.2008] // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 26. – Ст. 2519.

[28] Об электроэнергетике [Текст]: [Федеральный закон № 35-ФЗ, принят 26.03.2003 г., по состоянию на 14.07.2008] // Собрание законодательства РФ. – 2003. – № 13. – Ст. 1177.

[29] Об увеличении объемов жилищного строительства с привлечением средств населения, предприятий и организаций [Текст]: [Постановление Правительства РСФСР № 40, от 14.12.1991 г., по состоянию на 29.10.1992] // СП РФ. – 1992. – № 4. – Ст. 23.

[30] О мерах по продаже не завершенных строительством объектов [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 59, от 03.02.1992 г., по состоянию на 21.03.1994] // СП РФ. – 1992. – № 7. – Ст. 35.

[31] Об упорядочении в Российской Федерации строительства объектов, осуществляемого за счет государственных валютных средств и государственных иностранных инвестиционных кредитов [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 531, от 08.06.1993 г.] // Собрание актов Президента и Правительства РФ. – 1993. – № 24. – Ст. 2236.

[32] О приватизации предприятий и организаций строительства и промышленности строительных материалов [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 763, от 10.08.1993 г.] // Собрание актов Президента и Правительства РФ. – 1993. – № 34. – Ст. 3179.

[33] О порядке использования объектов производственной базы строительных организаций, находящихся на балансе промышленных предприятий [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 209, от 21.03.1994 г.] // Собрание актов Президента и Правительства РФ. – 1994. – № 14. – Ст. 1053.

[34] О порядке размещения централизованных инвестиционных ресурсов на конкурсной основе [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 744, от 22.06.1994 г.] // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 9. – Ст. 1025.

[35] О правилах подтверждения пригодности новых материалов, изделий, конструкций и технологий для применения в строительстве [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 1636, от 27.12.1997 г.] // Собрание законодательства РФ. – 1998. – № 1. – Ст. 138.

[36] О разработке и согласовании консолидированных схем градостроительного планирования и основных положений консолидированных схем градостроительного планирования [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 941, от 25.08.1999 г.] // Собрание законодательства РФ. – 1999. – № 35. – Ст. 4323.

[37] О порядке размещения централизованных инвестиционных ресурсов на конкурсной основе [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 744, от 22.06.1994 г.] // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 9. – Ст. 1025.

[38] Об утверждении положения о порядке подготовки, рассмотрения и проведения государственной экспертизы технико-экономических и коммерческих предложений и обоснований целесообразности, эффективности и возможности участия российских организаций в строительстве объектов за границей на основе межправительственных соглашений об экономическом и техническом сотрудничестве [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 1060, от 13.09.1994 г.] // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 21. – Ст. 2402.

[39] О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 921, от 04.12.2000 г., по состоянию на 28.12.2006] // Собрание законодательства РФ. – 2000. – № 50. – Ст. 4901.

[40] О лицензировании деятельности в области проектирования и строительства [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 174, от 21.03.2002 г., по состоянию на 07.11.2008] // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 12. – Ст. 1149.

[41] О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 145, от 05.03.2007 г., по состоянию на от 07.11.2008] // Собрание законодательства РФ. – 2007. – № 11. – Ст. 1336.

[42] Зиганшин Р.Ф. Правовое регулирование лицензирования деятельности по капитальному ремонту в строительном подряде; анализ и характеристика современного законодательства в области лицензирования в строительной отрасли [Текст] // Бюллетень нотариальной практики. – 2008. – № 2. – С. 26.

[43] Иоффе О.С. Советское гражданское право: Курс лекций. Т. 2. [Текст] – Л., ЛГУ. 1961. – С. 158.

[44] Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. [Текст] – М., Юристъ. 2008. – С. 372.

[45] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. [Текст] – М., Статут. 2005. – С. 276.

[46] Брагинский М.И. Договор подряда и подобные ему договоры. [Текст] – М., Статут. 2002. – С. 22.

[47] Брагинский М.И. Указ. соч. – С. 36.

[48] Романец Ю.В. Указ. соч. – С. 371.

[49] Каширин А. Решаемо без поправок [Текст] // ЭЖ-Юрист. – 2007. – № 50. – С. 4.

[50] Верб С.А. Гражданские правоотношения и их структурные особенности: Сборник статей [Текст] – М., Статут. 2003. – С. 66.

[51] Гражданское право: Учебник. В 2 т. Т. 2. Полутом 1. [Текст] / Отв. ред. Суханов Е.А. – М., Волтерс Клувер. 2008. – С. 541.

[52] Гражданское право: Учебник. В 3 Ч. Ч. 2. [Текст] / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. – М., Проспект. 2008. – С. 335.

[53] Об электронной цифровой подписи [Текст]: [Федеральный закон № 1-ФЗ, принят 10.01.2002 г., по состоянию на 08.11.2007] // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 2. – Ст. 127.

[54] Шерстобитов Е.А. Особенности правовой природы договора подряда [Текст] // Предпринимательское право. – 2008. – Специальный выпуск. – С. 28.

[55] Романец Ю.В. Указ. соч. – С. 372.

[56] Корнийчук Г.А. Документальное оформление строительных работ [Текст] // Право и экономика. – 2004. – № 10. – С. 37.

[57] Юшкевич С.П. Указ. соч. - С. 86.

[58] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. – С. 98.

[59] Юшкевич С.П. Указ. соч. - С 79.

[60] Зиганшин Р.Ф. Особенности правового регулирования договора строительного подряда на капитальный ремонт [Текст] // Юрист. – 2007. – № 12. – С. 23.

[61] Бербеков А.Х. Проблемы ответственности по договору строительного подряда при множественности лиц на стороне подрядчика [Текст] // Правовые вопросы недвижимости. – 2007. – № 2. – С. 23.

[62] Мельник В.В. Договор простого товарищества при строительстве многоквартирных домов: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. [Текст] – М., 2004. – С. 9.

[63] Каменков В.С. Значение, понятие и сфера применения договора строительного подряда [Текст] // Бюллетень нотариальной практики. – 2007. – № 2. – С. 19.

[64] Юшкевич С.П. Указ. соч. – С. 121.

[65] Еналеева И.Д., Сальникова Л.В. Строительная деятельность: новое в практике, правовой регламентации [Текст] – М., Юнити. 2008. – С. 174.

[66] Брагинский М.И. Договор подряда и подобные ему договоры. [Текст] – М., Статут. 2002. – С. 118.

[67] Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный). Ч. 1. [Текст] / Отв. ред. Садиков О.Н. – М., Юрайт. 2008. – С. 306.

[68] Соцуро Л.В. Договор и закон в строительстве [Текст] // Правовые вопросы строительства. – 2007. – № 1. – С.26.

[69] Сиротина И. А. Подряд. [Текст] – М., Юрайт. 2007. – С. 90.

[70] Акилова Е.В. Вознаграждения по договору подряда [Текст] // Налоги (газета). – 2007. – № 47. – С. 9.

[71] Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда [Текст]: [Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 51, от 24.01.2000 г.] // Вестник ВАС РФ. – 2000. – № 3. – С. 38.

[72] Ершов О.Г. О предмете договора строительного подряда [Текст] // Бюллетень нотариальной практики. – 2008. – № 4. – С. 27.

[73] Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда [Текст]: [Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 51, от 24.01.2000 г.] // Вестник ВАС РФ. – 2000. – № 3. – С. 38.

[74] Брагинский М.И. Указ. соч. – С. 19.

[75] Завидов Б.Д. Основные и специфические особенности общих положений договора подряда (комментарий) [Текст] // Юридический мир. – 2004. – № 7. – С. 19.

[76] П. 4 Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда [Текст]: [Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 51, от 24.01.2000 г.] // Вестник ВАС РФ. – 2000. – № 3. – С. 38.

[77] Залесский В.В. Законы природы и законы юридические [Текст] // Журнал российского права. – 2007. – № 10. – С. 14.

[78] Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда [Текст]: [Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 51, от 24.01.2000 г.] // Вестник ВАС РФ. – 2000. – № 3. – С. 38.

[79] Коведяев С.В., Маслова Е.А. Проблемные вопросы договоров строительного подряда [Текст] // Правовые вопросы строительства. – 2007. – № 1. – С. 25.

[80] Сутягин А.В. Договоры в строительстве с комментариями [Текст] – М., ГроссМедиа. 2008. – С. 142.

[81] Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда [Текст]: [Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 51, от 24.01.2000 г.] // Вестник ВАС РФ. – 2000. – № 3. – С. 38.

[82] Вестник ВАС РФ. – 2008. – № 8. – С. 36.

[83] Афонина А.В. Кадры работников строительных организаций [Текст] – М., Альфа-Пресс. 2008. – С. 98.

[84] Сошникова М. Страхование по подряду [Текст] // ЭЖ-Юрист. – 2008. – № 4. – С. 6.

[85] Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда [Текст]: [Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 51, от 24.01.2000 г.] // Вестник ВАС РФ. – 2000. – № 3. – С. 38.

[86] Алипова Л.А. Традиции и современные подходы к договору подряда [Текст] // Гражданское право. – 2007. – № 2. – С. 32.

[87] Гудова Е.А. Частные и публичные интересы в законодательстве российской федерации о строительстве [Текст] // Журнал российского права. – 2007. – № 9. – С. 21.

[88] Юшкевич С.П. Указ. соч. – С. 83-85.

[89] Чаусская О.А. Гражданское право: учебник [Текст] – М., Дашков и К. 2008. – С. 213.

[90] Бербеков А.Х. Проблемы определения качества результата работ по договору строительного подряда [Текст] // Нотариус. – 2007. – № 4. – С. 20.

[91] Шарапов В.В. Особенности применения удержания при исполнении договоров строительного подряда [Текст] // Право и экономика. – 2007. – № 2. – С. 24.

[92] Завидов Б.Д. Указ. соч. – С. 19.

[93] Постановление президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 07.12.2007 г. № 32265/07 // Вестник ВАС РФ. – 2008. – № 3. – С. 38.

[94] Завидов Б.Д., Гусев О.Б. Особенности возмездных договоров: Практическое пособие. [Текст] – М., Юстицинформ. 2006. – С. 57.

[95] Беляева О.А. Гарантийные удержания при подрядных отношениях в строительстве [Текст] // Право и экономика. – 2008. – № 5. – С. 21.