Склад майна багатоквартирного житлового будинку, що може знаходитись у загальній частковій власності

2. Склад майна багатоквартирного житлового будинку, що може знаходитись у загальній частковій власності

Особливістю багатоквартирного будинку є те, що квар тири та інші приміщення будинку, що є індивідуалізованими об'єктами права власності, мають самостійну оборотоздатність у цивільних правовідносинах. Проте майно, яке знаходиться в загальному користуванні, лише забезпечує нормальне використання багатоквартирного будинку, воно функціонально прив'язано до приміщень цього будинку та не може самостійно відчужуватись. Правова доля загального майна багатоквартирного будинку залежить від цієї забезпечувальної функції та неодривно з нею пов'язана. Як зазначає Д.В. Савельев, доки зберігається цільовий зв'язок загального майна багатоквартирного будинку з цими приміщеннями (передусім, квартирами} воно не може виступати в цивільному обігу відокремлено від них. Природно, що коли це майно перестає служити приміщенням (зокрема, у разі заміни технічного обладнання будинку на нове), воно може виходити із складу майна товариства власників житла та набуває самостійну оборотоздатність.

У багатоквартирному будинку можуть знаходитись як нежилі, так і житлові (квартири) приміщення, що знаходять ся у власності окремих осіб чи держави та мають самостійну оборотоздатність у цивільних правовідносинах. Основна відмінність житла від нежилих будівель чи приміщень поля гає у різному їх призначенні. Перші призначені для постійного чи тимчасового проживання громадян (ст. 6 ЖК). Другі використовуються для потреб промислового характеру, як об'єкти інфраструктури, адміністративні заклади тощо. Призначення будь-якої будівлі чи приміщення визначається за даними технічної інвентаризації у технічному паспорті будівлі чи у інвентаризаційній справі. До житла, через його призначення, пред'являються спеціальні вимоги щодо санітарно-технічного стану. У разі порушення цього стану житла та неможливості його відновлення, таке житло підлягає зносу чи переведенню у нежилий фонд, що закріплено у «Положенні про обстеження стану жилих будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним вимогам та визнання жилих будинків та жилих приміщень непридатними для проживання», яке затверджене постановою Ради Міністрів УРСР від 26.05.84 р. №1891.

До складу майна, що може перебувати у загальному користуванні об'єднань, що створюються власниками для управління, утримання і використання майна житлових будинків, яке перебуває у загальному користуванні, відносяться:

- земельна ділянка або право на постійне чи тимчасове користування земельною ділянкою;

- зовнішні стіни та несучі стіни, фундаменти, колони, балки та інші будівельні опори;

-дахи, труби, фронтони, водостічні труби, блискавковідводи, антени та повітряні кабелі;

- підвали, погреби, комори;

- холи, коридори, вітальні, сходи, сходові клітки, сходові площадки, пожежні драбини, входи і виходи будинку та стіни, що огороджують проходи, коридори та сходові клітки; люки та інші виходи на дахи і двері та ворота, які в них встановлені;

- двори, садки, приміщення та засоби для відпочинку та проведення громадських заходів, автостоянки, під'їзні шляхи, тротуари та інші зовнішні об'єкти загального користування, розташовані на території земельної ділянки;

- парапети, паркани та огорожі;

- ліфти, ескалатори, ліфтові шахти та обладнання і пристрої, які в них використовуються, їхні огорожі та кожухи;

- водяні баки, насоси, мотори, вентилятори, компресори; повітроводи, колодязі, каналізаційні труби та стояки, водостічні жолоби, кабелі, сміттєпроводи, бункери, сміттєзбірники; - центральні та автономні санітарно-технічні системи та обладнання, системи та пристрої освітлення, кондиціювання повітря, опалення, газо-, паливо-, електро-, водо-, холодопостачання, сміттєспалення та гасіння пожежі, призначені для загального користування власників, та будь-які приміщення і камери, в яких розташовано та встановлено таке обладнання, пристрої та системи;

- механічні або електричні троси, кабелі, трубопроводи, повітроводи, вентиляційні труби, шахти та інші пристрої і обладнання, розташовані всередині одиниці або одиниць майна, яке використовується чи призначене для використання в інтересах будь-якої іншої одиниці майна або іншої частини будинку;

- приміщення, які використовуються персоналом або працівниками об'єднання;

- інші об'єкти, визначені як загальні елементи в установчих документах;

- всі інші частини, необхідні або корисні для існування, технічного обслуговування, безпеки майна, яке звичайно перебуває у загальному користуванні.

3. Здійснення права власності на нежитлові приміщення багатоквартирного житлового будинку та прибудинкові території

П. З Типового статуту об'єднання (товариства) співвласників багатоквартирного будинку встановлює, що власники квартир, частин квартир і нежилих приміщень будинку є співвласниками на праві спільної часткової власності, допоміжних приміщень будинку, його конструктивних елементів і технічного обладнання та іншого майна, що є спільною власністю товариства. Отже, власниками загального майна багатоквартирного будинку є не тільки власники житла, а також і власники нежилих приміщень. Це є цілком справедливим, оскільки останні також можуть бути членами товариства співвласників багатоквартирного будинку та мають рівні з власниками житла права та несуть рівні з ними обов'язки щодо утримання будинку.

Частка власності кожного власника квартири (квартир) чи нежилого приміщення у спільній частковій власності визначається відношенням загальної площі квартири (квартир) чи нежилих приміщень, які перебувають у його власності, до загальної площі всіх квартир і нежилих приміщень будинку. Вважаємо, що тут також необхідно враховувати порядок користування нежитловими приміщеннями багатоквартирного будинку, що склався між його мешканцями ще до приватизації житла. Адже іноді підвали багатоквартирних будинків обладнані під комори. Причому на момент вселення в цей будинок за однією квартирою, як правило, закріплюється одна така комора. В цьому випадку найбільш виправданим при створенні товариства власників багатоквартирного будинку є збереження порядку користування такими приміщеннями, що вже склався з відповідним відображенням такого рішення у статуті товариства.

Відмова власника від користування майном, яке перебуває у загальному користуванні, не звільняє його від сплати частки у спільних витратах на утримання будинку та прибудинкових територій. Але статутом може передбачатися додаткова або зменшена частка окремих власників у спільних витратах, якщо майно, яке перебуває у загальному користуванні, ті чи інші зручності або комунальні послуги використовуються ними непропорційно чи у разі збільшення страхових внесків у зв'язку з особливим використанням відповідних одиниць майна. Наприклад, один з під'їздів житлового будинку може бути обладнаний домофонами та постом охорони, інші - ні. Отже, мешканці інших під'їздів цим майном не користуються, тому й витрати на обслуговування цієї системи охорони повинні нести лише мешканці обладнаного під'їзду.

Як відзначає Ю.С. Червоний, реалізуючи право на житло, громадянин має право володіти, користуватися та розпоряджатися своїм житлом лише на основі власного волевиявлення1. Це, зокрема, підтверджує ст. 4 Закону України «Про власність»1та ст. 316 проекту ЦК України. Відповідно до цього власники квартир, жилих і нежилих приміщень будинку мають право на свій розсуд розпоряджатися цим нерухомим майном: продати, подарувати, заповісти, здати в оренду, обміняти, закласти, укладати інші угоди, що не заборонені законом. У зв'язку з цим необхідно зупинитися на правовій долі майна, що належить члену товариства співвласників багатоквартирного будинку у спільній власності. Оскільки частка члена товариства у спільній власності пропорційна житловій чи нежилій площі, що знаходиться у його власності, при відчуженні цих приміщень новий власник отримує таку ж частку у спільній власності. Але незважаючи на те, що кожен з членів товариства має право на частку майна у спільній власності товариства, він не може відчужувати цю частку окремо від квартири чи нежитлового приміщення, що є його власністю.

Отже, цінність частки у загальному майні товариства власників житла вміщена у цінності окремої квартири. Наприклад, коли особа придбає квартиру у так званому житлі класу «люкс», вона цілком виправдано сподівається придбати й пов'язані з цим житлом блага, що знаходяться у складі будинку, в загальному користуванні (басейн, автостоянка, спортзал тощо). Ця особа не може стати відокремленим власником кількох метрів басейну, що знаходиться у складі кондомінімуму, але набуваючи у цьому будинку відокремлену квартиру, ця особа також набуває частку у цьому загальному майні. Оскільки загальне майно не може самостійно відчужуватись, воно не має й самостійної ціни.

Член об'єднання власників житла не в праві відмовлятися від своєї частки в загальному майні на користь фізичних чи юридичних осіб, у тому числі на користь інших членів об'єднання або самого об'єднання, а також чинити інші дії, що можуть призвести до втрати ним частки у спільній власності окремо від належних йому на праві власності квартири, жилого або нежилого приміщення. Так саме член товариства не може відчужувати належну йому квартиру чи нежитлове приміщення, а частку майна у спільній власності залишити за собою. Адже право на членство в товаристві співвласників багатоквартирного будинку (право на частку майна у спільній власності товариства) залежить від права приватної власності на квартиру чи нежиле приміщення та невідривно з ним пов'язане.

Межі квартир і нежилих приміщень будинку визначаються згідно з планами, які містяться в технічних паспортах, поверхнями, що обмежені несучими та огороджуючими конструкціями. Виключною власністю членів об'єднання є внутрішні несучі перегородки, елементи оздоблення огороджуючих та несучих конструкцій приміщень, прилади технічного обладнання, що розташовані в приміщеннях, віконні та дверні заповнення тощо.

Об'єкти, що перебувають у спільній власності членів об'єднання, передаються ними в управління правлінню об'єднання. Правління об'єднання має право використовувати об'єкти, що перебувають у спільній частковій власності членів об'єднання, а саме здавати в оренду та інше в порядку, передбаченому Статутом товариства. Загальні збори членів об'єднання можуть прийняти рішення щодо передачі В оренду окремих об'єктів, які перебувають у спільній Частковій власності членів об'єднання, одному або кільком членам об'єднання.

Надана державою можливість переходу житла, в тому числі і багатоквартирних будинків, у власність громадян не означає абсолютної свободи власника в його діях. Із здійсненням права власності на квартиру чи інші приміщення багатоквартирного будинку та об'єкти спільної часткової власності також неодривно пов'язані деякі обмеження у користуванні ними. В умовах правової держави, здійснюючи свої права, власник зобов'язаний не чинити шкоди навколишньому середовищу, не порушувати права та інтереси інших громадян, юридичних осіб та держави, на що прямо вказано у п. 5 ст. 4 Закону України «Про власність».

Враховуючи цільове призначення житла, воно не повинно використовуватись для потреб промислового характеру, що відображено в ст. 6 ЖК. Але цього обмеження, на наш погляд, недосить. Наведемо приклад, що, на жаль, не є одиничним. У одному з житлових будинків міста Харкова на першому поверсі підприємці викупили декілька квартир та згодом відкрили там кафе. Гучна музика грала у кафе після 23 години, що порушує п. 22 «Правил користування приміщеннями житлових будинків та прибудинковими територіями», що затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 8.10.92 р. № 5721. Але життя у сусідніх квартирах стало важким не лише через це. Потужні музичні та освітлювальні електроприлади кафе перевантажували не розраховану на це електромережу житлового будинку, що призвело до пробоїв у ізоляції. Жителька квартири з другого поверху отримала через це декілька електротравм, коли намагалася скористатися системою водопостачання. Через декілька місяців ці негаразди вдалося владнати на користь мешканців будинку. Але ж власники кафе первісно не порушили норми ЖК, тому що розважальні заклади не є промисловими об'єктами. Поряд з цим згідно із ст. 4 Закону України «Про власність» власники житла використовують його також для комерційних цілей, та це не заважає іншим мешканцям, а навіть розвиває інфраструктуру мікрорайонів. Це має місце, коли у житлових будинках розташовуються магазини, центри правової допомоги, дитячі гуртки, перукарні тощо. Тому вважаємо, що взагалі використання житла для комерційних цілей є можливим та водночас необхідно посилити норму ст. 6 ЖК щоб уникнути ненормального використання житла. Отже, пропонуємо викласти ст. 6 ЖК у такій редакції: «Житло призначається для постійного проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових жилих приміщень і гуртожитків. Використання приміщень у жилих будинках для потреб промислового характеру забороняється. Будь-яке інше використання житла, ніж проживання, може здійснюватися з дозволу місцевого виконкому, який повинен проаналізувати таку можливість та відсутність збиткових наслідків як для мешканців, так і для об'єктів житлового фонду, що знаходяться по сусідству з об'єктом, який вивчається, або що є його частиною». Тобто при використанні житла інтереси одного власника не повинні задовольнятись за рахунок інтересів іншого власника та стикатися з ними. Як говорив ще класик концепції правової держави Джон Локк, межа твоєї свободи - це початок моєї свободи. Тому правила співжиття в їх широкому розумінні можна висловити так: правила спільного, близького (по сусідству) проживання найбільш актуальні в багатоквартирних будинках, де тиша, спокій та порядок залежать від кожного.