Відчуження житла, що знаходиться у заставі

6. Відчуження житла, що знаходиться у заставі

У сучасній правозастосувальній практиці досить поширеними є випадки, коли житло виступає у ролі заставленого майна та у зв'язку з цим стає забезпеченням виконання іншого, що є основним, зобов'язання. Тому необхідно розглянути, яким чином відбувається відчуження цього житла. Не зупиняючись на процедурі встановлення самої застави, розглянемо лише вплив заставного обтяження на житло при його відчуженні. Передусім визначимо, що відчуження житла, що знаходиться у заставі, тобто зміна його власника, може відбуватися за двома основними підставами. Перша - це відчуження житла за ініціативою власника (заставодавця). Друга підстава - це відчуження житла як заставного, забезпечення іншого зобов'язання, що є основним. Останнє може відбуватися лише тоді, коли не є виконаним основне зобов'язання,, забезпеченням якого виступає житло та воно своєю вартістю погашає борг, що виникає перед кредитором (заставоутримувачем). Розглянемо кожний з цих випадків окремо.

Згідно з ч. 1 ст. 17 Закону України «Про заставу» заставодавець зберігає право на відчуження заставленого житла, якщо інше не передбачено законом та договором. Тобто обмеження щодо відчуження заставленого житла можуть бути встановлені імперативно, законом чи за взаємною згодою сторін, безпосередньо у договорі застави житла на весь період дії застави чи на якийсь час. Якщо законом чи договором вказані обмеження не встановлені, власник житла може відчужувати заставлене житло, але тільки за згодою заставоутримувача. У цьому випадку покупець стає новим заставоутримувачем та до нього має переходити борг за основним зобов'язанням (ч. 2 ст. 17 Закону України «Про заставу»). Тобто фактично маємо окремий випадок переведення боргу, коли первісний заставодавець, відчужуючи житло, перекладає на набувача борг за основним зобов'язанням. У той же час право власності на заставлене житло також переходить до набувача, який стає новим заставоутримувачем. Щодо документального оформлення цих правовідносин то воно має бути таким. Заставоутримувач дає згоду на те, що первісний заставодавець не заперечує проти відчуження заставленого житла набувачеві за умови переходу до нього основного боргу, забезпеченого заставою. Ця згода посвідчується нотаріально. Первісний заставодавець та набувач майна укладають договір на відчуження заставленого житла (наприклад, договір купівлі-продажу житла). Набувач житла, що має стати новим заставодавцем та заставоутримувач вносять відповідні зміни до договору застави. При цьому вартість житла для набувача поділяється на два платежі. Адже вартість житла складається з суми боргу, що випливає з основного договору, забезпеченого заставою (вона сплачується заставоутримувачу) та боргу за договором на відчуження житла (що сплачується відчужувачеві житла).

Вважаємо, що ця угода також може оформлюватись одним документом. Учасниками цього правочину будуть набувач житла (він же новий заставодавець), відчужувач майна (він же власник житла та первісний заставодавець) та заставоутримувач (він же кредитор за основним, забезпеченим заставою зобов'язанням). При цьому матиме місце змішаний договір з елементами договорів купівлі-продажу (чи іншого договору на відчуження житла), застави та переведення боргу. Договір має бути обов'язково нотаріально посвідчений, оскільки ця форма передбачається ст. 13 Закону України «Про заставу». У подальшому заставне обтяження знімається з житла за умови сплати новим заставодавцем боргу за основним зобов'язанням заставоутримувача, за взаємною згодою сторін (що не звільняє набувача житла від сплати основного боргу), заміною предмета застави (ст. 7 Закону України «Про заставу») тощо.

Іншим засобом відчуження житла, що знаходиться у заставі, є звертання на це майно стягнення. Це стягнення проводиться за ініціативою заставоутримувача у разі невиконання основного, забезпеченого заставою зобов'язання.

Реалізація заставленого житла проводиться шляхом організації прилюдних торгів, що є загальною диспозитивною вимогою, передбаченою у ст. 21 Закону України «Про заставу». Сторони у договорі застави можуть домовитись і про інший порядок реалізації заставленого майна (наприклад, за рішенням третейського суду). Правовою метою застави є забезпечення зобов'язання вартістю предмета застави, але не отримання предмета застави у власність заставоутримувача. Тому задоволенням вимог заставодавця, як правило, стає саме вартість житла, що є предметом застави, а не само це житло, що випливає з ч. 2 ст. 1 Закону України «Про заставу». Тому договір застави за своєю сутністю не є правовстановлюючим документом, що свідчить про перехід права власності на житло.

Реалізація житла, що є предметом застави, може проводитись державним виконавцем на підставі виконавчого листа суду, наказу арбітражного суду, виконавчого припису нотаріуса тощо. Найбільш поширеним засобом реалізації заставленого майна взагалі та житла, зокрема, є прилюдні торги (аукціон). Процедура прилюдних торгів регламентована положенням Кабінету Міністрів України «Про порядок проведення аукціонів (прилюдних торгів) з реалізації заставленого майна» від 22 грудня 1997 року №1448. Порядок проведення прилюдних торгів такий. Організатор аукціону визначає початкову вартість реалізації заставленого житла (за експертною оцінкою) та публікує інформацію про прилюдні торги у місцевій пресі не менш ніж за 30 днів до початку аукціону. У публікації має міститись місцезнаходження житла; дані технічної інвентаризації (загальна та житлова площа, кількість кімнат, рік побудови тощо); початкова вартість реалізації житла; сума коштів, що вносяться учасником перед початком аукціону, банківські реквізити для їх внесення; кінцевий термін прийняття заяв; час та місце проведення аукціону тощо.

Покупцям надається право ознайомитися з житлом, що буде реалізуватись. Приймання заяв на участь в аукціоні закінчується за три дні до початку його проведення. Аукціон може відбутися за наявності не менш ніж двох покупців. Торги розпочинаються за встановленою початковою ціною, яка може поступово збільшуватись не менш ніж на 10 відсотків. Якщо покупці не висловили бажання придбати майно навіть за початковою ціною, вона може бути знижена до рівня ціни, що задовольняє вимоги заставоутримувача. У разі, якщо після цього немає бажаючих придбати майно, аукціон припиняється.

Згідно з п. 17 Положення про порядок проведення аукціонів (прилюдних торгів) з реалізації заставленого майна, аукціон вважається таким, що не відбувся, коли на його проведення з'явився лише один покупець чи у разі несплати переможцем належної суми. Згідно з п.18 Положення організатор аукціону повідомляє про те, що аукціон не відбувся заставоутримувача, який із згоди заставодавця має право залишити житло собі за початковою ціною. У разі, коли заставодавець такої згоди не дав або заставоутримувач відмовився від прийняття заставленого майна, організатор аукціону призначає повторний аукціон. На повторному аукціоні початкова вартість майна може бути зменшена на ЗО відсотків, але тільки за згодою заставоутримувача. Якщо аукціон не відбувся двічі, організатор аукціону у п'ятиденний термін повертає виконавчі документи заставоутримувачу.

У разі придбання майна з аукціону нотаріус видає переможцю аукціону свідоцтво про придбання майна на аукціоні згідно акта про проведений аукціон. Це свідоцтво є правовстановлюючим документом про право власності на житло та підлягає державній реєстрації.