Правовой режим земель сельскохозяйственных коммерческих организаций

3.1 Правовой режим земель сельскохозяйственных коммерческих организаций

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями.

Особенность правового режима земель сельскохозяйственного назначения состоит в том, что в процессе осуществления земельной и аграрной реформы земельные участки бывших колхозов и совхозов были приватизированы в общую (долевую или совместную) собственность членов (работников) этих сельскохозяйственных предприятий и иных граждан, имеющих право на земельную долю. Неприватизированными остались лишь земли государственных и муниципальных сельскохозяйственных предприятий, однако их осталось очень немного. По состоянию на 1 января 2002 г., по оперативным данным по 76 регионам, в России удельный вес государственных предприятий в структуре сельскохозяйственных организаций составлял всего 6,6%2.

Законодательство о земельной и аграрной реформе, уделив основное внимание процессу наделения граждан землей, вначале совсем упустило из виду вопросы о том, на каком праве пользуется землей, принадлежащей гражданам, сама сельскохо-зяйственная организация, может ли сама организация иметь землю в собственности, и некоторые другие. Впоследствии эти пробелы в законодательстве были восполнены Указом Прези-дента РФ от 7 марта 1996 г. "О реализации конституционных прав граждан на землю", постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995г. № 96 "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев" и иными нормативными правовыми актами.

Основными способами приобретения сельскохозяйственной организацией прав на используемые ею земельные участки, разделенные на земельные доли и переданные гражданам в общую собственность, являются аренда земельных долей у участников общей собственности, а также приобретение права собственности на земельные участки при внесении гражданами земельных долей в уставные (складочные, паевые) капиталы соответствующей коммерческой организации. В любом случае организация должна заключить с собственником земельной доли соответствующий договор. Допускалось и заключение договора аренды земельной доли не с каждым отдельным гражданином, а с группой сособственников земельных долей (в этом случае список граждан-арендодателей являлся неотъемлемой частью договора). Договоры аренды земельных долей должны были заключаться на срок не менее трех лет.

Долгое время оставалась неопределенной судьба так называемых невостребованных земельных долей, т. е. долей, собственники которых не обратились в сельскохозяйственную организацию или земельный комитет с заявлениями о получении свидетельства о праве собственности на эту долю. По Указу о реализации прав граждан такие невостребованные земельные доли передавались (сохранялись за) сельскохозяйственным организациям, которые используют их в течение трех лет. Если в течение этого времени собственник указанной земельной доли не подал заявление о получении свидетельства на право собственности и не принял решения об использовании земельной доли, она остается в пользовании сельскохозяйственной организации еще на три года.

Закон об обороте земель также касается этой проблемы. Правда, Закон не содержит термина "невостребованные земельные доли", однако в нем говорится об "неиспользуемой в течение двух лет части находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения", которая может быть выделена в самостоятельный земельный участок субъектом РФ или - в случаях, установленных законом субъекта РФ, - органом местного самоуправления по правилам, предусмотренным указанной статьей.

Для этого субъект РФ или орган местного самоуправления вправе направить в суд заявление о признании права собственности субъекта РФ или муниципального образования на указанный земельный участок — в случае, если участник или участники долевой собственности неизвестны, либо в случае, если участник или участники долевой собственности известны, — о прекращении права собственности участника или участников долевой собственности на долю в праве обшей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и о признании права собственности субъекта РФ или муниципального образования на указанный земельный участок. Однако если земельные доли (как востребованные, так и невостребованные) не выделены в натуре, а еще только "могут быть выделены", а местоположение участка в счет доли определяется по правилам ст. 13 Закона, то на основании чего делается вывод, что не используется именно часть земельного участка, приходящаяся на долю этих "неизвестных", не востребовавших свои доли сособственников? Но даже если исходить из презумпции, что не используется именно часть земельного участка, приходящаяся на долю сособственников, не востребовавших свои доли, то совсем нет гарантии, что размер неиспользуемого участка точно совпадет с общей суммой невостребованных долей. Как быть в таком случае? А если весь земельный участок используется сельскохозяйственной организацией, а невостребованные доли тем не менее также есть, то вправе ли субъект РФ или орган местного самоуправления требовать выдела земельного участка в счет этих долей? Ответов на все эти вопросы Закон, к сожалению, не дает.

Следовательно, в Законе нужно было говорить просто о выделении земельного участка, размер которого будет соответствовать сумме невостребованных земельных долей, а не связывать этот процесс с вопросом о том, используется этот земельный участок или не используется.

Кроме того, по смыслу п. 3 ст. 13 Закона получается, что субъект РФ или орган местного самоуправления вначале выделяет земельный участок, приходящийся на "невостребованные" доли, а затем "вправе" (!) направить в суд заявление о признании права собственности на этот земельный участок. А на каком основании участок вообще должен быть выделен, ведь требовать выдела имущества из общей собственности может только со-собственник или, по крайней мере, кредитор сособственника? Субъект РФ или орган местного самоуправления не является ни тем, ни другим. Поэтому по логике вещей все должно быть наоборот: вначале субъект РФ или орган местного самоуправления должен обратиться в суд с заявлением о признании за ним прав на невостребованные земельные доли, а уже после этого требовать выдела земельного участка в счет этих долей в натуре.

Из сказанного следует, что в Закон об обороте земель необходимо внести соответствующие изменения.

На наш взгляд, требуют доработки и другие статьи названного Закона, в частности ст. 14, которая посвящена особенностям определения порядка владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности.

Данная статья предусматривает, что решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности. Уведомление участников долевой собственности о предстоящем собрании проводится не менее чем за месяц до даты его проведения в письменной форме под расписку и (или) путем опубликования сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. При условии надлежащего уведомления общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20% участников долевой собственности. Решение принимается большинством, составляющим не менее двух третей голосов от числа присутствующих на собрании участников долевой собственности и оформляется протоколом. Протокол подписывается всеми присутствующими участниками долевой собственности.

На первый взгляд все понятно. Однако если сопоставить ст. 14 с другими статьями данного Закона, то возникает много вопросов. В соответствии со ст. 12 Закона распоряжаться своей долей может каждый отдельный участник общей собственности и никакое собрание не может решить за него, что он должен делать со своей земельной долей. А если участники общей собственности сдали свои земельные доли в аренду сельскохозяйственной организации, то в течение срока аренды сама организация-арендатор осуществляет владение и пользование соответствующим земельным участком и собственники земли не вправе вмешиваться в ее хозяйственную деятельность. Значит, ст. 14 здесь не применима. Если земельные доли внесены в уставный капитал организации, то, как говорилось выше, они становятся собственностью юридического лица и, следовательно, право собственности граждан на эти земли прекращается.

Вместе с тем за рамками Закона остался вопрос о распоряжении земельным участком, находящимся в общей собственности (ст. 14 говорит лишь о владений и пользовании), хотя в процессе хозяйственной деятельности может возникнуть потребность в сдаче соответствующего участка в аренду, в залог или в его продаже. Можно ли решить эти вопросы большинством голосов (как предусматривает ст. 14) или требуется единогласное решение сособственников? Из ст. 12 следует, что если участников общей собственности больше пяти, то правила Гражданского кодекса РФ применяются с учетом особенностей, установленных указанным Законом, в том числе и ст. 14. Но ведь в ст. 12 говорится об особенностях совершения сделок с долями в праве общей собственности, а не с самим земельным участком, находящимся в общей собственности.

Из изложенного следует, что, к сожалению, Закон об обороте земель не решил многих важных проблем, связанных с использованием земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей собственности граждан, которыми реально пользуются сельскохозяйственные организации. Вопросов по поводу данного Закона пока больше, чем ответов, поэтому он должен быть доработан с тем, чтобы обеспечить надлежащее правовое регулирование рассматриваемых отношений.

Земельные права государственных и муниципальных сельскохозяйственных предприятий также претерпели с принятием Земельного кодекса существенные изменения. Прежде всего эти изменения касаются титула прав на землю. По ранее действовавшему законодательству земельные участки закреплялись за государственными и муниципальными предприятиями на праве постоянного (бессрочного) пользования. Сопоставление ст. 20 и 82 ЗК РФ показывает, что теперь они могут приобретать используемые ими земельные участки в собственность. Более того, п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" обязывает государственные и муниципальные предприятия, как и другие юридические лица, имеющие земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, переоформить это право на право аренды или приобрести их в собственность до 1 января 2004г.

Целесообразность предоставления земельных участков государственным и муниципальным предприятиям именно на праве собственности вызывает большие сомнения. Во-первых, в этом случае возникает различный правовой режим в отношении земли (она становится собственностью предприятия) и в отношении другого имущества, которое принадлежит предприятию на праве полного хозяйственного ведения. Во-вторых, такая юридическая конструкция противоречит определению унитарного предприятия как коммерческой организации, не наделенной правом собственности на закрепленное за ней собственником имущество (ст. 113 ГК РФ).

  3.2 Права на землю сельскохозяйственного назначения некоммерческих организаций

В ст. 78 ЗК РФ среди субъектов, которым могут быть предоставлены земли сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства, названы некоммерческие организации, в том числе потребительские кооперативы, религиозные организации. Кроме того, здесь специально выделены опытно-производственные, учебные, учебно-опытные и учебно-производственные подразделения научно-исследовательских организаций, образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений. Строго говоря, все перечисленные научные и учебные заведения по организационно-правовой форме представляют собой учреждения, т. е. тоже являются некоммерческими организациями. Однако характер выполняемых ими задач обусловливает особенности землепользования и позволяет выделить их в отдельную группу субъектов прав на земельные участки.

Прежде всего необходимо отметить, что в соответствии со ст. 82 ЗК РФ всем указанным субъектам земельные участки могут передаваться в собственность. Однако это положение не соответствует как другим статьям Земельного кодекса (в частности, ст. 20, где для учреждений предусматривается лишь право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками), так и Закону об обороте земель.

Статья 10 данного Закона не исключает предоставления земельных участков юридическим лицам в собственность и вместе с тем содержит императивную норму (п. 5), согласно которой земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления сельскохозяйственного производства могут передаваться религиозным организациям (объединениям), научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля в аренду. При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.

Исходя из сказанного, прежде всего следует руководствоваться именно Законом об обороте земель, который является по отношению к Земельному кодексу РФ специальным законом. Это означает, что указанным субъектам земельные участки предоставляются либо на праве постоянного (бессрочного) пользования (учреждениям), либо на праве аренды (всем остальным, в том числе и учреждениям). Перечисленные выше субъекты используют земли сельскохозяйственного назначения для различных целей.

Сельскохозяйственные потребительские кооперативы сами, как правило, не занимаются сельскохозяйственным производством, а обслуживают хозяйственные интересы своих членов: заготавливают и перерабатывают произведенную ими продукцию, снабжают их необходимым инвентарем, семенами, оборудованием и т. п.

Религиозным организациям (объединениям) земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения могут предоставляться для производства сельскохозяйственной продукции для удовлетворения собственных потребностей данной организации. К таким землепользователям относятся, как правило, не отдельные церкви, а монастыри.

  3.3 Земли казачьих обществ

Поскольку ни Земельный кодекс РФ, ни Закон об обороте земель (кроме п. 5 ст. 10) не регулируют порядок предоставления сельскохозяйственных земель казачьим обществам, в этой области продолжают действовать ранее принятые нормативные правовые акты — Указ Президента РФ от 16 апреля 1996 г. № 564 "Об экономических и иных льготах, предоставляемых казачьим обществам и их членам, взявшим на себя обязательства по несению государственной и иной службы" (с изменениями и дополнениями) и Положение о порядке формирования целевого земельного фонда для предоставления земель казачьим обществам, включенным в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации, и режиме его использования, утвержденное постановлением Правительства РФ от 8 июня 1996г. № 667.

Согласно названным нормативным актам членам казачьих обществ, включенных в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации, взявшим на себя в установленном порядке обязательства по несению государственной и иной службы, переселившимся в приграничные районы Российской Федерации, предоставляются бесплатно земельные участки для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства. Для этих целей, а также для обеспечения восстановления традиционного казачьего землепользования и создания экономических основ самообеспечения казачьих обществ предусматривается формирование целевого (казачьего) земельного фонда. Такой фонд создается органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления за счет земель запаса; земель фонда перераспределения; земель, право собственности, владения и пользования которыми прекращается в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Земельные участки, включенные в целевой земельный фонд, предоставляются по предложениям территориального войскового казачьего общества:

·          хуторским, станичным, городским и приравненным к ним иным казачьим обществам для размещения поселений в приграничных районах Российской Федерации, а также для коллективного сельскохозяйственного использования исходя из взятых членами казачьих обществ обязательств по производству и поставкам сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия для федеральных и региональных нужд и с учетом наличия у казачьего общества и его членов бесплатно полученных для этих целей земель;

·          членам казачьих обществ для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства в собственность или пожизненное наследуемое владение — по нормам, установленным органами местного самоуправления.

 

3.4 Права на землю общин коренных малочисленных народов

Использование земель сельскохозяйственного назначения общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов лишь провозглашено Земельным кодексом РФ, однако каких-либо специальных норм, регулирующих эти отношения, в нем нет. Как уже отмечалось, частично затрагивает эти вопросы Закон об обороте земель. Вместе с тем в соответствии со ст. 95 ЗК РФ и ст. 1 Федерального закона от 7 мая 2001 г. № 49-ФЗ "О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации" указанные территории относятся к категории земель особо охраняемых территорий. Земельные участки в пределах этих территорий также могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, в том числе в качестве оленьих пастбищ, охотничьих угодий и т. п.

Отношения по защите прав коренных малочисленных народов, в том числе их прав на землю, регулируются также Федеральным законом от 30 апреля 1999г. № 82-ФЗ "О гарантиях прав коренных малочисленных народов Российской Федерации". Согласно данному Закону малочисленные народы и их объединения в целях защиты своей исконной среды обитания и традиционного образа жизни имеют право безвозмездно владеть и пользоваться в местах своего традиционного проживания и хозяйственной деятельности землями различных категорий, необходимыми для осуществления их традиционного хозяйствования и занятия традиционными промыслами.

 
Заключение

Подводя итог можно сказать, что в сложившихся условиях России как никогда необходима земельная реформа. Однако, земельная реформа эта должна быть обязательно подкреплена основательной законодательной базой, не содержащей двусмысленности и недосказанности. Другие же законодательные акты вносят лишь сумятицу и еще большую неразбериху, ибо, наделяя решающими правами, субъекты федерации и органы местного самоуправления, сами зачастую противоречат принимаемым теми решениям. Так же, проводя земельную реформу, необходимо выбирать совершенно определенный курс, т.е. на кого государство будет делать упор: на частные фермерские хозяйства, либо на государственные сельхоз. предприятия, ибо в случае ориентации на первых нужно быть готовым предоставить им соответствующие права и гарантии, а так же экономическую помощь в области налоговой системы и льготного кредитования, а при доминации в стране вторых государство должно направить на развитие собственных сельскохозяйственных предприятий большие финансовые средства, а так же самостоятельно разрабатывать четкий план и схему развития таких предприятий на ближайшие годы.

Возможно, в сложившейся ситуации нашей стране не нужно боятся иностранных инвесторов и предпринимателей готовых вложить свои средства в российскую землю, в российское сельское хозяйство, при условии наличия твердых прав на землю и гарантий со стороны российского государства. Из-за необработанности Россия теряет колоссальные сельскохозяйственные угодия каждый год, а сколько недополучает возможных налоговых сборов бюджет РФ. Все это колоссальные цифры и закрываясь от иностранных инвесторов готовых платить в Российскую казну все сборы и налоги, а так же развивать отечественное сельское хозяйство нужно серьезно задуматься о правильности выбранной политики.

Литература

1.   Гражданский кодекс РФ. Ч.1. от 30.11.1994г. №51-ФЗ (ред. от 21.07.2005г.);

2.   Земельный кодекс РФ. От 25.10.2001г. №136-ФЗ (ред. от 21.07.2005г.);

3.   Федеральный закон от 24.07.2002г. №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (ред. от 18.07.2005г.);

4.   3.С. Беляева, О.А. Самончик. Аграрная реформа в Российской Федерации: правовые проблемы и решения. Москва, издательство "Норма", 1998г. – 126стр.

5.   Боголюбов С.А., Никишин В.В., Устюкова В.В. Земельное право. Учебник. Москва, издательство "Норма", 2004г. – 432 стр.;

6.   Боголюбов. С. А. Комментарий к Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Москва, издательство "Норма", 2003г. – 582стр.

7.   Земельный кодекс РФ: проблемы теории и практики (Материалы конференции) // Государство и право. 2002. № 9, 10.

8.   Устюкова В.В. Правовое положение крестьянского (фермерского) и личного подсобного хозяйства в условиях аграрной реформы (2000г). Взята из СПС "Консультант-плюс".