Недвижимость как объект гражданских прав

Федеральное агентство по образованию

государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

УЛЬЯНОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ПЕДАГОГИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ им. И. Н. Ульянова

юридический факультет

кафедра гражданского права и процесса

Допущена к защите:

зав. кафедрой ГПП

д. ю. н., доцент Гриценко Ю. М.

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

(тема)

Автор работы Улазов Максим Николаевич

(подпись, Ф.И.О.)

Шифр работы 030. 050. 040

юридический факультет

Специальность__021100_______юриспруденция________________________

Руководитель работы д. ю. н., профессор Гошуляк В. В.

Ульяновск

2007

Содержание.

Введение

Глава 1. Недвижимое имущество как объект гражданского права РФ

1.1. Возникновение и развитие института недвижимого имущества

1.2. Понятие и признаки недвижимости

Глава 2. Виды объектов недвижимого имущества

2.1. Традиционные объекты недвижимости (земельные участки, участки недр, водные объекты, леса, многолетние насаждения)

2.2. Производные объекты недвижимости (здания, сооружения, жилые помещения, имущественные комплексы)

Глава 3. Имущественные комплексы в гражданском праве РФ

3.1. Имущественные комплексы: понятие и сущность

3.2. Отличительные черты и состав имущественного комплекса

3.3. Неделимость имущественного комплекса как объекта недвижимости

3.4. Особенности элементно-структурных отношений в недвижимом имущественном комплексе

Заключение

Библиографический список

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность выбранной темы выпускной квалификационной работы определяется тем, что на данный момент вопросы правового положения недвижимого имущества как объекта гражданского права приобрели особую востребованность. Сложность и многообразие объектов недвижимости (земли, ее недр, водных объектов, леса, жилых и нежилых строений и т.п.), определение и понимание понятия недвижимого имущества, его места среди объектов гражданских прав, анализ законодательства, регламентирующего данные правоотношения, наличие в нем «пробелов» вызывает необходимость глубокого изучения обозначенной темы.

В настоящее время отсутствует абсолютные границы в пределах регулирования отдельных объектов недвижимости. Между отраслями российского законодательства имеется постоянное взаимодействие, взаимное проникновение норм, принципов, способов регулирования, обусловленное потребностями развития института недвижимости.

Необходим глубокий анализ отдельных видов недвижимого имущества, как традиционно относимых юридической наукой и законодательством РФ к недвижимым, так и производных объектов недвижимости. Ежегодное увеличение судебно-арбитражных споров, предметом которых являются те или иные правоотношения, связанных с недвижимым имуществом, также свидетельствует о важности исследования данной темы.

Целью данной работы является конструктивный анализ понятия недвижимого имущества как объекта гражданских прав и определение института недвижимости на современном этапе развития гражданско-правовых отношений.

Кроме того, одним из важнейших направлений исследования является имущественный комплекс, как наиболее сложный, с точки зрения элементно-структурного построения объект недвижимости, (являющий собой неоднозначность современной гражданско-правовой теории и практики.)

Исходя из поставленной цели необходимо рассмотреть следующие задачи:

1) анализ аспектов исторического развития (зарубежного и российского) института недвижимости;

2)         изучение понятия и сущности недвижимого имущества;

3) рассмотрение ряда доктринальных позиций, связанных с данной категорией гражданских прав и уточнение понятия недвижимости;

3)         выявление проблем регулирования отдельных объектов недвижимого имущества законодательством РФ;

4)         исследование судебно-арбитражной практики, выявление «пробелов», выработка рекомендаций и предложений по совершенствованию законодательного регулирования правоотношений в сфере недвижимого имущества.

Объектом исследования данной работы является совокупность общественных отношений в той или иной степени затрагивающих недвижимость.

Предметом исследования является нормативно-правовая база, содержащая нормы института недвижимого имущества.

В настоящее время в современной юридической литературе появляется все больше специальных ра­бот, посвященных исследованию правового режима недвижимого имущества. Подробно рассматриваются отдельные природные объекты – земельные участки, участки недр, лесные участки, водные объекты, на основе которых сложились само­стоятельные отрасли законодательства — земельное, горное, вод­ное и лесное.

Следует отметить, что институт недвижимости как объекта гражданских прав появился в России сравнительно недавно и начал упоминаться учеными-цивилистами России в середине XIX в. (Иоффе О.С., Мейер Д.И., Победоносцев К.П., В.И.Синайский, Г.Ф.Шершеневич, и др.), которые не давали полного определения недвижимого имущества, а лишь останавливались на выделении существенных признаков этого понятия или определении перечня ее объектов.

Советское гражданское право отказалось от деления имущества на движимое и недвижимое и, по мнению таких ученых, как Венедиктов А.В., Козырь М.И., Новицкий И.Б., Покровский И.А., лишь с принятием определенных законодательных актов к началу 90-х гг. XX в. первоначальная классификация была восстановлена.

Вопросам исследуемой темы посвящены работы следующих ученых-цивилистов современности: Абрамова М.В., Болтанова Е. С. Брагинский М. И., Витрянский В.В., Гонгало Б.М., , Гришаев С. П., Козырь О.М., Маковский А. Л., Петров Е. Ю., О.Е.Романов, Смышляев Д.В., Суханов Е.А., Субботин М.В. и др.

Вместе с тем, необходимо отметить, проблема, обозначенная в настоящем исследовании, продолжает вызывать острые дискуссии в научных кругах и требует дальнейшего научного изучения.

Данная работа состоит из введения, 3 глав заключения и библиографического списка.

ГЛАВА I. Характеристика недвижимого имущества как объекта гражданских прав

1.1.Возникновение и развитие недвижимости как объекта права

собственности

Вопрос относительно возникновения и развития категории недвижимого имущества решался еще во времена существования римского государства. Уже в данный период можно обнаружить разграничение имущества на движимое и недвижимое. К недвижимости римляне относили земельные участки (solum, fundus, обширные участки – latifundia, campi, малые - praedicia, loci). В состав земельного участка входила сама земля и все, что не может быть отделено от нее без причинения ущерба. К участку относилось также находящееся под и над ним пространство. В качестве общего термина для обозначения участка со всем находящимся на нем римляне пользовались выражением «res soli» (лат. – принадлежность). Все то, что было прочно связано с землей путем посадки, возведения, надстройки или каким-либо иным образом (постройки, посевы, насаждения и т.п.), так называемый superficies, теряло качество недвижимых вещей с момента отделения от земной поверхности. Причем постройки, посевы, насаждения рассматривались только как единое целое с землей, и в качестве основополагающего принципа был выдвинут следующий: superficies solo cedit – сделанное на поверхности следует за поверхностью. Поэтому, независимо от того, кем и на чьи средства было построено здание, оно всегда являлось собственностью владельца земельного участка, на котором объект возведен[1].

В период Средневековья в Западной Европе начинают развиваются публичные формы поземельного оборота, сопровождаемые торжественными публичными обрядами. Со временем публичные средневековые формы поземельного оборота уступают место неформальным способам, почерпнутым из римского права[2]. В Средние века особый правовой режим недвижимости обусловливался единством частноправовой и публичной власти над определенной территорией5. Дифференциация в то время зашла настолько далеко, что нельзя было уже говорить о движимости и недвижимости как о двух видах одного рода - вещей, а можно было рассматривать их как две совершенно самостоятельные категории - Liegenschaft и Farniss6, - подверженные действию совершенно разных правовых режимов - Immobiliarsachenrecht и Mobiliarsachenrecht7. Такое строгое разграничение в наибольшей степени характерно для правовых систем, не расставшихся еще окончательно с феодальными институтами, вроде российского дореволюционного права с его постановлениями о родовых и, до 60-х годов XIX в., населенных имениях8 или колониального права в Латинской Америке с его энкомьендами и асиендами9. Наиболее же показательно в этом отношении английское право, и поныне разделяющее personal property10, которая устанавливается на движимое имущество, и real property11 на недвижимость, с его бесчисленными tenures12 при формальном признании верховной собственности короны на землю13. Жители континентальной Европы оказались не столь верны традициям и при кодификации своего законодательства в XIX-XX вв. без сожаления расстались со средневековыми институтами, что существенно упростило оборот недвижимости, да и вообще всю систему вещных прав. Однако уже в начале прошлого века И.А.Покровский заметил обратную тенденцию - к восстановлению различия между движимым и недвижимым имуществом14.

В российском законодательстве термин «недвижимое имущество» появился сравнительно недавно, а легитимного его определения не существовало вовсе. Все это объясняет наличие разнообразных точек зрения ученых-цивилистов по исследуемому вопросу. Такие видные ученые, как Мейер Д. И., Победоносцев К. П., Синайский В. И., Шершеневич Г.Ф. и др., неоднократно в своих трудах рассматривали вопросы, касающиеся тех или иных аспектов недвижимости. При этом обращает на себя внимание тот факт, что в науке гражданского права XVIII-XIX вв. усилия цивилистов были направлены на выработку либо признаков недвижимости, либо перечня ее объектов, который видоизменялся в зависимости от развития общественных отношений и появления новых объектов.

Некоторые ученые полагают, что термин «недвижимость» впервые был использован в российском законодательстве в 1597 году царем Федором Иоановичем при введении крепостного права15, когда за помещиками закреплялись огромные площади земель и требовалось их закрепление. Закрепление фиксирова­лось в крепостных книгах. В течение года акты и документы подшивались по порядку их утверждения в тетради, которые по истечении года переплетались в книги вместе с двумя алфавитными указателями, составленными по названиям недвижимого имущества и по фамилиям собственников.

Однако большинство ученых первое появление термина «недвижимое иму­щество» в российском законодательстве связывают с Указом Петра I «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» от 23 марта 1714 г. (Указ о единонаследии)16. Использовав термин «недвижимое», законодатель не дал его легального определения. Если до принятия названного Указа земельные участки носили особые названия в зависимости от основания происхождения права на них или характера (вотчины, поместья, дворы, тягловые земли), то после принятия Указа о единонаследии эти названия потеряли свое специфическое значение, различие между ними было сглажено.

Вступивший в действие с 1835 г. Свод законов Российской империи (далее – Свод законов)17 определял, что имущество делится на движимое и недвижимое. Недвижимым имуществом в соответствии со ст. 384 т. 10, ч. 1 Свода законов признавались земли, которые разделялись на населенные и ненаселенные (называемые порожними землями, степями и другими местными наименованиями), и «всякие» угодья, деревни, дома, заводы, фабрики, лавки, строения и пустые дворовые места, а с 1885 г. также железные дороги. К недвижимости также причисляли водоемы (п. 1 ст. 1124 Устава Гражданского судопроизводства, где к недвижимому имению относилась рыбная ловля)18, сокровенные в недрах полезные ископаемые (решение Гражданского кассационного департамента Правительствующего Сената № 28 за 1913 год от 29 января)19.

Шершеневич Г.Ф. писал по этому поводу: «Законодатель наш, хотя и устанавливает различие движимых и недвижимых вещей, но отличительного признака не дает. Теоретически движимые и недвижимые вещи различаются по тому признаку, способны ли они или нет к перемещению без по­вреждения сущности и без уменьшения ценности.»20. Специалисты считали, что суда также являются недвижимостью, и в доказательство ссылались на ст. 119 Устава торгового21.

Принято считать, что в советском гражданском праве категория недвижимого имущества отсутствовала22. В применении к ст. 21 ГК 1922 г. сказано: «С отменой собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено». Однако объективно существующие особенности недвижимого имущества нашли отражение в законодательстве. Появились такие самостоятельные отрасли законодательства, как земельное, водное право, законодательство о недрах, да и гражданские кодексы советского периода, как замечает Абрамова М. В., содержали особые нормы о правовом режиме сооружений и жилых домов23.

 В Законе РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24.12.1990 г., а затем Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. впервые в современном российском правовом поле был употреблен термин «недвижимое имущество», где было восстановлено деление вещей на движимые и недвижимые.

Опираясь на римское частное право, разделение вещей на движимые и недвижимые воспринято также было воспринято правовыми системами большинства стран мира.

Статья 516 Гражданского Кодекса Франции устанавливает различие между движимым и недвижимым имуществом. Статьи 517-525 ГК Франции оп­ределяют недвижимые вещи по их природе, в силу их назначения пли вследствие предмета, принад­лежность которого они составляют. В частности, к недвижимому имуществу отнесены земельные участки и строения, урожаи на корню и плоды, леса; а также машины, инструменты, сырье, используе­мое на предприятии, сельскохозяйственные орудия и другие вещи - хотя и движимые по своей природе, но предназначенные для эксплуатации и обслу­живание недвижимости. К недвижимым вещам - вследствие предмета, к которому они принадлежат, - относятся узуфрукт на недвижимые веши сервитута или земельные повинности, иски, имею­щие своим предметом возвращение недвижимости.

Гражданский кодекс Италии также дает исчерпывающий перечень объектов, относящихся к не­движимости: земля, водные источники и ручьи, де­ревья, строения и другие сооружения, соединенные с землей постоянно или на определенное время, а также все, что естественным или искусственным образом оказывается в земле24.

В соответствии со ст. 130 Гражданского Кодекса Республики Беларусь к недвижимым вещам как объектам гражданских прав относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, перемещение которых без несоразмерно­го ущерба их назначению невозможно, в том числе многолетние насаждения, здания и сооружения. Недвижимыми вещами также признаются предприятия как имущественные комплексы: под­лежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река-море», космические объекты25.

В ст. 130 части первой Гражданского Кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В настоящее время разработана и опубликована «Концепция развития законодательства о недвижимом имуществе», которая должна учитывать все реалии столь стремительно развивающегося российского рынка недвижимого имущества. Опубликованная весной 2003г., она привлекла внимание многих цивилистов. В настоящее время подготовлен окончательный вариант Концепции, в кото­ром уточнены некоторые ее положения и со всей остротой встал вопрос разработки конкретных законов в развитии данной Концепции.

Следует отметить, что, несмотря на прогрессивный характер Концепции, она требует серьезных доработок, т.к. положения, содержащиеся в ней, отражают всю значимость регулируемых отношений.

Данное обстоятельство должно происходить с учетом мнений и предложений общественности.