Понятие и признаки недвижимого имущества

1.2 Понятие и признаки недвижимого имущества

В науке гражданского права в течение достаточно долгого времени ведутся споры о понятии «недвижимого имущества».

Гражданский кодекс РФ содержит определение недвижимого имуще­ства. В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущест­во, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособлен­ные водные объемы и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, пере­мещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плава­ния, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Само по себе данное определение недвижимого имущества развернутое и объемное. Однако не все его положения понимаются однозначно, что порождает научные споры.

Представители таких отраслей науки, как философия, экономика и др., предлагают варианты определения недвижимости с учетом своей отраслевой специфики. Так, ученый-финансист, Балабанов И.Т. рассматривает недвижимость как финансовую категорию, определяя ее как участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и др.), а также зданиями и сооружениями27. По его мнению, недвижимость - это участок территории с соответствующими принадлежностями, среди которых называются природные ресурсы, здания, сооружения. В качестве одной из составных частей указывается и земельный участок28. В данном случае неясно, что же такое «территория»? В словаре Ожегова С.И. дается определение: «Территория - это земельное пространство с определенными границами»29. Получается, что земельный участок одновременно является и самой недвижимостью, и ее составной частью, что лишено логики.

Профессор Горемыкин В.А. считает, что недвижимость - это товар и называет лишь ее характерные признаки, такие как стационарность, материальность, полезность, долговечность, износ, разнородность, уникальность и неповторимость30. Думается, что это определение не отражает специфику недвижимого имущества.

Весьма противоречивую и спорную точку зрения по данной проблеме высказывает правовед Иващенко С. Б., который предлагает закрепить в УК РФ определение недвижимости, коренным образом отличающееся от цивилистического определения, поскольку оно, по его мнению, сформулировано недостаточно четко31. Критерием разграничения движимого и недвижимого имущества предлагается считать степень общественной опасности деяния, посягающего на то или иное имущество. Данный подход к определению недвижимости вызывает серьезные возражения многих ученых, т. к. предложения Иващенко С. Б. по совершенствованию законодательства не позволяют определить четкие признаки (границы) понятия недвижимости, а напротив, размывают эти границы и делая «недвижимость» весьма абстрактной категорией.

Большинство ученых-цивилистов полагает, что статья 130 ГК РФ, рассматривая понятие недвижимости, одновременно в качестве синонимов использует три правовых понятия: 1)недвижимая вещь; 2)недвижимое имущество; 3) недвижимость. Но в теории гражданского права они несут различную смысловую нагрузку, и было бы не совсем правильно их отождествлять.

Использование в определении категории «недвижимая вещь" вполне закономерно, поскольку, по мнению большинства цивилистов, лишь вещь может быть объектом права собственности. Профессор Суханов Е.А. указывает, что объектами вещных прав в российском праве не могут выступать имущественные права - права требования, права пользования и т.п.32

Щенникова Л.В. предлагает понимать вещь в широком и узком смысле. Широким понятием охватываются не только вещи материальных предметов внешнего мира, но также юридические отношения и права. В узком, собственном смысле слова, под вещами понимают предметы внешнего мира, как созданные трудом человека, так и находящиеся в естественном состоянии. Однако далее она отмечает, что по поводу вещей в узком смысле в первую очередь складываются общественные отношения, регулируемые гражданским правом33.

Гумаров И. полагает, что «общеупотребительное значение слова «вещь» не совпадает с ее юридическим, более широким пониманием. Он приводит определение, где под вещью понимается "предмет внешнего (материального) мира, находящийся в естественном состоянии в природе или созданный трудом человека, являющийся основным объектом в имущественных отношениях"34. На основании анализа ст. 132 ГК РФ, предусматривающей, что предприятие как имущественный комплекс включает в себя не только здания, сооружения и другие вещи, но и права требования, долги, исключительные права, И.Гумаров делает весьма своеобразный вывод, что закон, помимо вещей, как предметов материального мира, параллельно допускает существование нематериальных вещей35. С такой позицией согласиться трудно, поскольку в законе не содержится достаточно четких критериев, позволяющих выделить те вещные права, которые при определенных условиях могут приобретать вещную оболочку, то есть стать «вещью».

В данном контексте становится понятно употребление законодателем в понятии недвижимости наряду с категорией «вещь» категории «имущество». Тем самым законодатель характеризует недвижимость не только как объект, имеющий материальную оболочку (вещь), но и как совокупность соответствующих прав. Поэтому в ст. 132 ГК РФ «предприятие» обозначено как имущественный комплекс, а не совокупность вещей.

Одновременно возникает вопрос о необходимости использования понятия «имущество» в легитимном определении недвижимости. О.М. Козырь отмечает, что российский законодатель использует термин «недвижимое имущество» в качестве синонима «недвижимых вещей» лишь чисто условно, в действительности ограничивая категорию недвижимости только вещами36. Употребление в статье 132 ГК РФ третьего термина – «недвижимость» совершенно излишне, считает О.М. Козырь, поскольку и «вещь», и «имущество» в принципе охватывают названное явление целиком. Этим подчеркивается особое отношение российского законодателя к тем видам объектов, которые перечислены в ст. 130 ГК РФ, выражающееся в установлении более жесткого правового режима, в частности, государственной регистрации.

Таким образом, в доктрине нет однозначного понимания по исследуемому вопросу. Наиболее распространенной является точка зрения, что следовало бы исключить из ст. 130 ГК РФ упоминание о «недвижимом имуществе» и «недвижимости», усложняющее определение недвижимости, и акцентировать внимание на категории «недвижимая вещь», подчеркивая тем самым, что объектом права на недвижимость являются лишь предметы, имеющие материальную форму37.

Анализ любого понятия производится путем выделения его существенных признаков.

Из определения, данного в ст. 130 ГК РФ, усматрива­ется, что понятие «недвижимость» включает в себя определенную группу вещей. Недвижимое имущество составляют вещи, то есть «предметы ма­териального мира, способные к удовлетворению потребностей и могущие быть в обладании человека».38

Содержание определения и основные подходы к правовому анализу понятия «вещь» и, в том числе, «вещь недвижимая» таковы.

Во-первых, это материальный субстрат. Профессор Суха­нов Е.А. раскрывает материальность через способность к физическому осязанию вещи.39

Во-вторых, вещь является предметом. Это значит, что в течение определенного продолжительного промежутка времени вещь способна иметь свои пространственные рамки и устойчивую структуру. В отношении недвижимости пространственная ог­раниченность проявляется в том, что к недвижимому имуществу относятся не земля, недра или воды в целом, а земельные участи, участки недр и обособленные водные объекты.

В-третьих, применительно к юридическому понятию - способность находиться в обладании человека. Исключением являются, например, космические тела, владение которыми пока невозможно, не могут как таковые быть предметом господства (отношение статики), а, следовательно, и предметом оборота (отношение динамики) и поэтому не нуждаются в правовом опосредовании.

И, в-четвертых, объект должен иметь свойст­ва, удовлетворяющие какие-либо человеческие потребности. В экономи­ческой плоскости данный объект трансформируется в товар, по поводу которого и складываются имущественные отношения. В противном слу­чае объект исключается из сферы действия имущественных отношений, и рассматриваться в качестве вещи в юридическом смысле не может.

Болтанова Е.С. в качестве необходимых признаков недвижимого имущества называет: индивидуальный характер (или неповторимость), неподвижность (или стационарность); в качестве побочных - многократное использование в процессе производства, сохранение первоначального вида (формы) в течение длительного периода, полезность, фундаментальность, тенденция к росту стоимости, необходимость постоянного управления, низкий уровень ликвидности, значительная ценность (существенная значимость)40.

При рас­смотрении легального определения недвижимости обращают на себя особое вни­мание такие признаки как прочная связь с землей и неделимость недвижимого имущества.

Признак прочной связи недвижимости с землей использовался еще в римском частном праве41. Часто данный признак именуют «естественным».

«Само собой разумеется, что вопрос о прочности и связи строения с землею не может быть решен принципиально с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности... Несомненно, строительная техника, позволяющая перемещать многоэтажные дома, способна еще более затруднить и без того не особенно твердое отличие движимости от недвижимости»⁴², - в какой-то мере данные строки обусловили границы дальнейших догматических исследований в этом аспекте сущности недвижимого имущества. Правоведы рассматривали понятие «прочная связь с землей» исключительно как соединение (соединенность)⁴³ объекта с грунтом (почвой). В настоящее время механические критерии прочности связи строения с землей заметно утрачивают свое значение⁴⁴, уступая зависимости (прочности) юридической.⁴⁵

Но и юридическая связь здания (сооружения) с земельным участком (землей) рассматривалась преимущественно как соотношение правовых режимов этих в определенной мере самостоятельных объектов недвижимости. Юридическая связь в упрощенном виде представляет совпадение (или возможность «сосуществования») вещных прав владельца как на земельный участок, так и на строение. В классическом виде (здание есть принадлежность земельного участка), действительно, такая связь не только имеется, она необходима.⁴⁶ В современном же российском гражданском законодательстве, как уже отмечалось, упомянутая юридическая «сцепка» при поверхностном рассмотрении может отсутствовать. Это дало основание современным исследователям полагать, что, поскольку «лицо, не имеющее право собственности на земельный участок, по действующему законодательству может стать первичным собственником здания или сооружения как объекта недвижимости», то «требование прочной связи с землей просматривается только в контексте физического соединения с земельным участком, при отсутствии, как правило, общего правового режима».⁴⁷

Вместе с тем данное обстоятельство представляется недостаточным, чтобы сделать однозначный вывод об отсутствии юридической «прочной связанности» объектов недвижимости, в рассматриваемом случае - земельного участка и строения, по следующим соображениям. Во-первых, возможно, отсутствующее на момент

приобретения строения право на земельный участок под ним возникает впоследствии либо путем передачи его бывшим собственником строения, либо возникновением вещного права на данный участок или участок, необходимый для пользования строением (ст. 552 ГК РФ). Во-вторых, объект недвижимого имущества фактически и юридически закреплен на конкретном, индивидуально-определенном участке земли, что необходимо для адресности и публичности этого объекта, на земельном участке, не просто выделенном в натуре, а юридическими средствами обозначенном в специальных учетных технических и регистрационных документах. В литературе такая пространственная и правовая обособленность объекта недвижимости от иных объектов гражданских прав признается его (объекта недвижимости) дискретностью.⁴⁸ Юридическое обозначение недвижимости первоначально всегда опережает возникновение вещных прав на него. Вещные права на определенный объект недвижимости вовсе не могут быть зарегистрированы (например, при самовольной постройке), но это не может означать, что недвижимое имущество не становится предметом правового, в том числе гражданско-правового, регулирования. В частности, градостроительное законодательство устанавливает, что объектами градостроительной деятельности, подлежащими государственному техническому учету и технической инвентаризации, являются:

а) объекты, завершенные строительством и принятые в эксплуатацию;

б) самовольно возведенные завершенные строительством объекты (части объектов);

в) объекты, не завершенные строительством, в том числе объекты, разрешение на строительство которых не выдавалось;

г) бесхозяйные объекты. Сведения об этих объектах (уже признаваемых недвижимыми) являются основой для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ведения государственного статистического учета, определения размера налога на имущество, ведения земельного, градостроительного кадастров, а также реестра федерального имущества.⁴⁹

Кроме того, «прочная» юридическая связь здания или сооружения с землей при отсутствии единых вещных прав на строение и земельный участок под ним проявляется и во взаимном правовом влиянии правовых режимов друг на друга, а при отсутствии на строение каких-либо вещных прав (например, самовольная постройка) можно говорить о "несанкционированном качественном изменении" объекта недвижимости, которым является земельный участок.⁵⁰Следует отметить, что прочная связь с землей недвижимого объекта, по существу, сокращает ограниченный пространственный ресурс землевладельца, нарушает территориальную неприкосновенность публичного собственника, ограничивает доступ к недрам и т.д.