Сдачу арендованного имущества в субаренду (поднаем) и передачу арендатором своих прав и обязанностей другому лицу по договору перенайма;

1.       сдачу арендованного имущества в субаренду (поднаем) и передачу арендатором своих прав и обязанностей другому лицу по договору перенайма;

2.       предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, а также залог арендных прав и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор

Законом или иными правовыми актами могут быть установлены иные правила по распоряжению имуществом, как ограничивающие, так и расширяющие правомочия арендатора.

Перечисленных выше правомочий, к примеру, лишены арендаторы земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений, расположенных на территории национального парка и арендуемых для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха.

Напротив, более широкие правомочия по распоряжению полученным в аренду имуществом предоставлены арендатору транспортного средства. Так, арендатор транспортного средства вправе заключать договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства без согласия арендодателя (ст. ст. 638, 647 ГК РФ).

Что касается согласия арендатора, оно должно быть ясно выраженным. «Дать согласие» - это, значит, выразить свою волю, совершить определенные действия[62]. Согласие арендатора может быть выражено различными способами - прямо в договоре аренды, в дополнительном соглашении к нему и даже в форме одностороннего действия (например, письменного разрешения).

Следует отметить, что полная передача прав имеет место при перенайме. Частичная передача имеет место во всех остальных случаях, причем объем передаваемых прав различен.

Наименьший объем прав переходит к залогодержателю, который, приобретает лишь возможность распорядиться арендными правами в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства.

Наибольший объем прав получают хозяйственные общества (товарищества) и производственные кооперативы, которым арендные права передаются в виде вкладов (паевых взносов), поскольку все обязанности, вытекающие из договора аренды, сохраняются за вкладчиками — арендаторами.

Перенаем и субаренда являются наиболее распространенными случаями передачи третьему лицу арендных прав.

В том случае, когда арендованное имущество в какой-то части становится ненужным арендатору, последний может, с согласия арендодателя, передать его в субаренду (поднаем).

Субарендный договор по своей правовой природе является также договором аренды, в котором арендатор выступает в качестве арендодателя, а субарендатор - в качестве арендатора, и к нему применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

При распоряжении имуществом арендодателя в форме субаренды за арендатором сохраняются все обязанности, вытекающие из договора аренды, он остается ответственным по договору перед арендодателем. В субаренду может быть сдано имущество в целом или в части, на весь срок аренды или на меньший период.

Договор субаренды является производным, и его условия предопределены договором аренды: субарендатор не может иметь больше прав, чем арендатор.

При досрочном прекращении договора аренды прекращается и заключенный в соответствии с ним договор субаренды.

Досрочное прекращение договора, не означает, что допустимо полное пренебрежение интересами субарендатора. Последний при этом получает право требовать от арендодателя по основному договору заключения с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании согласно договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (ст. 618 ГК РФ).

Если же договор аренды по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством является ничтожным, ничтожен и заключенный в соответствии с ним договор субаренды.

От договора субаренды следует отличать договор перенайма, когда арендатор с согласия арендодателя передает третьему лицу все свои права и обязанности по договору аренды.

При перенайме происходит безусловная и окончательная замена арендатора: первоначальный арендатор выбывает из обязательства, утрачивая свои права и обязанности, но оставляя вместо себя новое лицо.

Между арендодателем и новым арендатором возникает другое обязательство по аренде того же имущества на прежних условиях. Тем самым при перенайме юридическая связь между арендодателем и первоначальным арендатором обрывается и заменяется другой.

Следует отметить такую особенность, что в отношении перенайма по договору аренды земли действует п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, наделяющий арендатора по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет полномочием передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Возникает коллизия между данной нормой и п. 2 ст. 615 ГК РФ, она должна разрешаться в пользу нормы ЗК РФ, которая здесь является специальной, поскольку регулирует частный случай (перенаем в договоре аренды земельных участков), и в силу этого должна иметь приоритет над общей нормой п. 2 ст. 615 ГК РФ (общие положения о перенайме)[63].

Вызвано это тем, что в п. 3 ст. 129 ГК РФ установлено: земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Право пользования арендованным имуществом может сопровождаться возможностью выкупа этого имущества (ст.624 ГК РФ).

В законе или в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены[64].

В соглашениях подобного типа, известных как договоры с правом выкупа, к числу основных параметров относятся выкупная цена и порядок её погашения[65].

Порядок осуществления выкупа арендованного имущества и выкупная цена могут устанавливаться двумя способами.

Способ 1.- По истечении установленного срока в качестве выкупной цены выступает определенная договором сумма.

Способ 2. - Определенная договором выкупная цена может выплачиваться арендатором не единовременно, а в течение срока аренды, например, одновременно с перечислением арендодателю арендных платежей.

Важно подчеркнуть, что порядок погашения выкупной цены в течение срока действия договора аренды не регламентируется законодательством, а определяется условиями арендного договора.

Договор аренды с правом выкупа относится к числу смешанных, поскольку соединяет черты купли - продажи и аренды.

Условие договора аренды, предоставляющее арендатору право на выкуп имущества, фактически предусматривает в будущем переход права собственности на арендованное имущество к арендатору.

Следует отметить такую особенность, что отчуждение имущества из собственности государства в собственность физических и юридических лиц возможно только в особом порядке.

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Таким образом, заключение договоров аренды государственного имущества, предоставляющих арендатору (физическому или юридическому лицу) право на выкуп арендованного имущества, возможно только в случае, если такой способ отчуждения государственного имущества соответствует законодательству о приватизации.

В настоящее время основным нормативным актом, регулирующим отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом, является Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества"[66]. В статье 13 указанного Федерального Закона не предусмотрен такой способ приватизации, как выкуп арендованного государственного имущества, и государство (органы, осуществляющие полномочия собственника от имени государства), не вправе вносить в заключаемые договоры аренды условия, предусматривающие право арендатора на выкуп арендованного государственного имущества.

Таким образом, можно ограничить круг субъектов, которые вправе заключать подобный вид договоров, а именно: государство (органы, действующие от имени государства) не вправе заключать подобный договор, поскольку происходит отчуждение государственного имущества в собственность физических или юридических лиц.

В случае сдачи в аренду государственного имущества государство, исходя из социальных нужд населения, вправе установить определенные ограничения по использованию государственного имущества или наложить на арендатора определенные обязанности по использованию арендованного имущества (например, сдача в аренду нежилых помещений под социально полезные цели - размещение детского центра)[67].

В случае же, если бы арендованное помещение перешло в собственность арендатора, он вправе распоряжаться им по своему усмотрению, и государство уже не вправе влиять на использование государственного имущества в соответствии с социальной необходимостью.

В качестве вывода мне хотелось бы отметить, что обязанности арендодателя предоставить имущество в надлежащем состоянии и предупредить о права третьих лиц арендатора носят императивный характер. А обязанности по производству капитального ремонта и возмещения арендатору стоимости неотделимых улучшений носят диспозитивный характер. В свою очередь обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, обязанность своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом и после прекращение договора аренды вернуть имущество арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, носят императивный характер, а остальные обязанности -диспозитивный.

2.3 Основания прекращения и возобновления договора аренды

Конструкция договора аренды, позволяющая эффективно включать имущество в гражданский оборот, характеризуется теми особенностями, что возникшие на его основе отношения носят, как правило, длящийся, продолжительный характер. Для придания стабильности договорным отношениям стороны, как правило, стремятся заключить его на определенный срок. Однако нередко возникают ситуации, когда для арендодателя или арендатора возникает необходимость в расторжении договора и досрочном прекращении возникших на его основе обязательств.

Расторжение договора аренды подчиняется общим положениям Гражданского кодекса РФ (далее - ГК, ГК РФ, Кодекс) о расторжении договора. Вместе с тем в отношении договора аренды Кодексом установлены и специальные нормы, предусматривающие нарушения, которые могут служить основанием для расторжения данного договора в суде, а также содержащие иные требования к порядку его расторжения. Так, в соответствии со ст. ст. 619 и 620 ГК по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору, по требованию арендодателя - когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, при этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок[68].

Соотношение общих положений ГК РФ о расторжении договора и специальных норм о расторжении договора аренды вызвало в юридической науке и правоприменительной практике отдельные вопросы.

Определенную поддержку на практике получила точка зрения, согласно которой договор аренды может быть расторгнут не иначе как в судебном порядке при подаче соответствующего искового заявления[69].

Данный вопрос был разрешен в п. 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"[70]. Сославшись на п. 3 ст. 450 ГК, Президиум рекомендовал арбитражным судам исходить из того, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.

Данный подход представляется правильным и единственно возможным с учетом действующего законодательства. Как следует из содержания п. 3 ст. 450 ГК, договор считается расторгнутым в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон. Было бы ошибкой считать, что указание на закон в п. 3 ст. 450 ГК отсылает к основаниям расторжения договора, предусмотренным ст. ст. 619 и 620 ГК, хотя бы потому, что данные основания касаются лишь расторжения договора в судебном порядке. Кроме того, имеющаяся в ст. ст. 619 и 620 ГК ссылка на п. 2 ст. 450 ГК прямо свидетельствует о том, что установленные ими основания корреспондируют именно с этим пунктом ст. 450 ГК.

В п. 2 ст. 450 ГК указывается, что договор может быть расторгнут судом в одностороннем порядке при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

С учетом того, что объективно нельзя предусмотреть в законе все возможные существенные нарушения договора, учесть их специфику, в ГК установлен общий критерий, исходя из которого можно делать вывод о том, является ли то или иное нарушение заключенного сторонами договора существенным или нет. Однако в отдельных случаях законодательство прямо устанавливает, какие нарушения договора могут служить основаниями для расторжения договора в судебном порядке, тем самым освобождая сторону, инициирующую расторжение договора, от доказывания существенного характера допущенного контрагентом нарушения договора. Примером этого являются упомянутые положения ст. ст. 619 и 620 ГК.

Таким образом, включение в гл. 34 ГК, посвященную аренде, статей, предусматривающих нарушения, при которых договор аренды может быть расторгнут судом, не исключает право сторон предусмотреть в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК в договоре иные нарушения для одностороннего расторжения договора - во внесудебном порядке.

Однако здесь необходимо учитывать положения ст. 310 ГК, в соответствии с которыми односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом; односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. Из этих положений следует, что сделанный вывод в большей степени актуален для судебно-арбитражной практики[71].

Следует заметить, что основаниями для расторжения договора во внесудебном порядке не могут служить те нарушения, которые указаны в ст. ст. 619 и 620 ГК в качестве основания для расторжения договора в судебном порядке. Именно на таком подходе основан вывод Высшего Арбитражного Суда РФ о том, что в договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок. Как следует из п. 26 информационного письма № 66, подобный вопрос должен разрешаться исходя из того, отличается то или иное нарушение договора, предусмотренное им как основание расторжения договора во внесудебном порядке, от тех конкретных нарушений, которые перечислены в ст. ст. 619 и 620 ГК, или нет. Так, однократное нарушение арендатором установленных договором сроков внесения арендной платы представляет собой другое основание расторжения договора аренды, не указанное в ст. 619 ГК, поскольку предусмотренное данной статьей невнесение арендной платы более двух раз подряд "включает в себя не только такой элемент, как "просрочка уплаты", но и еще два элемента: "более двух раз" и "подряд".

Данный подход, очевидно, может вызывать возражения, поскольку ограничение права сторон указывать в качестве основания для расторжения договора во внесудебном порядке нарушения, которые предусмотрены законом как основания для расторжения договора в судебном порядке, может показаться лишенным смысла. Между тем указание в ст. ст. 619 и 620 ГК после перечисления нарушений, являющихся основаниями для расторжения договора аренды судом, на то, что данным договором могут быть установлены и другие основания досрочного его расторжения в соответствии с п. 2 ст. 450 Кодекса, исключает иное решение вопроса. Для того чтобы приведенные в ст. ст. 619 и 620 нарушения могли служить основаниями для расторжения договора во внесудебном порядке (при включении соответствующего условия в данный договор), необходимо внести изменения в редакцию названных статей, указав на то, что эти нарушения и другие основания досрочного расторжения договора могут быть установлены договором в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК договор по требованию одной из сторон может быть расторгнут по решению суда не только при существенном нарушении договора другой стороной, но и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Именно в развитие данного положения в ст. ст. 619 и 620 ГК включено указание на то, что договором аренды могут быть установлены и иные основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 Кодекса.

В связи с этим Высший Арбитражный Суд РФ в п. 25 упомянутого информационного письма разъяснил, что основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с ч. 2 ст. 619 ГК, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. Как указал Президиум, то обстоятельство, что часть первая данной статьи в качестве оснований расторжения договора предусматривает исключительно нарушения условий договора со стороны арендатора, не означает, что другие основания расторжения, включаемые сторонами в договор, также должны быть связаны с нарушениями его условий. Следует учитывать, что ч. 2 ст. 619 ГК отсылает ко всему п. 2 ст. 450 Кодекса, а не только к пп. 1 этого пункта (который предусматривает существенные нарушения договора в качестве оснований расторжения договора судом). Как изложено выше, пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК в качестве оснований для расторжения договора судом называет иные случаи, предусмотренные Кодексом, другими законами или договором. Поэтому стороны вправе оговорить основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.

В качестве примера основания для расторжения договора, не связанного с его нарушением, в названном пункте информационного письма приводится производственная необходимость эксплуатации сданного внаем перрона, при возникновении которой арендодатель вправе, соответственно, требовать досрочного расторжения договора.

Представляется, что вывод о допустимости расторжения договора аренды по основанию, не связанному с его нарушением и предусмотренным данным договором, правомерен для расторжения договора аренды не только по требованию арендодателя, но и арендатора. Статья 620 ГК, касающаяся досрочного расторжения договора арендатором, имеет такую же структуру, что и ст. 619 ГК, также предусматривая в ч. 1 перечень оснований для расторжения договора аренды в судебном порядке. Кроме того, ст. 620 ГК содержит аналогичное указание о праве сторон включить в договор другие основания досрочного его расторжения по требованию арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 Кодекса.

Стороны вправе установить основания для расторжения договора аренды, не связанные с его нарушением, не только исходя из п. 2 ст. 450 ГК, но и руководствуясь п. 3 данной статьи. Другими словами, соглашением сторон может быть предусмотрен внесудебный порядок расторжения договора по основаниям, не связанным с его нарушением, на что также указывается в п. 27 информационного письма № 66.

Несколько иное разъяснение содержится в п. 28 данного письма, хотя оно касается, прежде всего, вопроса о том, может ли служить основанием для расторжения договора аренды внесение арендной платы не в полном объеме.

В ч. 1 ст. 619 ГК такое основание досрочного расторжения договора не предусматривается. Вместе с тем перечень оснований досрочного расторжения договора, содержащийся в ч. 1 ст. 619 ГК, является открытым, поскольку в ч. 2 названной статьи предусматривается, что другие основания для этого в соответствии с п. 2 ст. 450 Кодекса могут быть установлены договором аренды. Исходя из этого, Высший Арбитражный Суд РФ в п. 28 информационного письма № 66 указал на то, что договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.

В названном пункте информационного письма в качестве примера приводится спор о расторжении договора, в котором стороны не оговорили возможности его досрочного расторжения в случае невнесения арендной платы в полном размере, и резюме, содержащееся в этом пункте, основано именно на такой фабуле. Поэтому указание о том, что договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным, не должно рассматриваться как основание для вывода о том, что при подобном нарушении для расторжения договора необходимо обращение в суд. Такое указание не противоречит разъяснению Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 27 информационного письма: стороны вправе предусмотреть подобное нарушение в качестве основания для расторжения договора во внесудебном порядке, в этом случае подачи искового заявления для расторжения договора не требуется.

Таким образом, договором аренды могут быть предусмотрены любые основания для его расторжения в судебном порядке, а также любые основания для его расторжения во внесудебном порядке, в том числе основания как связанные, так и не связанные с нарушением договора, за исключением тех нарушений, которые указаны в ст. ст. 619 и 620 ГК в качестве оснований для расторжения договора судом.

Наиболее значимое преимущество, которое достигается сторонами при включении в договор аренды в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК условий, касающихся расторжения договора, заключается в возможности расторгнуть его в тех случаях, когда на основании одних лишь положений закона сделать это невозможно. Сторона, инициирующая расторжение договора, также может быть освобождена в соответствии с его условиями от необходимости обращаться с соответствующим иском в суд.

Кроме того, включение в договор аренды в соответствии с пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК условий, касающихся расторжения договора, позволяет истцу избежать доказывания существенного характера допущенных контрагентом нарушений договора. Эту же цель преследовал законодатель, перечисляя в ст. ст. 619 и 620 ГК нарушения договора, которые могут рассматриваться в качестве оснований для расторжения договора аренды.

Доказывание существенного характера допущенных контрагентом нарушений договора, как правило, отнюдь не легкая задача и не всегда успешно. В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В данном определении существенного нарушения договора используются оценочные понятия "в значительной степени", "то, на что вправе рассчитывать сторона". В связи с этим отнесение нарушения договора к существенным является в некоторой степени субъективным, и поэтому разрешение данного вопроса применительно к сходным нарушениям может осуществляться по-разному.

Вместе с тем само по себе включение в договор или закон условий, дающих право расторгнуть договор на основании пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК (в судебном порядке, при существенном нарушении договора) при совершении отдельных нарушений договора, не означает, что суд при наличии таких нарушений вынесет решение о расторжении договора.

Нарушения договора, в том числе нарушения, предусмотренные ст. ст. 619 и 620 ГК, не являются безусловными основаниями для расторжения договора, вывод о несущественном характере данных нарушений с учетом обстоятельств дела не исключается. Ответчик по иску о расторжении договора не лишен права с учетом конкретных обстоятельств и понятия существенного нарушения договора доказать, что допущенные нарушения не имеют существенного характера.

Представляется, что этими соображениями объясняется редакция пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК - договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором, а также редакция ст. ст. 619 и 620 ГК - договор аренды судом может быть досрочно расторгнут. Разъясняя применение названных статей, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в информационном письме № 66 также исходит из того, что нарушения договора, предусмотренные названными статьями, договором, могут служить основаниями для расторжения договора.

Способ расторжения договора предопределяет порядок его расторжения. Тем самым, исходя из наиболее предпочтительного порядка расторжения договора, можно избрать соответствующий способ его расторжения.

Вместе с тем возможность выбора того или иного способа расторжения договора не всегда очевидна. Так, в правоприменительной практике возник вопрос о том, может ли договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным ст. ст. 619, 620 ГК.

Пунктом 2 ст. 610 и ст. 621 ГК предусматривается право сторон договора, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, отказаться от договора. О расторжении договора в таких случаях необходимо предупредить контрагента за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца, если иной срок не установлен законом или договором. При расторжении договора в судебном порядке действуют иные правила: согласно п. 2 ст. 452 ГК требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок.

Не исключается, что при наличии оснований, предусмотренных ст. ст. 619 и 620 ГК, договор аренды может быть расторгнут судом в более сжатые сроки, чем в одностороннем порядке, установленном п. 2 ст. 610 ГК. В такой ситуации предпочтительнее может оказаться расторжение договора в судебном порядке.

Как разъяснил Высший Арбитражный Суд РФ в п. 5 информационного письма № 66, сам по себе факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает одну из сторон договора права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий контрагентом.

Следует заметить, что особые предписания к порядку расторжения договора аренды установлены не только ст. 610 ГК, но и ст. 619 ГК.

В соответствии с ч. 3 ст. 619 ГК арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В связи с этим возник вопрос о соотношении данной нормы ч. 3 ст. 619 ГК и положения п. 2 ст. 452 ГК, в соответствии с которой стороне, расторгающей договор, предписывается до предъявления в суд требования о расторжении договора направить контрагенту предложение расторгнуть договор. Здесь может показаться неясным, заменяет ли одно предписание другое: требуется ли направление арендатору предложения расторгнуть договор наряду с предупреждением о необходимости исполнения обязательства в разумный срок.

По этому вопросу Высший Арбитражный Суд РФ в п. 29 информационного письма № 66 указал на то, что арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору как письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, так и предложение расторгнуть договор, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей.

В отличие от ст. 610 ГК, касающейся одностороннего расторжения договора, и в ст. 619 ГК, и в ст. 452 ГК устанавливаются предписания к расторжению договора в судебном порядке, поэтому положение ч. 3 ст. 619 может дополнять норму п. 2 ст. 452 ГК, в то время как требование ст. 610 ГК - лишь заменять.

Формально положение о том, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, должно считаться соблюденным в том случае, если такое предупреждение направлено арендатору, но не получено им. Между тем цель этого положения заключается в обеспечении защиты экономически более слабой стороны договора - арендатора, ему предоставляется дополнительная возможность устранить допущенные нарушения до расторжения договора, и данная цель при буквальном толковании названного положения не достигается. В связи с этим формулировка п. 2 ст. 452, согласно которому требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа, представляется более удачной. Восполняя данный пробел, возникший при действующей редакции ч. 3 ст. 619 ГК, Высший Арбитражный Суд РФ в п. 30 информационного письма № 66 указал, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 ГК является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Несмотря на то, что в ст. 619 ГК включено предписание о направлении предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, без внимания законодателя также остался вопрос о правовых последствиях устранения арендатором допущенных им нарушений. Если строго следовать имеющимся законоположениям, то получается, что арендодатель обладает правом на расторжение договора аренды даже в том случае, когда нарушения, явившиеся основанием для предъявления иска, устраняются. Между тем расторжение договора аренды при установлении факта устранения допущенных арендатором нарушений противоречит смыслу данного требования ст. 619 ГК. Предупреждение о необходимости устранения таких нарушений предполагает возможность сохранения договорных отношений при выполнении арендатором претензий арендодателя. Исходя из этого, в п. 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 мая 1997 г. № 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров"[72] дано разъяснение о том, что при устранении допущенных арендатором нарушений в указанный срок арендодатель не имеет основания для предъявления иска о расторжении договора.

Указанное разъяснение Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ соответствует общему подходу, получившему нормативное закрепление в отдельных договорных конструкциях. Своевременное (незамедлительное) устранение допущенных нарушений договора в некоторых случаях рассматривается ГК как основание, оправдывающее контрагента. Так, согласно п. 1 ст. 518 ГК покупатель (получатель), которому поставлены товары ненадлежащего качества, вправе предъявить поставщику требования, предусмотренные ст. 475 Кодекса, за исключением случая, когда поставщик, получивший уведомление покупателя о недостатках поставленных товаров, без промедления заменит поставленные товары товарами надлежащего качества.

Иск о расторжении договора аренды при неустранении допущенных арендатором нарушений может быть удовлетворен, если арендодателем будет соблюдена процедура досудебного урегулирования спора (направление контрагенту предупреждения об устранении нарушений, получение данного предложения адресатом, а также направление ему в соответствии с п. 2 ст. 452 ГК предложения о расторжении договора). Поэтому исковое заявление, принятое к производству, несмотря на несоблюдение арендодателем досудебного порядка разрешения спора, удовлетворению не подлежит.

Для целей применения предписания ч. 3 ст. 619 ГК о направлении арендатору письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства важно определить разумный срок, в течение которого устранение нарушений является основанием для отказа в удовлетворении заявления о расторжении договора.

В примере, приведенном в комментируемом пункте Обзора, сделан вывод об отсутствии у арендодателя оснований для предъявления иска при устранении допущенных арендатором нарушений, из чего следует, что данные нарушения были устранены до предъявления иска. Соответственно, из разъяснения, содержащегося в п. 8, нельзя со всей определенностью установить, является ли основанием для отказа в иске устранение допущенных арендатором нарушений договора аренды после обращения арендодателя в суд с заявлением о его расторжении.

Арбитражные суды зачастую исходят из того, что требование о расторжении договора подлежит отклонению при устранении допущенных нарушений и после предъявления иска.

Так, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа согласился с выводами судов, которые расценили погашение ответчиком задолженности по арендной плате в добровольном порядке после обращения истца в суд как устранение нарушений в разумный срок[73]. Арбитражный суд Самарской области указал на то, что оснований для удовлетворения иска арендодателя, предложение которого об устранении нарушений было оставлено контрагентом без ответа, не имеется, поскольку ответчик после предъявления иска оплатил свою задолженность[74].

В одном случае суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции о расторжении договора аренды и отказал в удовлетворении иска арендодателя, исходя из того, что арендатор устранил допущенные нарушения после вынесения решения, но до вступления его в законную силу[75].

Представляется, что длительность разумного срока должна устанавливаться исходя из того, сколько времени обычно требуется для устранения того или иного нарушения. В связи с этим момент предъявления в суд иска здесь не должен иметь определяющего значения. Так, Арбитражный суд Самарской области, рассмотрев дело по иску о расторжении договора аренды, пришел к правильному, но не совсем точному выводу о том, что погашение ответчиком задолженности по арендной плате по истечении полутора лет с момента предъявления иска нельзя признать устранением нарушения в разумный срок[76]. Очевидно, что арендная плата могла, а следовательно, и должна была быть перечислена ранее.

В связи с применением разумного срока возникает вопрос о начале его исчисления. Исходя из того, что данный срок дается для устранения нарушения, такой отправной точкой должна служить не дата предъявления иска, а момент получения предупреждения арендодателя об устранении нарушения. Данный вывод подтверждается разъяснением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, содержащимся в п. 30 информационного письма от 11 января 2002 г. № 66. Из названного пункта следует, что по смыслу ч. 3 ст. 619 Кодекса письменное подтверждение должно быть получено арендатором так, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок.

Таким образом, есть основания полагать, что при разрешении вопроса о соблюдении разумного срока, предусмотренного ст. 619 ГК, в судебно-арбитражной практике обоснованно не придается значение тому обстоятельству, до или после подачи иска устраняются допущенные нарушения.

Данный подход может показаться не совсем справедливым, поскольку он, по сути, позволяет арендатору уклоняться от исполнения договорных обязательств вплоть до вынесения судебного решения (и даже дольше, если принять во внимание отдельные судебные решения). Между тем необходимо учитывать, что у арендодателя нет препятствий для привлечения контрагента к ответственности за нарушение последним своих обязанностей по договору.

Кроме того, может возникнуть сомнение в целесообразности рассмотрения арбитражными судами дел о расторжении договора в том случае, если иск подается до истечения срока, необходимого для устранения допущенных арендатором нарушений. Очевидно, что установление разумного срока может вызывать трудности и разночтения, поэтому вопрос об истечении данного срока не всегда может быть решен на стадии подготовки дела к судебному разбирательству. Однако в том случае, когда в основном заседании устанавливается, что данный срок не прошел, есть основания для оставления иска без рассмотрения.

Следует обратить внимание на то, что в качестве основания для отказа в удовлетворении заявления о расторжении договора аренды Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ предлагает рассматривать устранение допущенных арендатором нарушений.

Между тем есть примеры более широкого толкования положений ст. 619 ГК. Так, при разрешении спора о расторжении договора аренды было установлено, что один из субарендаторов ответчиком (арендатором) выселен в судебном порядке, а спор о выселении второй организации-субарендатора находится на рассмотрении в суде по другому делу. На этом основании арбитражный суд пришел к выводу о том, что ответчиком предприняты все возможные меры к устранению допущенных нарушений, и указал в связи с этим на отсутствие на день рассмотрения спора оснований для расторжения договора аренды[77]. В данном случае для отказа в иске послужило не устранение допущенных нарушений, а принятие мер к их устранению. Представляется, что при подобных обстоятельствах можно указывать на то, что срок, необходимый для устранения нарушений, не истек.

Разъяснение о том, что при устранении в разумный срок нарушений, послуживших основанием для обращения в арбитражный суд, требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, распространяется как на случаи устранения нарушений самим арендатором, так и третьим лицом с его согласия.

Гражданское законодательство закрепляет преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

Арендатор вправе рассчитывать заключить договор аренды на новый срок при трех определенных условиях.

Первое условие - правом преимущественной аренды обладает тот арендатор, который надлежащим образом исполнил свои обязанности по ранее заключенному договору.

Второе условие - является готовность арендатора (по истечении срока арендного договора) заключить договор на тех же условиях, которые предлагают другие возможные арендаторы, что соответствует терминологии Гражданского Кодекса "при прочих равных условиях"[78].

Третьим и новым условием следует считать правило о том, что арендатор, желающий возобновить арендные правоотношения, обязан уведомить письменно об этом арендодателя в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, то в разумный срок до окончания действия договора[79].

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Принудить же арендодателя заключить договор на прежних или на каких-либо иных условиях арендатор не вправе.

Если все-таки арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, а сам заключил договор в течение года (со дня истечения срока договора аренды) с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Следует отметить, что правоприменительная практика разрешения таких споров приводилась еще в письме Высшего Арбитражного суда РФ от 10 сентября 1993 года, за несколько лет до принятия нового Гражданского Кодекса РФ[80].

И уже тогда общим правилом было: требования арендатора о возобновлении договора не подлежат удовлетворению в тех случаях, когда арендодатель не намерен вообще в дальнейшем сдавать имущество в наем.

Новелла о дополнительных способах защиты прав и интересов добросовестного арендатора позволяет последнему защитить свои права в суде только в случае, если в течение одного года арендодатель сдал имущество в аренду другому лицу.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Норма закона, которая регулирует возобновление аренды на новый срок носит диспозитивный характер. И по этому стороны могут предусмотреть в договоре иные, в том числе дополнительные, условия, при которых за арендатором сохраняется преимущественное право на возобновление аренды либо вообще исключить возможное продолжение арендных отношений на новый срок. Данное правило наиболее удобно для арендодателя[81].

 
Заключение

На основании изложенного в работе можно сделать вывод, что целью договора аренды является обеспечение возможности гражданам и юридическим лицам на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом, когда оно не нужно им постоянно, или когда у них для этого нет достаточных средств.

Договор аренды закрепляет законные права и интересы своих участников, позволяет им реализовать свои экономические интересы.

Интерес арендодателя предполагает, что с помощью передачи имущества в аренду реализуются его интересы как собственника по извлечению дохода из имеющихся у него в наличии производственных фондов.

Заинтересованность арендатора к использованию нанятого имущества состоит в то, чтобы, не обременяя себя всякий раз приобретением имущества в собственность, получить возможность эффективно использовать временно нанятое имущество для производственных или них целей.

Можно выделить основные черты характерные для договора аренды:

- это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель;

- в договоре аренды имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность арендодателя передать имущество арендатору во владение, пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга;

- аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества;

- договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом. Поскольку права и обязанности по возникают у обеих сторон, он относится к двусторонним;

-     данный договор является так же консенсуальным, т.е. таким, который устанавливает между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформление договора).

Проведенный анализ позволяет также говорить о неизменности института аренды в течение многих веков, а также о генетическом родстве большинства вещных прав и права аренды.