Виды жилищных фондов. Право собственности на жилое помещение. Права членов семьи собственника жилого помещения

4. Виды жилищных фондов. Право собственности на жилое помещение. Права членов семьи собственника жилого помещения

Совокупность жилых помещений независимо от форм собственности составляет жилищный фонд. Классификация жилищных фондов, установленная в ЖК РБ, соответствует закрепленным в Конституции формам собственности – частной и государственной. Государство гарантирует равную защиту и равные условия для всех форм собственности.

Государственный жилищный фонд включает в себя жилые помещения местных исполнительных и распорядительных органов, иных государственных органов и других государственных организаций, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения государственного жилищного фонда, в том числе жилые помещения социального пользования, служебные жилые помещения, жилые помещения специального служебного жилищного фонда, специальные жилые помещения, жилые помещения в общежитиях.

Частный жилищный фонд включает жилые помещения, находящиеся в собственности граждан или организаций негосударственной формы собственности. В него входят индивидуальные жилые дома и квартиры, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц негосударственной формы собственности (жилые помещения, находящиеся в собственности различных негосударственных организаций, а также организаций граждан-застройщиков – ЖСК, ЖК, МЖК, КИЗ).

Жилые помещения входят в состав государственного и частного жилищных фондов после приемки их в эксплуатацию и государственной регистрации в установленном законодательством порядке.

Граждане приобретают право собственности на жилье на основании:

– строительства жилого дома, части жилого дома, квартиры;

– оформления права собственности на жилое помещение членом организации граждан-застройщиков;

– приватизации занимаемого жилого помещения государственного жилищного фонда;

– принятия жилого помещения в наследство;

– передачи им жилого дома, квартиры в собственность вместо снесенного жилого дома в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд;

– передачи им жилого помещения в собственность вместо утраченного в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией жилого дома;

– совершения гражданско-правовых сделок.

Самый быстрый и простой способ стать собственником жилья – в результате совершения сделки купли-продажи. К тому же действующее законодательство не запрещает гражданам иметь на праве собственности жилые дома, квартиры и иные жилые помещения без ограничения их количества и размера.

Очевидно, что удельный вес лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий и способных купить жилье за собственные средства в общей массе населения незначителен. В этой связи особое значение имеет закрепление на уровне ЖК РБ права граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, на получение льготных кредитов, субсидий и иных форм государственной поддержки для строительства (реконструкции) или приобретения жилья, если они отнесены к категории малообеспеченных трудоспособных граждан. Такая практика начата с 1996 года.

Гражданам, имеющим льготу на внеочередное получение жилых помещений социального пользования, предоставляется право на внеочередное получение льготных кредитов и субсидий. Состоящим на квартирном учете гражданам предоставлено также преимущественное право на приобретение жилья в собственность путем индивидуального и коллективного жилищного строительства (ст. 14 ЖК РБ). Это положение направлено на реализацию конституционной нормы о предоставлении государством жилья гражданам за доступную для них плату.

Распространенным способом удовлетворения потребности в жилье является участие в организациях граждан-застройщиков, создаваемых с целью строительства или приобретения жилого дома (домов) и последующей эксплуатации и управления им (ими).

Организацией граждан-застройщиков является потребительский кооператив – добровольное объединение граждан на основе членства с целью строительства жилого дома (домов) и последующей эксплуатации и управления им (ими) либо приобретения новых или капитально отремонтированных (реконструированных) жилых домов и последующей эксплуатации и управления этими домами, осуществляемые путем объединения ее членами имущественных паевых взносов. Такими организациями являются жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), жилищные кооперативы (ЖК), молодежные жилые комплексы (МЖК) и коллективы индивидуальных застройщиков (КИЗ). Создание и деятельность организацией граждан-застройщиков, права и обязанности членов таких организаций осуществляются правилами и соответствующими нормативными актами об организациях граждан-застройщиков.

ЖСК - организация граждан-застройщиков, создаваемая в целях строительства жилого дома (домов) и последующей эксплуатации и управления им (ими). ЖСК могут приобретать недостроенные здания, а также здания, подлежащие капитальному ремонту или реконструкции, достраивать их, осуществлять ремонт и последующую эксплуатацию.

ЖК - организация граждан-застройщиков, создаваемая в целях приобретения новых или капитально отремонтированных (реконструированных) жилых домов и последующей эксплуатации и управления ими.

МЖК - организация граждан-застройщиков, начавших строительство многоквартирного дома (комплекса домов и объектов социального, культурно-бытового обслуживания) в возрасте до 31 года, осуществляющая строительство, обслуживание, ремонт этого дома и иных объектов комплекса, а также осуществляющая хозяйственную деятельность для использования доходов в целях благоустройства дома и (или) социального культурно-бытового обслуживания граждан-застройщиков.

КИЗ - организация граждан-застройщиков, как правило, лично участвующих в строительстве дома (домов) с последующей эксплуатацией и управлением им (ими).

Согласно ст. 219 ГК РБ члены жилищного, жилищно-строительного или иного потребительского кооператива, полностью внесшие свой паевой взнос за помещение, предоставленное им кооперативом в пользование, приобретают право собственности на него с момента оформления этого права. Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 19 февраля 2002 г. № 224 определен порядок оформления, предусматривающий оформление права собственности на дома в указанных кооперативах органами регистрации и технической инвентаризации при наличии справки правления кооператива об уплате его членом полностью паевого взноса.

В результате использования гражданами всех предусмотренных законодательством возможностей приобретения жилья доля частного жилья в общем объеме жилищного фонда республики к настоящему времени приблизилась к 80%.

Права собственника жилого помещения закреплены в ст. 272 ГК РБ. Согласно данной статье, собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Поскольку жилые помещения предназначены для проживания граждан, то гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи отдельно или вместе с семьей. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении организаций и их подразделений допускается только после перевода этих помещений в нежилые, если иное не предусмотрено законодательными актами. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 274 ГК РБ).

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры.

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом вправе создавать товарищества собственников. Товарищество собственников является некоммерческой организацией, действующей в соответствии с законодательством о таких товариществах.

В соответствии со ст. 275 ГК РБ члены семьи собственника, проживающего в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

Согласно ст. 29 ЖК РБ к членам семьи нанимателя, собственника жилого помещения, члена организации граждан-застройщиков относятся его супруг (супруга), их дети и родители. Другие родственники, а также нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя, собственника жилого помещения, члена организации граждан-застройщиков, если они проживают совместно с ним и ведут общее хозяйство. Иные граждане, проживающие не менее пяти лет совместно с нанимателем, собственником жилого помещения, членом организации граждан-застройщиков и ведущие е ним общее хозяйство, могут быть признаны в судебном порядке членами семьи этого нанимателя, собственника жилого помещения, члена организации граждан застройщиков.

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника жилого помещения.

Аналогичные права имеют и члены семьи нанимателя. Согласно ст. 30 ЖК РБ члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним и вселенные в установленном ЖК РБ порядке, пользуются наравне с нанимателем правами и исполняют обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Совершеннолетние члены семьи нанимателя несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма, если иное не предусмотрено письменным договором между ними.

Члены семьи нанимателя имеют право без согласия собственника и нанимателя жилого помещения вселить в занимаемое ими жилое помещение только своих несовершеннолетних детей.

Если члены семьи нанимателя перестали быть членами его семьи, но продолжают проживать в этом же жилом помещении, они сохраняют свои права и обязанности, если иное не установлено ЖК РБ и заключенным между ними письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением.

Статьями 30, 110, 116 ЖК РБ предусмотрено, что члены семьи члена организации граждан-застройщиков имеют право пользования жилым помещением наравне с членом организации граждан-застройщиков, если при их вселении не было иного письменного соглашения.

Члены семьи члена организации граждан-застройщиков участвуют в расходах по содержанию жилого помещения на условиях, предусмотренных ЖК РБ, если иное не установлено другими актами законодательства. Если члены семьи члена организации граждан-застройщиков перестали быть членами его семьи, но продолжают проживать в этом же жилом помещении, они сохраняют все права и обязанности, если иное не установлено законодательством Республики Беларусь и заключенным с ними письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением.

Кроме того, они имеют право пользования жилым помещением наравне с собственником этого помещения, если при их вселении не было иного письменного соглашения.

Члены семьи собственника жилого помещения имеют право без согласия собственника вселять в жилые помещения, предоставленные им в пользование, своих несовершеннолетних детей. Вселение членами семьи других граждан разрешается лишь с согласия собственника жилого помещения.

Права и обязанности членов семьи собственника жилого помещения могут быть изменены собственником и членами его семьи только с их (его) согласия в письменной форме.

Собственник жилого помещения и совершеннолетние члены его семьи несут солидарную ответственность по обязательствам, связанным с пользованием и содержанием жилого помещения, вспомогательных помещений жилого дома и придомовой территории.

Если члены семьи собственника жилого помещения перестали быть членами его семьи, но продолжают проживать в этом жилом помещении, они сохраняют свои права и обязанности, если иное не установлено ЖК РБ и заключенным с ними письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением.

Согласно ч. 4 ст. 275 ГК РБ отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника помещения, допускается только с согласия органа опеки и попечительства. Давая такое согласие, орган опеки и попечительства должен выяснить, где будут проживать несовершеннолетние члены собственника жилого помещения после перехода права собственности жилого помещения к новому собственнику и не будут ли ухудшены их жилищные условия. В случае отрицательного ответа на этот вопрос орган опеки и попечительства не должен давать согласия на отчуждение жилого помещения. Сделка об отчуждении жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, совершенная без согласия органа опеки и попечительства, влечет за собой последствия, предусмотренные п. 1 ст. 167 ГК РБ, - признание такой сделки ничтожной.