Особенности управления землями природоохранного, оздоровительного, историко-культурного назначения

5. Особенности управления землями природоохранного, оздоровительного, историко-культурного назначения

Под государственным регулированием в области земельных отношений понимается организационно-правовое и экономическое воздействие государства на использование и охрану земельных ресурсов.

С переходом к рыночной экономике произошло коренное изменение форм и методов государственного регулирования использования и охраны земельных ресурсов - их содержания и соотношения. Получили широкое применение экономические методы воздействия и в сфере земельных отношений, где раньше безраздельно господствовали административные методы. Вместе с тем в условиях рыночной экономики и отмены государственной монополии на землю говорить о преимущественно экономических методах государственного регулирования данной сферы отношений и, тем более, о замене административных методов экономическими не приходится. В силу специфики регулируемых отношений здесь, несмотря на широкое применение экономических методов, в том числе платы за землю, экономического стимулирования рационального использования земель, существенную роль играют административные методы. Об этом, в частности, свидетельствует и принятие Федерального закона от 16 июля 1998 г. "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения" (с изменениями от 10 января 2003 г) [7], определившего полномочия органов государственной власти Российской Федерации и ее субъектов в данной области.

Государственное регулирование использования и охраны земель осуществляют все ветви государственной власти - законодательная, исполнительная, судебная

6. Правовой режим ценных земель

К особо ценным землям относятся земли, в пределах которых имеются природные объекты и объекты культурного назначения, представляющие особую научную, историко-культурную ценность (типичные или редкие ландшафты, культурные ландшафты, сообщества растительных, животных организмов, редкие геологические образования, земельные участки, предназначенные для осуществления деятельности научно-исследовательских организаций) - ст.100 ЗК РФ.

Подобный вид земель не предусматривался в Земельном кодексе 1991г. и примыкает к землям историко-культурного назначения, предусмотренным в ст.99 ЗК РФ. Логика изложения и разъяснения ст.100 "Особо ценные земли" ЗК РФ может соответствовать аналогичным конструкциям предыдущих статей ЗК РФ с перечислением объектов регулирования (ч.1), субъектов участников устанавливаемых правоотношений (ч.2) и их обязанностей, особенностей режима использования и охраны и возможных ограничений (объективной и субъективной стороны).

Предстоит дальнейшее нормативно-правовое регулирование и конкретизация порядка объявления и использования особо ценных земель. Ранее подобное понятие носило обобщенный характер и использовалось для обозначения всех имеющих неординарный характер земель.

Представляется, что перемещение, изменение или уничтожение указанных в ст.100 ЗК РФ объектов должно осуществляться с особого в каждом случае разрешения компетентного органа в зависимости от значения объекта, служащего основанием для объявления земель особо ценными. Землеобладатели, получившие такое разрешение, обязаны за свой счет обеспечить соблюдение условий, предусмотренных в разрешении, а соответствующий государственный орган или орган местного самоуправления вправе проконтролировать их выполнение.

Мелиоративные, дорожные и иные работы, которые могут создавать угрозу упомянутым в ст.100 ЗК РФ объектам, должны, по-видимому, проводиться по согласованию с соответствующими органами и после осуществления мероприятий по сохранению этих объектов.

Землеобладатели в случае обнаружения в процессе работ археологических и других объектов, представляющих особую ценность, обязаны сообщать об этом государственным и муниципальным органам и приостанавливать дальнейшее ведение работ.

Уполномоченные государственные органы должны быть наделены правом приостанавливать строительные и иные работы в случаях возникновения в процессе этих работ опасности для представляющих особую ценность объектов. Работы надо возобновлять с разрешений этих органов после устранения возникшей опасности или допущенного нарушения правил их охраны.

Задача

Жильцов и Фомин заключили договор аренды земельного участка сроком на 8 лет. Через два года после заключения договора Жильцов построил на земельном участке баню. Узнав об этом, Фомин потребовал снести баню, а договор аренды расторгнуть. Фомин согласился на то, что в договоре аренды земельного участка отсутствовало условие о том, что Жильцов будет возводить баню. Жильцов, в свою очередь, указывал на то, что в договоре нет условия, запрещающего возводить какие-либо постройки. Стороны обратились в суд.

Нормами каких отраслей законодательства регулируются данные правоотношения? Каким будет решение суда?

Решение:

В соответствии с ч.2 ст.22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Следовательно, в соответствии с указанной нормой, отношения, возникающие между собственником земельного участка и его арендатором по поводу соблюдения условий договора аренды, регламентируются нормами гражданского законодательства, в частности, нормами части второй ГК РФ.

Между сторонами в данном случае был заключен договор аренды земельного участка. Легальное определение договора аренды приводится в ч.1 ст.606 ГК РФ, в соответствии с которой по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Спор между сторонами возник относительно условия использования объекта договора аренды - земельного участка, на котором арендатор возвел постройку.

По общему правилу, как предусмотрено ч.1 ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Право возведения построек на земельном участке принадлежит, прежде всего, собственнику. В соответствии с ч.1 ст.263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

В соответствии со ст.264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Таким образом, только собственник земельного участка (Фомин) вправе дать разрешение на строительство зданий другим лицам, в том числе и арендатору. Согласно ст.263 ГК РФ, а также ст.615 ГК РФ арендатор использовал арендуемое имущество не в соответствии с его целевым назначением. Как указано в ч.3 ст.615 ГК РФ, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Тем самым, если даже в договоре аренды и отсутствует условие, запрещающее возводить арендатором на земельном участке строения, все же эти действия противоречат назначению земельного участка. Это означает, что суд должен удовлетворить требования Фомина и расторгнуть договора аренды.

Список литературы

1.         Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая) (ред. от 06.12.2007) (Главы 1 - 29, статьи 1 - 453): Федеральный закон от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ.

2.         Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) (ред. от 06.12.2007) (Главы 38 - 60, статьи 454 - 1109): Федеральный закон от 26 января 1996 года N 14-ФЗ.

3.         Земельный кодекс Российской Федерации (ред. от 08.11.2007): Федеральный закон от 25 октября 2001 года N 136-ФЗ.

4.         Об особо охраняемых природных территориях (ред. от 10.05.2007): Федеральный закон от 14 марта 1995 года N 33-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1995. N12. Ст.1024.

5.         Об охране окружающей среды (ред. от 26.06.2007): Федеральный закон от 10 января 2002 года N 7-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2002. N2. Ст.133.

6.         О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах (ред. от 08.11.2007): Федеральный закон от 23 февраля 1995 года N 26-ФЗ // Собрание Законодательства РФ. 1995. N9. Ст.713.

7.         Об основах туристской деятельности в Российской Федерации (ред. от 05.02.2007): Федеральный закон от 24 ноября 1996 года N 132-ФЗ // Российская газета. N 231.03.12.96.

8.         Галиновская Е. Под особой охраной // ЭЖ-Юрист. № 41.2004.

9.         Мазуров А.В. Земельное право. - М.: Юрайт, 2007.

[1] Мазуров А.В. Земельное право. – М.: Юрайт, 2007. – С.181.

[2] Галиновская Е. Под особой охраной//ЭЖ-Юрист. № 41. 2004.

[3] Федеральный закон «Об охране окружающей среды»//Российская газета. № 6. 12.01.2002.

[4] Федеральный закон « Об особо охраняемых природных территориях»//СЗ РФ. 20.03.1995. № 12. ст. 1024.

[5] Собрание Законодательства РФ, 27.02.95, N 9, Ст. 713.

[6] Российская газета. N 231. 03.12.96.

[7] Собрание законодательства Российской Федерации от 20 июля 1998 г. N 29, ст. 3399. Российская газета, 21 июля 1998.