Элементы, содержание и особенности договоры ренты

1.2 Элементы, содержание и особенности договоры ренты

Несмотря на то, что ренте в Гражданском Кодексе посвящено всего 23 статьи, при их анализе можно выделить те аспекты, которые свойственны любому договору. Причем параграф 1ый содержит общие положения, а каждая разновидность ренты имеет свои особенности.

Предметом договора ренты является имущество, т.е. совокупность принадлежащих субъекту гражданского права вещей, имущественных прав и обязанностей.[8] При этом получатель ренты передает такое имущество в собственность контрагенту, поэтому предмет ограничивается лишь индивидуально-определенными вещами, а именно, движимыми и недвижимыми вещами, наличными деньгами и документарными ценными бумагами. Права требования, имущественные права, работы, услуги, результаты интеллектуальной деятельности, информация, а также нематериальные блага предметом договора ренты являться не могут. Некоторые авторы считают возможным расширение предмета ренты, основываясь на зарубежной практике.

Сторонами договора ренты являются:

· получатель ренты (рентный кредитор) — лицо, передающее свое имущество в собственность другого лица с целью получения от последнего в течение длительного периода времени дохода (ренты);

· плательщик ренты (рентный должник) — лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного периода времени доход (ренту).

Получателями ренты могут выступать граждане, и в некоторых случаях некоммерческие организации. Плательщиками же любые граждане и юридические лица, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить императивные требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты.

Форма договора ренты (ст. 584) – договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. Из приведенной нормы следует, что если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, то такой договор будет считаться недействительной сделкой в силу п.1 ст. 165 ГК РФ. Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться в силу п.3 ст. 433 ГК РФ незаключенной сделкой, так как ст. 584 ГК РФ не содержат указания на его недействительность. Повышенные требования законодателя к оформлению договора ренты призваны, максимально гарантировать интересы получателя ренты.[9]

Отчуждение имущества под выплату ренты (ст. 585). Действительно договор ренты относится к группе договоров, направленных на отчуждение имущества, наряду с куплей-продажей, меной, дарением. Кроме того, глава 33 завершает группу этих институтов. Именно это позволило законодателю распространить на отношения сторон договора ренты, связанные с передачей имущества и его оплатой, правила о купле-продаже (глава 30 ГК), а в случае, когда имущество передается без оплаты, — правила о договоре дарения (глава 32 ГК).[10] Но вместе с тем такие правила не должны противоречить нормам главы 33 и существу договора ренты. Это положение играет большую роль, в первую очередь, для постоянной ренты.

Обременение рентой недвижимого имущества (ст. 586). Плательщик ренты по общему правилу вправе без согласия рентного кредитора отчуждать имущество в пользу третьего лица. За исключением договора пожизненного содержания с иждивением, а также случаев предусмотренных законом или договором. В этом случае законодатель устанавливает гарантию в защиту прав получателя ренты, по которой его права следуют за обремененным недвижимым (любым) имуществом. Поэтому при отчуждении недвижимого имущества плательщиком ренты в пользу третьего лица к последнему вместе с правом собственности на недвижимость переходят и все обязательства плательщика ренты, вытекающие из договора ренты, в том числе не выполненные первоначальным плательщиком ренты обязательства.[11] При этом покупатель не обязательно должен знать об обременении, но он может воспользоваться ст. 460 ГК. Кроме этого, государственная регистрация помогает избежать недоразумений в этом плане. Однако предыдущий плательщик ренты полностью не освобождается от ответственности перед получателем ренты, он будет нести субсидиарную (дополнительную ответственность) с новым собственником. Вместо субсидиарной ответственности законом или договором может быть предусмотрена солидарная ответственность предпоследнего собственника обремененного рентой недвижимого имущества, при которой получатель ренты вправе по своему выбору заявить требование как к последнему, так и к предпоследнему собственнику недвижимости или одновременно к ним обоим (ст. 322, 323 ГК). При этом солидарная ответственность может быть предусмотрена как непосредственно в договоре ренты, так и в договоре об отчуждении недвижимости между последним и предпоследним ее собственниками.[12]

Обеспечение выплаты ренты (ст. 587). Кроме указанного выше обременения получатель ренты на недвижимое имущество приобретает право залога. К этому некоторые ученые относятся отрицательно, считая, что это затрудняет участие такого имущества в имущественном обороте. В данном случае залог наступает в силу закона.

Если же предметом договора выступает движимое имущество, то существенным условием договора становится условие о предоставлении плательщиком ренты обеспечения исполнения его обязательства (залог, поручительство, банковская гарантия, неустойка). Либо плательщик ренты может застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по выплате ренты. При невыполнении плательщиком ренты этих обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора. Таким образом, во-первых, это обеспечение может быть предоставлено до, во время и после заключения договора, во-вторых, получатель ренты может потребовать возврата имущества, если это прямо предусмотрено в договоре, рассчитывая на возмещение убытков в судебном порядке.

Ответственность за просрочку выплаты ренты (ст. 588) именуют в гражданском праве особой мерой защиты прав получателя ренты. Обязательство по выплате ренты является длящимся и подлежит систематическому исполнению. Поэтому при просрочке выплаты с плательщика ренты взыскиваются проценты. Если размер процентов не определен сторонами, то он определяется по ст. 395 ГК РФ, в соответствии с которой размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. То есть единой ставкой рефинансирования Центрального Банка РФ.

Глава 2: Виды договора ренты

Как отмечалось выше договор ренты подразделяется на два вида – постоянную и пожизненную; а пожизненная в свою очередь имеет подвид пожизненное содержание с иждивением. Для каждой из них предусмотрен специальный параграф в главе 33. Все они будут рассмотрены ниже в этой главе, с учетом их особенностей.