Эмфитевзис и суперфиций

1.2 Эмфитевзис и суперфиций

Оба этих права сходны с сервитутами в том отношении, что как сервитуты, так и эмфитевзис, и суперфиций являются правами пользования чужой вещью. Своеобразной же чертой, отличающей эмфитевзис и суперфиций от сервитутов, является широта содержания и долгосрочность их действий. Установление одного из этих двух прав на земельный участок делает право собственности на эту землю почти только номинальным; лишь после прекращения эмфитевзиса или суперфиция право собственности на данный участок получают реальное выражение.

Эмфитевзис особый вид долгосрочной аренды земли. Предметом его являлись участки с определенной культурой, а также необработанные до этого участки, входившие в состав императорских салтусов. Эмфитевтор (арендатор) таких земельных участков освобождался на определенное время от выплаты арендной платы, благодаря сделанным им инвестициям. После истечения этого срока он должен был платить несколько меньше арендной платы по договору, jus in agro vectigali. Право отчуждения эмфитевзиса ограниченно обязанностью субъекта эмфитевзиса предупреждать собственника земли о предполагаемом отчуждении эмфитевзиса ,причем за собственником признавалось право преимущественной покупки(которым он мог воспользоваться в течение двух месяцев).При отчуждении эмфитевзиса собственник имел право на получении двух процентов покупной цены.

В Юстиниановой кодификации договор об эмфитевзисе был изменен в пользу собственника земли или арендодателя. Кроме права арендной платы, Юстиниан предоставил арендодателю право первой купли, когда эмфитевтор актом распоряжался своими правомочиями. Арендодатель имел право требовать регулярной выплаты ренты и других общественных налогов со стороны эмфитевтора, как и содержание арендуемого имущества в хорошем состоянии. Права эмфитевтора погашались в случае, когда он три года подряд не вносил арендную плату или не выполнял арендных обязательств. Для защиты эмфитевзиса применялись те же иски, что и для защиты права собственности, но в форме исков. Суперфицием именовался договор о долгосрочной аренде строительных участков. На основании этого договора арендатор участка получал постоянное, наследственное и отчуждаемое право возводить строения на чужой земле и пользоваться ими вместе с землей, выплачивая регулярно собственнику участка solarium. Условиями для заключения договора о суперфициях созрели только, когда полностью утвердилась частная собственность на землю. Основной целью создания договора о суперфициях было получение возможности передачи земли под строительство от одних лиц другим в аренду, так как земельный фонд находился в руках небольшого числа собственников, а потребности городского населения в жилье были велики. Введение суперфиции позволило отбросить прежнее положение о том, что земля должна принадлежать тому, кто ее обрабатывает или застраивает и утвердилось противоположное: земля принадлежит собственнику даже тогда, когда по его воле застраивается другими. Застройщик такого участка, хотя и строил на собственные средства, мог обладать только правом его постоянного использования. Основные правомочия субъекта эмфитевзиса и средства его защиты соответственно относятся и к суперфицию.

2. Личные и вещные сервитуты

2.1 Личные сервитуты

Как уже известно из первого вопроса, личные сервитуты делятся на четыре вида:

- пользование плодами (ususfructus);

- пользование (usus);

- право проживания (habitatio);

- operae servorum vel animalium.

Пользование плодами (ususfructus).

Пользование плодами являлось личным сервитутом на основании которого полномочное лицо, или ususfructuarius получал право бесплатно и пожизненно пользоваться чужой вещью и извлекать из нее плоды с обязательством, по завершении пользования плодами, возвратить вещь собственнику неповрежденной. Узуфрукт это особый вид права на чужие вещи. Он был разделен на два подвида: узуфрукт в строгом значении, или пользовании плодами непотребляемых вещей, и узуфрукт в переносном значении, или quasiususfructus. При обычном пользовании плодами узуфруктуарий получал предмет узуфрукта с условием пользоваться плодами и самим предметом. Он имел право пользоваться всеми природными и гражданскими плодами. Это право длилось только до смерти узуфруктуария, но могло быть передано в пользование третьим лицам. Узуфруктуарий должен был сохранять субстанцию предмета узуфрукта, использовать предмет как рачительный хозяин, использовать предмет узуфрукта с той экономической целью, для которой он был предназначен в момент установления узуфрукта. Так же узуфруктуарий должен был принять все необходимые меры для того, чтобы по завершению узуфрукта предмет был действительно возвращен его собственнику. При quasiususfructus узуфруктуарий получал в собственность предметы узуфрукта. По истечении срока он должен был вернуть собственнику то же количество вещей того же рода или хотя бы их стоимость.

Пользование (usus)

Право пользование являлось личным сервитутом, на основании которого правомочное лицо получал бесплатное и пожизненное право столько пользоваться вещью и ее плодами, сколько это необходимо для удовлетворения потребностей носителя этого права и ближайших членов его семьи. Он не мог передавать свое право пользования третьему лицу.

Право проживания (habitatio)

Право пользования являлось личным сервитутом, на основании которого правомочное лицо получало бесплатное, пожизненное право пользоваться чужим жилищем для себя и для своей семьи, даже право сдавать это жилище в наем, удерживая за собой полученную плату. Право проживания являлось особым видом личного сервитута, так как было частым предметом установления сервитута, а в остальном было подобно ususfructus. Устанавливалось путем завещаний, в котором наследникам доставалась собственность на дом или его часть, а сигулярным наследникам- право проживания в таких жилищах.

Operae servorum vel animalium

Содержание этого личного сервитута состояло в праве титуляра бесплатно и пожизненно пользоваться рабочей силой чужих рабов или чужих животных. Полномочное лицо могло сдавать рабов и животных, являющихся предметом этого владения, в наем.